Kierownik budowy: prawa, obowiązki i zadania na placu budowy

W artykule:

• Kim jest kierownik budowy i na czym polega jego praca?
  • Kiedy zatrudnienie kierownika budowy jest obowiązkowe?
  • Jakie kwalifikacje musi posiadać kierownik budowy?
• Uprawnienia kierownika budowy
• Zakres obowiązków kierownika budowy
  • Do jakiego etapu potrzebny jest kierownik budowy?
  • Inne zadania kierownika budowy
• Odpowiedzialność kierownika budowy
• Jak znaleźć dobrego kierownika budowy?
• Ile kosztuje kierownik budowy?
• Zmiana kierownika budowy w trakcie inwestycji
• Kierownik budowy a kierownik robót – różnice
• Kierownik budowy a inspektor nadzoru inwestorskiego - rola na budowie
• Najważniejsze pytania o funkcję kierownika budowy

Budowa domu to proces, który wymaga nie tylko dobrego projektu, ale też doświadczonej ekipy i odpowiedniego nadzoru. Nawet najlepszy projekt domu nie zostanie zrealizowane zgodnie z założeniami, jeśli zabraknie osoby, która zadba o prawidłowy przebieg prac na placu budowy. Właśnie taką funkcję pełni kierownik budowy. Jaki jest zakres jego obowiązków? Jakie uprawnienia zostały mu nadane przez przepisy i dlaczego jego obecność jest kluczowa na każdej budowie? Sprawdź, zanim rozpoczniesz inwestycję.

Kim jest kierownik budowy i na czym polega jego praca?

Kierownik budowy to jedna z najważniejszych osób na placu budowy, która to odpowiada za prawidłową realizację inwestycji i kierowanie budową obiektu budowlanego – od przejęcia terenu budowy, przez koordynację prac, aż po zgłoszenie gotowego obiektu do odbioru. Pełni funkcję organizacyjną, techniczną i nadzorczą, a jego obecność gwarantuje, że dom powstaje zgodnie z projektem budowlanym, przepisami oraz zasadami bezpieczeństwa.

Rolę i kompetencje kierownika budowy określa ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 z późn. zm.). Przepisy wskazują m.in., kto może pełnić tę funkcję, jakie musi mieć kwalifikacje i za co odpowiada. W dalszej części artykułu omówimy szczegółowo zakres obowiązków kierownika budowy oraz jego rolę w procesie inwestycyjnym.

Kiedy zatrudnienie kierownika budowy jest obowiązkowe?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego, zatrudnienie kierownika budowy jest obowiązkowe przy wszystkich inwestycjach wymagających pozwolenia na budowę – dotyczy to m.in. budowy domu jednorodzinnego, budynków usługowych czy obiektów przemysłowych.

Wyjątkiem są niektóre inwestycje realizowane na podstawie zgłoszenia, w tym budowa domu jednorodzinnego do 70 m² powierzchni zabudowy. W takim przypadku inwestor może, ale nie musi powoływać kierownika budowy – może też przejąć odpowiedzialność za kierowanie budową na siebie, składając stosowne oświadczenie.

Nawet jeśli przepisy nie nakładają takiego obowiązku, warto rozważyć zatrudnienie kierownika budowy. To rozwiązanie zwiększa kontrolę nad przebiegiem prac i zmniejsza ryzyko błędów wykonawczych, które mogą prowadzić do opóźnień, usterek lub problemów przy odbiorze budynku.

ofe-5847238-70518 w-70518

Jakie kwalifikacje musi posiadać kierownik budowy?

Aby zostać kierownikiem budowy, trzeba spełniać określone wymagania. Osoba pełniąca tę funkcję musi:

• posiadać uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych, czyli tzw. uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (np. konstrukcyjno-budowlanej),
• być członkiem właściwej izby samorządu zawodowego (np. PIIB, czyli Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa),
• mieć wyższe wykształcenie techniczne – najczęściej z zakresu budownictwa.

To podstawowe kryteria, które pozwalają legalnie pełnić funkcję kierownika budowy zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.

Uprawnienia kierownika budowy

Kierownik budowy, na mocy ustawy Prawo budowlane, otrzymał konkretne uprawnienia, które umożliwiają mu prawidłowe prowadzenie robót budowlanych. Do jego praw należy m.in.:

• występowanie do inwestora o wprowadzenie zmian w projekcie budowlanym – jeśli są one konieczne z uwagi na bezpieczeństwo, przepisy lub poprawę realizacji inwestycji,
• prowadzenie wpisów w dzienniku budowy, w tym ustosunkowywanie się do zaleceń i uwag zamieszczanych przez inne osoby uczestniczące w procesie budowlanym,
• wstrzymanie robót budowlanych, jeśli ich kontynuacja mogłaby prowadzić do zagrożenia życia, zdrowia lub naruszenia przepisów techniczno-budowlanych,
• żądanie od uczestników procesu budowlanego usunięcia nieprawidłowości lub zastosowania się do obowiązujących wymagań technicznych i przepisów prawa.

Uprawnienia te służą nie tylko zapewnieniu zgodności inwestycji z projektem i przepisami, ale też umożliwiają kierownikowi skuteczne reagowanie w sytuacjach problemowych.

Zakres obowiązków kierownika budowy

Zakres obowiązków kierownika budowy został określony w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414 z późn. zm.). Część przepisów została zaktualizowana wraz z nowelizacją ustawy obowiązującą od 1 kwietnia 2025 r., co wprowadziło nowe obowiązki związane m.in. z rozpoczęciem robót budowlanych.

Poniżej przedstawiamy zakres obowiązków kierownika budowy w trzech kluczowych etapach:

1. Obowiązki kierownika budowy przed rozpoczęciem prac

Przed rozpoczęciem prac budowlanych kierownik budowy ma obowiązek:

• przejąć od inwestora teren budowy na podstawie protokołu i odpowiednio go zabezpieczyć,
• potwierdzić w dzienniku budowy otrzymanie zatwierdzonego projektu budowlanego (oraz projektu technicznego, jeśli jest wymagany),
• zapewnić, że zostało wykonane wytyczenie obiektu budowlanego przez uprawnionego geodetę,
• umieścić na terenie budowy tablicę informacyjną,
• w razie potrzeby – również ogłoszenie zawierające dane dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

2. Obowiązki kierownika budowy w trakcie realizacji inwestycji

W czasie prowadzenia budowy kierownik jest odpowiedzialny za:

• bieżące prowadzenie dziennika budowy i dokonywanie niezbędnych wpisów,
• organizację robót budowlanych w sposób zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi i projektem,
• koordynację działań mających na celu zapewnienie bezpieczeństwa na budowie,
• podejmowanie działań uniemożliwiających dostęp do terenu budowy osobom nieupoważnionym,
• nadzór nad zgodnym stosowaniem wyrobów budowlanych,
• reagowanie na nieprawidłowości – w tym prawo do wstrzymania robót w razie zagrożenia.

3. Obowiązki kierownika budowy po zakończeniu robót

Po zakończeniu prac budowlanych do zadań kierownika należy:

• dokonanie wpisu o zakończeniu robót w dzienniku budowy,
• zgłoszenie obiektu do odbioru i uczestnictwo w czynnościach odbiorowych,
• zapewnienie usunięcia ewentualnych usterek lub nieprawidłowości stwierdzonych podczas odbioru,
• przekazanie inwestorowi dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego.

Czytaj również: Zgłoszenie robót budowlanych – jak wypełnić i ile jest ważne zgłoszenie robót budowlanych?

Do jakiego etapu potrzebny jest kierownik budowy?

Obecność kierownika budowy jest wymagana od momentu przejęcia terenu budowy aż do zakończenia robót i zgłoszenia obiektu budowlanego do odbioru. Przepisy nie określają, jak często powinien on przebywać na placu budowy, ale musi on na bieżąco nadzorować przebieg prac i wypełniać przypisane mu obowiązki. Funkcja ta formalnie kończy się z chwilą zakończenia budowy i dokonania odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy.

Inne zadania kierownika budowy

Lista z zakresem zadań kierownika budowy nie zamyka się na obowiązkach wynikających wprost z przepisów. W praktyce jego rola jest znacznie szersza i obejmuje także działania organizacyjne, koordynacyjne oraz komunikacyjne na placu budowy.

Do codziennych zadań kierownika budowy może należeć m.in.:

• nadzorowanie pracy ekip wykonawczych i personelu kontraktowego,
• uzgadnianie szczegółów realizacyjnych z podwykonawcami,
• współpraca ze specjalistami – geodetami, architektami, inżynierami branżowymi,
• rozwiązywanie problemów technicznych i organizacyjnych pojawiających się w trakcie budowy,
• przygotowywanie raportów z budowy, szkiców czy uzupełnień projektowych,
• bieżące raportowanie postępu prac inwestorowi,
• przeprowadzanie inspekcji związanych z bezpieczeństwem na budowie,
• ogólne zarządzanie przebiegiem prac i koordynacja harmonogramu.

Odpowiedzialność kierownika budowy

Jako osoba pełniąca samodzielną funkcję techniczną w budownictwie, kierownik budowy ponosi odpowiedzialność za sposób prowadzenia robót budowlanych oraz bezpieczeństwo inwestycji. Odpowiedzialność kierownika budowy może mieć różny charakter – w zależności od rodzaju naruszenia:

• zawodowy: przed izbą samorządu zawodowego, za nienależyte wykonywanie obowiązków;
• cywilny: za szkody wyrządzone inwestorowi lub osobom trzecim, np. przez niedopilnowanie prac;
• karny: w przypadku poważnych naruszeń prawa, np. zagrożenia życia, zdrowia lub mienia.

Jak znaleźć dobrego kierownika budowy?

Dobry kierownik budowy to nie tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami, ale przede wszystkim fachowiec rzetelny, dostępny i zaangażowany. Jego rola nie ogranicza się do nadzoru technicznego i składania podpisów w dzienniku budowy – dobry kierownik powinien też umieć komunikować się z inwestorem, rozwiązywać problemy i wspierać w trudnych momentach budowy.

W praktyce znalezienie sprawdzonego kierownika bywa wyzwaniem. Wielu specjalistów współpracuje z dużymi firmami wykonawczymi, a na rynku lokalnym ich dostępność jest ograniczona. Dlatego, aby znaleźć dobrego kierownika budowy, warto:

• pytać o polecenia wśród znajomych, którzy niedawno budowali dom – to często najpewniejsze źródło,
• sprawdzać lokalne grupy budowlane i fora internetowe, gdzie inwestorzy dzielą się doświadczeniami,
• zweryfikować uprawnienia budowlane i przynależność do izby zawodowej (np. PIIB) – to warunek legalnego pełnienia funkcji kierownika.

Warto też spotkać się z kandydatem przed rozpoczęciem współpracy. Dobry kierownik budowy to ktoś, kto nie tylko dopilnuje formalności i harmonogramu, ale będzie potrafił jasno komunikować się z Tobą i zespołem wykonawców oraz reagować na nieprzewidziane sytuacje w procesie budowy bez tworzenia niepotrzebnych napięć.

Polecamy: Dlaczego dobry kierownik budowy to klucz do spokojnej inwestycji?

Ile kosztuje kierownik budowy?

Koszt zatrudnienia kierownika budowy zależy od kilku czynników – przede wszystkim od zakresu obowiązków, czasu trwania inwestycji, stopnia jej skomplikowania oraz lokalizacji. Znaczenie ma również to, w jaki sposób rozliczasz się z kierownikiem – ryczałtowo, za wizyty lub miesięcznie.

W skali całej budowy nie jest to duży wydatek, biorąc pod uwagę, że kierownik odpowiada za prawidłowy przebieg prac i bezpieczeństwo inwestycji. Należy pamiętać, że nie musi być obecny na budowie każdego dnia – zwykle nadzoruje kilka inwestycji równocześnie i pojawia się w kluczowych momentach.

Istnieją 3 sposoby rozliczania się z kierownikiem budowy:

1. Opłata ryczałtowa za całą budowę: koszt kierownika budowy w przypadku budowy domu jednorodzinnego wynosi średnio od 3 do 8 tys. zł za cały okres realizacji inwestycji. Cena ta będzie zależeć od wielkości domu i poziomu skomplikowania prac.
2. Opłaty za wizytę na budowie: w zależności od tego, jaki zakres obejmuje wizyta i gdzie zlokalizowana jest inwestycji, kierownik może pobrać opłatę od 300 do 700 zł.
3. Wynagrodzenie miesięczne: tę formę rozliczenie wybierają inwestorzy w przypadku długoterminowych inwestycji. Wynagrodzenie kierownika budowy wynosi między 1,5 a 4 tys. zł za miesiąc pracy. 

Zmiana kierownika budowy w trakcie inwestycji

Może się zdarzyć, że konieczna będzie zmiana kierownika w trakcie budowy – np. z powodu rezygnacji, braku zaangażowania, zmiany wykonawcy lub innych okoliczności. Prawo budowlane dopuszcza taką możliwość, jednak wymaga dopełnienia określonych formalności.

Co musisz zrobić jako inwestor, aby zmienić kierownika w trakcie budowy?

1. Zgłoś zmianę do organu administracji architektoniczno-budowlanej, czyli najczęściej do starostwa lub urzędu miasta.
2. Znajdź nowego kierownika, który spełnia wszystkie wymagania formalne i przejmie obowiązki na podstawie wpisu do dziennika budowy.
3. Uzyskaj podpisy obu stron – dotychczasowego i nowego kierownika – we wpisie dotyczącym przekazania obowiązków (jeśli to możliwe).
4. Zaktualizuj dane w dokumentacji budowlanej.

Zmiana kierownika nie wstrzymuje inwestycji, ale niedopełnienie formalności może skutkować problemami podczas odbioru budynku. Zadbaj więc, by proces budowy domu został przeprowadzony zgodnie z przepisami i odpowiednio udokumentowany.

Kierownik budowy a kierownik robót – różnice

Choć nazwy stanowisk mogą brzmieć podobnie, kierownik budowy a kierownik robót budowlanych to dwie różne funkcje na budowie obiektu budowlanego – każda z innym zakresem odpowiedzialności:

• kierownik budowy odpowiada za całość robót objętych pozwoleniem na budowę. Koordynuje przebieg inwestycji, nadzoruje dokumentację i dba o zgodność realizacji z projektem oraz przepisami,
• kierownik robót natomiast zajmuje się wyłącznie określonym zakresem prac – np. instalacjami sanitarnymi, elektrycznymi czy konstrukcją dachu – w ramach swoich uprawnień budowlanych. Funkcja ta jest często ustanawiana w przypadku bardziej złożonych inwestycji.

W przypadku, gdy na budowie funkcjonują obie role, to kierownik budowy ponosi ogólną odpowiedzialność za przebieg prac budowlanych i to on zgłasza fakt objęcia funkcji do właściwego organu administracji.

Kierownik budowy a inspektor nadzoru inwestorskiego - rola na budowie

Na placu budowy może pojawić się nie tylko kierownik budowy, ale również inspektor nadzoru inwestorskiego. To dwie różne funkcje, które pełnią odmienne zadania i reprezentują inne strony procesu inwestycyjnego:

• kierownik budowy działa w imieniu wykonawcy i odpowiada za organizację, koordynację i prowadzenie robót budowlanych. Jego zadaniem jest realizacja inwestycji zgodnie z projektem, przepisami i zasadami bezpieczeństwa,
• inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentuje interesy inwestora. Sprawdza jakość prowadzonych robót, kontroluje zgodność prac z dokumentacją projektową i przepisami oraz egzekwuje poprawki, jeśli pojawią się nieprawidłowości. Ma prawo wstrzymać prace, jeśli stwierdzi istotne uchybienia.

Warto podkreślić, że łączenie obu funkcji – kierownika budowy i inspektora nadzoru – przez jedną osobę nie jest dopuszczalne. Osoba prowadząca prace nie może jednocześnie ich kontrolować – to byłoby sprzeczne z zasadą niezależności nadzoru.

Obecność inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest obowiązkowa przy każdej budowie, ale może być dużym wsparciem dla inwestora, zwłaszcza w przypadku bardziej wymagających inwestycji lub budowy systemem zleconym.

Przeczytaj też: Jak wyglądają formalności przy budowie domu ?

Najważniejsze pytania o funkcję kierownika budowy

Czy kierownik budowy może wprowadzać zmiany w projekcie?

Kierownik budowy ma prawo zgłaszać potrzebę wprowadzenia zmian w projekcie, ale tylko w uzasadnionych przypadkach – np. ze względów bezpieczeństwa, przepisów lub usprawnienia prac. Większość zmian wymaga uzgodnienia z inwestorem i projektantem.

W ramach tzw. zmian nieistotnych kierownik budowy może działać samodzielnie, np. zmienić materiał pokrycia dachu czy liczbę okien. Zgodnie z art. 36a ust. 1 i 5 ustawy Prawo budowlane, zmiany nieistotne nie wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, o ile nie wpływają na zakres objęty projektem zagospodarowania działki, nie zwiększają oddziaływania obiektu ani nie naruszają przepisów. Takie modyfikacje należy jednak udokumentować w projekcie powykonawczym.

Dowiedz się więcej: Zmiany istotne i nieistotne w projekcie domu. Jakie zmiany są możliwe?

Czy kierownik budowy odpowiada za wytyczenie budynku?

Wytyczenie budynku w terenie wykonuje uprawniony geodeta, zgodnie z zatwierdzonym projektem zagospodarowania działki. To również geodeta dokonuje stosownego wpisu do dziennika budowy.

Kierownik budowy nie wykonuje pomiarów, ale odpowiada za organizację tych czynności na działce i sprawuje nadzór nad poprawnością jej wykonania. Musi dopilnować, by geodezyjne wytyczenie obiektu zostało przeprowadzone prawidłowo, przed rozpoczęciem robót ziemnych.

Co robi kierownik budowy w przypadku wypadku na budowie?

Kierownik budowy odpowiada za bezpieczeństwo wszystkich osób uprawnionych do przebywania na terenie budowy. Gdy więc dojdzie do wypadku, ma obowiązek wykonać szereg czynności:

• niezwłocznie usunąć lub ograniczyć zagrożenia,
• zapewnić poszkodowanym pomocy – np. poprzez wezwanie służb ratunkowych lub zorganizowanie pierwszej pomocy,
• ustalić okoliczności i przyczyny zdarzenia,
• wdrożyć działań zapobiegawcze, aby uniknąć podobnych sytuacji w przyszłości.

Dodatkowo w przypadku ciężkiego wypadku lub zagrożenia życia, kierownik powinien natychmiast wstrzymać prace i powiadomić odpowiednie służby oraz inspektora nadzoru budowlanego.

Sprawdź: Bezpieczeństwo na budowie - jak bezpiecznie zorganizować prace budowlane?

Czy kierownik budowy może być inspektorem nadzoru?

Nie. To dwie odrębne funkcje – kierownik budowy reprezentuje wykonawcę, a inspektor nadzoru inwestora. Ich łączenie jest niedozwolone, ponieważ inspektor ma obowiązek kontrolować działania kierownika.

Czy kierownik budowy umieszcza tablicę informacyjną i ogłoszenie dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia?

Tak. Do obowiązków kierownika budowy należy umieszczenie na terenie budowy tablicy informacyjnej, a w niektórych przypadkach również ogłoszenia dotyczącego bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (dotyczy to inwestycji, które spełniają określone kryteria – np. czas trwania robót przekracza 30 dni roboczych, a liczba pracowników w tym czasie wynosi co najmniej 20 osób.

W jakiej formie kierownik budowy prowadzi dokumentację budowy – papierowo czy elektronicznie?

Kierownik budowy może prowadzić dokumentację budowy w formie papierowej lub elektronicznej – w zależności od decyzji inwestora i dostępnych narzędzi. Dziennik budowy może być prowadzony tradycyjnie lub za pomocą Elektronicznego Dziennika Budowy (EDB), dostępnego przez platformę Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Czytaj więcej: Cyfryzacja procesu budowlanego i jej znaczenie dla inwestorów.

Polecamy serię artykułów o błędach na budowie i jak ich unikać:

1. Błędy na budowie: rozpoczęcie budowy
2. Błędy na budowie: budowa do stanu zero
3. Błędy na budowie: stan surowy
4. Błędy na budowie: wykończenie i błędy ogólne