Jak obliczyć koszt budowy domu? Jak wycenić budowę, by nie zabrakło pieniędzy?

W artykule:

• Jakie czynniki wpływają na koszt budowy domu?
• Ile kosztuje m² domu jednorodzinnego?
  • Koszt budowy domu jednorodzinnego z szacunkowymi cenami
• Jak oszacować koszt budowy domu w zależności od wybranej technologii?
• Jak wycenić budowę domu ze względu na system budowy?
  • Jak oszacować koszt budowy domu metodą gospodarczą i metodą zleconą?
• Jak oszacować koszt budowy poszczególnych etapów domu?
• Jak obliczyć koszt budowy domu, aby nie zabrakło pieniędzy?
• Jak oszacować koszt budowy domu? Wskazówką jest kosztorys

Budowa domu to duże przedsięwzięcie, dlatego trudno z góry przewidzieć dokładnie wszystkie koszty. Możemy oszacować wstępny kosztorys budowy domu, opierając się na wycenach, aktualnych cenach i stawkach za roboczogodziny. Jednak na etapie realizacji mogą pojawić się nieprzewidziane okoliczności, takie jak dodatkowe prace czy zmiany w dostępności materiałów. Ponadto, im dłużej trwa budowa, tym bardziej jesteśmy narażaeni na zmieniające się koszty usług i ceny materiałów budowlanych. Każdego roku wielu inwestorów przekonuje się jak zmiany gospodarcze czy wydarzenia światowe wpływają na ostateczny budżet.

Niezależnie od tego, jak zmienną jest sytuacja ekonomiczna i gospodarcza, warto przygotować dokładny kosztorys budowy domu. Pokażemy, jak oszacować koszty budowy domu, aby nie dać się zaskoczyć. Omówimy, kiedy najlepiej dokonać wyceny budowy domu: czy już podczas wyboru projektu czy dopiero przy wyborze technologii budowy? Zobacz, jak kształtują się takie koszty i jak wyliczyć koszty budowy domu.

Jakie czynniki wpływają na koszt budowy domu?

Chcesz dowiedzieć się, jak obliczyć koszt budowy domu? Zacznijmy od poznania kilku najważniejszych aspektów, które mają decydujący wpływ na to, ile kosztuje budowa domu.

Jakie czynniki decydują w głównej mierze o wycenie kosztów budowy domu? Należą do nich:

• Metraż domu – wcale nie jest powiedziane, że im mniejszy obiekt, tym niższa cena za 1 m². Niemniej racjonalne określanie wielkości metrażu budynku ma szczególne znaczenie, ponieważ zużyjesz mniej materiałów, zapłacisz niższe koszty robocizny przy budowie i wykańczaniu domu, a później będziesz mniej płacić za ogrzewanie i eksploatację, jeśli dom będzie mniejszy. Nie należy jednak budować zbyt małych domów, które będą niewspółmierne do potrzeb mieszkańców. Będzie to złudne zmniejszenie kosztu postawienia domu, powodujące jedynie frustracją przyszłych domowników.
• System budowy domu – realizacja systemem gospodarczym czy zleconym? Jeśli wybierzesz system zlecony, inwestycja może być droższa, ponieważ trzeba ponieść koszty robocizny, a te niestety ciągle rosną . Muisz się jednak liczyć z tym, że budowa metodą gospodarcza, trwająca dwa czy trzy lata, pochłonie ogromną ilość Twojej energii i czasu, które też mają swoją wartość. Szybsza budowa metodą zleconą pozwoli Ci również uniknąć podwyżek cen materiałów na przestrzeni lat.
• Lokalizacja inwestycji – zwykle w pobliżu większych miast  koszty robocizny przy budowie domu są wyższe niż na terenach wiejskich. Obserwujemy również zróżnicowanie kosztów budowy w zależności od regionów Polski: budowa domu będzie bardziej kosztowna w województwach mazowieckim, dolnośląskim i małopolskim, a zdecydowanie tańsza w województwie świętokrzyskim i wielkopolskim.
• Liczba kondygnacji budynku mieszkalnego – popularnością cieszą się dziś domy parterowe, bez piwnic czy nawet bez zagospodarowanego poddasza. Brak betonowych stropów, okien połaciowych i schodów jest dużą oszczędnością, dlatego jeśli tylko pozwala na to działka czy potrzeby metrażowe rodziny, warto zastanowić się nad możliwością wybudowania obiektu parterowego.
• Technologia budowy domu – domy szkieletowe mogą być wybudowane taniej niż obiekty w tradycyjnej technologii murowanej. Do wyboru masz również trwałe i solidne technologie alternatywne, np. dom z prefabrykatu drewnianego lub dom w technologii szkieletu stalowego, których koszty budowy także będą niższe lub porównywalne do domu murowanego. Gotowe domy modułowe i prefabrykowane (np. z prefabrykatu keramzytowego czy betonowego) choć nieco droższe, są idealnym wyborem, gdy zależy nam na oszczędności czasu, a co za tym idzie – również i pieniędzy, szczególnie gdy wynajmujemy mieszkanie. Koszty postawienia domu są mocno uzależnione od wykorzystanej technologii oraz materiałów użytych do prac wykończeniowych. Jednak w przypadku domów z prefabrykatów lub szkieletowych, budowa trwa kilkanaście tygodni a nie miesięcy. Osoby, którze marzą o drewnianym domu, mają jeszcze jedną opcję, czyli dom z bali.

Ważne!

Jeśli porównujesz kilka projektów o podobnych kosztach budowy, koniecznie zwróć uwagę na datę sporządzenia oszacowania. Ważny jest również region, w którym planujesz swoją inwestycję – w zależności od lokalizacji koszt budowy może być nawet o kilkanaście procent wyższy.

Warto przeczytać: Budowa domu krok po kroku. Od czego zacząć budowę domu?

Ile kosztuje m² domu jednorodzinnego?

Koszty budowy domu jednorodzinnego w 2024 roku wzrosły za sprawą m.in. coraz droższej robocizny. Trudniej o wykwalifikowanych, doświadczonych budowlańców, a coraz więcej osób odchodzi z zawodu ze względu na wiek, stąd stawki ekip poszły w górę. Trend wzrostu ceny budowy domu w 2025 roku podąża za inflacją.

W nadchodzącym kwartale spodziewam się nadal umiarkowanego wzrostu cen za m² budowy domu na średnim poziomie poniżej prognozowanego wskaźnika inflacji dla tego okresu, czyli około 1-1,5%.

• komentuje nasz ekspert Wojciech Rynkowski w artykule: Koszt budowy domu w 2025 r. Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego?

Zobacz projekty domów w promocyjnych cenach!

Carmen Magdalena Optima A

5 270 zł

6 200 zł

Cena regularna

5 270 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Tryton 2 Teriva

4 099 zł

4 199 zł

Cena regularna

4 099 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Dom przy Bukowej 9

3 190 zł

3 690 zł

Cena regularna

3 190 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Projekty domów w promocyjnych cenach

Nie bez znaczenia jest również wzrost płacy minimalnej, ogólny wzrost przeciętnego wynagrodzenia oraz rosnące koszty utrzymania. Firmy budowlane ponoszą wyższe koszty zatrudniania pracowników, muszą także więcej płacić za energię i transport. Przekłada się to na cenę świadczonych przez nie usług.

Dodatkowo od 2021 roku domy budowane w Polsce muszą spełnić zaostrzone wymagania dotyczące niskiego zużycia energii – to tzw. WT 2021. Nowelizacja przepisów wprowadziła m.in. wymóg lepszej izolacji podłóg, ścian i dachu, energooszczędnej stolarki drzwiowej i okiennej, instalacji wykorzystujących odnawialne źródła energii. Tym samym elementy budowlane powinny być wyprodukowane z materiałów o lepszych parametrach izolacji termicznej, a co za tym idzie – z droższych.

Sprawdź: Nowe warunki techniczne. Jakie zmiany w przepisach od 1 sierpnia 2024?

Koszt budowy domu jednorodzinnego z szacunkowymi cenami

Aby oszacować koszty inwestycji, można skorzystać z informacji o tym, jakie są średnie koszty budowy domu jednorodzinnego w 2025 roku. 

Sprawdźmy, jak kształtował się średni koszt budowy 1 m² domu jednorodzinnego w poszczególnych kwartałach 2024 i 2025 roku według uśrednionych danych Sekocenbud:

Źródło danych: opracowanie własne Extradom.pl na podstawie cenników Sekocenbudu dla domu o powierzchni około 150 m² z garażem jednostanowiskowym, wybudowanym z bloczków silikatowych.

Jak wygląda wycena budowy domu w oparciu o średnią cenę za m²? Wystarczy wielkość powierzchni pomnożyć przez wskazany średni koszt budowy metra kwadratowego. Szacuje się, że całkowity koszt budowy 100-metrowego domu jednorodzinnego to średnio 568 000 zł, a w zależności od regionu może to być od 540 do 596 tys. zł netto. Do całej inwestycji należy jeszcze doliczyć koszt zakupu działki i wyposażenia. Średnia cena 1 m² wzniesienia obiektu jednorodzinnego, która uwzględnia jego wykończenie, koszt zakupu działki, a nawet urządzenie ogrodu i ogrodzenie całej posesji, wynosi ponad 8-9 tys. zł. Należy to jednak uznać za dość ostrożne kalkulacje.

Sprawdź również: Ile kosztuje budowa domu parterowego?

Jak oszacować koszt budowy domu w zależności od wybranej technologii?

Jak już wspominaliśmy, technologia budowy ma znaczący wpływ na to, ile potrzeba pieniędzy na postawienie domu. Wybór nie ogranicza się jedynie do technologii tradycyjnej, czyli murowanej. Możesz wybudować również:

• dom szkieletowy (w szkielecie drewnianym lub szkielecie stalowym) albo
• dom prefabrykowany, z gotowych modułów (prefabrykatów keramzytowych lub betonowych), przywożonych na plac budowy w stanie gotowym i składanych na miejscu.

Sprawdź, jak obliczyć koszty budowy domu w przypadku poszczególnych technologii. Pozwoli Ci to nie tylko porównać technologie, ale przede wszystkim, przy ostatecznym wyborze, lepiej zaplanować kosztorys i zorientować się, ile tak naprawdę pieniędzy potrzebujesz na ten cel.

Przedstawiamy orientacyjny koszt wybudowania 1 m² parterowego domu o powierzchni użytkowej 100 m² z dachem dwuspadowym do stanu deweloperskiego:

Źródło danych: opracowanie własne Extradom.pl na podstawie uśrednionych danych rynkowych

Budowa domu murowanego nie jest, jak widać, metodą najtańszą. Warto jednak zauważyć, że koszty nie różnią się w sposób znaczący między poszczególnymi technologiami. Atrakcyjne cenowo są technologie szkieletowe. Natomiast postawienie domu z elementów prefabrykowanych, choć nieco droższe, pozwala zaoszczędzić dużo czasu oraz ustrzec nas przed zmiennymi cenami usług i materiałów budowlanych. Tradycyjna technologia posiada jednak tę zaletę, że można prowadzić ją samodzielnie, etapami, metodą gospodarczą. 

Wbrew przeważającym poglądom, budowa domu prefabrykowanego może kosztować niemal tyle samo, co budowa metodą tradycyjną. Dzieje się tak dzięki nowoczesnym technologiom i parkowi maszynowemu, zaawansowanej logistce i efektowi skali przy negocjowaniu cen z dostawcami. Wszystko to przemawia na korzyść dużych przedsiębiorstw zajmujących się produkcją prefabrykatów. Natomiast kalkulując budowę tradycyjną metodą zleconą o wielu kosztach nie myślimy lub zapominamy.

- wyjaśnia nasz ekspert Wojciech Rynkowski.

Ważne! Podane koszty nie uwzględniają doprowadzenia domu do stanu, w którym będzie nadawał się od do zamieszkania, czyli stanu "pod klucz". Jeżeli nie posiadasz działki, do kosztorysu trzeba doliczyć również koszt zakupu nieruchomości.

Polecamy: Jak powstają nowoczesne gotowe domy modułowe i dlaczego warto w nie inwestować?

Jak wycenić budowę domu ze względu na system budowy?

Kiedy decydujesz się na budowę domu, masz przed sobą dwie drogi:

• budowę domu systemem gospodarczym,
• budowę domu metodą zleconą.

Metoda gospodarcza

Tradycyjnym wyborem jest system gospodarczy, gdzie wiele prac wykonujesz na własną rękę i samodzielnie szukasz dostawców materiałów i fachowców. Możesz porównać ze sobą np. koszt budowy fundamentu oferowany w różnych firmach budowlanych i wybrać najkorzystniejszą cenowo ofertę.

Chociaż system gospodarczy szacunkowo pozwala zaoszczędzić nawet do 20% kwoty przeznaczonej na budowę, to rozwiązanie to poleca się wyłącznie osobom, które są w stanie w 100 proc. zaangażować się w inwestycję. Najlepiej wówczas mieć pewne pojęcie o budownictwie, ponieważ popełnione błędy będą się mścić na Tobie latami. System gospodarczy zakłada samodzielne zarządzanie całą inwestycją, co dla wielu osób może stanowić ogromne, trudne do udźwignięcia wyzwanie, zwłaszcza że często trwa kilkanaście miesięcy.

Metoda zlecona

Innym rozwiązaniem jest zlecenie prac firmie zajmującej się kompleksowo budową domów w konkretnej technologii - tu do wyboru masz nie tylko technologię tradycyjną - murowaną, ale również cały wachlarz technologii alternatywnych. Warto wyszukać przedsiębiorstwa z okolicy, które specjalizują się w stawianiu domów w interesującej Cię technologii.

Jak oszacować koszt budowy domu metodą gospodarczą i metodą zleconą?

Jak oszacować koszty budowy domu przy systemie gospodarczym? Otóż nie jest to takie proste, jak mogłoby się wydawać. Zwróć uwagę na te aspekty:

• Nie możesz mieć pewności co do tego, że cena umieszczona w kosztorysie, nawet z dużym marginesem błędu, zostanie utrzymana przez kilka miesięcy do chwili rozpoczęcia budowy i zakupu danych produktów. Ponadto im dłużej trwa budowa, tym różnice między oszacowanymi kosztami, a realnymi cenami w momencie zakupu, mogą być znaczące dla Twojego budżetu. Przy zleconym systemie budowania domów podpisujesz umowę wraz z podaną ceną, jaka będzie obowiązywała przy budowie. Nie musisz się wówczas martwić okresowymi wzrostami stawek na rynku budowlanym.
• Pamiętaj, aby w kosztorysie budowy domu metodą gospodarczą doliczyć koszty dojazdów, zakupu narzędzi, koszty transportu i czas spędzony na budowie - są to elementy, które umykają wielu inwestorom.
• System gospodarczy, choć może stwarzać pole do wypracowania oszczędności na budowie domu, wymaga Twojego zaangażowania, czasu i pracy, a ponadto z różnych stron jest narażony na możliwe wahania cen – materiałów budowlanych i robocizny.
• Przy wycenie robocizny w przypadku budowy domu systemem gospodarczym w całkowitych kosztach musisz uwzględnić wyższe ceny materiałów. Jeśli budowa domu zlecana jest bowiem firmie, która sama dostarczy Ci wraz z robocizną materiały, dolicza się tylko 8% podatku VAT. Natomiast przy budowie systemem gospodarczym materiały kupujesz osobno, a VAT najczęściej w takiej sytuacji wynosi aż 23% (podstawowa stawka podatku od towarów i usług). Dlatego trzeba dobrze przeliczyć, która opcja będzie w Twoim przypadku bardziej opłacalna.

Przydatny artykuł: Jak wyglądają formalności przy budowie domu?

Jak oszacować koszt budowy poszczególnych etapów domu?

Budowa domu to dość skomplikowane przedsięwzięcie, które odbywa się etapowo, ale nie wszystkie etapy pociągają za sobą takie same koszty. Następujące po sobie stan zerowy, stan surowy zamknięty i otwarty, stan deweloperski, a także stan pod klucz mogą wymagać poniesienia innych kosztów. Jak wygląda wycena budowy domu w 2025 roku dla poszczególnych sekwencji składających się na kompleksowy proces? Zobacz, jak wycenić budowę domu na kolejnych etapach inwestycji.

Szacuje się, że poszczególne etapy budowy pochłaniają:

• stan zero (przygotowanie terenu, fundamenty, instalacje podziemne):10-15% całkowitych kosztów budowy,
• stan surowy otwarty (ściany, konstrukcja dachu, stropy): 25-35% całkowitych kosztów budowy,
• stan surowy zamknięty (montaż okien, drzwi zewnętrznych, dach pokryty): 10-15% całkowitych kosztów budowy,
• wykończenie domu do stanu deweloperskiego: 25-35% całkowitych kosztów budowy.

Podane wyżej przedziały procentowe kosztów odnoszą się głównie do tradycyjnej technologii murowanej, ale można je z pewnymi modyfikacjami zastosować również do innych technologii, takich jak budownictwo z prefabrykatów czy technologia szkieletowa. Np. domy prefabrykowane będą generowały niższe koszty wykończenia, a lekkie konstrukcje szkieletowe będą tańsze na etapie przygotowania posadowienia.

Jak wyglądają w praktyce takie koszty dla domu z poddaszem użytkowym o powierzchni użytkowej 150 m²? Na rok 2025 będą to koszty na poziomie:

• stan zero: 75-100 tys. zł,
• stan surowy otwarty: 180-260 tys. zł,
• stan surowy zamknięty: 80-110 tys. zł,
• stan deweloperski: 190-270 tys. zł.

Łączny koszt budowy to między 710 a 770 tys. zł.

Natomiast koszt budowy domu parterowego o powierzchni 100 m² w 2025 roku wynosi:

• stan zerowy: 55-81 tys. zł,
• stan surowy otwarty: 136-191 tys. zł,
• stan surowy zamknięty: 57-83 tys. zł,
• stan deweloperski: 138-193 tys. zł.

Zakładając, że średni koszt inwestycji wynosi łącznie ok. 550 tys. zł.

Sprawdź również aktualny cennik: Ile kosztuje wykończenie domu?

Jak obliczyć koszt budowy domu, aby nie zabrakło pieniędzy?

Sprawdź, jak oszacować koszt budowy domu i jaki margines cenowy przyjąć, by ostatecznie budżet nie został przekroczony, a wycena kosztów pokryła się z rzeczywistymi wydatkami poniesionymi przez Ciebie na ten cel.

• Kluczowe dla oszacowania kosztów budowy domu i zachowania finansowej stabilności w trakcie realizacji inwestycji jest poprawne przygotowanie kosztorysu.
• Zawsze pamiętaj, że musisz zachować kilkuprocentową rezerwę w swoim budżecie. Dlaczego jest to takie istotne? Ponieważ podczas przygotowywania kosztorysu zawsze bierze się pod uwagę aktualne ceny robocizny i materiałów, ale w trakcie budowy, która trwać może wiele miesięcy, koszty te czasami się zmieniają, i to na Twoją niekorzyść.
  Ma to szczególne znaczenie, jeśli budujesz dom systemem gospodarczym i będziesz samodzielnie kupować niezbędne materiały czy kontraktować fachowców do wykonania poszczególnych prac.
• Jeśli budujesz dom systemem zleconym, nie musisz przejmować się wzrostami cen materiałów budowlanych i robocizny. Zlecając budowę profesjonalnej ekipie z góry znasz całkowity koszt postawieniu domu.

Na pytanie o to, jak wyliczyć koszt budowy domu, należy odpowiedzieć – ostrożnie. W obliczu możliwych wahań cen materiałów i robocizny najlepszym wyjściem będzie zaplanowanie w kosztorysie nadwyżki w granicach 10-15 proc. Wcale nie musisz skorzystać z nadwyżki, ale dobrze jest mieć ją jako margines bezpieczeństwa przy budowie domu i finansowaniu takiej inwestycji. Lepiej wydać mniej, niż wynosił ostateczny budżet, ponieważ może się okazać, że nie masz z czego dobrać pieniędzy i zakończyć całej inwestycji.

Polecamy również: 10 sposobów na to, jak zaoszczędzić na budowie domu oraz materiał wideo:
 

Jak oszacować koszt budowy domu? Wskazówką jest kosztorys

Kluczem do sukcesu finansowego podczas budowy domu jest szczegółowy kosztorys, który będzie zawierał nie tylko realne kwoty, ale również wszystkie pozycje generujące większe, ale i mniejsze koszty. Nie podchodź do jego przygotowania optymistycznie bądź życzeniowo.

Kiedy podejść do przygotowania kosztorysu, by obliczyć koszt budowy domu? Najlepiej, jeszcze zanim zdecydujesz się na kupno konkretnego projektu, sprawdźcie, jak wyglądają szacunkowe koszty. Możesz zapoznać się z internetowymi cennikami bądź kosztorysem budowy w wersji płatnej lub bezpłatnej. Możesz też skorzystać z bezpłatnej usługi wyceny kosztów budowy z Extradom.pl na podstawie interesującego Cię projektu i wskazanej lokalizcji.

Kosztorys to dokument, który jest niezbędny, jeśli starasz się o kredyt hipoteczny na budowę i oczywiście możesz go kupić od razu z projektem. Zanim jednak przejdziesz do zakupu wymarzonego planu domu, możesz skorzystać z bezpłatnych kosztorysów, które są dostępne do pobrania dla większości gotowych projektów domów w naszym serwisie.

Jakie są zalety wstępnych wycen i do czego posłużą?

• Dzięki nim będzie Ci łatwiej rozeznać się w tym, jak wyliczyć koszt budowy domu dla wybranego projektu domu.
• Przydadzą się one również na etapie porównywania ofert.
• Wstępne kosztorysy pokażą Ci, na co musisz się przygotować, gdy podejmiesz się realizacji swojego marzenia o domu. Na podstawie szacunkowych kosztów zweryfikujesz, czy Twój budżet pozwoli Ci na realizację wybranego projektu. Wtedy jeszcze możesz zmienić projekt domu albo zastanowić się nad dodatkowym źródłem finansowania inwestycji.