Porady
Formalności budowlane
Budowa domu krok po kroku. Od czego zacząć...

Budowa domu krok po kroku. Od czego zacząć budowę domu?

Formalności budowlane Koszty budowy

Jan Susmaga

15.01.2025 •

Dobrze zaplanowane poszczególne etapy budowy domu pomagają sprawnie zrealizować inwestycję. Kluczem do sukcesu jest sporządzenie harmonogramu wszystkich prac, które powinny następować po sobie w odpowiedniej kolejności. Sprawdź, jak dokładnie wyglądają kolejne etapy budowy domu i od czego zacząć organizację inwestycji, aby dobrze się do niej przygotować.

W artykule:

O czym należy pamiętać przed rozpoczęciem budowy domu?
Zakup działki. Czym się warto kierować podczas wyboru gruntu?
Jakie są sposoby prowadzenia budowy?
Jakie są etapy budowy domu i co powinno następować po sobie?
Ile trwają poszczególne etapy budowy domu?
Ile kosztują poszczególne etapy budowy domu?

O czym należy pamiętać przed rozpoczęciem budowy domu?

Każda budowa domu od podstaw składa się z wielu etapów, co sprawia, że jest to proces skomplikowany i czasochłonny. Wbrew pozorom nie rozpoczyna się on od wbicia łopaty w ziemię, lecz od dość długiej fazy przygotowań do inwestycji. Jakie są kolejne etapy budowy i od czego powinniśmy zacząć budowę domu?

Etapy przygotowania do budowy domu mogą zająć nawet kilka miesięcy, ponieważ wymagają załatwienia wielu spraw. Kolejne kroki, jakie trzeba wykonać przed rozpoczęciem inwestycji, są bowiem następujące:

zakup działki budowlanej,
wybór projektu domu,
załatwienie formalności związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę domu,
wybór sposobu prowadzenia budowy,
zaplanowanie prac budowlanych – należy sporządzić harmonogram budowy domu oraz kosztorys,
zatrudnienie wykonawców i kierownika budowy.

Stosunkowo najwięcej czasu zajmują formalności związane z budową domu. Od czego zacząć? Najpierw trzeba zdobyć szereg dokumentów, m.in.:

wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
decyzję o warunkach zabudowy (jeśli dla danej działki nie było MPZP);
mapę zasadniczą i mapę do celów projektowych – do ich wykonania należy zatrudnić uprawnionego geodetę;
oświadczenie o możliwości przyłączenia przyszłego budynku do poszczególnych sieci albo warunki przyłączenia do nich;
opinię geotechniczną – jeśli jest konieczna np. z powodu trudnych warunków gruntowych na działce;
projekt budowlany w wymaganej liczbie egzemplarzy.

Kolejną czynnością jest uzyskanie pozwolenia na budowę. W tym celu należy w starostwie złożyć stosowny wniosek wraz z wymaganymi dokumentami, a następnie zaczekać na odpowiedź z urzędu, co może trwać nawet 65 dni.

Pozytywna decyzja dająca zielone światło do rozpoczęcia robót uprawomocnia się po 14 dniach od jej wydania. Należy jednak jeszcze ustanowić kierownika budowy i dostarczyć jego oświadczenie o przejęciu obowiązków do starostwa. Dopiero wtedy można rozpocząć prace budowlane na działce.

Sprwadź to: Zmiany istotne i nieistotne w projekcie budowlanym. Kiedy i jak je wprowadzić?

ofe-5847238-70518 w-70518

Zakup działki. Czym się warto kierować podczas wyboru gruntu?

Na wstępne etapy budowy domu składa się wiele czynności, ale jedną z kluczowych jest wybór działki budowlanej. Jak wybrać działkę pod budowę domu? Przy jej wyborze należy wziąć pod uwagę wiele kwestii m.in. jej wielkość, kształt, położenie, warunki gruntowe, uzbrojenie.

Ważne jest również sprawdzenie stanu prawnego działki w księdze wieczystej oraz możliwości jej zagospodarowania w MPZP lub poprzez zdobycie decyzji o warunkach zabudowy.

Może Cię zainteresować: Cyfryzacja procesu budowlanego i jej znaczenie dla planujących budowę

Jakie są sposoby prowadzenia budowy?

To, jak będą wyglądały kolejne etapy budowy domu na działce oraz jakie koszty pochłonie inwestycja, w dużej mierze zależy od sposobu prowadzenia prac budowlanych. Warto wiedzieć, że istnieją aż 4 metody prowadzenia budowy, które różnią się przede wszystkim stopniem zaangażowania inwestora w jej realizację. Zasadniczą budowę domu należy zatem zacząć od decyzji, którą z nich postanowimy wznieść nasze przyszłe cztery ściany.

Budowa domu systemem gospodarczym

Budowa domu systemem gospodarczym jest uznawana za najtańszy sposób realizacji inwestycji. Organizacją budowy zajmuje się bowiem osobiście inwestor, który samodzielnie zamawia materiały budowlane, zatrudnia poszczególnych wykonawców, a część prac wykonuje wręcz własnymi rękami.

W realizacji tych zadań pomaga mu co prawda kierownik budowy, jednak odpowiedzialność za wykonane prace spoczywa na barkach inwestora.

System gospodarczy pozwala oszczędzić nawet 20% kosztów budowy, jednak w praktyce często wydłuża czas realizacji inwestycji i zwiększa ryzyko błędów wykonawczych.

Budowa domu systemem kontraktowym

Budowa domu systemem kontraktowym jest najpopularniejszym sposobem budowania domów jednorodzinnych w Polsce. Polega ona na tym, że poszczególne etapy budowy domu realizują kompleksowo kolejne ekipy wykonawcze, zatrudniane przez inwestora.

Każda ekipa odpowiada za inny zakres robót budowlanych np. jedna buduje fundamenty, druga wznosi mury, a kolejna wykonuje pokrycie dachowe.

W systemie kontraktowym największą trudność sprawia zaplanowanie kolejnych prac i ich koordynacja w taki sposób, aby kolejne ekipy wykonały swoje zadanie zgodnie z harmonogramem.

Rozważając zatrudnienie ekipy, przeczytaj koniecznie: Czym jest system e-CRUB i jakie jest jego znaczenie w procesie budowlanym?

Budowa domu z inwestorem zastępczym

Budowa domu z inwestorem zastępczym jest najczęściej wybierana przez osoby, które nie mają czasu zajmować się organizacją procesu budowlanego. W tym modelu należy zatrudnić bowiem inną osobę, która będzie działała w zastępstwie inwestora bezpośredniego.

Najczęściej jest to fachowiec, który przejmuje na siebie wszystkie obowiązki związane z realizacją kolejnych etapów budowy domu, a więc zajmuje się formalnościami, zamawianiem materiałów oraz zatrudnianiem i nadzorowaniem ekip budowlanych. Za swoje usługi bierze wynagrodzenie, dlatego jest to model, który podnosi koszty inwestycji.

Przeczytaj o alternatywnej drodze: Jak zbudować dom na zgłoszenie? Krok po kroku

Budowa domu z generalnym wykonawcą

Budowa domu z generalnym wykonawcą polega na tym, że powierza się ją jednej, wyspecjalizowanej firmie, która zajmuje się wszystkimi etapami procesu budowlanego według zakładanego projektu i harmonogramu.

Z taką firmą można podpisać umowę o wybudowanie domu „pod klucz” i niczym się nie martwić – ani kupowaniem materiałów, ani zatrudnianiem ekip fachowców, ani nawet nadzorowaniem przebiegu prac. Wystarczy w umówionym terminie odebrać inwestycję i dokonać zapłaty za wykonaną usługę. Jest to zatem najwygodniejszy sposób realizacji inwestycji, ale też najdroższy.

Jakie są etapy budowy domu i co powinno następować po sobie?

Czas wyjaśnić, jak przebiegają najważniejsze etapy budowy domu jednorodzinnego, a więc te związane ze wznoszeniem budynku na działce.

Prace budowlane muszą bowiem przebiegać w odpowiedniej kolejności, a więc dopiero po zakończeniu jednego etapu można przejść do realizacji kolejnego. Poniżej dowiesz się, jak zacząć budowę domu i jakie są etapy budowy domu krok po kroku.

Etapy budowy: stan zerowy

Pierwszym etapem budowy domu jest stan zero. Rozpoczyna się on zazwyczaj od ogrodzenia placu budowy oraz wytyczenia przez geodetę lokalizacji budynku na działce. Następnie należy wyrównać teren i dopiero potem na plac budowy może wkroczyć pierwsza ekipa budowlana, która wykonuje:

wykop ziemny,
fundamenty wraz z izolacją,
poziome elementy kanalizacji,
strop betonowy nad piwnicą lub podłogę na gruncie.

Etapy budowy: stan surowy otwarty

Kolejny etap budowy domu to stan surowy otwarty. Zakres prac obejmuje tutaj wykonanie następujących elementów konstrukcji budynku:

ścian nośnych,
stropu nad parterem,
kominów,
schodów wewnętrznych,
więźby dachowej oraz wstępnego pokrycia dachu,
orynnowania.

Realizację budowy domu do stanu surowego otwartego przeprowadza się zazwyczaj wiosną lub latem, aby zdążyć z zabezpieczeniem budynku dachem przed jesiennymi opadami.

Etapy te wyglądają inaczej, jeśli zdecydujemy się na domy z prefabrykatów. Etapu "zero" od stanu deweloperskiego dzieli od kilku do kilkunastu tygodni. Jak to możliwe? Sprawdź: Jak powstają nowoczesne gotowe domy

Etapy budowy: stan surowy zamknięty

Jeśli chodzi o etapy budowy domu, stan surowy zamknięty wymaga zatrudnienia nieco innych wykonawców. Ich zadaniem będzie bowiem wykonanie:

stolarki okienno-drzwiowej,
ścianek działowych,
docelowego pokrycia dachowego.

Stan surowy zamknięty powinien skutkować tym, że budynek będzie szczelnie zabezpieczony przed czynnikami zewnętrznymi, dlatego kluczowe na tym etapie budowy jest zamontowanie wszystkich okien oraz drzwi wejściowych, a także dokończenie pokrycia dachowego.

Etapy budowy: ocieplenie, instalacje i tynki

Kiedy już zostanie osiągnięty stan surowy domu, jego budowa może wejść w kolejną fazę określaną jako stan deweloperski. W jej ramach kolejne etapy budowy domu polegają na wykonaniu:

instalacji – elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, gazowej itp.,
elewacji wraz z ociepleniem budynku,
tynków wewnętrznych i zewnętrznych,
parapetów,
schodów zewnętrznych,
balustrad np. balkonowych.

Warto zwrócić uwagę na właściwą kolejność poszczególnych prac. W pierwszej kolejności trzeba wykonać instalacje wodno-kanalizacyjne i elektryczne. Jeśli chodzi o instalację gazową, to prace te wykonuje się w późniejszym etapie. Wszystko dlatego, że rury tej instalacji muszą być rozprowadzone po powierzchni ścian, a nie wewnątrz nich.

Przed wykonaniem tynków należy przeprowadzić ocieplenie budynku. Pianę do ocieplenia najlepiej wykorzystać zaraz po wykonaniu instalacji. Jeśli zaś wybór padnie na wełnę mineralną, to ocieplenie należy wykonać po pracach mokrych, czyli po tynkach i posadzkach.

Kolejne etapy budowy domu to tynki, którymi pokrywany jest najpierw sufit, później ściany, otwory drzwiowe i okienne oraz wnęki. Tynkowanie należy przeprowadzać w temperaturze nie niższej niż 10 stopni Celsjusza, ale i nie za wysokiej. Następnym krokiem jest zaizolowanie podłóg. Na czystych posadzkach układana jest folia i izolacja ze styropianu lub z wełny mineralnej.

Następne etapy budowy domu to rozprowadzenie instalacji centralnego ogrzewania, które powinno odbywać się równolegle z układaniem płyt izolacyjnych. Jeśli w domu ma być ogrzewanie podłogowe, to zanim zrobione zostaną wylewki, hydraulik powinien wykonać instalację wodną.

Sprawdź: Ile kosztuje położenie płytek? Sprawdź aktualny cennik usług glazurniczych

Etapy budowy: wykończenie oraz prace montażowe

Jeśli chodzi o etapy budowy domu, stan deweloperski jest jedną z ostatnich faz procesu budowlanego. Budynek jest już bowiem całkowicie wzniesiony, ma dach, okna i drzwi, elewację, wszystkie instalacje, a nawet wylewki i tynki.

Do wykonania pozostają zatem już tylko prace wykończeniowe i montażowe, a więc doprowadzenie domu do stanu „pod klucz”. Te pozostałe etapy budowy i wykańczania domu powinny być zrealizowane w następującej kolejności:

ułożenie płytek ceramicznych na podłogach i ścianach, w miejscach mokrych np. w łazience czy kuchni;
malowanie ścian lub tapetowanie (po wyschnięciu tynków);
ułożenie posadzek – np. paneli, parkietu, wykładzin (po wyschnięciu wylewek);
montaż drzwi wewnętrznych;
biały montaż – czyli wanny, prysznica, umywalek, toalety itp.

Na koniec pozostaje już zamontowanie na stałe zabudowy meblowej – w kuchni, łazience, w pokojach czy przedpokoju. Trzeba też zainstalować wszystkie źródła oświetlenia, zamówić i ustawić meble oraz elementy dekoracyjne.

Etapy budowy: zakończenie

Zakończenie wszystkich prac nie oznacza, że od razu można się wprowadzić do nowego domu. Pozostaje jeszcze ostatni, bardzo ważny etap, mianowicie załatwienie wszystkich formalności związanych z zakończeniem budowy domu.

Przede wszystkim należy zawiadomić urzędników o zakończeniu prac. Gdzie zgłosić zakończenie budowy domu? Odpowiedni, kompletny wniosek trzeba złożyć do właściwego nadzoru budowlanego, dołączając do niego takie dokumenty jak:

dziennik budowy,
dokumentacja odbioru przyłączy,
powykonawcza inwentaryzacja geodezyjna,
kopie świadectwa energetycznego budynku,
oświadczenie sporządzone przez kierownika budowy o zagospodarowaniu terenu przyległego oraz zgodności stanu wybudowanego domu z projektem budowlanym i aktualnymi przepisami prawa.

Jeśli w ciągu 21 dni od daty złożenia wniosku o odbiór budynku mieszkalnego urząd nie przyśle żadnego pisma, oznacza to, że nadzór budowlany udziela tzw. milczącej zgody na zamieszkanie.

W sytuacji, gdy budowa domu nie została zakończona, ale nadaje się on choć częściowo do zamieszkania, można złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Wówczas nadzór budowlany dokona odbioru budynku i zdecyduje, czy można go użytkować w obecnym stanie.

Na zakończenie budowy trzeba też postarać się o nadanie budynkowi numeru porządkowego, aby móc się w nim zameldować. Konieczne jest też wpisanie nieruchomości do księgi wieczystej.

Ile trwają poszczególne etapy budowy domu?

Czas realizacji inwestycji najlepiej zaplanować na samym początku, sporządzając harmonogram robót, w którym wskazane będą terminy zakończenia poszczególnych etapów i prac. To pomoże zachować dyscyplinę i uniknąć przestojów w robotach.

Ile trwają poszczególne etapy budowy domu? Poniżej przedstawiamy średni czas ich wykonania:

etap zerowy – od 2 tygodni do 1 miesiąca,
stan surowy otwarty – od 2 tygodniu do 4 miesięcy,
stan surowy zamknięty – od 2 do 5 tygodni,
etap prac wykończeniowych – od 7 do 12 tygodni.

Najszybciej można zrealizować kolejne etapy budowy domu metodą zleconą – wówczas wykonanie wszystkich prac może zająć od 13 tygodni do 9 miesięcy.

Może być pomocne: Jakie prace budowlane można wykonywać zimą?

Ile kosztują poszczególne etapy budowy domu?

Szacunkowy koszt wzniesienia domu w 2025 roku wynosi od 5600 do nawet 8000 złotych za 1 m² powierzchni użytkowej. Rozbieżność cenowa wynika z tego, że na koszty budowy wpływa wiele czynników: metraż, bryła budynku, poziom skomplikowania projektu, zastosowane rozwiązania technologiczne i instalacji, rodzaj stolarki, a nawet lokalizacja inwestycji (od której uzależnione są w dużej mierze koszty robocizny).

Sprawdź zawsze aktualny artykuł: Koszt budowy domu

W zaplanowaniu budżetu pomaga kosztorys budowy domu, który należy przygotować wraz harmonogramem prac jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Powinien on wyszczególniać koszty budowy domu z podziałem na poszczególne etapy.

A ile kosztują poszczególne etapy budowy domu? Aż 50% wszystkich kosztów pochłaniają prace związane z wzniesieniem budynku do stanu surowego zamkniętego, przy czym 10% stanowią koszty wykonania stanu zerowego, a 25% stanu surowego otwartego.

Najdroższe etapy budowy domu to wzniesienie murów, a także wykonanie stropu i dachu. Co ważne, aż 60% kosztów budowy pochłania zakup materiałów budowlanych, dlatego można poszukać oszczędności, wybierając tańsze rozwiązania. To, ile kosztują etapy budowy domu, zależy też od sposobu realizacji prac, ponieważ im większe będzie zaangażowanie inwestora w proces budowlany, tym więcej może on zaoszczędzić.

Przeczytaj koniecznie: Jak obliczyć koszt budowy domu? Jak wycenić budowę, by nie zabrakło pieniędzy?

Zaktualizowano: 15.01.2025 • Opublikowano: 20.06.2022

Autor artykułu