Wycena nieruchomości - jak wygląda i ile to kosztuje?

Wycena nieruchomości - ile to kosztuje?

Wycena pozwala określić realną, rynkową wartość danej nieruchomości, na przykład mieszkania, domu jednorodzinnego czy działki z domem lub niezabudowanej. Cena zależna jest od rodzaju nieruchomości, nakładu pracy rzeczoznawcy i nie tylko.

Przy zakupie nieruchomości, zabudowanej lub niezabudowanej, może istnieć potrzeba jej wyceny. Na przykład wówczas, gdy masz zamiar zaciągnąć kredyt na realizację projektu domu na swojej działce. Sprawdź, co właściwie należy rozumieć przez pojęcie wyceny nieruchomości oraz kto uprawniony jest do jej przeprowadzenia.

Wycena nieruchomości – w jakim celu jest przeprowadzana?

Operat szacunkowy czy wycena nieruchomości to dokument sporządzany w formie pisemnej przez uprawnionego do tego celu rzeczoznawcę majątkowego. Dzięki niemu możliwe jest poznanie realnej wartości danej nieruchomości – zabudowanej lub niezabudowanej.

Wszystkie warunki i regulacje prawne dotyczące sporządzania wyceny nieruchomości zawarte zostały w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinien on szczegółowo przedstawiać, jaka jest wartość ocenianej nieruchomości.

Potrzeba sporządzenia operatu szacunkowego może zaistnieć w wielu sytuacjach. Taka wycena przydaje się między innymi wtedy, gdy:

  • dokonujesz zbycia lub nabycia nieruchomości;
  • starasz się o kredyt hipoteczny, a bank musi znać wartość budynku lub lokalu, który będzie zabezpieczeniem spłaty zobowiązania;
  • masz określić odpłatność w użytkowaniu wieczystym – m.in. wykup na własność i kwoty adiacenckie;
  • czeka cię ustalenie opłat planistycznych w związku z ustanowieniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu;
  • trzeba określić wysokość podatku od nieruchomości;
  • starasz się o odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości;
  • chcesz ustalić wysokość czynszu najmu;
  • chcesz dokonać podziału spadku.

Istnieje więc wiele celów, dla których sporządzenie wyceny twojej nieruchomości może być konieczne.

Wycena nieruchomości

Kiedy i jakie nieruchomości mogą być wyceniane?

Cele dokonywania wyceny pokazują jednocześnie, w jakich sytuacjach i jakie nieruchomości mogą podlegać wycenie. Wycena dla banku dokonywana jest przy kredytowaniu zakupu nieruchomości lub zaciąganiu zobowiązania na budowę domu. Istnieje wówczas potrzeba oszacowania wartości nieruchomości, tak by bank wiedział, jakie zabezpieczenie do kredytu hipotecznego oferujesz. Wycena powoduje, że bank może określić na jej podstawie, jak wysokiego kredytu z zabezpieczeniem w formie wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości może ci udzielić.

Operat szacunkowy bywa również potrzebny w razie spadku. Wycena do podziału spadku i wycena do zachowku to działania podejmowane wtedy, gdy dziedziczysz nieruchomość i jest więcej niż jeden spadkobierca.

Przy rozwodzie masz do czynienia z bliźniaczą sytuacją, dlatego możesz zamówić wycenę nieruchomości przy podziale majątku i sprawdzić, ile ewentualnie musisz spłacić byłej żonie lub mężowi.

Rzeczoznawca majątkowy może dokonywać wyceny nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, mieszkania czy nawet działki niezabudowanej, w zależności od twoich indywidualnych potrzeb.

Kto może dokonać wyceny nieruchomości?

Przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości, zaciąganiu kredytu, podziale majątku i spadku – w różnych sytuacjach potrzebna ci będzie jej wycena. Można spróbować samemu oszacować wartość nieruchomości, ale jeśli wycena ma mieć moc prawną, to uprawnionym do jej wykonania jest wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie kompetencje do realizacji operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy posiada dostęp do bazy aktów notarialnych, która pozwala mu na dokonanie precyzyjnej analizy cen transakcyjnych, jakie osiągane były dotychczas w zbliżonych warunkach. Operat szacunkowy sporządzony w formie pisemnej przez rzeczoznawcę majątkowego jest dokumentem urzędowym.

Jak wygląda wycena nieruchomości?

Chcesz mieć przygotowaną wycenę nieruchomości? Jak wygląda proces szacowania wartości danego domu, działki czy mieszkania? Wycena przeprowadzana jest najczęściej z wykorzystaniem metody porównawczej, która opiera się na założeniu, że cena jest analogiczna do cen innych nieruchomości o podobnych parametrach. Można porównywać je przy wycenie, stosując:

  • metodę porównywania parami,
  • korektę średnich cen podobnych nieruchomości,
  • analizę statystyczną rynku.

Porównywanie parami polega na wzięciu co najmniej trzech analogicznych, sprzedawanych lub kupowanych nieruchomości o konkretnych parametrach. Mogą to być np. podobne domy parterowe, jeśli taki nieruchomość ma być poddawana wycenie.

Metoda korygowania cen średnich obejmuje analizę cen kilkunastu podobnych nieruchomości do wycenianej, a wynik ustala się poprzez korektę średniej ceny rynkowej przy użyciu współczynników opisujących poszczególne cechy tych nieruchomości.

Najrzadziej korzysta się z analizy statystycznej, która polega na zastosowaniu zasad takiej analizy do trendów obserwowanych na zbiorze nieruchomości o parametrach zbliżonych do tej wycenianej.

Jak wycenić dom z działką?

Przy wycenie np. domu z działką należy wziąć pod uwagę wiele czynników, wśród których wymieniamy:

  • rodzaj nieruchomości,
  • powierzchnię nieruchomości – działki i domu,
  • rok budowy,
  • standard domu i jego wykończenia,
  • aktualny stan techniczny,
  • dostęp do istniejącej infrastruktury.

Wycena domu z działką będzie droższa niż wycena samego domu czy mieszkania.

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości – koszty wyceny

Jeśli zlecasz wycenę domu jednorodzinnego czy innego budynku bądź działki, z pewnością będzie cię interesowało to, jakie koszty w związku z tym poniesiesz. Ile kosztuje wycena? Usługi rzeczoznawców majątkowych nie są wyceniane odgórnie i nie muszą korespondować z żadnymi urzędowymi cennikami, bo takie nie istnieją. Obowiązują więc ceny rynkowe. Mogą one wynosić np.:

  • wycena działki budowlanej pod budownictwo jednorodzinne dla osoby fizycznej: 500–800 zł,
  • wycena domu jednorodzinnego: 600–1200 zł,
  • wycena domu wielorodzinnego: od 1500 zł,
  • wycena mieszkania: 350–500 zł.

Przykładowe wyceny nieruchomości

Przykładowa wycena nieruchomości, inaczej operat szacunkowy, powinna zawierać takie elementy jak:

  • przedmiot i zakres dokonywanej wyceny;
  • cel wyceny nieruchomości, np. kupno domu czy sfinansowanie budowy domu kredytem hipotecznym;
  • podstawa formalna operatu szacunkowego;
  • źródła danych o nieruchomości;
  • daty ważne dla określenia wartości nieruchomości;
  • opis stanu nieruchomości – zabudowanej lub niezabudowanej;
  • przeznaczenie wycenianej nieruchomości;
  • charakterystyka i analiza rynku nieruchomości;
  • opis podejścia, metody i techniki operatu szacunkowego;
  • określenie rodzaju wartości;
  • obliczenie wartości nieruchomości.

Wynikiem wyceny jest kwota, jakiej odpowiada aktualna wartość nieruchomości.

Wycena nieruchomości – cena w różnych województwach

W różnych województwach rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość za inną stawkę. Ile kosztuje wycena w poszczególnych województwach? To zależy od tego, co jest poddawane operatowi szacunkowemu. Czy będzie to dom jednorodzinny czy mieszkanie, a może duża działka z domem jednorodzinnym? Wycena domu jednorodzinnego w poszczególnych województwach w Polsce kosztuje średnio:

  • 561–663 zł – woj. dolnośląskie,
  • 561–612 zł – woj. kujawsko-pomorskie,
  • 550–622 zł – woj. lubelskie,
  • 561–663 zł – woj. lubuskie,
  • 561–795 zł – woj. mazowieckie,
  • 601–744 zł – woj. śląskie.

Ceny różnią się od siebie w zależności od województwa, choć mają zwykle podobny zakres. Drożej za wycenę zapłacisz z pewnością w woj. mazowieckim, a taniej w woj. kujawsko-pomorskim czy lubuskim.

Inaczej przedstawiają się koszty wykonania operatu szacunkowego przez biegłego sądowego. Za każdą rozpoczętą godzinę pracy biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości należy się stawka od 1,28 proc. do 1,81 proc. kwoty bazowej dla osób zajmujących kierownicze stanowiska państwowe.

W 2020 roku była to kwota bazowa w wysokości 1 789,42 zł. Za godzinę pracy biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości należy się więc od 22,90 zł do 32,39 zł. Jeśli jednak owa wycena będzie miała bardziej złożony charakter, wówczas sąd może zadecydować o podwyższeniu przedstawionych stawek o 50 proc. Stawki biegłych sądowych podlegają zwiększeniu o kwotę podatku VAT, jeśli biegły jest podatnikiem obowiązanym do rozliczenia tego podatku.

Wycena nieruchomości online – czy można samodzielnie wycenić nieruchomość?

Prywatna wycena nieruchomości także jest możliwa, ale nie będzie miała wartości dowodowej i nie będzie dokumentem urzędowym. Nie przyniesie precyzyjnej odpowiedzi na pytanie, ile warta jest nieruchomość.

Możliwa jest prosta i skuteczna wycena nieruchomości online, za pomocą serwisu internetowego, który dysponować będzie własną bazą danych zawierającą statystyki sprzedaży w różnych lokalizacjach. Taka darmowa wycena przy użyciu kalkulatora online może być przedstawiona w wymiarze całościowym, a także wskazywać cenę za metr kwadratowy. Im więcej materiału porównawczego w bazie systemu, na którym bazuje kalkulator wyceny nieruchomości online, tym dokładniejsze wyniki oszacowania wartości możesz otrzymać.

Dokumenty niezbędne do przeprowadzenia wyceny nieruchomości

Do wyceny domu z działką rzeczoznawca musi zgromadzić dokumentację obejmującą:

  • odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  • wypis z rejestru gruntów wraz z mapką sytuacyjną,
  • mapę ewidencyjną dotyczącą działki,
  • pozwolenie na użytkowanie istniejącego budynku.

Nieco inne dokumenty będą potrzebne do wyceny nieruchomości na rynku pierwotnym albo działki niezabudowanej, a inne przy wycenie wielorodzinnego domu.

Jak wybrać rzeczoznawcę nieruchomości?

Najlepiej dla ciebie, by wybrany rzeczoznawca majątkowy był zrzeszony w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, ponieważ wówczas masz pewność, że ma on odpowiednie kwalifikacje i przestrzega zasad etyki zawodowej.

Zwróć uwagę na to, w jaki sposób rozlicza się rzeczoznawca z dokonanej wyceny. Koszty powinny być dokładnie wyszczególnione. Profesjonalny rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu szacunkowego powinien wziąć pod uwagę nie tylko wartość nieruchomości, ale i nakład pracy, jaki trzeba wykonać dla jej rzetelnej wyceny. Dobry rzeczoznawca weźmie pod uwagę rodzaj nieruchomości i jej elementy składowe oraz sytuację prawną.

Przygotowanie wyceny najlepiej powierz specjaliście, który od dawna funkcjonuje na rynku i dzięki swojemu doświadczeniu ma obszerną bazę danych, która pozwoli mu na najbardziej precyzyjne ustalenie wartości.

Wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości – przepisy prawne

Podstawą do dokonania wyceny nieruchomości w Polsce, zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, jest Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109).

Rozporządzenie to określa rodzaje metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. Wskazuje sposoby określania nieruchomości dla różnych celów jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także wartości nakładów i szkód na nieruchomości.

Pokazuje ono sposób sporządzania, formę i wymaganą treść operatu szacunkowego. Do tego są w nim wyszczególnione uwarunkowania dla stosowania podejścia mieszanego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości.

Sprawdź dodatkowo: Zmiany w prawie budowlanym w 2020. Sprawdź co się zmieniło

Autor artykułu

Podobne artykuły

Salon
Salon glamour
Pomieszczenie gospodarcze
Suterena – co to jest?
Instalacje
Solary - ile kosztują i czy warto instalować kolektory słoneczne?
Salon
Salon glamour
Pomieszczenie gospodarcze
Suterena – co to jest?
Instalacje
Solary - ile kosztują i czy warto instalować kolektory słoneczne?

Nowości w tej kategorii

Podatki, ulgi i dopłaty
Opłata adiacencka
13 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Opłata adiacencka - co to jest i czy opłata adiacencka jest obowiązkowa?

Jesteś właścicielem nieruchomości? Powinieneś się zatem zapoznać z pojęciem o...

Finanse i koszty
Kosztorys budowy domu dla banku — jak go sporządzić?
6 listopada 2020 r. Daria Rek

Kosztorys budowy domu - sprawdź ile kosztuje budowa domu w 2020

Kosztorys budowy domu to jeden z ważniejszych dokumentów, które należy przeds...

Koszty budowy
Wynajem sprzętu budowlanego
3 listopada 2020 r. Daria Rek

Wynajem sprzętu budowlanego - czy to się opłaca? Zalety i wady wypożyczenia maszyn budowlanych

Największą popularnością jeszcze do niedawna cieszył się wynajem sprzętu budo...

Podatki, ulgi i dopłaty
Program mieszkanie dla młodych
15 października 2020 r. Diana Pidlesetska

Mieszkanie dla młodych - jakie warunki oferował zakończony program rządowy MDM?

Mieszkanie dla Młodych – tak nazywał się funkcjonujący w Polsce w latach 2014...

Podatki, ulgi i dopłaty
Opłata adiacencka
13 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Opłata adiacencka - co to jest i czy opłata adiacencka jest obowiązkowa?

Jesteś właścicielem nieruchomości? Powinieneś się zatem zapoznać z pojęciem o...

Finanse i koszty
Kosztorys budowy domu dla banku — jak go sporządzić?
6 listopada 2020 r. Daria Rek

Kosztorys budowy domu - sprawdź ile kosztuje budowa domu w 2020

Kosztorys budowy domu to jeden z ważniejszych dokumentów, które należy przeds...

Koszty budowy
Wynajem sprzętu budowlanego
3 listopada 2020 r. Daria Rek

Wynajem sprzętu budowlanego - czy to się opłaca? Zalety i wady wypożyczenia maszyn budowlanych

Największą popularnością jeszcze do niedawna cieszył się wynajem sprzętu budo...

Podatki, ulgi i dopłaty
Program mieszkanie dla młodych
15 października 2020 r. Diana Pidlesetska

Mieszkanie dla młodych - jakie warunki oferował zakończony program rządowy MDM?

Mieszkanie dla Młodych – tak nazywał się funkcjonujący w Polsce w latach 2014...