Co to jest stan zero? Jaki jest czas i koszt doprowadzenia budynku do stanu zerowego?

Stan zerowy nie oznacza wcale, że budowa domu się jeszcze nie rozpoczęła. Wręcz przeciwnie, prace idą już pełną parą i większość z nich ma szczególne znaczenie dla późniejszej trwałości budynku.

Czy istnieje ogólna definicja stanu zerowego w budownictwie? Najczęściej stan zero określa się jako doprowadzenie prac budowlanych do poziomu terenu (tzw. poziomu zero).

Na etapie stanu zerowego wylewane są bowiem fundamenty. Zakończenie tego etapu następuje, gdy fundamenty są już w całości gotowe. To dobry czas, aby zrobić przerwę w pracach budowlanych, jeżeli zbliża się okres zimowy. 

Jakie prace obejmuje stan zerowy budynku?

Doprowadzenie budowy do stanu zero w praktyce pochłania najmniej czasu spośród wszystkich. Zazwyczaj zajmuje ono ekipie budowlanej maksymalnie miesiąc. Nie oznacza to jednak, że to etap nieistotny ‒ wręcz przeciwnie. 

Co wchodzi w stan zerowy budowy domu? Będzie to przede wszystkim;

• wykonania siatek zbrojeniowych fundamentów oraz umieszczenie ich w wykopie,
• postawienie ścian i stop fundamentowych oraz piwnicznych, 
• wykonania hydroizolacji pionowej oraz termoizolacji ścian fundamentowych,
• wykonanie stropu nad piwnicą,
• przygotowanie przepustów do poprowadzenia koniecznych instalacji,
• wykonania warstw przygotowawczych pod podłogę na gruncie.

Zakres prac może się nieco różnić w zależności od wybranego projektu domu.

Ile trwa pełne wykonanie stanu zerowego?

Stan zero budynku można osiągnąć w zaledwie 2-4 tygodnie, jednak wiele zależy tu od stopnia skomplikowania projektu oraz technologii budowlanej. Z reguły prace zajmują mniej czasu w przypadku domów szkieletowych, modułowych oraz prefabrykowanych, a najwięcej podczas budowy domów murowanych.

Inwestor powinien liczyć się także z tym, że osiągnięcie stanu zero może zostać opóźnione, jeżeli zdecyduje się na budowę domu energooszczędnego lub pasywnego. Prace  – niezależnie od wybranej technologii – warto zaplanować na okres letni, ponieważ pogorszenie pogody jesienią czy zimą może je wydłużyć, a w niektórych przypadkach całkowicie zahamować.

Jakie technologie i materiały stosowane są przy budowie domów jednorodzinnych?

ofe-5847238-72472 w-72472

Przygotowanie do osiągnięcia stanu zero

Przed rozpoczęciem prac prowadzących do osiągnięcia stanu zero, konieczne jest zadbanie o kilka kwestii. Mowa tu przede wszystkim o wyborze działki, uzyskaniu niezbędnych pozwoleń oraz geodezyjnym wytyczeniu budynku.

• Wybór działki budowlanej

Chcąc rozpocząć budowę wymarzonego domu, trzeba posiadać odpowiednią działkę – to kwestia oczywista. Nie dla wszystkich oczywiste jest jednak to, czym powinien charakteryzować się taki teren. Kluczem do sukcesu jest zakup działki określonej mianem budowlanej, której definicja – zgodnie z Ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – brzmi następująco:

[działka budowlana to] nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.

Mówiąc krótko, inwestując w działkę stricte budowlaną, zyskasz możliwość przeprowadzenia niezbędnych prac i nie będziesz mieć problemów z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Wybierając teren pod realizację inwestycji, warto również zwrócić uwagę na:

• księgę wieczystą, dzięki której dowiesz się, kto jest właścicielem działki i sprawdzisz kwestie dotyczące praw obciążających nieruchomość, np. z tytułu służebności lub zabezpieczenia kredytów i innych zobowiązań;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa przeznaczenie działki i kluczowe parametry budynku, jaki może zostać na niej wzniesiony (jeżeli wybrany teren nie posiada MPZP, należy wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu);
• powierzchnię, wymiary oraz kształt działki budowlanej, a więc kluczowe parametry, w oparciu o które będziesz mógł stwierdzić, czy dany projekt domu zmieści się na wybranym terenie i będzie spełniał wymagania określone w przepisach;
• położenie działki względem stron świata – optymalne to takie, które pozwoli umieścić wejście do domu od strony północnej, zaś część dzienną od strony południowej;
• uzbrojenie działki – najlepsze są takie, które posiadają wszystkie przyłącza wodne, kanalizacyjne, gazowe i elektryczne.

O tym ostatnim zagadnieniu przeczytasz szerzej tu: Uzbrojenie działki budowlanej: najważniejsze formalności i koszt uzbrojenia

Sama lokalizacja działki budowlanej, a więc to, czy znajduje się ona w mieście, pod miastem, czy na wsi, jest oczywiście kwestią indywidualną. Więcej informacji dotyczących wyboru trenu odpowiedniego pod budowę domu znajdziesz w tym miejscu.

• Uzyskanie pozwolenia na budowę domu

Aby rozpocząć prace i osiągnąć stan zero w budowie domu, niezbędne będzie uzyskanie stosownego pozwolenia. Zanim jednak złożysz wniosek, powinieneś:

• uzyskać MPZP lub warunki zabudowy;
• wystąpić o warunki przyłączenia przyszłego domu do odpowiednich sieci;
• zlecić geodecie wykonanie mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych (w skali 1:500) oraz projektu zagospodarowania terenu.

W oparciu o te dokumenty można nie tylko wystąpić o pozwolenie na budowę, ale również stworzyć projekt architektoniczno-budowlany dopasowany do działki. 

• Geodezyjne wytyczenie budynku

Co jeszcze jest istotne zarówno w kontekście uzyskania pozwolenia na budowę, jak i doprowadzenia domu do stanu zero? Geodezja, a mówiąc dokładniej – wytyczenie budynku w taki sposób, aby dokładnie wpasować go w miejsce wyznaczone na planie przez architekta.

Zlecając tę usługę wykwalifikowanemu geodecie, zyskasz również pewność, że budynek będzie zlokalizowany w taki sposób, aby nie było problemów z doprowadzeniem do niego rurociągu wodnego i gazowego, a także sieci energetycznej.

Istotną rolę ogrywają w stanie zero fundamenty. Geodeta, po dokonaniu dokładnych obliczeń, zaznaczy obrys fundamentów, a także punkt zero, na wysokości którego znajdzie się posadzka parteru. Aby przeprowadzenie prac geodezyjnych było możliwe, niezbędne będą odpowiednie dokumenty – m.in. projekt zagospodarowania działki czy rysunki rzutów fundamentów.

Wybór technologii fundamentowej adekwatnej do rodzaju gruntu

Co jest kluczowe w kontekście rozpoczęcia budowy i osiągnięcia stanu zero? Fundamenty, które powinny zostać dopasowane do rodzaju gruntu i warunków wodno-gruntowych działki. Jaką technologię wybrać?

• Na gruntach jednorodnych, takich jak żwir czy piasek, najlepiej sprawdzają się fundamenty bezpośrednie – ławy, płyty lub stropy fundamentowe. W tym przypadku zwykle nie ma konieczności wykonywania drenażu opaskowego, ponieważ takie grunty zapewniają bezproblemowe odprowadzanie wód opadowych i gruntowych.
• Na gruntach spoistych, takich jak iły czy gliny, najlepiej sprawdzają się ławy fundamentowe, które umieszcza się poniżej strefy zamarzania. Wylewkę stanu zero warto także dokładnie zaizolować oraz zabezpieczyć przed wilgocią przy pomocy drenażu opaskowego.
• Na gruntach organicznych, takich jak namuły czy torfy, najlepiej sprawdzą się fundamenty pośrednie – podparte, zawieszone lub normalne. Biorąc jednak pod uwagę wysoki koszt budowy, bardziej opłacalna dla inwestora może okazać się wymiana wierzchniej warstwy gruntu.

ofe-5847238-70015 w-70015

Jak wygląda doprowadzenie budynku do stanu zero?

Aby można było rozpocząć budowę, niezbędne jest wyrównanie terenu. Na placu budowy pojawia się więc ekipa wraz z odpowiednim sprzętem. Następnie przychodzi kolej na wykopy.

Jak głęboko należy kopać? To zależy od tego, czy dom ma posiadać piwnicę. Jeśli nie, to zgodnie z prawem fundament powinien być osadzony pod poziomem przemarzania gruntu. Poziom ten przyjmuje wartość od 0,8 do 1,4 m w zależności od obszaru. Gdy dom ma piwnicę, to wartość ta się zwiększa. Nie ma jednak stałej określonej wartości, ponieważ zależy ona od wysokości piwnicy.

Jakie materiały na stan zerowy przygotować? Obecnie fundamenty wykonuje się przeważnie z betonu albo żelazobetonu. W sytuacji, gdy dom nie ma piwnicy, trzeba także postawić ściany fundamentowe. Chronią one budynek m.in. przed wilgocią i wykonane mogą być z cementu.

Również na etapie stawiania fundamentów ekipa budowlana musi już wiedzieć, gdzie będzie przebiegać kanalizacja i instalacja elektryczna. Kiedy fundamenty są już gotowe, pozostaje jeszcze wykonać wylewkę pod podłogi. Sam podkład jednak nie wystarczy. Aby posadzkę można było uznać za gotową, trzeba ją też odpowiednio zaizolować. 

Chcesz lepiej kontrolować swój budżet budowlany? Zapoznaj się z poradami naszego eksperta!

Koszty osiągnięcia stanu zero

Trudno podać dokładną kwotę, ponieważ ostateczna cena zależy przede wszystkim od powierzchni budynku oraz tego, czy będzie on posiadać piwnicę. Znaczenie mają też zastosowanie materiały na fundamenty czy chociażby zakres prac. Niemniej, koszt stanu zerowego waha się najczęściej od 60 do 110 tys. złotych. 

Co obejmuje ta cena? Będzie to przede wszystkim wyrównanie terenu, drenaż, wykonanie fundamentów czy też postawienie ścian fundamentowych. W przypadku stanu zero, koszt robocizny podany wyżej dotyczy budynku o powierzchni 120-130 m². 

Cena ta może być wyższa, jeżeli na działce panują niesprzyjające warunki wodno-gruntowe, co zwiększa stopień skomplikowania prac – wtedy koszt stanu zero może wynieść nawet 70-120 tys. zł. Inwestor musi także liczyć się z większymi wydatkami w przypadku zastosowania płyty fundamentowej, która zwykle kosztuje więcej od ław i ścian fundamentowych – mowa tu o różnicy rzędu kilku-kilkunastu tysięcy złotych.

Warto dodać, że jeśli dom nie ma piwnicy, a warunki gruntowe są dobre, to koszt stanu zerowego wynosi około 15 % całych kosztów budowy. To zatem dopiero początek wydatków. 

Jak wygląda zabezpieczenie budynku w stanie zero przed zimą?

Wspomnieliśmy już wcześniej, że dom w stanie zerowym może spokojnie poczekać na kolejne prace budowlane. Niegroźne mu warunki zimowe, jednak warto go odpowiednio zabezpieczyć. Co więcej, na tym etapie nie będzie to jeszcze przesadnie kosztowne.

Jak zabezpieczyć stan zero na zimę? Nieco inaczej będzie to wyglądać, gdy dom ma piwnicę. Wówczas do zabezpieczenia fundamentów wykorzystuje się styropian. Konieczne jest również obsypanie fundamentów warstwą ziemi. To jednak nie wszystko.

Strop nad piwnicą też trzeba ochronić przed mrozem. W tym celu warto sięgnąć po maty słomiane lub płyty styropianowe, które przykrywa się folią budowlaną. W tym przypadku też można obsypać je nieco ziemią. Pozostaje jeszcze kwestia okienek piwnicznych. Najlepiej zabić je po prostu deskami.

Co, gdy budynek nie ma podpiwniczenia? Wtedy wystarczy obsypać fundamenty warstwą ziemi do poziomu terenu. Nie zapomnij jednak o wyprowadzeniu instalacji. Ich otwory trzeba tymczasowo zamknąć. 

Ile może stać budynek w stanie zero? Przeważnie zaleca się, aby po zimie wznowić prace budowlane.

Uwzględnienie przyszłej infrastruktury ogrodowej podczas pracy nad stanem zero

Na etapie prac nad stanem zero domu można rozpocząć planowanie przyszłej infrastruktury ogrodowej. Warto przede wszystkim pomyśleć nad:

• systemem drenażu, który pozwala na efektywne odwadnianie gruntu w czasie opadów i odprowadzanie wody do kanalizacji, rowu melioracyjnego albo zbiornika na deszczówkę – należy dopasować odpowiednie rury drenarskie, studzienki oraz osadniki podrynnowe, dzięki którym nie będzie dochodziło do zalewania fundamentów;
• instalacjami ogrodowymi, w tym oświetleniem zewnętrznym czy systemami nawadniającymi;
• umiejscowieniem ogrodu, w tym określeniem stref relaksu oraz pracy, a także wytyczeniem ścieżek czy alejek.

Planowanie przestrzeni jest kluczowe w kontekście komfortu, funkcjonalności oraz estetyki posesji, a możliwości w tym zakresie są naprawdę spore.

Najczęściej występujące problemy i wyzwania techniczne

Podczas prac nad stanem zero możesz napotkać na kilka wyzwań technicznych oraz trudności. Najbardziej powszechnym problemem są nietypowe warunki gruntowe, a mówiąc dokładniej – niskiej jakości grunty, takie jak torfy, muły czy gytie. Ze względu na to, że nie są one w stanie utrzymać dużych obciążeń, mogą nie nadawać się do budowy domu.

Problem pojawia się również wtedy, gdy działka leży na terenie zalewowym albo grunt jest nasypowy i stanowi mieszaninę różnych rodzajów gleby. Dlatego na etapie zakupu działki warto zwrócić na tę kwestię szczególną uwagę, a w razie jakichkolwiek wątpliwości – zlecić badanie gleby.

Budowę domu w stanie surowym może utrudnić także problem z doprowadzeniem mediów – zwłaszcza wody, gazu oraz energii elektrycznej. Dotyczy on tzw. działek nieuzbrojonych, w przypadku których to inwestor musi zadbać o wykonanie stosownych przyłączy. Wiąże się to z szeregiem formalności, których dopełnienie może okazać się nie tylko czasochłonne, ale i kosztowne. Jednak, co najważniejsze, w większości przypadków uzbrojenie działki budowlanej będzie jak najbardziej możliwe.

ofe-5847238-70000 w-70000

Stan zero... i co dalej?

Stan zero w budownictwie kończy się, gdy przychodzi kolej na pozostałe prace związane m.in. z pokryciem dachowym czy wznoszeniem ścian, a to dlatego, że po stanie zerowym przychodzi tzw. stan surowy otwarty. Na czym on polega? Obejmuje on ukończone ściany zewnętrzne i wewnętrzne, schody, stropy, więźbę dachową, a także pokrycie dachu. Efektem jego zakończenia jest więc już niemal cala konstrukcja budynku. Ten etap z kolei trwa nawet 4 miesiące.

Choć nazwa stan zero może kojarzyć się z pracami, które trzeba wykonać jeszcze przed budową domu, to w praktyce jest to pierwszy etap budowy domu. Nie przynosi może spektakularnych efektów, bo tak naprawdę powstają dopiero fundamenty Twojego przyszłego domu, niemniej jest to etap bardzo znaczący.

Błąd na tym etapie budowy może w przyszłości przynieść poważne szkody, a ich eliminacja wygenerować duże koszty. Warto więc zadbać o prawidłowy przebieg prac, a także ewentualne zabezpieczenie stanu zero przed zimą, jeśli chcesz w tym okresie przerwać prace budowlane.