Porady
Projekt domu
Domy bez pozwolenia na budowę. Najważniejs...

Domy bez pozwolenia na budowę. Najważniejsze informacje i zmiany limitów metrażu

Projekt domu

Zuzanna Kaliska-Borowicz

16.01.2024 •

Domy bez pozwolenia są stawiane już od kilku lat, jednak do niedawna możliwość ta dotyczyła głównie niewielkich, nieprzekraczających 35 m2 budynków rekreacyjnych. Od 3 stycznia 2022 roku, wraz z przepisami wprowadzonymi przez Nowy Ład, ustawodawca rozszerzył katalog o domy całoroczne murowane o powierzchni zabudowy do 70 m2 oraz budynki rekreacyjne, potocznie określane mianem domków letniskowch. Co zrobić, aby skorzystać z nowych regulacji? Jakie warunki musi spełniać taki budynek?

Domy bez pozwolenia – co musisz o nich wiedzieć? - zdjęcie 1

Likwidowanie pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych bez ograniczenia powierzchni

Ministerstwo Rozwoju i Technologii uważa, że dotychczas istniejąca procedura budowy domów bez pozwolenia sprawdza się, a sam program cieszy dużą popularnością. Czy tak jest faktycznie? Nie do końca. W pierwszej połowie roku 2022 zgłoszono realizację niespełna 400 takich budów w skali kraju, co przy ponad 42 tysiącach wydanych pozwoleń stanowi niewielki odsetek.

Być może korzystne okaże się zatem rozszerzenie przepisów pozwalających wybudować dom bez pozwolenia. 2022 rok to bowiem czas, w którym w uproszczonej procedurze powstawały budynki o metrażu maksymalnie 70 m2 – nie dla każdej rodziny to powierzchnia optymalna i to właśnie może wpływać na niższą popularność rozwiązania. Od 2023 roku – zgodnie z zapowiedziami – dostępny będzie dom jednorodzinny bez pozwolenia i bez limitu powierzchni użytkowej.

Budowę bez pozwolenia i bez ograniczeń metrażu mają umożliwić zmiany w prawie budowlanym. Ministerstwo Rozwoju i Technologii deklaruje, że opcja będzie adresowana do rodzin i osób prowadzących jednoosobowe gospodarstwo, pod warunkiem, że budynek zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Ma to ułatwić dostęp do własnych czterech kątów.

Oświadczenie o przeznaczeniu na własne cele mieszkaniowe będzie spisywane z klauzulą o odpowiedzialności karnej. Nie oznacza to natomiast zakazu przyszłej sprzedaży lub wynajmu. W dotychczas stworzonych regulacjach nie pojawiają się żadne zapisy, które uniemożliwiałyby to lub utrudniały. Problemów interpretacyjnych jest zresztą dużo więcej – część ekspertów prognozuje trudności z udzieleniem kredytu na budowę, gdyż bankom trudno będzie zweryfikować jakość takiego domu.

Ile kosztuje budowa domu bez pozwolenia 70m2?

Budowa domu bez pozwolenia bez limitów – przepisy

Dopóki nie powstanie treść ustawy, trudno mówić o konkretnych przepisach wprowadzających nowe założenia. Pewien wyznacznik stanowią jednak istniejące regulacje i umożliwiające wzniesienie domu 70 m2 bez pozwolenia przepisy.

Zgodnie z założeniami w przypadku domu bez pozwolenia, przepisy będą nakazywały jedynie dokonanie zgłoszenia do starostwa powiatowego lub urzędu miasta z informacją o planowanym terminie rozpoczęcia prac oraz dodatkowymi dokumentami:

projektem budowlanym,
potwierdzeniem własności działki,
oświadczeniem, że dom budowany jest dla własnych potrzeb mieszkaniowych,
w przypadku braku kierownika budowy oświadczeniem o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową.

Na brzmienie punktu dotyczącego kierownika budowy duży wpływ będzie miała powierzchnia domów bez pozwolenia. Do ilu metrów będzie można działać samodzielnie? Wszystko wskazuje na to, że właśnie do 70 m2. Powyżej tej granicy nadzór kierownika budowy i potwierdzenie przez niego gotowości do zamieszkania będą obowiązkowe.

Nowe przepisy w żaden sposób nie określą maksymalnego metrażu, uwzględnione w nich zostanie jednak ograniczenie co do wysokości – budynek będzie mógł mieć maksymalnie dwie kondygnacje.

Oczywiście, nadal konieczne będzie spełnienie wymogów techniczno-budowlanych oraz założeń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku tego drugiego dokumentu pozostaje obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Termin na jej wydanie w przypadku domu do 70 m2 skrócono do 21 dni, standardowo zaś to 30 dni, choć granica bywa przekraczana. Jak będzie w nowych regulacjach, nie do końca wiadomo.

Wszystkie wymienione ułatwienia mają przyspieszyć czas realizacji inwestycji – nawet o kilka miesięcy w skali całej budowy.

Budowa domu bez ograniczeń powierzchni – od kiedy ustawa?

Domy bez zezwolenia i ograniczenia powierzchni mają być dostępne dla zainteresowanych już od 2023 roku. Nie wiadomo jednak, czy ustawa wejdzie w życie od 1 stycznia czy jednak nieco później.

Nic nie wskazuje natomiast, by na takich samych zasadach umożliwiono wznoszenie domów bez zgłoszenia – to opcja dostępna jedynie dla wolnostojących parterowych budynków gospodarczych, między innymi garaży, altan, oranżerii, tarasów.

Jakie obiekty można obecnie stawiać bez pozwolenia?

Warto wspomnieć, że zgodnie z nowelizacjami do ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo Budowlane, rozszerzyły katalog budynków, które mogą powstać bez pozwolenia na budowę, jedynie na podstawie zgłoszenia. Do tych obiektów należą między innymi:

wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
wolnostojące parterowe budynki gospodarcze, w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;
przydomowe tarasy naziemne o powierzchni zabudowy powyżej 35 m²;
wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2, usytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;
przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę;
zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;
przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2.

Nastąpiła istotna zmiana prawa budowlanego. Co można teraz budować bez pozwolenia?

Kiedy wystarczy zgłoszenie budowy?

W obiegowej opinii często powtarza się, że istniejące regulacje pozwalają wznieść dowolny dom jednorodzinny bez pozwolenia. To jednak nie do końca prawda. Na podstawie zgłoszenia można wybudować jedynie budynek, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany.

W praktyce oznacza to, że projekty domów bez pozwolenia muszą uwzględniać szereg szczegółowych przepisów dotyczących m.in. odległości szamba od sąsiedniej posesji czy emisji zanieczyszczeń. Ponieważ ocena tej zgodności pozostaje w gestii urzędników, wiele osób – dla bezpieczeństwa inwestycji – decyduje się wnioskować o pozwolenie na budowę.

Decyzja jest tym łatwiejsza, że zgłoszenie budowy domów bez pozwolenia całorocznych murowanych, wymaga dostarczenia dokładnie takich samych dokumentów jak przy procedurze ubiegania się o pozwolenie.

Mniej formalności wymagają domki rekreacyjne. Na podstawie zgłoszenia powstać mogą konstrukcje parterowe, nie większe niż 35 m2, używane jedynie sezonowo. Domy 35m2 bez pozwolenia nie mogą być także stawiane w większym zagęszczeniu niż jeden budynek na 500 m2 działki.

Pamiętaj jednak, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązuje niezależnie od tego, czy budujesz obiekt na zgłoszenie czy pozwolenie. Oznacza to, że nie wszędzie uda się postawić na przykład domek letniskowy.

Dom na zgłoszenie czy dom z pozwoleniem na budowę?

Z jakich materiałów można postawić dom bez pozwolenia na budowę?

Przepisy nie przewidują żadnych ograniczeń co do materiałów, z których można postawić dom. Z powodzeniem możesz zdecydować się zatem zarówno na domy murowane, jak i drewniane. Bez pozwolenia na budowę można wznosić między innymi domy modułowe, domy szkieletowe, domy kanadyjskie i domy z bali.

Jakie dokumenty będą Ci potrzebne do zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego?

Oprócz zgłoszenia budowy (wzór dostępny jest na stronie Ministerstwa Przedsiębiorczości i Technologii), potrzebne będą:

projekt budowlany domu w czterech egzemplarzach wraz z zaświadczeniem projektanta potwierdzającym odpowiednie uprawnienia,
oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
decyzja o warunkach zabudowy (jeśli dla terenu, na którym znajduje się Twoja działka, nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego),
oświadczenie, iż budowa służy wyłącznie zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych,
oświadczenie, że inwestor przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową (o ile nie zatrudnia kierownika budowy).

Zgodnie z nowymi przepisami inwestor nie musi dołączać do projektu oświadczeń o zapewnieniu dostępu do mediów, o warunkach przyłącza do sieci oraz oświadczeń zarządcy drogi. Spełnienie przez budynek tych warunków jest weryfikowane na etapie zgłoszenia terminu rozpoczęcia robót budowlanych.

Jak wygląda procedura zgłoszenia?

Zgłoszenia należy dokonać przynajmniej 21 dni przed planowanym rozpoczęciem prac. Później przychodzi czas na weryfikację przedłożonej dokumentacji projektowej – w przypadku stwierdzenia braków organ wezwie do jej uzupełnienia.

Istniejące dotąd przepisy określały, że jeśli w ustawowym czasie starosta nie wydał sprzeciwu, oznaczało to tzw. milczącą zgodę na przeprowadzenie robót, jednak w interesie inwestora było wydanie pisemnej zgody. Sprzeciw mógł pojawić się w sytuacji, gdy pozwolenie na budowę okazało się niezbędne lub gdy inwestycja była niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub innymi przepisami.

W Nowym Ładzie pojawił się jednak zapis:

„Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie będzie mógł zgłosić sprzeciwu do zgłoszonej przez inwestora budowy. Do budowy będzie można przystąpić niezwłocznie po doręczeniu organowi administracji architektoniczno-budowlanej takiego zgłoszenia.”

Oznacza to, że odpowiedzialność inwestora i architekta adaptującego obejmuje także zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy.

Gotowe domy stawiane w kilka dni – co warto o nich wiedzieć?

Kiedy pozwolenie na budowę jest niezbędne?

Pozwolenie na budowę jest niezbędne przede wszystkim gdy:

projektowany dom będzie wpływał na sąsiednią działkę, ograniczając możliwość jej zagospodarowania,
konieczna będzie ocena oddziaływania inwestycji na obszar Natura 2000,
obiekt będzie stawiany na obszarze objętym nadzorem archeologicznym;
budowa ma dotyczyć bliźniaka lub domu wielorodzinnego.

Kiedy można rozpocząć budowę domu na zgłoszenie?

Przed nowelizacją przepisów Prawa budowlanego budowę domu bez pozwolenia można było rozpocząć po 21 dniach od zgłoszenia budowy, czyli po odczekaniu ustawowego czasu na ewentualny sprzeciw.

W Nowym Ładzie, po złożeniu odpowiednich oświadczeń o zgodności z MPZP lub WZ, inwestycję można rozpocząć od razu.

Domy bez pozwolenia: koszty budowy i materiałów

Ile kosztuje wybudowanie domu bez pozwolenia? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie, gdyż tego typu budynki mogą powstać w zasadzie według dowolnej technologii. Sposób realizacji i zastosowane materiały decydują o kosztach.

Trzeba jednak podkreślić, że duży wpływ na budżet inwestycji ma metraż budynku, dlatego nietrudno znaleźć projekty tanich domów bez pozwolenia do 70m2. Ceny realizacji do stanu surowego zamkniętego zamykają się nawet w 150 000 – 200 000 złotych. Pod uwagę trzeba jednak wziąć rosnące ceny materiałów budowlanych.

Ile kosztuje budowa domku letniskowego w 2023 roku?

Ile trwa wybudowanie gotowego domu bez pozwolenia?

Domy bez pozwolenia mogą powstać nawet w ciągu kilku tygodni – wystarczy zdecydować się na opcję domów modułowych, montowanych z gotowych komponentów. Więcej czasu – nawet do 2 lat – wymaga technologia tradycyjna.

Ostateczny czas realizacji jest uzależniony od wymogów konkretnego projektu, wielkości budynku, dostępnych środków czy sposobu finansowania.

Ile trwa budowa domu i jak szybko możemy wprowadzić się do nowego domu?

Dom do 70m2 bez formalności – co warto wiedzieć?

Podstawowym założeniem przepisów Nowego Ładu nowelizujących Prawo budowlane jest ułatwienie szybkiego i niedrogiego wybudowania domu osobom o niezbyt zasobnych portfelach. To także odpowiedź na wyzwania gospodarcze, do których po części przyczyniła się pandemia koronawirusa. Sedno programu stanowi zmiana podejścia do procesu budowy oraz ograniczenie formalności budowlanych, które do tej pory były niezbędne.

Nowe przepisy oznaczają, że domy bez formalności nie tylko nie wymagają wydania pozwolenia na budowę, ale również zdejmują z inwestora konieczność zatrudnienia kierownika budowy czy prowadzenia dziennika. Oznacza to jednak także ryzyko: to na inwestorze, a nie urzędniku spoczywa od tej pory odpowiedzialność za legalność budowy. Odformalizowanie części procedur nie wyklucza, że budowa może być niezgodna z przepisami, a inwestor, który – choćby nieświadomie – naruszy regulacje, może odpowiadać za samowolę budowlaną.

Przepisy dopuszczają co prawda legalizację samowoli, ale nie zawsze i nie za darmo. Obecnie to koszt 50 000 zł, a jeżeli zajdzie sprzeczność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nadzór może wydać nakaz rozbiórki.

Dom bez pozwolenia na budowę do 70 m2 bez formalności – kiedy program wszedł w życie?

Ułatwienia w budowie domów do 70 m2 weszły w życie 3 stycznia 2022 roku. Sama ustawa została podpisana przez prezydenta 29 października 2021 r.

Sprawdź także wypowiedzi prawników na temat formalności i procedury budowy domu do 70m2!

Domy do 70m2 – ile średnio trwa wybudowanie domu bez pozwolenia?

Uproszczenie formalności przełożyło się także na przyspieszenie całego procesu budowlanego. Standardowo urzędy mają 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę oraz 21 dni na sprzeciw w związku ze zgłoszeniem.

Obecnie do działania można przystąpić od razu, co oznacza, że – po spełnieniu wymogów programu – czas inwestycji może być nawet o 2 miesiące krótszy.

Projekt domu za złotówkę – na czym polega nowa inicjatywa rządowa?

Dodatkowym ułatwieniem i oszczędnością w procesie budowy domu do 70 m2 bez pozwolenia na budowę jest możliwość kupienia projektu za symboliczną złotówkę. Koncepcje zostały udostępnione na stronach rządowych.

W przypadku tej inicjatywy pod uwagę trzeba jednak wziąć szereg kwestii praktycznych. Warto, by pomyśleli o tym inwestorzy, którzy nie mieli wcześniej doświadczeń związanych z budową własnego domu. Istnieje duże ryzyko, że dostępne w ramach inicjatywy projekty nie wkomponują się w działkę lub naruszą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tej kwestii natomiast liczą się niuanse.

Czy wiesz, że 70 m² jest wystarczające, by budować na nich domy modułowe całoroczne?

Program „Mój dom 70m2” – opinie

Rządowy program oznacza przede wszystkim możliwość szybszego i tańszego spełnienia marzeń o własnych czterech kątach. Podstawowe korzyści płynące z wdrożenia inicjatywy to:

oszczędności sięgające nawet kilkunastu tysięcy złotych,
krótszy proces budowlany,
ograniczenie formalności i uproszczone procedury,
brak problemów ze znalezieniem kierownika budowy.

Jednocześnie ograniczenie aspektów formalnych wzbudza spore wątpliwości. Najczęściej wskazywane zastrzeżenie dotyczy rezygnacji z nadzoru kierownika budowy, co w istotny sposób może przyczynić się do obniżenia standardów bezpieczeństwa: zarówno w czasie trwania inwestycji, jak i po rozpoczęciu użytkowania budynku. Rośnie także ryzyko realizacji niezgodnej z projektem budowlanym.

Czy warto zdecydować się na budowę domu bez pozwolenia?

Możliwość wybudowania domu bez pozwolenia niesie więc z sobą korzyści, ale również i zagrożenia. Poniżej zabraliśmy najistotniejsze zalety i wady takiej realizacji.

Zalety domu bez pozwolenia	Wady domu bez pozwolenia
szybszy czas realizacji, ograniczenie formalności, brak konieczności powoływania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy, ograniczenie kosztów – domy do 70 m2 można wybudować nawet za około 150 tys. zł (do stanu surowego)	ryzyko odrzucenia projektu i nakazu dokonania w nim zmian, co skutkuje koniecznością ubiegania się o pozwolenie na budowę, niejasne przepisy, ryzyko wadliwej realizacji projektu, ryzyko samowoli budowlanej, potencjalnie obniżenie standardów bezpieczeństwa, kłopot z uzyskaniem kredytu.