Odbiór domu. Co musimy sprawdzić, czego dopilnować, ile kosztuje?

Pomyślnie zakończyłeś budowę domu? Zbliża się wyczekiwany przez Ciebie odbiór? Co musi być zrobione, aby przebiegł pomyślnie? Aby odbiór domu odbył się zgodnie z prawem, musisz w pierwszej kolejności zadbać o zgłoszenie zakończenia budowy, skompletowanie wymaganych dokumentów oraz opłacenie formalności.

Po zakończeniu budowy powinieneś więc zawiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, a następnie poczekać 21 dni na wydanie ewentualnego sprzeciwu. Jeśli nie będzie żadnych przeciwwskazań, otrzymasz stosowne pismo.

Warto również rozróżnić odbiór domu budowanego "na własną rękę" a takiego postawionego przez dewelopera. Poniżej opisujemy wszystko, co warto wiedzieć w obu tych przypadkach.

Dokumenty wymagane przy odbiorze domu

Do odbioru domu potrzebny jest cały komplet wymaganych dokumentów, które musisz zgromadzić. Część z tej dokumentacji zbierana jest przez cały okres budowy, natomiast pozostała część sporządzania jest już po jej zakończeniu. Jakie dokumenty są niezbędne?

• oryginał dziennika budowy, w którym będzie widniał wpis o zamknięciu budowy; 
• oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnego z projektem oraz przepisami, a także o doprowadzeniu do odpowiedniego stanu terenu budowy oraz terenów, które do niej przylegają; 
• kopia projektu budowlanego z naniesionymi na niej zmianami, jeśli takie istotne zmiany zostały wprowadzone w czasie budowy;
• protokół odbioru przyłączy kanalizacyjnych, elektrycznych oraz wodnych lub też umów podpisanych z dostawami stosownych mediów;
• inwentaryzacja geodezyjno podwykonawcza (mapa wykonana przez geodetę z uprawnieniami); 
• protokół odbioru instalacji gazowej, o ile jest w budynku;
• protokół odbioru pionów wentylacyjnych oraz kominów spalinowych;
• wynik laboratoryjnego badania wody pitnej, o ile dom jest podpięty do własnego ujęcia
• atesty higienicznego szamba, jeśli dom nie został podłączony do kanalizacji;

Przeczytaj: Czym jest przyłącze wodociągowe? Formalności i koszty związane z doprowadzeniem wody do domu

ofe-5847238-70518 w-70518

Odbiór techniczny domu. Co się na niego składa?

Odbiór budowy domu to niezbędny element całego przedsięwzięcia, jakim jest budowa. Zamieszkanie w domu, który nie został odebrany, może narazić Cię w przyszłości na kary finansowe - jej wysokość może sięgnąć 10 000 zł.

Jedyną z koniecznych formalności podczas obierania budynku, jest odbiór elektryczny domu. Odbiór taki, bez względu na to, czy jest to odbiór domu po latach, czy też od razu po zakończeniu budowy, musi być wykonany przez osobę posiadającą certyfikat kwalifikacyjny grupy G1, który udziela uprawnień energetycznych dotyczących urządzeń, instalacji i sieci elektroenergetycznych wytwarzających, przetwarzających, przesyłających oraz zużywających energię elektryczną.

Odpowiedni dokument potwierdzający wymagane kwalifikacje powinien znaleźć się w dzienniku budowy. 

Protokół odbioru instalacji elektrycznej powinien zawierać:

• potwierdzenie zgodności lokalizacji punktów elektrycznych z rzutem linii elektrycznej, 
• określenie wysokości usytuowania punktów elektrycznych i potwierdzenie liniowości tych punktów,
• liczbę zrealizowanych punktów elektrycznych,
• określenie mocy odbiorników,
• opis zabezpieczeń topikowych,
• potwierdzenie sprawdzenia napięcia w punktach elektrycznych,
• wskazanie rodzaju, materiału oraz przekroju przyłącza, 
• dane dotyczące zastosowanych plomb, 
• informacje na temat lokalizacji tablicy mieszkaniowej (skrzynki elektrycznej, w której umieszczone są bezpieczniki instalacji),
• datę oraz miejsce sporządzenia protokołu, 
• dane dotyczące nieruchomości, w której dokonano odbioru instalacji elektrycznej, 
• wynik kontroli instalacji, 
• podpisy osoby kontrolującej oraz użytkownika. 

Częściowy odbiór domu – na czym polega?

W niektórych przypadkach możliwy jest tzw. częściowy odbiór domu. Jednak żeby uzyskać stosowne pozwolenie, muszą zostać spełnione określone warunki formalne. 

• budynek musi już posiadać zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi (przynajmniej jeden pokój);
• budynek musi mieć ukończone pomieszczenia pomocnicze – łazienkę oraz kuchnię;
• budynek musi być już zaopatrzony w energię elektryczną, bieżącą wodę, odprowadzanie ścieków oraz ogrzewanie spełniające wymogi bezpieczeństwa, ale niekoniecznie zgodne z projektem;
• teren wokół budynku musi być uprzątnięty, a budynek musi posiadać utwardzone dojście oraz dojazd;
• urządzenia niezbędne do prowadzenia dalszej budowy w przyszłości muszą natomiast zostać odpowiednio zabezpieczone;

Aby przeprowadzić częściowy odbiór domu, musisz złożyć odpowiedni wniosek o pozwolenie na użytkowanie części obiektu budowlanego. Do wniosku dołącza się takie same załączniki, jak w przypadku zawiadomienia o ukończeniu budowy. Potrzebne jest jednak dodatkowo oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej.

Czy warto planować budowę domu w 2024 roku?

Ile kosztuje odbiór domu?

Jeśli wiesz już kiedy można zrobić odbiór domu, powinieneś zorientować się, ile to będzie kosztować. Koszty odbioru domu mogą wynosić nawet kilka tysięcy złotych, dlatego warto wziąć je pod uwagę z odpowiednim wyprzedzeniem. 

Urzędy oraz inspektoraty nie pobierają od klientów żadnych opłat. Podobnie darmowe jest wydanie pozwolenia na użytkowanie. Koszty generują natomiast zwykle odbiory, które wymagają potwierdzeń oraz poświadczeń od dedykowanych tym zadaniom specjalistów. Kiedy odbiór domu jest na ukończeniu, warto mieć przygotowane więc odpowiednie środki na ten cel. 

Odbiór domu od dewelopera – odbiór techniczny domu od dewelopera w praktyce

Jeśli budowa Twojego domu zbliża się do upragnionego końca, na pewno chcesz wiedzieć, jak wygląda odbiór domu. Odbywa się on przy osobie wydelegowanej od dewelopera, a jego celem jest zweryfikowanie, czy dom został wykonany zgodnie z zapisami zawartej umowy oraz czy będzie bezpieczny dla jego użytkowników. 

Ważnym pytaniem jest też to, czy nadzór budowlany przyjeżdża na odbiór domu? Będzie działo się tak tylko w przypadkach, kiedy potrzebne jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – dotyczy to np. domów wielorodzinnych lub sytuacji, gdy chcemy wprowadzić się do nieukończonego budynku. Wtedy wymagana jest wizyta urzędnika nadzoru budowlanego.

Odbiór techniczny domu od dewelopera najlepiej wykonać w obecności specjalisty z praktyką. Dobrym pomysłem będzie zatrudnienie do tego na przykład inspektora nadzoru budowlanego. Taka usługa kosztuje zwykle kilkaset złotych, jednak pozwala uniknąć kosztownych napraw oraz nerwów w przyszłości.

Specjalista wyłapie ewentualne usterki oraz podpowie, czy bardziej opłaca się je naprawiać na własną rękę, czy też lepiej odmówić odbioru do czasu ich wykonania przez dewelopera. Wynajęcie odpowiedniego specjalisty to przede wszystkim brak kosztów w związku z usunięciem wad, które byłyby niewykryte, gdyby odbioru dokonywać bez fachowej pomocy.

Jakie obowiązki ma inwestor zastępczy? Czy warto go zatrudnić?

W przypadku wykrycia usterek – większych bądź mniejszych – wszystkie powinien usunąć deweloper na swój koszt. Istotne jest też to, że specjalista wynajęty do odbioru domu w naszym imieniu będzie mógł stwierdzić, czy w czasie późniejszego zamieszkania będą pojawiać się nowe usterki. Specjalista w czasie odbioru domu sprawdzi wiele istotnych aspektów, w tym chociażby: geometrię ścian, strukturę powierzchni tynków, montaż okien czy drzwi, rozmieszczenie instalacji elektrycznej i sanitarnej.

W czasie odbioru domu nabywcy bez doświadczenia mogą pominąć lub nie zauważyć wielu istotnych kwestii, które deweloper może chcieć np. ukryć. Lepiej więc już na początku wykryć wszelkie usterki i mieć pewność, że dom jest w odpowiednim stanie do zamieszkania.

Ważnym pytaniem, które zadają inwestorzy jest w tej kwestii oczywiście to, ile bierze kierownik budowy za odbiór domu? Cena będzie zależała od kilku czynników, w tym wielkości domu, jego lokalizacji. Koszt odbioru domów jednorodzinnych może dochodzić do kwoty 600–1000 zł.

Na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę?

1. Sprawdź, czy zgadzają się wymiary poszczególnych pomieszczeń. 
2. Upewnij się, że ściany są proste, a na tynku nie ma zauważalnych nierówności.
3. Sprawdź, czy posadzki są równe i poziome. 
4. Upewnij się, że grubość ścian nośnych wewnętrznych oraz zewnętrznych zgadza się z projektem.
5. Dowiedz się, czy na pewno wykonane zostały wszystkie dopływy oraz odpływy wody (w szczególności: od wanny, pralki, zlewu, umywalki).
6. Zweryfikuj, czy zamocowana instalacja wodna jest uszczelniona i nie ma wokół niej śladów przecieków na połączeniach.
7. Wypróbuj działanie drzwi i okien: czy łatwo się zamykają, nie są popękane lub zarysowane oraz czy nie ocierają się o ościeżnicę. 
8. Sprawdź, czy ilość przewodów wentylacyjnych zgadza się z projektem oraz czy zamocowana wentylacja działa prawidłowo. 
9. Sprawdź, czy w przewodzie kominowym jest ciąg oraz czy na dachu znalazły się wywiewki wentylacyjne od pionów kanalizacyjnych. 
10. Zweryfikuj, czy wykonano poprawnie obróbki blacharskie dachu, rynny oraz rury spustowe. 

Ile trwa odbiór domu? Nie warto nadmiernie się śpieszyć i dać sobie czas na dokładne zweryfikowanie, czy wykonawca wywiązał się z umowy. Trwa on zwykle jednak maksymalnie kilka godzin. Bardziej skomplikowany odbiór domu po rozbudowie może trwać trochę dłużej. 

Zobacz projekty domów z dachem dwuspadowym!

Lungo 6

3 999 zł

Narcyz 3

6 990 zł

Relaks 3

4 000 zł

Projekty domów z dachem dwuspadowym

Co zrobić, gdy wykryjemy usterki podczas odbioru?

Odbiór domu jednorodzinnego może wiązać się z wykryciem usterek. Osoba dokonująca odbioru ma prawo do zgłoszenia swoich zastrzeżeń, a przedstawiciel dewelopera nie może odmówić ich wpisania do protokołu. Trzeba jednak pamiętać, że samo zapisanie usterek w protokole nie wiąże się z ich uznaniem przez dewelopera. Ten ma 14 dni na to, by odnieść się do zgłaszanych zastrzeżeń.

Jeśli zarzuty nie zostaną odrzucone, deweloper musi usunąć usterki w ciągu 30 dni od daty wystawienia protokołu. Termin można wydłużyć maksymalnie do 90 dni, jeśli deweloper wskaże istotne przyczyny. Musi również podać czynniki wpływające na przedłużenie czasu naprawy usterek. Deweloper może także wstrzymać wydanie lokalu, jeśli błędów do naprawy jest bardzo dużo i wymagają one szerokiego zakresu prac.

Na co jeszcze zwrócić uwagę w przypadku odbioru domu od dewelopera? Warto też pamiętać o tym, że w kilku przypadkach odbiorca może odmówić odbioru kluczy od dewelopera. Dzieje się tak przede wszystkim w sytuacjach, gdy nastąpi rażące odstępstwo od umowy – lokal ma np. inny układ pomieszczeń. Również, gdy wystąpi brak mediów – przyłącza wody, pądu, gazu – a także gdy występuje duże zawilgocenie ścian lub posadzek, można odmówić odbioru lokalu.

Zobacz też koniecznie, jaki dom modułowy 50 m2 będziesz w stanie wybudować z nami!