Koszt budowy domu w 2025 r. Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego? II kwartał 2025

W artykule:

• Sytuacja na rynku a koszt budowy domu 2025
• Jak zmienił się koszt budowy domu jednorodzinnego w II kwartale 2025?
  • Ile kosztuje budowa domu w 2025 roku? Prognoza
• Co wpływa na koszt budowy domu w 2025 roku?
  • Rezerwa w budżecie na budowę domu
• Średni koszt budowy domu w 2025 roku
  • Koszt budowy domu do stanu zero
  • Koszt budowy domu do stanu surowego zamkniętego
  • Koszt budowy domu – wykończenie domu wewnątrz
  • Koszt budowy domu – wykończenie domu na zewnątrz
  • Koszt budowy domu – instalacje
  • Koszty budowy domu o powierzchni 100 m² łącznie
  • Jak obliczyć koszt budowy domu?
• Jak w prosty sposób obniżyć koszt budowy domu?
• To warto wiedzieć o kosztach budowy domu w 2025 roku

Rok 2025 przynosi inwestorom wiele wyzwań, ale i pierwsze sygnały stabilizacji kosztów budowy. Mimo że ceny materiałów i robocizny wciąż są wysokie, rynek powoli odzyskuje równowagę. Dla wielu osób planujących budowę, kluczowe staje się dopasowanie projektu do realnych możliwości finansowych. Dlatego największym zainteresowaniem cieszą się dziś funkcjonalne i energooszczędne projekty domów. W artykule analizujemy aktualny koszt budowy domu 2025 i wskazujemy, co wpływa na finalną cenę inwestycji oraz podpowiadamy, jak ją zoptymalizować już na etapie wyboru projektu.

Sytuacja na rynku a koszt budowy domu 2025

Pierwsze półrocze 2025 roku, podobnie jak poprzedni rok, upłynął pod znakiem optymalizacji przez inwestorów kosztów budowy domu. Utrzymujące się stale wysokie stopy procentowe i ograniczona dostępność kredytów hipotecznych sprawiły, że klienci Extradom.pl najchętniej wybierali projekty domów tanich w budowie, o powierzchni użytkowej 80-110 m², które zaspokoją potrzeb rodziny 2+1 lub 2+2 - dominującego modelu w naszym kraju. 

Na horyzoncie widać jednak pierwsze oznaki zmian. Obniżki stóp procentowych NBP mogą wkrótce pociągnąć za sobą spadek marż kredytowych oraz złagodzenie rekomendacji S przez KNF. To z kolei może otworzyć drogę do stopniowego „odmrożenia” rynku i poprawy dostępności finansowania budowy domów.

Interesuje Cię kredyt hipoteczny? Sprawdź: Jak wybrać najlepszy kredyt na budowę dom i jak się przygotować?

Jak zmienił się koszt budowy domu jednorodzinnego w II kwartale 2025?

W II kwartale 2025 budowa domu jednorodzinnego podrożała o 0,8%, co pozwala z optymizmem patrzeć na kolejne półrocze, w którym moim zdaniem utrzyma się bardzo podobne stabilne tempo wzrostu. Koszty budowy najszybciej rosły w województwie opolskim osiągając 5800 zł/m². Było to około 1,83% więcej niż w poprzednim kwartale. W województwie łódzkim doszło do niewielkiego spadku cen o 0,1% do kwoty 5510 zł/m² i to właśnie w tym regionie najtaniej postawimy dom.

Średnio koszt budowy domu wzrósł o 3,3% rok do roku i ok. 1,13% w skali półrocza.

Najdrożej jest oczywiście w Warszawie - 6200 złotych za metr kwadratowy netto. Poza stolicą najwyższe ceny utrzymują się w województwie mazowieckim, które stanowi jej naturalne zaplecze, tutaj cena sięgnęła 5990 zł/m², co oznacza, że prawdopodobnie w kolejnym kwartale dojdzie do przekroczenia bariery 6000 złotych także w tym regionie. 

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud za II kwartał 2025 roku

Ile kosztuje budowa domu w 2025 roku? Prognoza

Średni koszt budowy domu w pierwszym kwartale 2025 wyniósł 5695 zł/m² (bez Warszawy). W nadchodzącym półroczu można spodziewać się umiarkowanego wzrostu cen za m² budowy domu na średnim poziomie poniżej prognozowanego wskaźnika inflacji dla tego okresu, czyli około 2-3%. 

Pewnym sygnałem nadchodzących zmian może być niewielkie ożywienie w sektorze budownictwa jednorodzinnego, przekładające się na większą liczbą wydanych pozwoleń na budowę. Jest to jednak na tyle niewielka zmiana, że nie przewiduję, by miała widoczny wpływ na koszty budowy w III i IV kwartale 2025.

Skąd to ożywienie? Czytaj więcej: Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy po 30 czerwca 2026

Przewidywalne i stabilne koszty budowy domu w połączeniu z decyzją o NBP o obniżce stóp procentowych, będą stanowić zachętę do podjęcia decyzji o budowie wymarzonego lokum dla kolejnych inwestorów. 

Sprawdź cały artykuł: Koszt budowy domu - prognoza eksperta na 2025 rok

Co wpływa na koszt budowy domu w 2025 roku?

To, ile ostatecznie będzie kosztować budowa domu, zależy od wielu czynników. Jednym z nich jest oczywiście lokalizacja inwestycji, dlatego nie można podać jednej uniwersalnej wartości nawet dla konkretnego województwa czy gminy. A co jeszcze wpływa na cenę za m² domu? Oto kilka najważniejszych czynników mających bezpośredni wpływ na koszt budowy:

• Lokalizacja inwestycji – w małych ośrodkach miejskich i na terenach wiejskich dużo łatwiej znaleźć ekipy budowlane oferujące tanie usługi budowlane niż w dużych miastach. Różnica w wynagrodzeniach może wynosić nawet kilkanaście procent, co sprawia, że czasem warto sprowadzić ekipę nawet z innego regionu Polski.
• Wybór technologii budowy – koszty budowy domu będą się różnić w zależności od wybranej technologii, niektóre rozwiązania konstrukcyjne w zastosowane projektach sprawiają, że budowa domu w jednej z technologii będzie szybsza i łatwiejsza niż w innej, co przekłada się na niższe koszty.
• Metoda budowy domu – znaczny wpływ na ostateczny budżet będzie miał wybór metody prowadzenie budowy domu. Tradycyjna metoda gospodarcza przy dużym zaangażowaniu własnym pozwoli na zaoszczędzenie od 8 nawet do 25% kosztów, ale wymaga całkowitego podporządkowania życia i poświęcenia uwagi budowie. Metoda zlecona będzie może nieco droższa, ale zaoszczędzi nam bardzo wiele czasu i emocji, także tych negatywnych i zdecydowanie skróci czas realizacji – to natomiast minimalizuje ryzyko wzrostu kosztów budowy w czasie oraz obniża wydatki potrzebne na utrzymanie mieszkania na czas budowy domu.   
• Koszt materiałów budowlanych i koszt robocizny – ważnym czynnikiem przy szacowaniu kosztów budowy domu są potencjalne oszczędności na kosztach zakupu materiałów budowlanych i kosztach robocizny. Trzeba pamiętać, że najtańsze materiały budowlane nie zawsze pociągają za sobą wystarczającą jakość, a w niektórych przypadkach oszczędność na materiałach może spowodować dodatkowe wydatki w późniejszym czasie. Niemniej jednak, zwłaszcza przy większych zakupach i zleceniach, warto pytać o rabaty i upusty. Nic nie ryzykujemy - najwyżej spotkamy się z odmową, ale zawsze możemy zyskać, gdy transakcja dojdzie do skutku.
• Standard wykończenia - decyzja o zainstalowaniu w nowopowstającym domu urządzeń o wyższym stopniu skomplikowania, na przykład gruntowej pompy ciepła zamiast pieca gazowego, spowoduje znaczny wzrost wydatków. Jakość stolarki okiennej i drzwiowej, rolety antywłamaniowe – to również wpłynie na koszt budowy domu. Kluczową rolę gra tutaj pokrycie dachu. W zależności od materiału, który wybierzemy do pokrycia np. blachodachówka albo dachówka ceramiczna, pozwoli na oszczędności lub zwiększy potrzebny budżet.
• Złożoność projektu – prosty projekt, o zwartej bryle, przykryty dwuspadowym dachem będzie o wiele łatwiejszy, a przez to i tańszy w realizacji niż budynek o rozrzeźbionej bryle z wielospadowym dachem, czy na przykład nowoczesny dom z dużymi przestrzeniami, wymagający specjalnych rozwiązań konstrukcyjnych.  

Rezerwa w budżecie na budowę domu

Koniecznie musimy też pomyśleć o wydatkach, które tak łatwo umykają naszym kalkulacjom, jak np. zakup niezbędnych narzędzi czy przysłowiowych śrubek i podkładek. Jednostkowo są to małe kwoty, ale w czasie całej budowy będzie to już spora suma. To samo dotyczy paliwa niezbędnego, by dojechać na działkę, czy kosztów związanych z wywozem odpadów lub organizacją zaplecza socjalnego na budowie. Dlatego tak ważne jest zaplanowanie rezerwy w wysokości minimum 10% budżetu inwestycji na takie właśnie wydatki poza kosztorysem.      

Polecamy również: Jak obliczyć koszt budowy domu? Jak wycenić budowę, by nie zabrakło pieniędzy?

Średni koszt budowy domu w 2025 roku

W drugim kwartale 2025 roku za wybudowanie metra kwadratowego domu musieliśmy zapłacić między 5510 zł a ok. 6000 zł. Średnia cena za m² budowy nowego domu wyniosła 5695 zł. Poniżej przedstawiamy, ile kosztuje budowa domu z podziałem na kolejne etapy jego realizacji. Są to uśrednione dane dla Polski. Planując budżet warto wziąć pod uwagę dane dotyczące kosztów budowy domu dla Twojej lokalizacji.

Ze względu na indywidualne możliwości korzystania z ulg podatkowych i odliczeń VAT wszystkie prezentowane w tekście kwoty są kwotami netto i podajemy je dla przykładowego domu o powierzchni 100 m². 

Koszt budowy domu do stanu zero

Stan zerowy obejmuje roboty ziemne, wykonanie fundamentów, ścian podziemia wraz z niezbędną izolacją. Średni koszt wykonania stanu zerowego dla domu o powierzchni 100 m² wynosi 42 145 zł. Kolejnym krokiem jest doprowadzenie budynku do stanu surowego.

Koszt budowy domu do stanu surowego zamkniętego

Stan surowy zamknięty to etap, w którym powstaje cała konstrukcja budynku, do której zaliczamy postawienie ścian nadziemia, wylanie stropów i sklepień, wykonanie schodów i podestów. Do stanu surowego należy także wykonanie więźby dachowej i wykończenie dachu. W dalszej kolejności następuje wstawienie stolarki okiennej i drzwiowej. Budowa domu w stanie surowym obejmuje również wykonanie podłoży i kanałów wewnątrz budynku. Dodawana jest też izolacja nadziemia i warstwy wyrównawcze pod posadzki. Według dostępnych danych, budowa domu w stanie surowym zamkniętym wynosi średnio 197 545 zł.

Aby osiągnąć stan surowy zamknięty domu o powierzchni użytkowej 100 m², powinniśmy zaplanować budżet w wysokości ok. 240 tys. zł.

Koszt budowy domu – wykończenie domu wewnątrz

Koszt wewnętrznych prac instalacyjnych obejmuje wiele elementów. Prace na tym etapie budowy domu obejmują wykonanie tynków i oblicowania, wykonanie posadzek, postawienie ścianek działowych z płyty gipsowo-kartonowych, montaż drzwi i okien zewnętrznych i wewnętrznych, prace malarskie i inne roboty wykończeniowe wewnętrzne. Średni koszt wykończenia domu wewnątrz to wydatek rzędu 166 007 zł.

Sprawdź cennik usług i materiałów: Ile kosztuje wykończenie domu? 

Koszt budowy domu – wykończenie domu na zewnątrz

Na tym etapie odbywa się wykonanie elewacji oraz prowadzone są inne roboty związane z wykończeniem zewnętrznym budynku. Według danych koszt wykonania prac wykończeniowych na zewnątrz domu wynosi 71 229 zł.

Koszt budowy domu – instalacje

Średni koszt wykonania instalacji, do których należą: instalacje elektroenergetyczne, kanalizacyjne, wodociągowe i gazowe oraz centralnego ogrzewania, a także montaż wentylacji oraz instalacji teletechnicznych i informacyjnych, wynosi 92 864 zł. Koszty instalacji w przypadku domu jednorodzinnego stanowią prawie 20% całej kwoty.

Koszt wykończenia domu 100 m² ze stanu surowego do stanu deweloperskiego szacuje się na ok. 320 tys. zł.

Koszty budowy domu o powierzchni 100 m² łącznie

Według zebranych danych, łączny średni koszt wybudowania domu jednorodzinnego o powierzchni 100 m² do stanu deweloperskiego wynosi obecnie 568 054 zł. 

Drugi kwartał 2025 roku był łaskawy dla wszystkich budujących i planujących budowę domu. Zgodnie z przewidywaniami, koszty rosły powoli w sposób bardzo zbliżony do inflacji, a największy wzrost 1,26% nastąpił na etapie stanu surowego otwartego, nieco mniejszy - dokładnie 1,00% na etapie wykończeniowym wewnętrznym. To dwa etapy, kluczowe z punktu widzenia inwestorów, ponieważ pochłaniają najwięcej środków przez co mają największy wpływ na budżet całej inwestycji. Z pewnym zaskoczeniem przyjąłem niewielki - ale jednak - spadek (o zaledwie o 0,7%) kosztów wyposażenia domów w instalacje. W obliczu rosnących cen usług jest to niespodziewana zmiana, ale z punktu widzenia inwestora na pewno bardzo pożądana. 

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud za II kwartał 2025 roku.

Sekocenbud to publikowany co kwartał biuletyn regionalnych cen w budownictwie, który uchodzi za jedno z najbardziej wiarygodnych źródeł tego typu informacji. Publikowane dane dotyczą tego samego obiektu, przez co można je porównywać, analizować zachodzące trendy i pozwala to na prawidłowe oszacowanie przybliżonych kosztów budowy.

Jak obliczyć koszt budowy domu?

Jak natomiast obliczyć, ile kosztuje koszt budowy domu, który Cię interesuje? Przyjmij średnią cenę za m² w oparciu o przedstawione dane i pomnóż ją najlepiej przez powierzchnię netto domu (czyli powierzchnię wszystkich pomieszczeń mierzonych na wysokości podłogi).

Jak w prosty sposób obniżyć koszt budowy domu?

Każdy inwestor, w obliczu tak poważnej inwestycji, zastanawia się, jak oszczędzić na budowie domu i jak mądrze ograniczyć koszt budowy, aby uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości. Są na to oczywiście sposoby. Możesz obniżać koszty realizacji inwestycji systematycznie na każdym etapie budowy, jeśli będziesz pamiętać o kilku zasadach.

1. Wybór optymalnej działki - w miarę możliwości działka powinna mieć regularny kształt i nośny, stabilny grunt, o niskim poziomie wód gruntowych. Dobrze, jeśli teren jest płaski. Koszt posadowienia domu będzie wtedy niższy. Jeśli zależy Ci na szybkim rozpoczęciu budowy domu, upewnij się, że działka jest uzbrojona, czyli posiada niezbędne przyłącza i ma dostęp do drogi publicznej. Unikniesz dodatkowo kosztów doprowadzenia mediów do działki.
2. Projekt gotowy zamiast indywidualnego – gotowy projekt domu jest nie tylko tańszy od projektu indywidualnego, ale został też wielokrotnie zrealizowany, więc i sprawdzony w rzeczywistych warunkach i przez wielu inwestorów. Nic nie zaskoczy Cię podczas budowy. Ponadto możesz skorzystać z porad osób, które już ten konkretny dom zbudowały – np. w społeczności budujących Buduję mój Extradom.
3. Prosty projekt domu –  prosta bryła i prosta, najlepiej dwuspadowa więźba dachowa, standardowa stolarka, brak podpiwniczenia i wiata garażowa zamiast garażu w bryle budynku – to cechy projektu taniego w budowie. Jeżeli zastanawiasz się, czy tańszym wyborem będzie dom parterowy czy ten z poddaszem użytkowym, to odpowiedź na to pytanie będzie zależała od powierzchni domu – w domach o mniejszym metrażu różnice będą niewielkie. W domu parterowym droższe są fundamenty i dach (większa powierzchnia zabudowy), a w domu dwukondygnacyjnym dochodzi koszt schodów i stropu. Sprawdź projekty domów parterowych i projekty domów z poddaszem użytkowym
4. Budowa metodą gospodarczą – budowa domu w systemie gospodarczym pozwala na oszczędność nawet do 25%, jeżeli masz fach w ręku lub pomoc kogoś doświadczonego. W metodzie półgospodarczej, gdy samodzielnie koordynujesz harmonogram pracy wynajętych ekip, oszczędności te będą znacznie mniejsze. W obu przypadkach czas budowy domu się wydłuża, a czas to pieniądz. Szacując budżet, zwróć uwagę, ile zapłacisz za wynajem mieszkania w trakcie wydłużającej się budowy i o ile wzrosną koszty budowy w wyniku upływu czasu, inflacji i zmian na rynku.
5. Negocjacje cen - porównuj kosztorysy, zawsze staraj się negocjować ceny zarówno przy zakupie materiałów budowlanych, jak i umawiając usługi różnych specjalistów i ekip. Podejmując próbę negocjacji nic nie tracisz, za to jest duża szansa, że na tym zyskasz.
6. Wybór technologii – jeśli zależy Ci na skróceniu czasu budowy domu (i zminimalizowaniu ryzyka związanego ze zmianami cen i ponoszeniem dodatkowych kosztów) zdecyduj się na dom prefabrykowany. Skrócenie czasu realizacji domu do stanu deweloperskiego o kilkanaście miesięcy oszczędzi Ci sporo emocji i czasu, a przez to i pieniędzy. W przypadku domu prefabrykowanego mówimy o 3 miesiącach czasu realizacji.

To warto wiedzieć o kosztach budowy domu w 2025 roku

Wybudowanie domu to jedno z najbardziej ambitnych przedsięwzięć, jakich podejmujemy się w życiu. Dlatego tak ważne jest właściwe zaplanowanie budżetu tej inwestycji. Znajomość kosztów budowy domu jest kluczowa, ponieważ pozwala właściwie podzielić dostępny budżet na kolejne etapy inwestycji: zakup działki budowlanej, budowę domu do stanu deweloperskiego, a następnie wykończenie domu.

Sprawdź: Ceny działek budowlanych w 2025: co warto wiedzieć przed zakupem?

Na początkowym etapie, przy wielkim entuzjazmie, łatwo zapomnieć o dokładnym planowaniu budżetu, tym ważniejsze jest założenie rezerwy w wysokości minimum 10% na nieprzewidziane wydatki.

Zastanawiasz się, czy warto budować dom? Sprawdź nasz artykuł: Dom czy mieszkanie