Jak obliczyć koszt budowy domu? Na ile wycenić budowę, by nie zabrakło pieniędzy?

Budowa domu jest kosztowna i trudno jest ją zaplanować pod względem finansowym. Przekonali się o tym wszyscy inwestorzy w 2022 roku. Wybuch wojny w Ukrainie, trwająca pandemia i inflacja doprowadziły do tego, że ceny materiałów budowlanych zaczęły rosnąć – najwięcej sucha zabudowa czy izolacje.

Spróbujemy jednak podjąć się oszacowania całkowitych kosztów budowy domu w 2023 roku. Czy można dokonać wyceny już podczas wyboru projektu czy technologii? Zobacz, jak kształtują się takie koszty.

Jakie czynniki wpływają na koszt budowy domu?

Chcesz obliczyć koszt inwestycji? Z naszymi poradami będziesz w stanie rzetelnie obliczyć koszty budowy nieruchomości, która będzie możliwie jak najbardziej zgodna z rzeczywistym stanem rzeczy. Jakie czynniki decydują w głównej mierze o wycenie kosztów budowy domu? Wśród nich należy wymienić:

• Metraż domu – wcale nie jest powiedziane, że im mniejszy obiekt, tym niższa cena za 1 m². Niemniej racjonalne określanie wielkości metrażu budynku ma szczególne znaczenie, ponieważ zużyjesz mniej materiałów, zapłacisz niższe koszty robocizny przy budowie i wykańczaniu domu, a później będziesz mniej płacić za ogrzewanie i eksploatację, jeśli dom będzie mniejszy. Nie należy jednak budować zbyt małych domów, które będą niewspółmierne do potrzeb mieszkaniowych. Będzie to bowiem złudne zmniejszenie kosztu postawienia domu.
• System budowy domu – realizacja systemem gospodarczym czy zleconym? Jeśli zleconym, inwestycja może być droższa, ponieważ trzeba zapłacić wysokie koszty robocizny, a te niestety wzrastają w podobnym tempie co ceny materiałów.
• Lokalizacja inwestycji – zwykle w pobliżu większych miejscowości płaci się więcej za budowę domu niż na terenach wiejskich.
• Liczba kondygnacji budynku mieszkalnego – popularnością cieszą się dziś domy parterowe, bez piwnic czy nawet bez zagospodarowanego poddasza. Brak schodów już jest dużą oszczędnością, dlatego jeśli tylko pozwala na to działka czy potrzeby metrażowe rodziny, warto zastanowić się nad możliwością wybudowania obiektu parterowego.
• Technologia budowy domu – domy szkieletowe typu kanadyjskiego mogą być budowane taniej niż obiekty w tradycyjnej technologii murowanej. Można wybrać obiekty szkieletowe drewniane lub ze szkieletem stalowym albo zdecydować się na postawienie domu drewnianego, np. domu z bali. Dla zaoszczędzenia czasu, a co za tym idzie – kosztów, można również zdecydować się na dom modułowy prefabrykowany. Koszty uzależnione będą od typu i jakości materiałów wykorzystanych do budowy, a później wykończeniowych.

To główne czynniki wpływające na koszt budowy domu. Mogą wzrastać na przestrzeni nawet kilku miesięcy czy tygodni od chwili wykonania kosztorysu. Trzeba mieć to na uwadze. W kolejnych akapitach rozważymy wszystkie kwestie, jakie mają wpływ na ostateczny wydatek.

Jeśli porównujecie kilka projektów o podobnych kosztach budowy, zwróćcie uwagę na datę sporządzenia oszacowania. Ważny jest również region, w którym planujecie swoją inwestycję – w zależności od lokalizacji koszt budowy może być nawet o 20 proc. wyższy.

Czym są domy pasywne i dlaczego warto w nie inwestować?

Ile kosztuje m² domu jednorodzinnego?

W ostatnim czasie koszty budowy domu jednorodzinnego w 2022 roku znacząco wzrosły – m.in. za sprawą coraz droższej robocizny. Trudniej o wykwalifikowanych, doświadczonych budowlańców, stąd stawki tych dostępnych poszybowały ostro w górę. Trend wzrostu wyceny budowy domu kontynuowany jest w 2023 roku, wraz z wysoką inflacją.

Nie tylko zresztą ona wpłynęła na wzrosty cen. Przyczyniła się do tego napięta sytuacja międzynarodowa związana z wojną w Ukrainie. Widmo recesji nie poprawia sprawy, a do tego wszystkiego dokładają się wysokie stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej działającą przy Narodowym Banku Polskim.

Koszty wzrosły mniej więcej w 2022 roku o tyle samo co inflacja. Istnieje wiele czynników, które zdecydowały o tym, że budowa domu jest coraz droższa – pandemia i konflikt za wschodnią granicą doprowadziły do tego, że nie ma siły roboczej. Dlatego zdecydowanie wzrosły ceny usług budowlanych w 2023 roku. Firmy budowlane ponoszą wyższe koszty zatrudniania pracowników, muszą więcej płacić za media albo za transport. Przekłada się to na cenę usług przez nie świadczonych.

Dodatkowo od 2021 roku domy budowane w Polsce muszą spełnić zaostrzone wymagania dotyczące niskiego zużycia energii – to tzw. WT 2021. Nowelizacja przepisów wprowadziła m.in. wymóg grubszej izolacji podłogi, ścian i dachu, energooszczędnej stolarki drzwiowej i okiennej, instalacji wykorzystujących odnawialne źródła energii. Tym samym materiały budowlane powinny być wyprodukowane z lepiej izolujących termicznie komponentów, a co za tym idzie – z droższych.

Koszt budowy domu jednorodzinnego z szacunkowymi cenami

Jakie są koszty budowy domu jednorodzinnego w 2023 roku? Już wiemy, że zdecydowanie wzrosły. Jak wygląda wycena takiego obiektu? Szacuje się, że całkowity koszt budowy 150-metrowego piętrowego obiektu jednorodzinnego to ponad 800 tys. zł netto, a do całej inwestycji należy jeszcze doliczyć koszt zakupu działki czy wyposażenia.

Ponad połowę wydatków zajmują postawienie domu i doprowadzenie go do stanu deweloperskiego. Jeśli porównamy koszt budowy domu w 2021 i 2022 roku, zobaczymy, że wzrósł on o ponad 20 proc. Średnia cena 1 m² wzniesienia obiektu jednorodzinnego, która uwzględnia jego wykończenie, koszt zakupu działki, a nawet urządzenie ogrodu i ogrodzenie całej posesji, wynosi ponad 6 tys. zł. Należy to jednak uznać za dość ostrożne kalkulacje.

Jeszcze w 2017 roku koszt budowy domu parterowego o powierzchni 100 m² wynosił około 220 tys. zł. Rok później był o 10-12 tys. zł wyższy. W 2019 roku wynosił 253 tys. zł, a w 2020 o 20 tys. zł więcej. W 2021 roku za budowę tego samego domu trzeba było już zapłacić średnio 300 tys. zł, a w 2022 roku – 350 tys. zł. Na początku 2023 roku koszt budowy domu do stanu deweloperskiego o powierzchni 100 m² wynosił około 365 tys. zł.

Sprawdźmy, jak kształtował się średni koszt budowy 1 m² domu jednorodzinnego w poszczególnych kwartałach 2021 i 2022 roku według Głównego Urzędu Statystycznego:

Jeśli chodzi o koszty budowy domu np. w województwie małopolskim, to za I i IV kwartał 2022 roku wyraźnie widoczna jest zmiana ceny:

Dane Extradom.pl na podstawie cenników Sekocenbudu dla domu o powierzchni około 150 m², z garażem jednostanowiskowym, wybudowanym z bloczków silikatowych.

Koszty budowy 1 m² powierzchni użytkowej domu bez wątpienia wzrosły na przestrzeni ostatniego roku. GUS podaje, że w I kw. 2022 roku wydatek ten wynosił 5252 zł, a w IV kw. 2022 roku było to 5708 zł. W kilku polskich województwach koszty budowy domów wzrosły bardziej niż w innych. Co ciekawe, można było obserwować spadek cen w innych regionach kraju:

Ile kosztuje budowa domu parterowego? Koszt budowy na 2023 rok

Jak oszacować koszt budowy domu w zależności od wybranej technologii?

Technologia budowy ma ogromny wpływ na to, ile potrzeba pieniędzy na postawienie domu. Wybór nie ogranicza się jedynie do technologii tradycyjnej, czyli murowanej. Możesz wybudować dom szkieletowy, np. kanadyjski, albo dom prefabrykowany, z gotowych modułów, przywożonych na plac budowy w stanie gotowym i składanych na miejscu.

Sprawdź, jak obliczyć koszty budowy domu w przypadku poszczególnych technologii, w jakich zamierzasz prowadzić swoją inwestycję. Pozwoli Ci to lepiej zaplanować kosztorys i zorientować się, ile tak naprawdę pieniędzy potrzebujesz na ten cel. Przedstawiamy orientacyjny koszt wybudowania 1 m² domu:

Dane: Orientacyjne ceny rynkowe, uśrednione

Najwięcej wyniesie wybudowanie domu murowanego, w technologii tradycyjnej. W przypadku obiektu o powierzchni 100 m² trzeba na samą budowę przeznaczyć 200-250 tys. zł, a jeśli chodzi o doprowadzenie tego samego domu do stanu nadającego się do wprowadzenia się, koszt sięgnie 400-500 tys. zł, a przecież konieczne będzie jeszcze doliczenie do tego chociażby ceny działki.

Taniej wyniesie dom drewniany szkieletowy – wystarczy nawet 280 tys. zł do jego wybudowania pod klucz. Cenę może podnieść obecność piwnic, piętra bądź poddasza użytkowego.

Jak powstają nowoczesne domy modułowe i dlaczego warto w nie inwestować?

Jak wycenić budowę domu ze względu na system budowy?

Przy budowie domu musisz zdecydować się, w jakim systemie budowy będziesz realizować całą inwestycję.

Pierwszym możliwym wyborem jest system gospodarczy, gdzie wiele prac wykonujesz na własną rękę i samodzielnie szukasz dostawców materiałów i fachowców. Możesz porównać ze sobą np. koszt budowy fundamentu oferowany w różnych firmach budowlanych i wybrać najkorzystniejszą cenowo ofertę.

Chociaż system gospodarczy szacunkowo pozwala zaoszczędzić nawet 20 proc. kwoty przeznaczonej na budowę, to rozwiązanie to poleca się wyłącznie osobom, które są w stanie w 100 proc. zaangażować się w inwestycję. Najlepiej wówczas mieć pewne pojęcie o budownictwie. System gospodarczy zakłada samodzielne zarządzanie całą inwestycją, co dla wielu osób może stanowić ogromne, trudne do udźwignięcia wyzwanie.

Innym rozwiązaniem jest zlecenie prac firmie zajmującej się kompleksowo budową domów w danej technologii. Warto wyszukać przedsiębiorstwa z okolicy, które specjalizują się np. w stawianiu domów szkieletowych drewnianych czy takich, jakie Cię interesują.

Licz się dodatkowo z tym, że przy wycenie robocizny w wypadku budowy domu systemem gospodarczym w całkowitych kosztach musisz uwzględnić wyższe ceny materiałów. Jeśli budowa domu zlecana jest bowiem firmie, która sama dostarczy Ci wraz z robocizną materiały, dolicza się tylko 8 proc. podatku VAT.

Natomiast przy budowie systemem gospodarczym materiały kupujesz osobno, a VAT najczęściej w takiej sytuacji wynosi aż 23 proc. (podstawowa stawka podatku od towarów i usług). Dlatego trzeba dobrze przeliczyć, która opcja będzie w Twoim przypadku bardziej opłacalna.

Jak oszacować koszty budowy domu przy systemie gospodarczym? Otóż nie jest to takie proste, jak mogłoby się wydawać. Nie możesz mieć pewności co do tego, że cena umieszczona w kosztorysie, nawet z dużym marginesem błędu, zostanie utrzymana przez kilka miesięcy do chwili rozpoczęcia budowy i zakupu danych produktów.

Przy zleconym systemie budowania domów podpisujesz umowę wraz z podaną ceną, jaka będzie obowiązywała przy budowie. Nie musisz się wówczas martwić okresowymi wzrostami stawek na rynku budowlanym. System gospodarczy, choć może stwarzać pole do wypracowania oszczędności na budowie domu, wymaga Twojego zaangażowania, czasu i pracy, a ponadto z różnych stron jest narażony na możliwe wahania cen – materiałów budowlanych i robocizny.

Jak wyglądają formalności przy budowie domu w 2023 roku?

Jak oszacować koszt budowy poszczególnych etapów domu?

Nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że budowa domu to skomplikowane przedsięwzięcie, które odbywa się etapowo, ale nie wszystkie etapy pociągają za sobą takie same koszty. Następujące po sobie stan zerowy, stan surowy zamknięty i otwarty, stan deweloperski, a także stan pod klucz mogą wymagać poniesienia innych kosztów. Jak wygląda wycena budowy domu w 2023 roku dla poszczególnych sekwencji składających się na kompleksowy proces?

Zobacz, jak wycenić budowę domu na kolejnych etapach inwestycji. Fachowcy szacują zwykle, że:

• stan zerowy pochłania 12 proc. całkowitych kosztów budowy,
• stan surowy otwarty – 30 proc.,
• stan surowy zamknięty – 23 proc.,
• wykończenie domu – 35 proc.

Jak wyglądają w praktyce takie koszty, np. dla domu piętrowego o powierzchni 140 m², gdzie na każdej kondygnacji jest taka sama przestrzeń do zagospodarowania? Na rok 2023 będą to koszty na poziomie:

• 282 tys. zł – stan surowy otwarty,
• 325 tys. zł – stan surowy zamknięty,
• 460 tys. zł – stan deweloperski.

Są to łączne koszty budowy.

Natomiast koszt budowy domu o powierzchni 100 m² w 2023 roku wynosi:

• stan zerowy – 35-45 tys. zł,
• stan surowy otwarty – 120-180 tys. zł,
• stan surowy zamknięty – 50-80 tys. zł,
• stan deweloperski – 130-170 tys. zł,
• stan pod klucz – 30-70 tys. zł.

Trzeba więc mieć co najmniej 365 tys. zł, by postawić dom na działce pod klucz o powierzchni 100 m² w podstawowym standardzie. Nawet o 200 tys. zł więcej będzie kosztowało wybudowanie domu parterowego o powierzchni około 100 m² w podwyższonym standardzie.

Ile kosztuje budowa domu szkieletowego? Koszt i cena budowy w 2023 roku

Jak obliczyć koszt budowy domu, aby nie zabrakło pieniędzy?

Sprawdź, jak oszacować koszt budowy domu i jaki margines cenowy przyjąć, by ostatecznie budżet nie został przekroczony, a wycena kosztów pokryła się z rzeczywistymi wydatkami poniesionymi przez Ciebie na ten cel.

Rok 2022 był czasem, w którym ceny materiałów budowlanych znacznie wzrosły, co spowodowało poważne problemy w rzetelnym szacowaniu wydatków. Wystarczy tylko wspomnieć, jak bardzo zdrożały podstawowe rozwiązania w stosunku do 2021 roku. Szacuje się, że wzrost w grudniu 2022 roku wyniósł średnio 20 proc. rok do roku, a wzrost ceny notowany był w aż 19 grupach towarowych. Ile wyniósł w poszczególnych kategoriach (zmiana na koniec 2022 roku w stosunku rok do roku):

• cement i wapno – wzrost o 43 proc.,
• sucha zabudowa – 37 proc.,
• izolacje wodochronne – 25 proc.,
• ściany i kominy – 25 proc.,
• ogród – 23 proc.,
• izolacje termiczne – wzrost cen o 23 proc.,
• płytki – 23 proc.,
• wykończenia – 22 proc.,
• farby i lakiery – 21 proc.,
• chemia budowlana – 20 proc.,
• dachy i rynny – 19 proc.,
• instalacje i ogrzewanie – 15 proc.,
• dekoracje – 15 proc.,
• otoczenie domu – 13 proc.,
• oświetlenie i elektryka – 12 proc.

Jeszcze w marcu 2022 roku o ponad 60 proc. rok do roku drożały np. płyty OSB. Natomiast koniec roku w kategorii tej nastąpił spadek cen o 9 proc. rok do roku.

Warto dodać jednocześnie, że w marcu 2023 roku ceny materiałów budowlanych, choć nie zmieniły się miesiąc do miesiąca, to w porównaniu z poprzednim rokiem wzrosły o 11 proc. Co więcej, w stosunku rok do roku wzrosły w poszczególnych grupach towarowych:

• cement, wapno – wzrost o 43 proc.;
• farby, lakiery – 19 proc.;
• sucha zabudowa – 16 proc.;
• płytki, łazienki, kuchnie – 15 proc.;
• chemia budowlana – 14 proc.;
• wykończenia – 14 proc.;
• ogród i hobby – 12 proc.;
• ściany i kominy – 11 proc.;
• stolarka – 11 proc.;
• instalacje, ogrzewanie – 11 proc.;
• izolacje wodochronne – 10 proc.;
• wyposażenie, AGD – 10 proc.;
• narzędzia – 9 proc.;
• dekoracje – 9 proc.;
• oświetlenie, elektryka – 9 proc.;
• otoczenie domu – 5 proc.;
• dachy, rynny – 4 proc.;
• izolacje termiczne – 1 proc.

Kluczowe dla oszacowania kosztów budowy domu i zachowania finansowej stabilności w trakcie realizacji inwestycji jest poprawne przygotowanie kosztorysu. 

Zawsze pamiętaj, że musisz zachować rezerwę w swoim budżecie. Dlaczego jest to takie istotne? Ponieważ podczas przygotowywania kosztorysu zawsze bierze się pod uwagę aktualne ceny robocizny i materiałów, ale w trakcie budowy, która trwać może wiele miesięcy, koszty te czasami się zmieniają, i to na Twoją niekorzyść.

Ma to szczególne znaczenie, jeśli budujesz dom systemem gospodarczym i sam będziesz kupował niezbędne materiały czy kontraktował fachowców do wykonania poszczególnych prac. Wzrostami cen materiałów budowlanych i robocizny nie musisz się przejmować, jeśli zdecydujesz się zlecić wykonanie domu ekipie budowlanej, czyli jeśli budujesz obiekt systemem zleconym.

Na pytanie o to, jak wyliczyć koszt budowy domu, należy odpowiedzieć – ostrożnie. W obliczu przewidywanych wahań cen materiałów i robocizny najlepszym wyjściem będzie zaplanowanie w kosztorysie nadwyżki w granicach 10-20 proc. Wcale nie musisz skorzystać z nadwyżki, ale dobrze jest mieć ją jako margines bezpieczeństwa przy budowie domu i finansowaniu takiej inwestycji. Lepiej wydać mniej, niż wynosił ostateczny budżet, ponieważ może się okazać, że nie masz z czego dobrać pieniędzy i zakończyć całej inwestycji.

10 sposobów na to, jak zaoszczędzić na budowie domu

Jak oszacować koszt budowy domu? Wskazówką jest kosztorys

Jeszcze zanim zdecydujecie się na kupno konkretnego projektu, sprawdźcie, jak wyglądają szacunkowe koszty. Możecie oczywiście zapoznać się z kosztorysem budowy – w wersji płatnej to często kilkudziesięciostronicowe, bardzo szczegółowe dokumenty. Niekiedy projekty domów mają dołączoną wstępną wycenę, dlatego łatwiej jest Ci się rozeznać w tym, jak wyliczyć koszt budowy domu na podstawie danego projektu, np. z Extradom.pl.

Kosztorys będzie Wam niezbędny, jeśli staracie się o kredyt hipoteczny na budowę i oczywiście możecie go kupić od razu z projektem. Zanim to jednak zrobicie, na naszej stronie przy większości projektów znajdziecie już bezpłatne, nowe oszacowania wydatków, z którymi powinniście się zapoznać już na etapie porównywania ofert. To pokaże Wam, na co musicie się przygotować, jeśli ostatecznie podejmiecie się realizacji takiej inwestycji.

Być może na podstawie szacunkowych kosztów uznacie, że jednak nie możecie z własnych oszczędności zdecydować się na przeprowadzenie budowy i będziecie musieli znaleźć dodatkowe źródło finansowania, na przykład kredyt hipoteczny.