Używamy cookies i podobnych technologii m.in. w celach: świadczenia usług, reklamy, statystyk. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki oznacza, że będą one umieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. Pamiętaj, że zawsze możesz zmienić te ustawienia. Szczegóły znajdziesz w Polityce Prywatności

Podkręcamy letnie rabaty🌞 -20% na projekty domów, -25% na nowości😎

Doradzamy 7 dni w tygodniu. Pon.-pt. 8-21, sob.-niedz. 9-17

Zadzwoń! 71 715 20 60 lub

Domy bez pozwolenia – co musisz o nich wiedzieć?

Domy bez pozwolenia – co musisz o nich wiedzieć?

Domy bez pozwolenia można stawiać już od kilku lat, jednak głównie niewielkie domki rekreacyjne. Wkrótce jednak ma się to zmienić, ponieważ po wdrożeniu programu Nowy Ład będzie można wnosić domy bez pozwolenia całoroczne murowane o powierzchni zabudowy do 70 m2. Sprawdź, jakie obiekty można stawiać na działce na zgłoszenie i jakie warunki muszą spełnić domy bez pozwolenia na budowę.

Jakie obiekty można stawiać bez pozwolenia?

Warto wspomnieć, że zgodnie z nowelizacjami do ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo Budowlane, które weszły w życie z końcem czerwca 2015 roku, więcej rodzajów obiektów nie wymaga aktualnie uzyskania pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia budowy. Do tych obiektów należą:

  • wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
  • wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
  • wolnostojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej, rozumiane jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;
  • wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, usytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;
  • przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę;
  • zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
  • przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2.

Domy bez pozwolenia – kiedy wystarczy zgłoszenie budowy?

Często mówi się, że przez wprowadzone zmiany w ustawie można budować domy jednorodzinne bez pozwolenia. Okazuje się, że nie zawsze jest to prawdą. Na podstawie zgłoszenia można wybudować jedynie dom jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany.

Projekty domów bez pozwolenia muszą zatem uwzględniać szereg szczegółowych przepisów dotyczących m.in. odległości szamba od sąsiedniej posesji, czy emisji zanieczyszczeń. Ponieważ ocena tych kwestii pozostaje w gestii urzędników, wiele osób dla świętego spokoju woli ubiegać się o pozwolenie na budowę. Tym bardziej że jeśli chodzi o domy bez pozwolenia całoroczne murowane, ich zgłoszenie wymaga dostarczenia dokładnie takich samych dokumentów jak przy ubieganiu się o pozwolenie.

Nieco mniej formalności przy zgłoszeniu niż całoroczne domy bez pozwolenia wymagają domki rekreacyjne. Aby można je było wybudować na podstawie zgłoszenia, muszą być parterowe, mieć nie więcej niż 35 m2 i być używane jedynie sezonowo. Domy 35m2 bez pozwolenia nie mogą być także stawiane gęściej, niż jeden budynek na 500 m2 działki.

Pamiętaj jednak, że MPZP jest obowiązującym dokumentem niezależnie od tego, czy budujesz obiekt na zgłoszenie, czy pozwolenie. Oznacza to, że nie na każdej działce uda się postawić np. domek letniskowy.

Domy bez pozwolenia – z jakich materiałów można postawić dom bez pozwolenia na budowę?

Na zgłoszenie można postawić dom w zasadzie z każdych materiałów, ponieważ przepisy nie przewidują pod tym względem żadnych ograniczeń. Wnosić zatem można domy drewniane bez pozwolenia i domy murowane. Również domy modułowe, domy szkieletowe, domy kanadyjskie i domy z bali można budować bez pozwolenia na budowę.

Jakie dokumenty będą Ci potrzebne do zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego?

Oprócz zgłoszenia budowy (wzór dostępny jest na stronie Ministerstwa Przedsiębiorczości i Technologii), potrzebne Ci będą również:

  • 3 egzemplarze projektu budowlanego z czego w urzędzie należy złożyć 2 z 3 części projektu, nieuwzględniając konstrukcji;
  • poświadczenie posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • MPZP (w przypadku, gdy dokument nie został ustanowiony – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).

Jak wygląda procedura zgłoszenia?

Zgłoszenia dokonuje się minimum 21 dni przed planowanym rozpoczęciem robót. O ile w tym czasie starosta nie wyda sprzeciwu wobec zamierzenia, możesz przystąpić do prac w dniu wskazanym w zgłoszeniu. Sprzeciw może pojawić się w sytuacji, gdy zgłoszenie będzie wymagało otrzymania pozwolenia na budowę lub będzie ono niezgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lub innych przepisów.

W Nowym Ładzie pojawia się jednak zapis: „Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej przez inwestora budowy. Do budowy będzie można przystąpić niezwłocznie po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia.” Najprawdopodobniej inwestor i architekt adaptujący będą podpisywać oświadczenie, że projekt jest zgodny z MPZP lub WZ.

Warto wiedzieć: Gotowe domy stawiane w kilka dni – co warto o nich wiedzieć?

Kiedy pozwolenie na budowę jest niezbędne?

Przede wszystkim wtedy, gdy:

  • projektowany dom będzie ograniczał możliwość zagospodarowania sąsiedniej działki;
  • niezbędna będzie ocena oddziaływania inwestycji na obszar Natura 2000;
  • planowany obiekt będzie stawiany na obszarze objętym nadzorem archeologicznym;
  • budowa ma dotyczyć bliźniaka lub domu wielorodzinnego.

Domy bez pozwolenia – kiedy można rozpocząć budowę domu na zgłoszenie?

Budowę domu bez pozwolenia można rozpocząć po 21 dniach od zgłoszenia budowy w urzędzie. Tyle bowiem czasu urzędnicy mają na ewentualny sprzeciw. Jeśli zatem inwestor otrzyma po 3 tygodniach pisemną decyzję o sprzeciwie na wykonanie robót budowlanych, nie może rozpocząć budowy.

Nieotrzymanie takiego pisma w ciągu 21 dni oznacza natomiast milczącą zgodę na budowę, a więc także możliwość rozpoczęcia prac budowlanych.

W Nowym Ładzie najprawdopodobniej po złożeniu odpowiednich oświadczeń o zgodności z MPZP lub WZ prace będzie można rozpocząć od razu po złożeniu zawiadomienia i ww oświadczeń.

Domy bez pozwolenia – koszty budowy i materiałów

Domy mieszkalne bez pozwolenia na budowę mogą być wzniesione w dowolnej technologii, od czego w dużej mierze zależą koszty ich budowy. Na koszty inwestycji wpływa także wielkość budynku, dlatego z pewnością tanie będą domy bez pozwolenia do 70 m2. Cena ich budowy do stanu surowego zamkniętego na ten moment może zamknąć się w ok. 150 tysiącach złotych. Warto mieć na uwadze, że ceny te zmieniają się jednak co kwartał, a wiąże się to z rosnącymi cenami za materiały budowlane.

Aktualnie już wiele firm oferuje także gotowe domy bez pozwolenia na budowę np. modułowe, których cena w zależności od projektu i rozwiązań technicznych może się zamknać w kwocie od 1400 do 1800 zł za metr kwadratowy, za stan surowy otwarty. 

Zobacz także: Ile kosztuje budowa domu 150m2? Wycena kosztów na 2021 rok

Ile trwa wybudowanie gotowego domu bez pozwolenia?

Domy bez pozwolenia można wznieść nawet w ciągu kilku tygodni – wystarczy wybrać domy modułowe, które montowane są z gotowych elementów. Nieco dłużej potrwa budowa domu bez pozwolenia metodą tradycyjną, ponieważ domy murowane wnosi się z reguły w ciągu 2 lat.

Nowoczesne domy bez pozwolenia można jednak wybudować w znacznie krótszym czasie, szczególnie wykorzystując najnowsze technologie budowlane. Jednak to, ile będzie trwała budowa domu bez pozwolenia, zależy w dużej mierze od projektu, wielkości budynku oraz zasobów finansowych.

Dom do 70m2 bez formalności – co warto wiedzieć?

Nowy Ład to zapowiedź rządowego programu, który ma być odpowiedzią na wyzwania gospodarcze wywołane pandemią koronawirusa. Jedną z koncepcji programu jest zmiana podejścia do procesu budowy i rezygnacja z formalności, które do tej pory były niezbędne.

Zgodnie z zapowiedzią, domy do powierzchni do 70 m2 (lub 100 m2 w przypadku wykorzystania poddasza użytkowego), nie będą wymagały pozwolenia na budowę, a dodatkowo inwestorzy nie będą zobowiązani do zatrudnienia kierownika budowy czy prowadzenia dziennika. Takie zmiany mają skrócić proces budowy i pozwolić inwestorom zaoszczędzić czas i pieniądze.

Wciąż jednak do zgłoszenia trzeba będzie dostarczyć projekt budowlany. Jednak i tutaj rząd wprowadził pewne ułatwienia. Do dyspozycji powstanie baza projektów domów bez pozwolenia za symboliczne 1 zł, najprawdopodobniej na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. 

Projekt programu przewiduje jednak pewne ograniczenie – dom bez pozwolenia do 70m2 będzie można bowiem postawić jeden na każde 500 m2 działki. Nie będzie można więc tworzyć na zgłoszenie zabudowy wielorodzinnej.

Domy bez pozwolenia na budowę do 70m2 – kiedy nowy program wejdzie w życie?

Polski Ład zwany potocznie Nowym Ładem to program, którego zasady miałyby wejść w życie zaraz po zakończeniu pandemii. Dotychczas, nie została jednak podana żadna data, od kiedy inwestorzy mogliby powoływać się na zmiany w Prawie budowlanym.

Prace legislacyjne jednak już ruszyły – 28 lipca 2021 roku opublikowano bowiem projekt ustawy z przepisami umożliwiającymi wzniesienie domu do 70 m2 bez pozwolenia na budowę. Pod koniec listopada prezydent podpisał projekt ustawy, zmiany wejdą w życie w styczniu 2022 roku.  Rozporządzeń wykonawczych należy się spodziewać pod koniec kwietnia lub początkiem maja. 

Sprawdź także wypowiedzi prawników na temat formalności i procedury budowy domu do 70m2! 

Domy do 70m2 – jak długo będzie trwać budowa domu?

Zgodnie z zapowiedziami, program ma przynieść realne oszczędności również w kontekście skrócenia czasu trwania całego procesu budowlanego. Aktualnie urzędy mają 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę od daty złożenia wniosku. Tymczasem, na decyzję urzędu przy zgłoszeniu trzeba czekać jedynie 21 dni w przypadku złożenia oświadczenia o zgodności z MPZP przez inwestora i architekta adaptującego.

Bazując na tych informacjach, możemy więc zauważyć, że istnieją realne szanse na zakończenia budowy o 2 miesiące wcześniej, niż miałoby to miejsce w przypadku spełnienia wszystkich wymaganych formalności.

Projekt domu za złotówkę – na czym polega nowa inicjatywa rządowa?

Dodatkowym ułatwieniem budowy domu do 70 m2 bez pozwolenia na budowę będzie możliwość kupienia za symboliczną złotówkę projektu takiego budynku. Będzie można go pobrać ze strony rządowej, a w formie elektronicznej nic za to nie zapłacimy.

7 września 2021 roku został ogłoszony konkurs na projekt takiego domu. Z nadesłanych prac ma być wybranych 20-30 koncepcji małych domków, które będą odznaczać się odpowiednimi walorami estetycznymi i ekologicznymi, a także będą funkcjonalne i oszczędne. Do konkursu zgłoszono 97 domów, ostateczny termin nadsyłania projektów upływa 8 grudnia 2021

Program „Mój dom 70m2” – opinie

Jeśli program wejdzie w życie, inwestorzy będą w stanie szybciej i taniej wybudować własny dom. Poniżej zamieściliśmy listę korzyści, jakie będą niosły ze sobą nowe zmiany w prawie:

  • oszczędności na poziomie minimum kilku tysięcy złotych,
  • skrócenie procesu budowlanego,
  • mniejsza ilość formalności i uproszczone procedury,
  • brak problemów ze znalezieniem odpowiedniego kierownika budowy.

Analizując wstępne zapisy „Polskiego Ładu”, możemy zauważyć ogromne uproszczenie procedur. Działania mające na celu zminimalizowanie liczby potrzebnych formalności są potrzebne i z całą pewnością niektórzy inwestorzy chętnie z nich skorzystają.

Czy warto zdecydować się na budowę domu bez pozwolenia?

Zalety domu bez pozwolenia

Wady domu bez pozwolenia

  • prostsze i szybsze formalności urzędowe,
  • brak konieczności powoływania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy,
  • krótszy czas realizacji inwestycji,
  • możliwość znacznego ograniczenia kosztów – domy do 70 m2 można wybudować nawet za około 150 tys. zł (mowa o stanie surowym)
  • ryzyko odrzucenia projektu i konieczności dokonania w nim zmian, co skutkuje koniecznością ubiegania się o pozwolenie na budowę,
  • niejasne przepisy w zakresie interpretacji „obszaru oddziaływania budynku”,
  • w przypadku domów do 35 m2 ograniczenia użytkowe – mogą być to wyłącznie domki rekreacyjne wykorzystywane sezonowo.
  • jeśli nie ustanowimy kierownika budowy to jako inwestor ponosimy odpowiedzialność za to co się dzieje na budowie a następnie w trakcie eksploatacji domu

Sprawdź także: Ile kosztuje budowa domu 100m2? Cennik budowy domu w 2021 roku

Porada wideo odnośnie powyższego tematu:

Autor artykułu

Podobne artykuły

Podatki, ulgi i dopłaty
Dofinansowanie od PGNiG na wymianę pieca lub kotła w 2022
Ogród i Taras
Palenie śmieci: gdzie zgłosić palenie odpadów przez sąsiada?
Finanse i koszty
Ile kosztuje budowa stropu w 2022
Podatki, ulgi i dopłaty
Dofinansowanie od PGNiG na wymianę pieca lub kotła w 2022
Ogród i Taras
Palenie śmieci: gdzie zgłosić palenie odpadów przez sąsiada?
Finanse i koszty
Ile kosztuje budowa stropu w 2022

Nowości w tej kategorii

Projekt domu
Domy prefabrykowane betonowe
17 maja 2022 r. Adrianna Bartusik

Jak powstaje i ile kosztuje dom z prefabrykatów betonowych?

W ostatnich latach coraz więcej osób decyduje się na domy prefabrykowane. Nic w tym dziwnego. Bezpieczeństwo, energooszczę...

Projekt domu
Domy prefabrykowane z perlitu
9 maja 2022 r. Adrianna Bartusik

Domy prefabrykowane z perlitu: poznaj innowacyjną technologię budowy domów

W Polsce popularność zyskują domy prefabrykowane, a perlit okazuje się doskon...

Projekt domu
Domy prefabrykowane drewniane
6 maja 2022 r. Diana Sulyma

Domy prefabrykowane drewniane, czyli najkrótsza droga do własnego domu!

Domy prefabrykowane drewniane wznosi się z gotowych elementów, dlatego ich bu...

Projekt domu
Cohousing
12 kwietnia 2022 r. Diana Sulyma

Co to jest cohousing? Poznaj wady i zalety inwestycji we wspólnoty mieszkaniowe

Cohousing to nadal rozwijająca się na polskim gruncie koncepcja, której istot...

Projekt domu
Domy prefabrykowane betonowe
17 maja 2022 r. Adrianna Bartusik

Jak powstaje i ile kosztuje dom z prefabrykatów betonowych?

W ostatnich latach coraz więcej osób decyduje się na domy prefabrykowane. Nic w tym dziwnego. Bezpieczeństwo, energooszczę...

Projekt domu
Domy prefabrykowane z perlitu
9 maja 2022 r. Adrianna Bartusik

Domy prefabrykowane z perlitu: poznaj innowacyjną technologię budowy domów

W Polsce popularność zyskują domy prefabrykowane, a perlit okazuje się doskon...

Projekt domu
Domy prefabrykowane drewniane
6 maja 2022 r. Diana Sulyma

Domy prefabrykowane drewniane, czyli najkrótsza droga do własnego domu!

Domy prefabrykowane drewniane wznosi się z gotowych elementów, dlatego ich bu...

Projekt domu
Cohousing
12 kwietnia 2022 r. Diana Sulyma

Co to jest cohousing? Poznaj wady i zalety inwestycji we wspólnoty mieszkaniowe

Cohousing to nadal rozwijająca się na polskim gruncie koncepcja, której istot...