Samowola budowlana: kary, legalizacja, jak zgłosić samowolę budowlaną?

Samowola budowlana to problem, który w Polsce dotyczy zarówno dużych inwestycji, jak i prywatnych przedsięwzięć, takich jak budowa domu. Co jakisczas można usłyszeć o przypadkach, gdzie inwestorzy realizują projekty domów bez wymaganych zezwoleń, co może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych i finansowych. Dopełnienie wszelkich formalności związanych z budową i rozbudową obiektów jest kluczowe, aby uniknąć problemów z nadzorem budowlanym. Samowola budowlana, choć często wynika z nieświadomości, może skutkować koniecznością rozbiórki budynku lub nałożeniem wysokich kar. Więcej na ten temat w dalszej części naszego artykułu.

Co to jest samowola budowlana?

W Ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane próżno szukać definicji samowoli budowlanej, gdyż jej tam po prostu nie ma. Są jednak aspekty, które jednoznacznie wskazują na to, że dany budynek lub budowla nie powinne zostać zrealizowane. Zatem co jest samowolą budowlaną?

Przez samowolę budowlaną należy rozumieć prowadzenie robót budowlanych naruszających obowiązujące przepisy, przede wszystkim Prawa budowlanego. Zgodnie z tym za naruszenie uznawana jest budowa obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia prac budowlanych. Samowola budowlana to także realizacja inwestycji pomimo wniesienia sprzeciwu przez organy administracji architektoniczno-budowlanej do zgłoszenia.

Skoro wiemy już, co to jest samowola budowlana, warto jeszcze mieć świadomość, kiedy występuje. Możemy mieć z nią do czynienia zarówno na etapie budowy, jak i utrzymania bądź rozbiórki obiektów budowlanych.

Decyzję o przekroczeniu przepisów w każdym przypadku wydaje inspektor nadzoru budowlanego. Jeśli obiekt został wzniesiony bezprawnie, może on nakazać jego rozbiórkę. W szczególnych sytuacjach samowola budowlana może zostać zachowana.

Projekt domu na zgłoszenie Gucio BSA2379 o powierzchni zabudowy 69,66 m²

Sprawdź inne projekty domów bez pozwolenia na budowę:

Zobacz projekty domów do 70 m2! Znajdź wymarzony dom!

D336

3 549 zł

3 899 zł

Cena regularna

3 069 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Beskidy

3 750 zł

3 850 zł

Cena regularna

3 650 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Junior 2

3 750 zł

3 850 zł

Cena regularna

3 650 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Projekty domów do 70 m2

Jakie budowy uznawane są za samowolę budowlaną?

Z samowolą budowlaną mamy do czynienia wtedy, gdy:

• roboty prowadzone są pomimo braku wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy,
• prace prowadzone są pomimo sprzeciwu do wniesionego zgłoszenia budowy,
• roboty budowlane są wykonywane pomimo ich uprzedniego wstrzymania,
• budowa prowadzona jest niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym,
• sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części został zmieniony bez wymaganego zgłoszenia,
• wykonano rozbiórkę obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na rozbiórkę,
• przystąpiono do użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszego zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy lub pomimo braku ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

Biorąc pod uwagę, że przepisy prawa nie zawierają sztywnej definicji samowoli budowlanej, ostateczna decyzja w tej kwestii należy do inspektora nadzoru budowlanego.

Warto przeczytać przed budową domu: Budowa domu krok po kroku

Kiedy inspektor nadzoru budowlanego może wstrzymać wykonywanie robót budowlanych?

Zgodnie z art. 50 Prawa budowlanego: "1. W przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49f organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

1) bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub

3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 29 ust. 1 i 3, lub

4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.”

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych zawiera:

• przyczynę wstrzymania robót;
• wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.

Dodatkowo organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek dostarczenia w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz.

Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia. Wyjątek stanowi wydanie w tym okresie decyzji o zaniechaniu, rozbiórce budynku lub doprowadzeniu obiektu budowlanego do stanu poprzedniego.

Sprawdź też: Domy bez pozwolenia – co musisz o nich wiedzieć?

Jak zgłosić samowolę budowlaną?

Jeśli istnieją przesłanki ku temu, że dany obiekt narusza przepisy prawa budowlanego, można dokonać zgłoszenia. Nie może być anonimowe, ale urząd nie ujawni nikomu Twoich danych. Gdy podejrzewamy, że obiekt to samowola budowlana, gdzie zgłosić fakt, że ktoś wybudował budynek bez pozwolenia na budowę lub nie dokonując wcześniejszego zgłoszenia dotyczącego budowy?

Krok 1. Złożenie pisma do nadzoru budowlanego

W celu zgłoszenia samowoli budowlanej trzeba wypełnić odpowiedni dokument, czyli pismo do nadzoru budowlanego o samowoli budowlanej. Jego wzór bez większych trudności znaleźć można w internecie, wpisująć: "Wzór pisma do nadzoru budowlanego o samowoli budowlanej".

Organem właściwym w sprawach dotyczących samowoli budowlanej jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego i to do niego należy złożyć wniosek. Można to zrobić osobiście lub przez stronę internetową właściwego miejscowo inspektora nadzoru budowlanego.

Nie trzeba się obawiać, że osoba, której sprawa dotyczy, dowie się, że to my dokonaliśmy zgłoszenia. Nadzór ma bowiem obowiązek podjąć działania uniemożliwiające identyfikację tego, kto złożył zawiadomienie o możliwości popełnienia samowoli budowlanej.

Krok 2. Przeprowadzenie postępowania przez właściwy organ nadzoru budowlanego

Warto wspomnieć, że organy nadzoru budowlanego działają z urzędu. Zgłoszenie samowoli budowlanej jest swego rodzaju impulsem, który sprawia, że organ podejmuje czynności sprawdzające i przeprowadza postępowanie w sprawie. Podczas postępowania sprawdza, czy inwestor/właściciel budynku naruszył przepisy prawa budowlanego i czy obiekt stanowi samowolę budowlaną.

Następnie inspektor nadzoru budowlanego może wydać nakaz rozbiórki obiektu budowlanego. Wcześniejszym dokumentem jest postanowienie o wstrzymaniu budowy. Jeżeli inwestor wycofa wniosek o legalizację budowy, nie złoży go w wymaganym terminie lub nie usunie nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych, to inspektor nadzoru będzie miał podstawę do wydania nakazu rozbiórki.

Prawo budowlane a samowola budowlana. Kiedy wymagane jest pozwolenie na budowę lub zgłoszenie?

W polskim prawie budowlanym samowola budowlana występuje wtedy, gdy obiekt został wzniesiony bez pozwolenia na budowę. Istnieją sytuacje, kiedy pozwolenie nie jest wymagane, ale wtedy najczęściej trzeba dokonać zgłoszenia prac budowlanych. O tym, kiedy trzeba mieć pozwolenie, a kiedy wystarczy jedynie zgłoszenie, stanowią przepisy prawne.

W prawie budowlanym zostały wyszczególnione przypadki, kiedy budowa nie wymaga pozwolenia na budowę, jak również wskazane inwestycje, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę co prawda nie jest potrzebna, ale trzeba dokonać zgłoszenia. Wyliczenia zarówno jednych, jak i drugich przypadków znaleźć można w art. 29 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 30 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z obowiązującym prawem bez pozwolenia dozwolone jest budowanie między innymi:

"1) wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;

1a) wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m², których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.”

Obecnie można wybudować dom bez pozwolenia, ale musi mieć określoną powierzchnię i ilość kondygnacji. W takim przypadku ilość formalności jest zdecydowanie mniejsza. Nie trzeba powoływać kierownika budowy, ani prowadzić dziennika budowy. Dom o maksymalnej powierzchni 70 m² będzie również tańszy o wiele niż na przykład 100- metrowy budynek.

Odkryj projekty domów bez pozwolenia na budowę!

Nasz Domek

5 400 zł

5 900 zł

Cena regularna

5 200 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

L-307

2 600 zł

2 900 zł

Cena regularna

2 500 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

A-125 Dom bukowa szkieletowy

3 299 zł

3 499 zł

Cena regularna

3 099 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Projekty domów bez pozwolenia na budowę

Brak pozwolenia na budowę i zgłoszenia odnosi się na przykład do różnego rodzaju budynków gospodarczych, wiat i altan.

Sprawdź również: Jakie budynki gospodarcze wybudujemy bez pozwolenia, a jakie bez zgłoszenia?

Analizując wskazane przepisy, można zatem dojść do wniosku, kiedy będzie mieć miejsce samowola budowlana. Na podstawie katalogów z ustawy Prawo budowlane zobaczyć można, że zazwyczaj, gdy inwestycja nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, to konieczne jest zgłoszenie przed jej rozpoczęciem. Są jednak przypadki, których jedno ani drugie nie dotyczy.

Jaka jest kara za samowolę budowlaną?

Czym grozi samowola budowlana? Kara za samowolę budowlaną może mieć różnoraką postać. Zasadniczo, jeśli inwestor realizuje budowę bez wymaganych pozwoleń lub w sposób niezgodny z zatwierdzonym projektem, może spodziewać się obowiązku legalizacji budowli lub nakazu rozbiórki. To jednak nie jedyne konsekwencje. 

W przypadku samowoli budowlanej przewidziano sankcje o charakterze administracyjnym oraz karnym, do których należą:

1. Nakaz wstrzymania budowy

W trakcie prowadzenia samowoli budowlanej, nadzór budowlany może wydać decyzję o natychmiastowym wstrzymaniu prac budowlanych. W takim przypadku kontynuowanie budowy jest nielegalne i może prowadzić do dalszych konsekwencji prawnych.

2. Nakaz rozbiórki

Jeśli obiekt został wzniesiony bez wymaganych zezwoleń lub w wyniku samowolnej budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, nadzór budowlany może wydać nakaz rozbiórki budynku lub jego części. Jest to jedna z najpoważniejszych konsekwencji, która może wiązać się z dodatkowymi kosztami dla inwestora związanymi z przywróceniem terenu do pierwotnego stanu. Decyzja nigdy się nie przedawnia.

Czytaj więcej: Kiedy musimy wnioskować o pozwolenie na rozbiórkę?

3. Opłata legalizacyjna 

W przypadku gdy samowola budowlana może zostać zalegalizowana, inwestor musi uiścić opłatę legalizacyjną. Jej wysokość zależy od rodzaju i wielkości budynku oraz wynosi od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych dla budynków jednorodzinnych.

4. Kara grzywny

Samowola budowlana może skutkować nałożeniem grzywny, której wysokość zależy od decyzji sądu. Wysokość grzywny została uregulowana w art. 24 § 1 kodeksu wykroczeń. Zgodnie z nim: "Grzywnę wymierza się w wysokości od 20 do 5000 złotych, chyba że ustawa stanowi inaczej.” Grzywna może być nakładana zarówno na osoby fizyczne, jak i prawne. Grzywna przedawnia się po upływie 5 lat od zaistnienia samowoli budowlanej. Jeżeli w tym okresie zostanie wszczęte postępowanie, to te lata są liczone od nowa.  

5. Ograniczenie lub pozbawienie wolności

W skrajnych przypadkach, jeśli samowola budowlana prowadzi do poważnych zagrożeń, sąd może orzec karę ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do 2 lat. Tego rodzaju sankcje są jednak stosowane rzadko, zwykle w przypadkach, gdy naruszenia przepisów budowlanych mają poważne skutki dla bezpieczeństwa ludzi.

Samowola budowlana – kara czy rozbiórka? Za każdym razem przeprowadzane jest postępowanie administracyjne, podczas którego ma miejsce sprawdzenie, czy obiekt może zostać zalegalizowany. Jeśli nie, konieczna jest jego rozbiórka.

Dowiedz się także: Przegląd techniczny budynku - kiedy się odbywa i co warto wiedzieć?

Jak uniknąć kary za samowolę budowlaną?

Osoba ukarana za samowolę budowlaną może wystąpić o umorzenie postępowania ze względu na znikomą szkodliwość społeczną czynu. Może także wskazać, że nie miał świadomości, że konieczne jest dopełnienie określonych formalności. Mowa tutaj oczywiście o wymaganym pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu inwestycji przed rozpoczęciem robót budowlanych.

Osoba ukarana swoje słowa musi jednak poprzeć dowodami przed sądem, co jednak wcale nie jest takie łatwe, więc tak naprawdę rzadko kiedy komuś udaje się uniknąć kary.

Legalizacja samowoli budowlanej w 2024 roku

Gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi wystąpienie samowoli budowlanej, zanim nakaże rozbiórkę takiego obiektu bądź wybranej jego części, przeprowadza tzw. postępowanie legalizacyjne. Innymi słowy, sprawdza, czy istnieją przesłanki ku temu, że budynek może być zalegalizowany. Warunki dopuszczalnej legalizacji samowoli budowlanej znaleźć można w art. 49 ustawy Prawo budowlane.

Aby obiekt uznany za samowolę budowlaną, poza obowiązkiem przedłożenia wymaganych zgodnie z przepisem 48b ust. 2 i 3 ustawy Prawo budowlane dokumentów, jego właściciel musi jeszcze uiścić opłatę legalizacyjną.

Pamiętaj!

Nakaz rozbiórki budynku orzekany jest wyłącznie wtedy, gdy nie występują prawne możliwości jego legalizacji. Dotyczy to sytuacji, kiedy obiekt nie spełnia wymogów techniczno-budowlanych albo narusza przepisy dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym razie może zostać przeprowadzona legalizacja samowoli budowlanej.

Postępowanie legalizacyjne w sprawie samowoli budowlanej

Legalizacja samowoli budowlanej jest możliwa w sytuacji, gdy obiekt nie koliduje z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani z przepisami techniczno-budowlanymi i nadaje się do doprowadzenia do stanu zgodnego z aktualnymi przepisami prawa budowlanego.

Podstawą rozpoczęcia procedur legalizacyjnych jest dostarczenie niezbędnej dokumentacji. Inwestor, który chce zalegalizować obiekt, musi dostarczyć organowi nadzoru budowlanego dokumenty takie jak:

1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy obiektu z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego (gdy plan nie został jeszcze opracowany – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu),
2. aktualne na dzień opracowania projektu oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
3. dwa egzemplarze projektu technicznego;
4. projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci  papierowej (w 3 egzemplarzach) lub elektronicznej - wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów.

Przedłożenie wymienionych powyżej dokumentów w ciągu 60 dni od wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy traktowane jest jako wniosek o legalizację budowy.

Przedłożenie w wyznaczonym terminie wyżej wymienionych dokumentów traktowane jest jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (dotyczy budowy niezakończonej). Niedotrzymanie terminu równoznaczne jest z niespełnieniem nałożonych przez inspektora obowiązków i skutkuje wydaniem nakazu rozbiórki samowoli budowlanej.

Ważne!

W trakcie czynności legalizacyjnych obiekt nie może być modernizowany ani wykańczany, dlatego wszelkie prace, jeśli takowe są prowadzone, muszą zostać przerwane. Postanowienie o przerwaniu prac wydaje inspektorat nadzoru budowlanego.

Nie przegap: Formalności związane z zakończeniem budowy domu - na co należy zwrócić uwagę?

Samowola budowlana - opłata legalizacyjna

Opłata legalizacyjna przy samowoli budowlanej jest stosowana głównie po to, aby zniechęcić nowych inwestorów do rozpoczynania inwestycji bez pozwolenia na budowę lub wymaganego zgłoszenia prac budowlanych. Jej wysokość jest ustalana zgodnie z art. 49 d ustawy Prawo budowlane.

Przy opłacie legalizacyjnej zastosowanie mają przepisy dotyczące kar w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w obowiązkowej kontroli obiektu, lecz stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Pod uwagę przy jej ustalaniu brany jest rodzaj obiektu budowlanego i jego wielkość.

Inwestor, który pominie konieczne zgłoszenie prac do odpowiedniego urzędu i rozpocznie budowę, musi liczyć się z opłatą legalizacyjną w wysokości od 2 500 zł do maksymalnie 5 000 zł. W dużo gorszej sytuacji jest ten, który nie dopełnił obowiązku otrzymania pozwolenia na budowę. W najlepszym wypadku koszty, jakie przyjdzie mu ponieść, wyniosą 25 000 zł. Najwyższa opłata to aż 937 500 zł, więc niekiedy bardziej taki obiekt opłaca się rozebrać niż zalegalizować.

Legalizacja samowoli budowlanej - kiedy nie jest możliwa?

Wielu inwestorom udaje się uniknąć rozbiórki nielegalnie wybudowane obiektu, ale nie zawsze jest to możliwe. Przepisy dokładnie określają, kiedy legalizacja samowoli budowlanej nie wchodzi w grę. Legalizacja samowoli budowlanej nie jest możliwa w przypadkach, gdy:

1. urząd stwierdzi niezgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym przepisami techniczno-budowlanym, w zakresie uniemożliwiającym jego doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem,
2. inwestor nie dostarczy w wyznaczonym terminie wskazanych przez inspektora dokumentów, wycofa wniosek o legalizację lub nie uiści opłaty legalizacyjnej.
3. braku usunięcia nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych lub kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Samowola budowlana i jej przedawnienie

Czy samowola budowlana ulega przedawnieniu? A jeżeli tak, to po jakim czasie? Przed zmianą przepisów w 2023 roku występował pięcioletni okres przedawnienia samowoli budowlanej. Warunkiem było, aby w tym czasie organ nadzoru budowlanego nie wszczął postępowania z urzędu. Obecnie samowola budowlana nie ulega przedawnieniu.

W praktyce znaczy to tyle, że organ nadzoru budowlanego może w dowolnym momencie przeprowadzić kontrolę legalności budowy obiektu budowlanego.

Aby uchronić się przed rozbiórką domu, który został nielegalnie wybudowany należy złożyć wniosek o legalizację. Gdy od zakończenia budowy minęło co najmniej 20 lat, to wtedy można wszcząć postępowanie uproszczone. Wymagana jest w nim mniejsza ilość dokumentów niż przy standardowej procedurze. O tym w kolejnym akapicie.

Budynki objęte amnestią - legalizacja samowoli budowlanej w trybie uproszczonym

W przypadku obiektów zbudowanych przed 1995 rokiem, legalizacja może być przeprowadzona na podstawie przepisów dawnej ustawy Prawo budowlane z 1974 roku, jak również zgodnie z obowiązującą ustawą Prawo budowlane z 1994 roku. Ta druga ustawa przewiduje specjalną procedurę uproszczonej legalizacji dla samowoli budowlanych starszych niż 20 lat. Jeśli osoba odpowiedzialna za samowolę budowlaną wyraźnie wskazuje, że chce skorzystać z tej procedury, wniosek taki jest wiążący dla organu nadzoru budowlanego, który ma obowiązek wszcząć postępowanie w tym trybie i rozpoznać przesłanki legalizacji zgodnie z przepisami o uproszczonej legalizacji.

Obiekty budowlane wybudowane przed 1995 rokiem mogą zostać objęte amnestią, o ile zostaną spełnione dwa warunki:

1. obiekt znajduje się na działce, która ma status budowlanej zgodnie z planami zagospodarowania przestrzennego;
2. obiekt nie jest żadnym zagrożeniem dla zwierząt i ludzi. Nie pogarsza warunków zdrowotnych w najbliższym otoczeniu.

Jeżeli budynek nie spełnia wymienionych powyżej warunków, to inwestor będzie musiał liczyć się z wydaniem nakazu rozbiórki przez odpowiedni organ.

Bardzo ważne jest udowodnienie, że budynek został postawiony przed 1995 rokiem, co może być wyjątkowo problematyczne. Urzędy zaczęły archiwizować dokumentację budowlaną dopiero po 1999 roku. Dlatego nie można odnaleźć żadnych pozwoleń na budowę ani innych tego rodzaju dokumentów. Czasami możliwe jest jednak zdobycie zeznań świadków, czy listy osób pracujących przy budowie domu.

Warto wspomnieć również o tym, że następnym krokiem jest udanie się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego i złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu. Obowiązkowe jest uzupełnienie go o stosowane dokumenty, czyli inwentaryzację podwykonawczą budynku oraz ekspertyzę techniczną,

W ciągu 21 dni od złożenia wniosku zostanie przeprowadzona bezpłatna kontrola zlecona przez inspektora nadzoru budowlanego. Z jej przebiegu spisywany jest protokół. Właściciel budynku ma obowiązek być obecnym podczas kontroli.

Protokół należy zachować. Jeżeli podczas kontroli nie wykryto żadnych uchybień, to w ciągu 60 dni jest wydawane pozwolenie na użytkowanie nieruchomości. Gdy decyzja jest negatywna, to można się od niej odwołać do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Warto wiedzieć: Kontrola nadzoru budowlanego – kiedy się odbywa i na czym polega?

Zakup domu, który okazał się samowolą budowlaną – co robić w takim przypadku?

Nie ulega wątpliwości, że kupno domu, który okazał się samowolą budowlaną, niesie za sobą spory problem. Gdy niezgodność obiektu z prawem budowlanym wyjdzie na jaw, nie można powołać się na swoją niewiedzę czy nieświadomość istnienia faktów powszechnie znanych. Niezbędne informacje na temat nabywanej nieruchomości można było bowiem z łatwością pozyskać choćby w urzędzie.

Na początek warto upewnić się, czy aby na pewno mamy do czynienia z samowolą budowlaną. W końcu sprzedaż samowoli budowlanej i to z udziałem notariusza jest praktycznie niemożliwa.

Jak sprawdzić, czy budynek jest samowolą budowlaną? W tym celu należy zwrócić się z oficjalnym pismem do nadzoru budowlanego z prośbą o stwierdzenie, czy zakupiony dom to rzeczywiście samowola budowlana. Jeśli uzna on, że tak, przysługuje nam prawo wystąpienia przeciwko sprzedającemu z roszczeniem z tytułu wad prawnych nieruchomości.

Po uzyskaniu informacji należy powiadomić sprzedawcę o istnieniu wady prawnej – samowoli budowlanej oraz wezwać go do niezwłocznego naprawienia tej wady prawnej poprzez legalizację samowoli budowlanej na koszt sprzedającego. Najlepiej zrobić to na piśmie, dołączając do niego kserokopię dokumentu wydanego przez nadzór budowlany stwierdzający ten fakt.

Musimy liczyć się z sytuacją, że sprzedawca samowoli budowlanej zaniecha usunięcia wady prawnej, wtedy nie pozostaje nam nic innego, jak skierować sprawę do sądu. W procesie cywilnym możemy wnieść o usunięcie wady prawnej poprzez legalizację samowoli budowlanej przez sprzedawcę, rzecz jasna na jego koszt. W przypadku, gdy legalizacja nie będzie możliwa, możemy żądać odstąpienia od umowy i zwrotu kosztów zakupu domu.

W razie chęci dochodzenia swoich roszczeń na drodze sądowej kluczowe znaczenie mają dwa aspekty. Pierwszy dotyczy terminu, w jakim można to zrobić. Czas na podjęcie stosownych działań wynosi maksymalnie rok i jest liczony od momentu, gdy dowiedzieliśmy się o istnieniu samowoli budowlanej.

Drugi odnosi się do konieczności wcześniejszego zawiadomienia sprzedawcy o występowaniu wady prawnej i wezwanie go do jej naprawienia w określonym terminie. Dopiero dopełnienie obu warunków pozwala wstąpić na drogę sądową.

Podsumowanie, czyli co warto wiedzieć o samowoli budowlanej i jej legalizacji

1. Samowola budowlana to prowadzenie robót budowlanych z naruszeniem Prawa budowlanego, np. bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia prac.
2. Przykłady samowoli budowlanej obejmują budowę bez pozwolenia, prace niezgodne z projektem, zmiany w użytkowaniu obiektu bez zgłoszenia, rozbiórki bez zezwoleń oraz użytkowanie budynku bez zatwierdzenia.
3. Inspektor nadzoru budowlanego decyduje, czy doszło do samowoli, i może nakazać rozbiórkę lub wstrzymać roboty.
4. Organ nadzoru budowlanego może wstrzymać prace w przypadku braku pozwolenia, zagrożenia bezpieczeństwa, czy istotnych odstępstw od projektu.
5. Wykrycie samowoli często następuje w wyniku donosów lub wypadków, jak tragiczne zdarzenie w Bukowinie Tatrzańskiej w 2020 roku.
6. W niektórych przypadkach samowola może zostać zalegalizowana, ale zazwyczaj grożą za nią kary, a czasem konieczność rozbiórki obiektu.
7. Aby zgłosić samowolę budowlaną, należy złożyć pismo do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, informując o podejrzeniu samowoli budowlanej. Zgłoszenie nie może być anonimowe, ale urząd chroni tożsamość zgłaszającego. Wniosek można złożyć osobiście lub przez internet, korzystając z wzoru dostępnego online.
8. Po zgłoszeniu, nadzór budowlany prowadzi dochodzenie, by sprawdzić, czy obiekt został wybudowany zgodnie z przepisami. Inspektor może wydać decyzję o wstrzymaniu budowy lub nakazie rozbiórki.
9. Prawo budowlane wskazuje przypadki, kiedy na budowę trzeba uzyskać pozwolenie, a kiedy wystarczy zgłoszenie. Są także sytuacje, w których nie jest wymagane ani jedno, ani drugie.
10. Samowola budowlana obecnie nie ulega przedawnieniu. Grożą za nią kary finansowe i administracyjne. Wykrycie samowoli budowlanej przez urząd wiąże się z koniecznością zapłaty bardzo wysokiej opłaty legalizacyjnej.

Samowola budowlana - najczęściej zadawane pytania

1. Co to jest samowola budowlana?

Samowola budowlana to budowa lub zmiana obiektu budowlanego dokonana bez wymaganych zezwoleń lub zgłoszeń zgodnych z przepisami prawa budowlanego. Obejmuje to zarówno nielegalne rozpoczęcie budowy, jak i kontynuację robót bez uzyskania niezbędnych dokumentów.

Sprawdź: Formalności przy budowie domu

2. Jakie kroki należy podjąć, aby legalizować samowolę budowlaną?

Aby legalizować samowolę budowlaną, należy złożyć wniosek do odpowiedniego organu nadzoru budowlanego. W zależności od wieku obiektu i aktualnych przepisów, można skorzystać z uproszczonej procedury legalizacji. Wymaga to przedłożenia dokumentacji technicznej oraz uiszczenia ewentualnych opłat.

3. Jakie są konsekwencje posiadania samowoli budowlanej?

Konsekwencje samowoli budowlanej mogą obejmować nakaz rozbiórki obiektu, grzywny, a także dodatkowe opłaty. W przypadku nielegalnej budowy organy nadzoru budowlanego mogą wstrzymać dalsze prace oraz nakazać przywrócenie stanu pierwotnego działki.

4. Czy zgłoszenie samowoli budowlanej jest anonimowe?

Zgłoszenie samowoli budowlanej nie może być anonimowe. Jednak organ nadzoru budowlanego jest zobowiązany do ochrony tożsamości osoby zgłaszającej i zapewnienia, że jej dane nie zostaną ujawnione osobie, której zgłoszenie dotyczy.