Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy i jak go obliczyć?

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy i jak go obliczyć?

Wskaźnik intensywności zabudowy to pojęcie, z jakim się spotkasz podczas zapoznawania się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy działki. Jest on bardzo ważny, ponieważ należy go uwzględnić przy wyborze projektu domu. Dowiedz się, co dokładnie on oznacza, jak się go oblicza i jaki ma wpływ na plany inwestycyjne związane z budową domu.

Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy?

Każdy inwestor planujący wzniesienie budynku na działce powinien wiedzieć, co oznacza wskaźnik intensywności zabudowy. Jest to jeden z najważniejszych parametrów, jakie są określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a nierzadko także w decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Należy go uwzględnić, wybierając projekt domu – w przeciwnym razie można go nieprawidłowo dopasować do wymagań i nie otrzymać pozwolenia na jego budowę.

Według najprostszej definicji tłumaczącej, co to jest wskaźnik intensywności zabudowy działki, jest to nic innego jak stosunek powierzchni całkowitej zabudowy do powierzchni działki budowlanej.

W MPZP parametr ten jest określony w wartości minimalnej i maksymalnej. Minimalna wartość wskaźnika jest ustalana po to, aby działki przeznaczone pod zabudowę były racjonalnie zagospodarowane, a przede wszystkim można było zoptymalizować koszty związane z budową infrastruktury - zarówno tej technicznej (np. przyłączy), jak i społecznej (np. aby opłacalne było wybudowanie w okolicy szkoły, czy placówki służby zdrowia).

Z kolei maksymalna wartość wskaźnika intensywności zabudowy jest ustalana w celu zapewnienia ładu przestrzennego na danym terenie, a także ochrony środowiska naturalnego.

Wskaźnik intensywności zabudowy w świetle prawa budowlanego - co warto wiedzieć?

Konieczność określania wskaźnika intensywności zabudowy dla działki budowlanej w MPZP wynika wprost z przepisów. Mówi o tym ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W art. 15 ust. 2 wyszczególnione jest dokładnie, co powinien określać taki miejscowy plan i na liście tej znajdują się także „zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalna i minimalna intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy (...)”.

Wskaźnik intensywności zabudowy

Wskaźnik powierzchni zabudowy a wskaźnik intensywności zabudowy - czym się różnią?

Powyższy zapis ustawy tłumaczy jednoznacznie, czym jest wskaźnik intensywności zabudowy – a czym jest powierzchnia zabudowy? Właściwa interpretacja pojęcia powierzchni całkowitej zabudowy nastręcza nieco więcej trudności. Najczęściej wykorzystuje się do tego definicję zawartą w normie PN-ISO 9836:1997, według której jest to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku.

Warto też pamiętać, że kondygnacją jest również poddasze użytkowe (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). W praktyce chodzi więc o wszystkie kondygnacje mierzone po obrysie jego krawędzi zewnętrznych (w rzucie pionowym).

Co ważne, wskaźnik intensywności zabudowy liczony jest łącznie dla wszystkich budynków o charakterze trwałym położonych w granicach danej działki – również tych wznoszonych bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się jednak następujących powierzchni:

  • schodów zewnętrznych, ramp zewnętrznych, daszków, markiz, występów dachowych, oświetlenia zewnętrznego,
  • szklarni, altan, szop itp.

Jak zmienić wskaźnik intensywności zabudowy w wybranym projekcie domu?

Załóżmy, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla danej działki budowlanej przewidziany jest maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy równy 0,4, a minimalny 0,1. Jeżeli wybierzesz projekt domu, którego na przykład powierzchnia zabudowy będzie zbyt duża i wpłynie na to, że intensywność zabudowy przekroczy wartość 0,4 – nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Podobnie zdarzy się, jeśli postanowisz wybudować na działce obiekt o zbyt małej powierzchni. Co w takiej sytuacji zrobić?

Niestety nie ma możliwości zmiany minimalnego i maksymalnego wskaźnika w MPZP, dlatego jedynym rozwiązaniem jest wybranie innego projektu domu lub adaptacja już wybranego projektu do wymogów określonych w planie miejscowym, o ile jest to możliwe.

Sprawdź dodatkowo poradnik o tym, jak dostosować projekt domu do działki budowlanej.

Wskaźnik intensywności zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej - co warto wiedzieć?

Intensywność zabudowy działek określa się w MPZP nie tylko dla domów jednorodzinnych, ale także domów wielorodzinnych. Sposób obliczania wskaźnika w obu przypadkach jest taki sam, czyli polega na określeniu stosunku powierzchni ogólnej wszystkich budynków do powierzchni terenu.

Warto wiedzieć, że w przypadku budowy osiedli mieszkaniowych intensywność zabudowy jest często stosowanym wskaźnikiem do obliczania opłacalności inwestycji, ponieważ wyraża on poniekąd efektywność wykorzystania powierzchni działki. Średnia wartość tego wskaźnika dla zabudowy wielorodzinnej w polskich miastach wynosi około 1-1,1, natomiast maksymalnie parametr ten często określany jest w MPZP nawet na poziomie 2-3.

Od czego zależy maksymalny i minimalny wskaźnik wartości zabudowy?

Intensywność zabudowy jest jednym z podstawowych parametrów wykorzystywanych przy tworzeniu planów urbanistycznych. Przy określaniu, ile ma wynieść minimalny i maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, bierze się pod uwagę wiele kwestii – przede wszystkim konieczność uwzględnienia odpowiedniej wielkości terenów zielonych (tzw. terenów biologicznie czynnych), czy też terenów niezbędnych do obsługi komunikacyjnej. Na wartości wskaźników ma wpływ także zaplanowana maksymalna wysokość budynków.

Warto wiedzieć, że w latach 1974 – 1990 obowiązywały w Polsce normy dotyczące relacji pomiędzy intensywnością zabudowy a procentowym udziałem powierzchni zabudowanej i powierzchni zieleni, a także między wysokością budynków i intensywnością zabudowy. Przykładowo normy te przewidywały konieczność takiego zaplanowania przestrzeni, by na każdego mieszkańca w mieście przypadało co najmniej 8 m2 zieleni.

Po 1990 normy te niestety przestały obowiązywać, dlatego od tamtego czasu obserwuje się systematyczny wzrost intensywności nowej zabudowy przy jednoczesnym obniżeniu się średniej ważonej liczby kondygnacji. Oznacza to, że budynki stawiane są znacznie gęściej niż kiedyś. W planowaniu przestrzeni stosowane są dwa rodzaje wskaźników:

  • wskaźnik intensywności zabudowy brutto - to stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu brutto (jest to teren uwzględniający obszary przeznaczone np. na drogi, czy usługi),
  • wskaźnik intensywności zabudowy netto - to stosunek powierzchni wszelkiej zabudowy do powierzchni na jakiej się ona znajduje.

Sposób rozumienia tych pojęć jest zazwyczaj przedstawiony w MPZP – warto na to zwrócić uwagę, ponieważ poszczególne urzędy różnie je interpretują.

Wskaźnik intensywności zabudowy

Jak prawidłowo obliczyć wskaźnik intensywności zabudowy?

Przy wyborze projektu domu warto wiedzieć, jak liczyć wskaźnik intensywności zabudowy, aby prawidłowo dopasować projekt do wymagań MPZP. Oblicza się go według wzoru:

I = Pc / Pt

I - wskaźnik intensywności zabudowy

Pc – powierzchnia zabudowy rozumiana jako suma powierzchni wszystkich kondygnacji mierzonych po obrysie zewnętrznym budynku

Pt – powierzchnia działki

Przykład obliczania wskaźnika:

Jeśli Pc wynosi 500 m2, a Pt – 1000 m2, to wskaźnik intensywności jest równy 0,5.

Błędnie obliczony wskaźnik zabudowy - czy może wpłynąć na wydanie pozwolenia na budowę domu?

Określona w miejscowym planie lub decyzji o warunkach zabudowy intensywność zabudowy należy do podstawowych warunków, jakie trzeba spełnić, planując inwestycję budowlaną na danej działce. Błędnie obliczony wskaźnik zabudowy (czyli np. netto a nie brutto), podobnie jak wybór projektu o zbyt dużej lub zbyt małej całkowitej powierzchni zabudowy, może być przyczyną odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.

W przypadku niektórych błędów można dochodzić swoich praw przed sądem, jednak najprościej jest po prostu uniknąć takich problemów, zlecając przygotowanie projektu budowlanego profesjonaliście, który dokona właściwej interpretacji warunków zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sprawdź koniecznie: Jak wybrać idealny projekt domu?

Autor artykułu

Podobne artykuły

Ściany, sufity, tynki
Tynk silikonowy – cena i instrukcja jak nakładać tynk silikonowy
Ogrzewanie
Promiennik podczerwieni
Ściany, sufity, tynki
Tynk silikonowy – cena i instrukcja jak nakładać tynk silikonowy
Ogrzewanie
Promiennik podczerwieni

Nowości w tej kategorii

Formalności budowlane
Służebność gruntowa
18 grudnia 2020 r. Daria Rek

Służebność gruntowa — jak ustanawiana jest służebność gruntowa na nieruchomości?

Służebność gruntowa to nie tak rzadko spotykana sytuacja. Jeśli nie masz dost...

Formalności budowlane
Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?
15 grudnia 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?

Odbiór domu to konieczny element realizacji projektu budowlanego. Jego wykona...

Formalności budowlane
Wpis do księgi wieczystej
26 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Wpis do księgi wieczystej - jak złożyć wniosek o wpis nieruchomości do księgi wieczystej po zakończeniu budowy domu?

Nadszedł długo wyczekiwany moment, w którym budowa Twojego domu się zakończył...

Formalności budowlane
Przebudowa domu
3 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Przebudowa domu - ile kosztuje i jakie formalności są wymagane?

Przebudowa domu to proces, który pochłania wiele środków oraz czasu. Pozwala...

Formalności budowlane
Służebność gruntowa
18 grudnia 2020 r. Daria Rek

Służebność gruntowa — jak ustanawiana jest służebność gruntowa na nieruchomości?

Służebność gruntowa to nie tak rzadko spotykana sytuacja. Jeśli nie masz dost...

Formalności budowlane
Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?
15 grudnia 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?

Odbiór domu to konieczny element realizacji projektu budowlanego. Jego wykona...

Formalności budowlane
Wpis do księgi wieczystej
26 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Wpis do księgi wieczystej - jak złożyć wniosek o wpis nieruchomości do księgi wieczystej po zakończeniu budowy domu?

Nadszedł długo wyczekiwany moment, w którym budowa Twojego domu się zakończył...

Formalności budowlane
Przebudowa domu
3 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Przebudowa domu - ile kosztuje i jakie formalności są wymagane?

Przebudowa domu to proces, który pochłania wiele środków oraz czasu. Pozwala...