Jak wygląda budowa domu przy wysokim poziomie wód gruntowych na działce?

Myśląc o budowie domu weź pod uwagę, że projekt domu nie zakłada, na jakim terenie budujesz swoją nieruchomość mieszkalną. Warunki panujące na działce będą niezwykle istotne w momencie adaptacji, czyli dopasowania projektu domu do lokalnych uwarunkowań oraz samej budowy. Właściwości terenu mają niebagatelne znaczenie zarówno dla stabilności budynku, jak i dla komfortu korzystających z niego domowników. Niekiedy działki położone są na terenie, gdzie występuje wysoki stan wód gruntowych. Czy to wyklucza budowę domu w takim miejscu? Niekoniecznie. Jednak wtedy przed posadowieniem budynku konieczne staje się przeprowadzenie odpowiednich prac, tak by woda gruntowa nie przesiąkała przez fundament i nie zalewała piwnic i podobnych miejsc.

Niezależnie od tego, czy Twoją intencją jest budowa domu bez podpiwniczenia, czy domu z piwnicą, powinieneś go solidnie i stabilnie osadzić w ziemi. Jednak o tym, czy będzie to możliwe i jakie prace ziemne będą do wykonania, decydują w dużej mierze rodzaj gruntu, układ jego warstw, a także poziom wód gruntowych występujący na Twojej działce budowlanej.

Co to są wody gruntowe? To wody występujące pod powierzchnią ziemi – mogą być stale obecne w gruncie, ale i pochodzić z opadów atmosferycznych, które przesączają się przez warstwy podłoża. Można też powiedzieć, że są to wody wypełniające tzw. strefę nasycenia. Tworzą one pierwszy, właściwy poziom wodonośny i zalegają bezpośrednio nad pierwszą, ciągłą warstwą skał nieprzepuszczalnych.

Poza tym odróżnia się wody gruntowe właściwe i zaskórne. Wody zaskórne są usytuowane blisko powierzchni terenu, na lokalnych soczewkach gruntów charakteryzujących się niską przepuszczalnością. Leżą powyżej zwierciadła właściwej wody gruntowej i występują tylko okresowo, w przeciwieństwie do wód gruntowych właściwych, które stanowią ciągły poziom wodonośny, z którego wodę można pobierać stale. Występują na większej głębokości i zalegają na znacznym obszarze. Powinny być oddzielone od powierzchni terenu strefą napowietrzenia, inaczej aeracji.

Ponadto pomiędzy dwiema mało przepuszczalnymi warstwami gruntu występuje woda naporowa międzywarstwowa, która też jest rodzajem wody gruntowej.

O wodach gruntowych możemy mówić w kontekście poziomu ich zalegania:

• Wysoki poziom wód gruntowych występuje wtedy, gdy wody zalegają na głębokości zaledwie 30-50 cm poniżej poziomu terenu. Rodzi to poważne problemy i utrudnienia w zakresie realizacji planowanych robót ziemnych i fundamentowych.
• Niski poziom wód gruntowych występuje wtedy, gdy są zlokalizowane na głębokości 2-3 metrów poniżej terenu działki. Nie utrudniają one i nie zakłócają wówczas prowadzenia inwestycji budowlanych.

Wody gruntowe mogą być niebezpieczne, ponieważ przedostają się wszelkimi szczelinami do domu – do fundamentów i piwnic.

Wysokie wody gruntowe to sytuacja skrajna i niekoniecznie dobra dla inwestora, ale jeśli ich stan jest niski, to takie warunki również są dalekie od ideału. Woda znajdująca się tuż pod powierzchnią gruntu na działce utrudnia, a nawet uniemożliwia, przeprowadzenie inwestycji budowlanej. Najlepiej, żeby grunt był przepuszczalny, a maksymalny poziom wód mieścił się na poziomie minimum jednego metra poniżej poziomu posadowienia domu.

Sprawdź również: Działka na terenie zalewowym – czy warto na niej budować dom?

Od czego zależy poziom wód gruntowych na danym terenie?

Wody gruntowe mogą znajdować się na różnej głębokości pod powierzchnią gruntu. Uzależnione jest to przede wszystkim od sytuacji hydrologicznej w danym regionie kraju, a także od występowania zbiorników i cieków wodnych. Tam, gdzie w okolicy jest wiele jezior, mniejsza będzie głębokość wody gruntowej. 

Dla aktualnego poziomu wód gruntowych znaczenie może mieć również pora roku. Głębokość wód maleje, kiedy występują intensywne opady deszczu. Najwyższy poziom może być na wiosnę, kiedy gleby są nasączone wodą z roztopów, a wiosenne deszcze tylko nasilają to zjawisko.

Jesienią, kiedy występują wzmożone opady, poziom wód gruntowych także może się podnieść. Zdarzają się również ekstremalne zjawiska pogodowe, czyli susze czy nawałnice i powodzie, które powodują zmianę poziomu wód w gruncie.

Jeśli w okolicy Twojej działki czy domu realizowane są inne inwestycje budowlane lub ktoś dokonuje procesu podnoszenia poziomu gruntu w sąsiedztwie, licz się z tym, że poziom wód u Ciebie może ulec zmianie.

Wysoki poziom wód jest charakterystyczny dla działek o gruntach nieprzepuszczalnych, w tym ilastych. Dużą nasiąkliwością charakteryzują się gleby gliniaste.

A kiedy opadają wody gruntowe? Najczęściej po okresie ulewnych deszczów, które pojawiają się na wiosnę i jesień. Można więc spodziewać się, że najniższy poziom wód będzie występował w środku lata czy w okresie susz oraz zimą, zanim nastąpią roztopy. Wszystko zależy od warunków hydrologicznych panujących w danym miejscu oraz od rodzaju gruntów, jakie się tam znajdują.

Jak sprawdzić poziom wód gruntowych występujący na działce przeznaczonej do budowy domu?

Zanim przystąpisz do budowy domu na danej działce, powinieneś zapoznać się z kwestiami związanymi z warunkami gruntowo-wodnymi. Bez tego może się okazać, że wybudujesz dom na niestabilnym podłożu, gdzie występuje wysoki poziom wód gruntowych, a to nie pozwoli Ci uzyskać pożądanej i wymaganej stabilności budynku. Na niektórych działkach, choć mają one atrakcyjną lokalizację, budowa domu okazuje się albo bardzo droga, albo niemożliwa, a wszystkiemu winne są wody gruntowe.

Jak sprawdzić poziom wód gruntowych, by nie dokonać zakupu działki, która w praktyce nie nadaje się do prowadzenia prac budowlanych, ponieważ wody gruntowe znajdują się na zbyt wysokim poziomie? 

Analiza mapy hydrograficznej

Jeśli przystępujesz do określenia we własnym zakresie lokalnych warunków gruntowych, możesz sięgnąć po mapę hydrogeologiczną Polski. Mapa dostępna jest w serwisie online Państwowego Instytutu Geologicznego HydroGeoPortal. Możesz wystąpić również do odpowiedniej jednostki Państwowego Instytutu Geologicznego o wyrys z mapy. Mapa ta jest szeroko wykorzystywana, nie tylko do opracowywania programu wodno-ściekowego w całym kraju, ale również projektowania, w którym miejscu wykonać ujęcia wód podziemnych. Szczególnie przydatnym narzędziem w zakresie oceny przydatności terenu do celów inwestycyjnych jest warstwa mapy hydrogeologicznej o nazwie: Warstwa informacyjna Głównego Użytkowego Poziomu Wodonośnego – Występowanie i Hydrodynamika PPW-WH.

Obserwacja najbliższego otoczenia

Możesz samodzielnie i w dość prosty sposób wstępnie ocenić czy działka nadaje się pod budowę, obserwując otoczenie, roślinność oraz sąsiadującą zabudowę. W otoczeniu działki z wysokim poziomem wód gruntowych panuje np. stale wysoka wilgotność powietrza. O wysokim poziomie wód gruntowych i o podmokłym terenie świadczy również to, że na działce gęsto rosną sitowie, trawy, trzciny i szczaw polny albo występują wierzby i olchy, lubiące takie podłoże. Dla porównania – sosny rosną na suchych terenach.

Zwróc uwagę, cz domy w sąsiedztwie Twojej nieruchomości mają piwnice albo wysoki parter oraz czy na ścianach pobliskich zabudowań jest widoczna wilgoć. Brak podpiwniczenia czy wysoki parter mogą świadczyć o tym, że na danym obszarze występuje podwyższony poziom wód gruntowych, dlatego budowniczy zdecydowali się na takie rozwiązania konstrukcyjne, aby uniknąć problemów z wilgocią. Widoczne na ścianach plamy wilgoci i ich ciemniejszy kolor, również sugerują podsączanie się wód gruntowych w górę murów.

Pamiętaj, że jeżeli nie czujesz się na siłach, by dokonać takiej oceny samodzielnie lub nadal nie masz pewności co do warunków wodno-gruntowych, możesz zlecić analizę ekspertom.

Specjalistyczna ekspertyza

Oceny poziomu wód gruntowych mogą dokonać eksperci. Jakie badania gruntu wykonać przed zakupem działki i rozpoczęciem budowy? Na pewno badania geotechniczne gruntów, które obejmują szeroką analizę warunków wodno-gruntowych. Na podstawie otworów wykonanych w różnych częściach działki i na podstawie zmienności poziomu wody w zależności od pory roku i ukształtowania terenu można uzyskać rzetelne informacje na ten temat.

W końcowej dokumentacji geotechnicznej geodeci sporządzają raport dotyczący możliwości występowania wody gruntowej na konkretnej głębokości. Dokumentacja obejmuje nie tylko głębokość wód gruntowych, lecz także rodzaj i nośność gruntów na działce.

Sprawdź: Cennik usług geodezyjnych. Ile kosztuje geodeta w 2024 roku?

Metody adaptacyjne działki do wysokiego poziomu wód gruntowych

Działka charakteryzująca się wysokim poziomem wód gruntowych musi być odpowiednio przygotowana, by można na niej było wznieść bezpiecznie budynek.

Drenaż fundamentów

Jednym ze sposobów na wody gruntowe pod domem jest drenaż fundamentów. Czym on jest? Jest to specjalnie ułożony wokół obrysu budynku system rur. Układane są one ze spadkiem 2–5%. Woda odprowadzona przez system rur jest później zbierana w specjalnym zbiorniku lub rozsączana na działce. Głównym zadaniem poprawnie wykonanego drenażu jest zabezpieczenie domu przed wilgocią i pojawianiem się wody w najniższych częściach. Dlatego metoda ta jest często stosowana i zalecana, gdy poziom wód gruntowych jest wysoki lub wykazuje tendencję do podwyższania się.

Podwyższenie terenu

Kolejnym ze sposobów na wody gruntowe na działce jest podwyższenie terenu, które pozwoli wyżej usadowić fundamenty. Prace takie będą konieczne, gdy poziom wód gruntowych uniemożliwi wykonanie fundamentów, by nie były stale narażane na wpływ wilgoci. Warto zwrócić tu uwagę na to, by materiał nawieziony do podniesienia gruntu nie był zanieczyszczony czy o wątpliwym składzie.

Działka charakteryzująca się wysokim poziomem wód gruntowych musi być odpowiednio przygotowana, by można na niej było wznieść bezpiecznie budynek.

Szczelna hydroizolacja

Ważne jest też wykonanie hydroizolacji. Jest to warstwa ochronna, która zapobiega destrukcyjnemu wpływowi wilgoci i wody na budynek. Podstawowym miejscem zastosowania takiej izolacji są fundamenty. Bardzo ważne jest prawidłowe wykonanie izolacji poziomej, aby nie dopuścić do podciągania kapilarnego wód gruntowych przez ściany. Na terenach nieprzepuszczalnych, gdzie woda może zalegać w pobliżu całej konstrukcji budowanego obiektu, a także gdy zachodzi ryzyko podnoszenia się poziomu wody gruntowej, konieczne jest wykonanie izolacji przeciwwodnej. Taka skuteczna bariera zapobiega przenikaniu wody nawet pod silnym naciskiem. Do jej wykonania trzeba użyć specjalnych materiałów, jak membrany wodoodporne czy też powłoki polimerowe.

Rezygnacja z podpiwniczenia

Często też, jeśli grunt charakteryzuje się występowaniem wysokiego poziomu wód gruntowych, rezygnuje się z wykonania podpiwniczenia budynku, a także wybiera się płytkie posadowienie fundamentów. Można też pomyśleć o przygotowaniu stawu odwadniającego – woda będzie przesączała się do takiego miejsca, dzięki czemu jej poziom obniży się nawet o 20 cm.

Domy gotowe

Antara 2

5 749 zł

5 749 zł

Alion

6 090 zł

6 090 zł

Chmielniki m11

5 299 zł

5 299 zł

Gotowe domu modułowe

Wybór technologii budowy dopasowanej do warunków wodno-gruntowych

Właściwości gruntu stanowią o tym, czy dom będzie trwały i funkcjonalny. Jeśli posadowisz dom na podmokłym terenie, ściany i sufity w krótkim czasie zaczną pękać, a tynk odpadać. Budynek będzie nierównomiernie osiadać, przez co stanie się mocno przechylony na jedną ze stron.

Najważniejsza kwestią, którą musi określić projektant, jest rodzaj fundamentu dopasowany do konkretnego gruntu. Jest tak w przypadku domów budowanych w technologii tradycyjnej, czyli murowanej, jak i szkieletowej czy prefabrykowanej.

Jak jednak dokładniej przedstawia się kwestia wody gruntowe a budowa domu? Jeśli inwestor zdecyduje się na dom w technologii murowanej, fundamenty należy wtedy poszerzyć, zaizolować przeciwwodnie oraz przeciwwilgociowo. Przy tej technologii na terenie z wysokim poziomem wód gruntowych zaleca się też zrobienie odwodnionego wykopu, do którego wlewa się warstwę chudego betonu. Dopiero na takim podłożu układa się deskowanie i zbrojenie, które zalewa się betonem. Ławy fundamentowe zabezpiecza się później emulsją izolacyjną.

Na terenie z wysokim poziomem wód gruntowych dobrze sprawdzą się lekkie konstrukcje wznoszone w technologii szkieletowej lub technologii prefabrykowanej. Zazwyczaj wznosi się je na płycie fundamentowej. Zarówno dom w technologii szkieletowej, jak i dom prefabrykowany można więc posadowić na każdym gruncie – również tym o niekorzystnych warunkach wodno-gruntowych.

Trzeba jednak zawsze pamiętać, że budowa domu na podmokłym terenie – niezależnie w jakiej technologii – może wiązać się z podwyższeniem kosztów całej inwestycji.

Projektowanie fundamentów na terenach z wysokim poziomem wód

Poziom wody gruntowej a fundamenty – jakie rozwiązanie będzie w tym przypadku najlepsze? Najpopularniejszym rodzajem fundamentu są ławy fundamentowe. Muszą być one jednak posadowione na odpowiedniej głębokości, czyli poniżej strefy przemarzania gruntu. Może to być problematyczne w przypadku występowania podwyższonego poziomu wód gruntowych. Jeśli warunki wodno-gruntowe są niekorzystne, nie można też rezygnować z przygotowania szalunku, którego zadaniem jest stabilizacja wykopu. Szalunek pozwala też rozprowadzić beton równomiernie.

Często jednak na terenach z wysokim poziomem wód gruntowych ławy fundamentowe zastępuje się płytą fundamentową. Technologia ta bardzo dobrze sprawdza się w przypadku trudniejszych warunków gruntowych. Płyta fundamentowa to żelbetowy element o grubości zazwyczaj od 15 do 30 cm. Zaletą tego rodzaju fundamentu jest to, że wykonuje się go płytko. Dzięki temu woda gruntowa nie będzie miała styczności z płytą, co przełoży się też na brak zawilgocenia ścian budynku na skutek podciągania kapilarnego wody gruntowej przez fundamenty. Płyta fundamentowa izoluje też od gruntu podłogę w domu. Warto skupić się na odpowiednim ociepleniu fundamentów.

Może cię zainteresować: 

• Osuszanie ścian w domu. Czym się je przeprowadza i ile kosztuje?
• Jak walczyć z wilgocią? Poznaj sprawdzone sposoby na wilgoć w domu!

Ubezpieczenie nieruchomości a wysoki poziom wód gruntowych

Bardzo często w polisach ubezpieczeniowych można spotkać się z  zapisem, który mówi o wyłączeniu zdarzeń wynikających z przesiąkania wód gruntowych z warunków ubezpieczenia. W związku z tym ochrona ubezpieczeniowa domu związana z wodami gruntowymi jest tak naprawdę uboga. Szkody związane z zalaniem spowodowanym przez przenikanie wód gruntowych mogą być dla towarzystw ubezpieczeniowych problematyczne. Jeśli jednak chcemy, by zapis chroniący od takich zdarzeń znalazł się w wykupionej polisie, trzeba powiedzieć o tym agentowi. Może on wtedy zaproponować ubezpieczenie chroniące przed przenikaniem wód gruntowych i szkodami, które czynią, jednak spowoduje to znaczący wzrost składki. Można też zwrócić uwagę na to, czy w warunkach ubezpieczenia jest mowa o ubezpieczeniu od powodzi, której skutkiem będzie zwilgocenie czy zagrzybienie ścian. Trzeba pamiętać o tym, by  dobrze zapoznać się z prezentowanymi ofertami, porównać kilka z różnych towarzystw, bo każde proponuje inny zakres ochrony.

Przeczytaj dodatkowo: Jak wyglądają formalności przy budowie domu w 2023 roku?