Jak uzyskać pozwolenie na budowę w 2025 roku?

W artykule:

• Pozwolenie na budowę – co to jest?
• Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Krok po kroku
• Pozwolenie na budowę 2025 – jakie dokumenty?
• Ile kosztuje uzyskanie pozwolenia na budowę?
• Kto wydaje pozwolenie na budowę?
• Ile się czeka na pozwolenie na budowę domu?
• Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę?
• Pozwolenie na budowę i co dalej?
• Pytania i odpowiedzi dot. pozwolenia na budowę

Niezbędnym elementem realizacji procesu inwestycyjnego, który prowadzi do wybudowania domu jednorodzinnego (również tego z gotowego projektu domu), jest załatwienie wszystkich formalności budowlanych. Musisz dowiedzieć się, czy wybudowanie domu wymaga pozwolenia na budowę, czy wystarczy jej zgłoszenie do właściwego urzędu.

Do wniosku konieczne jest dołączenie projektu domu, dlatego musisz go wybrać odpowiednio wcześnie i musi on być dobrany do wielkości i kształtu działki, twoich indywidualnych wymagań oraz wytycznych z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pozwolenie na budowę – co to jest?

Zrealizowanie inwestycji we własny dom jednorodzinny wymaga dopełnienia formalności urzędowych, bez względu na to, gdzie ma on zostać wybudowany. Nie możesz tak po prostu rozpocząć wykopów pod fundamenty i zbudować domu tak, jak chcesz, bez żadnego planu.

W wielu przypadkach konieczne jest pozyskanie w pierwszej kolejności, jeszcze przed rozpoczęciem prac ziemnych i innych związanych z inwestycją, pozwolenia na inwestycję. To decyzja administracyjna, która jest niezbędna do rozpoczęcia i prowadzenia budowy lub do wykonywania zaplanowanych robót. Definicję pozwolenia na budowę znajdziesz w art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego.

Przepis ten stanowi, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, którą wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Stronami postępowania są wówczas:

• inwestor;
• właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania obiektu.

Prawo budowlane wskazuje również, jakie inwestycje nie wymagają pozwolenia na budowę. Mowa tu o budowach, które można realizować na zgłoszenie. W niektórych przypadkach możesz wybudować dom bez pozwolenia.

Chcesz postawić dom na zgłoszenie? Sprawdź: Jak zbudować dom na zgłoszenie?

Jak uzyskać pozwolenie na budowę? Krok po kroku

Zanim będziesz mógł złożyć wniosek o pozwolenie na budowę domu, tarasu czy ogrodzenia, musisz wykonać ważne zadanie. Trzeba bowiem sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub uzyskać warunki zabudowy, jeśli takiego planu nie ma dla Twojej działki budowlanej.

Jeśli dopiero jesteś na etapie poszukiwania gruntu, który będzie odpowiedni dla Ciebie i Twojego przyszłego domu, także powinieneś sięgnąć po MPZP lub złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla upatrzonej działki.

Wcale nie trzeba być jej właścicielem, aby to zrobić. W planie należy sprawdzić, co właściwie można wybudować na danym terenie. MPZP, podobnie jak warunki zabudowy, powinien wskazać Ci wszystkie wymagania dotyczące Twojej działki lub tej, którą sobie upatrzyłeś, łącznie z:

• rodzajem zabudowy, jaka może się na niej znaleźć;
• liczbą kondygnacji budynku;
• kolorem dachu itp.

MPZP to akt prawa miejscowego, który uchwalany jest przez Radę Gminy lub Miasta, w zależności od tego, gdzie właściwie znajduje się działka.

Przygotowując się do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, krok po kroku musisz realizować kolejne formalności. Po uzyskaniu MPZP lub warunków zabudowy powinieneś postarać się o wystąpienie o warunki przyłączenia przyszłego domu do odpowiednich sieci: wodociągowej, energetycznej, gazowej i kanalizacyjnej.

Konieczne jest przy tym wykonanie mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych, w skali 1:500 – zająć się tym musi uprawniony geodeta. Na tym etapie może się przydać również wypisu z rejestru gruntów dla swojej działki i gruntów w bezpośrednim sąsiedztwie.

Na takiej mapie do celów projektowych, architekt wykonujący adaptację gotowego projektu domu przygotowuje projekt zagospodarowania terenu. Uwzględnia zapisy MPZP lub warunków zabudowy i planuje optymalne położenie domu na działce. Jednocześnie przygotowuje projekt architektoniczno-budowlany dopasowanego do działki i obowiązujących przepisów i innych uwarunkować.

Może Cię zainteresować: Zakup działki z rozpoczętą budową. Na co uważać?

Podczas uzyskiwania pozwolenia na budowę domu z płaskim dachem lub dachem dwuspadowym czy wielospadowym musisz jeszcze przygotować dokumentację dla Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej. Jak nazwa wskazuje, koordynuje on uzgadnianie zgłaszanych projektów. Ponadto skuteczne staranie się o pozwolenie na budowę może wymagać pozyskania dodatkowych dokumentów.

Wśród nich wymienić możemy:

• pozwolenie wodnoprawne – jeśli prowadzona przez Ciebie inwestycja wpłynie na gospodarkę wodną w regionie;
• pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków na prowadzenie robót budowlanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.

Kiedy już masz w ręce wszystkie dokumenty wymagane do złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, możesz zrealizować tę ważną formalność. Jak uzyskać pozwolenie na budowę w takim przypadku? Musisz złożyć stosowny wniosek w urzędzie miasta lub w urzędzie gminy wraz z wymaganymi załącznikami.

Pozwolenie na budowę 2025 – jakie dokumenty?

Wniosek o pozwolenie na budowę domu musi zostać złożony przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac na placu budowy. Inaczej możesz zostać oskarżony o samowolę budowlaną. Konieczne jest złożenie szeregu dokumentów do wniosku. Pozwolenie nie zostanie wydane, jeśli wniosek będzie niekompletny, czyli nie wszystkie pola będą wypełnione lub nie zostaną dodane do niego odpowiednie załączniki.

Zgromadź je odpowiednio wcześnie, aby szybko uzyskać oczekiwany dokument. Jakie będą wymagane? Na liście obowiązkowych załączników do wniosku o pozwolenie na budowę znajdują się:

• oświadczenie wnioskodawcy o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• decyzja o wydaniu warunków zabudowy, jeśli nie ma MPZP;
• wypis z rejestru gruntów dla swojej działki oraz działek sąsiednich oraz wyrys z mapy ewidencji gruntów;
• 3 egzemplarze projektu budowlanego – powinieneś dołączyć do nich opisy, uzgodnienia, pozwolenia i wszelkie inne dokumenty wymagane przepisami Prawa budowlanego;
• warunki techniczne uzyskane od dostawców mediów;
• oświadczenie projektanta oraz sprawdzającego o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
• dokumenty, które będą poświadczać, że projektanci mają wymagane prawem, właściwe uprawnienia i zaświadczenia o wpisie do właściwej izby samorządu zawodowego.

W samym wniosku o pozwolenie na budowę wpisujesz z kolei:

• wszystkie swoje dane, jako inwestora;
• rodzaj realizowanej inwestycji – na przykład: budowa domu jednorodzinnego;
• adres budowy;
• oznaczenie nieruchomości, jaką zamierzasz wybudować.

Obecnie proces uzyskiwania pozwolenia na budowę został w pełni scyfryzowany. Inwestorzy lub ich pełnomocnicy mogą teraz składać wnioski elektronicznie poprzez portal rządowy eBudownictwo, co znacząco upraszcza procedurę. System umożliwia również bieżące śledzenie statusu sprawy oraz uzupełnianie brakujących dokumentów w formie cyfrowej.

Po złożeniu wszystkich wymaganych dokumentów właściwy organ dokonuje sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki z przepisami techniczno-budowlanymi. Weryfikowane jest to, czy projekt budowlany jest w pełni zgodny z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy oraz z wymogami z zakresu ochrony środowiska.

Jeśli starosta czy inny organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę stwierdzą błędy lub braki w złożonej dokumentacji, wówczas wezwą Cię do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Będziesz mieć wskazany termin, w którym powinieneś to zrobić.

Odkryj projekty domów bez pozwolenia na budowę!

L-307

2 600 zł

2 900 zł

Cena regularna

2 500 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

A-125 Dom bukowa szkieletowy

3 299 zł

3 499 zł

Cena regularna

3 099 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Laba A

2 635 zł

3 100 zł

Cena regularna

2 480 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Projekty domów bez pozwolenia na budowę

Ile kosztuje uzyskanie pozwolenia na budowę?

Warto też wiedzieć, ile kosztuje pozwolenie na budowę domu. Właściwie nie płaci się za wydanie tego dokumentu. Koszt generują jednak inne formalności, jakich musisz dopełnić, by ostatecznie starosta wydał Ci pozwolenie na budowę domu.

Ile kosztują projekt domu, wydanie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego i tym podobne? Orientacyjne koszty pokazujemy poniżej:

• około 50 zł za kserokopie wypisu i wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego;
• około 50 zł za mapę lokalizacyjną dostępną w urzędzie geodezji;
• 30 zł za wypis z księgi wieczystej nieruchomości, jeśli jest potrzebny;
• 600-700 zł/ha za mapę do celów projektowych – do opłacenia u geodety;
• średnio od 3500 do 6000 zł – za gotowy projekt domu.

Więcej informacji: Jak przenieść pozwolenie na budowę na nowego właściciela?

Kto wydaje pozwolenie na budowę?

W przepisach Prawa budowlanego znalazł się zapis o organie administracji architektoniczno-budowlanej, który uprawniony jest do wydania odpowiedniego dokumentu. Kto wydaje pozwolenie na budowę w praktyce? Otóż może to być dokonane przez:

• starostę;
• wojewodę – w przypadku obiektów o dużym stopniu skomplikowania i strategicznych;
• dyrektora okręgowego urzędu górniczego w sprawach obiektów budowlanych w kopalniach.

Ile się czeka na pozwolenie na budowę domu?

Musisz uzbroić się w cierpliwość, kiedy składasz wniosek o pozwolenie na budowę. Czas wydania decyzji może się wydłużyć, ale najczęściej nic nie jesteś w związku z tym w stanie zrobić.

Ile się czeka na pozwolenie na budowę domu? Wydawane jest ono w formie decyzji administracyjnej, a organ, który ją wydaje ma aż 65 dni na podjęcie odpowiedniego działania. Okres ten liczony jest od dnia złożenia wniosku. Co prawda starosta nie powinien przedłużać okresu wydania decyzji z pozwoleniem na budowę domu, ponieważ za każdy dzień zwłoki może zostać obłożony sankcją w wysokości 500 zł.

Decyzja staje się prawomocna po upływie 14 dni od daty jej doręczenia do Ciebie, jeśli w tym czasie żadna ze stron postępowania nie złoży odwołania.

Sprawdź koniecznie: Budowa domu krok po kroku

Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę?

Nie jest tak, że możesz pozyskać pozwolenie na budowę domu, a inwestycję zacząć dopiero po 10 latach. Po takim czasie nie będzie ono już ważne i będziesz musiał na nowo przechodzić całą procedurę uzyskania pozwolenia.

Jak długo ważna jest decyzja administracyjna wydawana przez starostę? Zwykle rozpoczęcie budowy powinno nastąpić w ciągu maksymalnie 3 lat od dnia, w którym pozwolenie to stało się ostateczne. Jeśli więc w tym czasie nie podejmiesz inwestycji, decyzja ta wygaśnie, a rozpoczęcie robót będzie wymagało od ciebie uzyskania nowego pozwolenia.

Aby dopełnić wszystkich formalności, powinieneś niezwłocznie zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o terminie rozpoczęcia prac na budowie swojego domu.

Dodatkowo, jeśli nawet zaczniesz inwestycję w odpowiednim terminie, ale przerwiesz proces na okres dłuższy niż 3 lata, to decyzja o pozwoleniu na budowę także wygaśnie.

Pozwolenie na budowę i co dalej?

Kiedy masz już w ręku pozwolenie na budowę, możesz rozpocząć inwestycję. Na pytanie o to, co daje pozwolenie na budowę i co dalej należy zrobić, trzeba odpowiedzieć, że po prostu to czas, kiedy po zgłoszeniu inwestycji do inspektora nadzoru budowlanego możesz zaczynać prace na placu.

Pamiętaj, że w decyzji starosta czasami określa warunki, jakie musisz dopełnić np. w kwestii zabezpieczenia budowy i prowadzenia robót budowlanych. Szczegółowo wskazuje wymagania dotyczące nadzoru czy też czas użytkowania tymczasowych obiektów, jakie mogą znaleźć się na Twojej działce.

Jeśli w trakcie realizacji procesu budowlanego pojawią się nieprzewidziane okoliczności albo stwierdzisz, że musisz zmienić coś w projekcie budowlanym, to powinieneś zgłosić się do projektanta. On zakwalifikuje zmianę odstępującą jako istotną lub nieistotną.

Jeśli znajdzie się ona w gronie zmian istotnych, musisz uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę domu. Modyfikacje istotne to te, które dotyczą m.in. powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji bądź też długości, szerokości i wysokości budynku.

Jeśli odstępstwo zakwalifikowane zostanie jako nieistotna zmiana, projektant umieści jedynie odpowiednią informację w projekcie budowlanym w postaci rysunku i opisu.

Pytania i odpowiedzi dot. pozwolenia na budowę

Czy na budowę garażu trzeba mieć pozwolenie?

Czy na budowę garażu trzeba mieć takie samo pozwolenie jak w przypadku planowania budowy domu? Niekoniecznie. Nie zawsze pozwolenie na budowę garażu będzie wymagane. Zgodnie z art. 29 Prawa budowlanego garaż wolnostojący o powierzchni zabudowy do 35 mkw. możesz wybudować na podstawie zgłoszenia budowy, o ile liczba podobnych wolnostojących obiektów na działce nie przekracza dwóch na każde 500 mkw. jej powierzchni.

Przeczytaj koniecznie: Jak wyglądają formalności przy budowie domu ?

Jak odnowić pozwolenie na budowę?

Zdarza się z różnych powodów, że w ciągu 3 lat od wydania pozwolenia na budowę nie rozpoczniesz procesu inwestycyjnego. Kiedy wygaśnie, możesz postarać się o jego odnowienie.

W tym celu powinieneś ponownie złożyć do urzędu miasta lub gminy projekt domu w czterech egzemplarzach, ze wszystkimi wymaganymi dokumentami i uzgodnieniami. Konieczne będzie również złożenie wraz z nimi wniosku o nowe pozwolenie na budowę. Jeśli tego nie zrobisz i będziesz budował dom na wygasłym pozwoleniu, będzie to równoznaczne z samowolą budowlaną.

Podczas kontroli ze strony nadzoru budowlanego czekają Cię wówczas potężne komplikacje, łącznie z możliwością nakazania Ci rozbiórki obiektu czy zapłaty wysokiej kary pieniężnej.

Czytaj więcej: Formalności związane z zakończeniem budowy domu