Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - co warto sprawdzić w MPZP?

Analiza MPZP – co warto sprawdzić w planie zagospodarowania?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to w skrócie MPZP. Taki akt prawny składa się z dwóch części – opisowej i graficznej. Tworzony jest przez radę miasta lub gminy i może być uchylany na potrzeby innego planu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera wiele cennych informacji, które są kluczowe dla określenia finalnego kształtu budowy. Jak wygląda analiza MPZP?

Zanim rozpoczniesz budowę czy wybierzesz projekt domu, według którego będziesz budował swoją nieruchomość, musisz zwrócić uwagę na wytyczne, jakie obowiązują na danym terenie. Działka budowlana być może jest objęta zakresem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli taki plan nie został uchwalony, musisz wnioskować o wydanie ci warunków zabudowy dla twojej posesji. Sprawdź, co właściwie znajdziesz w MPZP i czy jego postanowienia zawsze są wiążące dla ciebie, czy też można je w jakiś sposób zmienić.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – czym jest MPZP?

Ważnym dokumentem związanym z przygotowaniem do budowy domu jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Co to jest? W jaki sposób można interpretować MPZP? Co on oznacza dla inwestora budowlanego? To pytania, które być może nasuwają ci się w związku z przygotowywaniem do budowy i wyborem działki budowlanej.

Musisz wiedzieć, że wszelkie wytyczne dotyczące m.in. usytuowania budynku na posesji i jego wysokości może zawierać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Definicja wskazuje, że MPZP to inaczej plan miejscowy, który jest dokumentem utworzonym zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Musi mieć go każda gmina w Polsce

MPZP jest aktem prawnym, w którym ustala się przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu (art. 4 ust. 1 wspominanej ustawy). Można też powiedzieć, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest uchwałą rady miasta lub rady gminy, która reguluje sposób wykorzystania danego terenu znajdującego się w granicach miasta lub gminy. Obowiązuje więc wyłącznie na obszarze gminy, która go uchwaliła

Art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dodaje ponadto, że MPZP jest nie tylko aktem planistycznym, ale także aktem prawa miejscowego. Zgodnie zaś z art. 87§2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej akty prawa miejscowego są źródłami prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działań organów, które je ustanowiły. 

MPZP umożliwia inwestorowi otrzymanie pozytywnej decyzji i pozwolenia na budowę. Jako obywatel masz prawo zgłosić uwagi do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i brać czynny udział w dyskusjach nad planem. W planie tym ustala się między innymi przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu. Z twojej perspektywy, jako inwestora chcącego coś wybudować w danym miejscu, MPZP wskazuje:

  • jaką budowlę możesz wznieść na danym terenie,
  • jak wysoki może to być budynek,
  • gdzie będzie dojazd do budowanej nieruchomości,
  • co może powstać obok twojej nieruchomości

Jeśli plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza realizacji konkretnej inwestycji, wówczas należy uznać, że jest ona po prostu zabroniona.

Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić czy wybrany projekt zmieści się na działce?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co zawiera?

Definicja MPZP została już przedstawiona i wiesz, czym on właściwie jest. A co zawiera miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? W skład każdego takiego dokumentu wchodzą dwie części – opisowa i graficzna. Z części opisowej dowiesz się, jakie są warunki przeznaczenia terenu i związane z tym ograniczenia. Natomiast część graficzna obejmuje mapy obszarów przeznaczonych do zabudowy, a także drogi, tereny zielone i usługowe oraz inne. 

W części tekstowej planu znajdziesz treść uchwały rady gminy, która musi odpowiadać przy tym wymogom zasad techniki prawodawczej. Musi więc zawierać m.in.:

  • tytuł,
  • podstawę prawną,
  • przepisy merytoryczne ogólne i szczegółowe,
  • przepisy o wejściu w życie,
  • podział na jednostki redakcyjne.

Główną częścią planu jest właśnie tekst uchwały, a część graficzna MPZP jest tylko dodatkiem i obejmuje rysunek wykonywany na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, a w przypadku, gdy takiej mapy nie ma, dopuszcza się stosowanie map katastralnych. Możliwe jest też zastosowanie w określonych przypadkach mapy w innej skali:

  • 1:500 – dla obszarów intensywnej zabudowy lub przestrzeni publicznej,
  • 1:2000 – dla inwestycji liniowych lub obszarów o znacznej powierzchni,
  • 1:5000 – w przypadku wprowadzenia zakazu zabudowy lub przeznaczenia gruntów do zalesienia.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jak wygląda?

Plan może przybierać formę ogólnego dokumentu lub zawierać szczegółowe informacje. Mogą one określać np.:

  • minimalne powierzchnie nowo podzielonych działek budowlanych, na których można postawić dom jednorodzinny lub bliźniaczy;
  • przeznaczenie terenu konkretnej działki;
  • zasady usytuowania obiektów na działce (np. możliwości lokalizowania domu jednorodzinnego przy granicy działki lub usytuowanie budynku względem drogi);
  • kolorystykę elewacji budynków na danych terenach, a nawet zakaz używania niektórych materiałów wykończeniowych;
  • zasady kształtowania dachów (dotyczy to ich geometrii, materiałów pokryć, a nawet ich koloru);
  • rodzaje mediów (np. kanalizacji);
  • zasady kształtowania zieleni, które mają pomóc w ochronie środowiska naturalnego;
  • planowany przebieg dróg, ścieżek rowerowych i innych prac budowlanych, których tereny będą przeznaczone do realizacji celów publicznych.

Jak czytać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Jeśli masz przed sobą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, oznaczenia literowe mogą być dla ciebie całkowicie niejasne. Dowiedz się zatem, jak czytać taki plan. Legenda umieszczona obok mapy powinna pomóc ci w poprawnej interpretacji oznaczenia w MPZP. Rozporządzenie w tej sprawie wydał Minister Infrastruktury w dniu 26 sierpnia 2003 roku. Dotyczy ono oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy

Dzięki odpowiedniej analizie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można łatwo ocenić, na ile budowa wymarzonego domu będzie możliwa i opłacalna na konkretnym terenie. Zwłaszcza w przypadku bardzo szczegółowych planów, które wymagają pokrycia nieruchomości dachówkami w określonych kolorach.

Co daje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Zasadność wykonania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest bezdyskusyjna dla organów władzy miejscowej. Z twojej perspektywy wcale tak jednak nie musi być. Do czego jest potrzebny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jaki jest jego nadrzędny cel?

Jeśli masz na oku działkę, na której chcesz wybudować swój wymarzony projekt domu, nie kupuj go spontanicznie. Zanim to zrobisz, sięgnij po MPZP. Dlaczego? Ponieważ z planu tego dowiesz się, czy możesz na upatrzonej działce wybudować dom, jakiej wielkości może być to budynek, jaki dach będzie mógł mieć i o jakim kącie nachylenia. Plan miejscowy wskazuje, czy w pobliżu danej działki mogą w przyszłości być wybudowane sklepy, markety, przychodnie, przedszkola czy główna droga. 

Zasadniczo więc miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozwala na pozyskanie informacji o:

  • przeznaczeniu terenu danej działki – np. pod budownictwo jednorodzinne, mieszkaniowe;
  • liniach zabudowy;
  • ulicach, drogach głównych i lokalnych;
  • granicach terenów chronionych;
  • zasadach i warunkach podziału terenów na działki budowlane.

Kto uchwala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Chcesz wiedzieć, jak powstaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Właściwie jest to uchwała podejmowana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Za sporządzenie planu miejscowego odpowiedzialni są odpowiednio:

  • wójt – w gminach wiejskich;
  • burmistrz – w gminach miejskich lub miejsko-wiejskich, w miastach liczących poniżej 100 000 mieszkańców;
  • prezydent miasta – w miastach liczących powyżej 100 000 mieszkańców lub będących siedzibą województwa przed 1 stycznia 1999 roku.

Rada gminy lub rada miasta w istocie uchwala plan miejscowy, ale dopiero po stwierdzeniu jego zgodności ze studium oraz po rozstrzygnięciu sposobu rozpatrzenia uwag wniesionych do planu. Uchwalany jest on w głosowaniu. Uchwalony plan miejscowy wraz z załącznikami oraz dokumentacją planistyczną jest przedstawiany wojewodzie. Uchwała o MPZP musi być opublikowana w dzienniku urzędowym województwa. 

Od kiedy obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Od kiedy będzie obowiązywał na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Ustawa o MPZP dokładnie to określa. Otóż po przedłożeniu planu wojewodzie i po ocenie jego zgodności z przepisami, o ile nie zostaną stwierdzone nieprawidłowości, jest on publikowany w dzienniku urzędowym województwa. Plan obowiązuje zaś nie wcześniej niż 14 dni od ogłoszenia go w tym dzienniku

Gdzie znajdziesz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Wiesz już, jak ważny jest MPZP. Powinieneś dowiedzieć się też, gdzie sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przed podjęciem decyzji o zakupie działki budowlanej czy zaprojektowaniu domu. Jest to dokument jawny, dostępny w urzędzie miasta lub gminy, a także witrynach internetowych, jak BIP, konkretnego miasta. Dlatego każda osoba, nie tylko ty jako inwestor, ma prawo wglądu do MPZP oraz do otrzymania w urzędzie wypisów i wyrysów z planu. 

Jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Znajdziesz go nie tylko na stronach WWW urzędów miasta lub gmin, w Biuletynie Informacji Publicznej. Dostępny jest on również w:

  • systemie informacji przestrzennej;
  • w urzędzie miasta lub gminy – MPZP są w działach, które zajmują się planowaniem przestrzennym w gminie, a także jako uchwały dostępne są w komórkach organizacyjnych obsługujących radę gminy;
  • w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu – znajdziesz je w działach, które wydają pozwolenia na budowę, ponieważ gminy zobowiązane są przekazywać je starostom;
  • w dziennikach wojewódzkich obejmujących terytorium miasta lub gminy, której dotyczy plan.

Możesz też złożyć wniosek do gminy czy miasta o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 

Ile kosztuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki, gdzie chcesz się budować, możesz złożyć wniosek o uchwalenie lub zmianę planu miejscowego. Co ciekawe, taka usługa jest bezpłatna. Dodatkowe opłaty poniesiesz tylko wtedy, gdy realizacja będzie wymagała uczestnictwa pełnomocnika.

Wniosek o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jak go napisać?

W przypadku, gdy dla twojej działki nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jest on niezbędny do przeprowadzenia inwestycji, możesz wnioskować o jego uchwalenie lub zmianę. Do urzędu miasta lub gminy składasz wówczas wniosek o uchwalenie czy zmianę planu miejscowego. Adresujesz go do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta albo do rady gminy. To organy, które mogą zainicjować uchwalenie lub zmianę planu miejscowego. 

Przepisy właściwie nie regulują, co powinien zawierać wniosek o uchwalenie lub zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. We wniosku musisz jednak wpisać podstawowe informacje, które obejmują:

  • twoje dane jako wnioskodawcy – imię i nazwisko, adres zamieszkania lub siedzibę firmy i jej nazwę;
  • dane adresowe i geodezyjne nieruchomości do objęcia jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub zmianą owego planu;
  • podstawowe parametry inwestycji, którą planujesz lub zakres wnioskowanych zmian.

Do wniosku możesz dołączyć też jego uzasadnienie lub wstępną koncepcję planowanej inwestycji. W urzędzie złożysz podanie wraz z mapą ewidencyjną i mapą zasadniczą. Niektóre gminy wymagają bowiem dołączenia kopii takich map z zaznaczeniem nieruchomości, której dotyczy wniosek. 

Na podstawie wniosku wójt, burmistrz lub prezydent miasta oceni, czy należy rzeczywiście przystąpić do sporządzenia planu i czy wniosek był zgodny ze studium. 

Ile czeka się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Przepisy nie regulują, w jakim terminie uchwala się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Musisz więc uzbroić się w cierpliwość, zwłaszcza że najczęściej procedura uchwalenia planu jest długotrwała. Czas potrzebny na rozpatrzenie wniosku zależy od stopnia skomplikowania planu i wielkości terenu objętego planem. Możesz liczyć się z tym, że na plan poczekasz od kilku miesięcy do nawet kilku lat

Jak długo jest ważny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Jak długo obowiązuje uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i ile możesz się nim posługiwać, kiedy na twój wniosek zostanie ci w końcu wydany? Właściwie po wejściu w życie nowego planu miejscowego tracą moc inne plany lub ich części odnoszące się do terenu objętego nowym planem.

Po uchwaleniu planu przez radę gminy wójt, burmistrz lub prezydent miasta stwierdzają wygaśnięcie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenów, których dotyczy plan, chyba że ustalenia tych decyzji pozostają niezmienne. 

Czy można zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Wybrałeś działkę i chcesz się na niej wybudować, ale postanowienia MPZP ci to uniemożliwiają? Spróbuj zawnioskować o zmianę tych warunków. Jak zmienić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Realizacja niektórych inwestycji wymagać może uchwalenia MPZP. Jeśli dla twojej nieruchomości obowiązuje plan miejscowy, który przewiduje inne przeznaczenie działki niż to planowane przez ciebie, wówczas możesz złożyć wniosek o zmianę MPZP. Kierujesz go, tak samo jak w przypadku wniosku o uchwalenie planu miejscowego, do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. 

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a warunki zabudowy – co warto wiedzieć?

Należy rozróżnić dwa z pozoru podobne pojęcia: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i warunki zabudowy. MPZP to akt prawa miejscowego, z kolei warunki zabudowy są dokumentem, który określa wymagania tylko dla jednej inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy może ci zostać wydana tylko wtedy, gdy dla danego obszaru nie ustalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wówczas, zanim rozpoczniesz inwestycję i uzyskasz ewentualnie pozwolenie na budowę, powinieneś wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ustalane są one zwykle na podstawie już istniejącej zabudowy wokół twojej działki, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmuje znacznie większy obszar, na który składa się wiele działek.

Podstawową różnicą między MPZP i warunkami zabudowy jest to, że plan miejscowy ustala zabudowę dla większego obszaru, a WZ dotyczą konkretnej działki. Inne są też względy formalne przy realizacji procedury uzyskiwania takich informacji. W przypadku decyzji o wydaniu warunków zabudowy urząd musi od nowa spisać wszystkie warunki, a jeśli opracowany jest MPZP, to wystarczy, że sprawdzisz zapisy w geoportalach albo od razu w urzędzie złożysz wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z planu miejscowego.

To może Cię zainteresować: Dwa domy na jednej działce - jak zorganizować budowę dwóch domów?

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – co robić w takiej sytuacji?

W przypadku, gdy nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej działki i terenu, na którym jest ona położona, możesz wystąpić z wnioskiem o jego uchwalenie. Jeśli plan istnieje, ale przewiduje inne przeznaczenie terenu, niż planowałeś, wówczas możesz złożyć wniosek o jego zmianę.

Jeśli dany teren nie ma uchwalonego planu miejscowego, wtedy koniecznie będzie trzeba zapoznać się z decyzją o warunkach zabudowy. Dokument wydawany jest przez urząd miasta lub gminy. Cała procedura może potrwać nawet kilka miesięcy. Proces ten jest krótszy, jeśli określony teren sąsiaduje już z działką zabudowaną. Na jej podstawie wyznacza się parametry nowej zabudowy. Wymóg ten określany jest dobrym sąsiedztwem. Dodatkowo teren, którego ma dotyczyć decyzja, powinien:

  • mieć dostęp do drogi publicznej (może być on bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową),
  • być uzbrojony lub przeznaczony do uzbrojenia.

Najczęściej podczas pozyskiwania pozwolenia na budowę nieruchomości na działce będziesz musiał uzyskać informacje z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma – wystąpić o wydanie warunków zabudowy. W przeciwnym wypadku możesz nie uzyskać pozwolenia na budowę.

Przeczytaj: Uzbrojenie działki - ile kosztuje uzbrojenie działki budowlanej?

Autor artykułu

Podobne artykuły

Nowości w tej kategorii

Działka
Mapa zasadnicza
26 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Mapa zasadnicza - czym jest, ile kosztuje i gdzie uzyskać mapę zasadniczą działki?

Przy planowaniu inwestycji budowlanej może być Ci potrzebna mapa zasadnicza,...

Działka
Niwelacja terenu – czym jest i czy wymaga pozwolenia na budowę?
20 listopada 2020 r. Diana Pidlesetska

Czym jest niwelacja terenu i czy wymaga pozwolenia na budowę?

Znalezienie właściwej działki pod budowę to nie lada wyzwanie. Wyczerpani żmu...

Działka
Mapy geodezyjne - jakie są rodzaje map budowlanych?
30 października 2020 r. Daria Rek

Mapy geodezyjne - czym jest mapa geodezyjna i jak ją czytać?

Zanim zaczniesz budowę domu, musisz spełnić szereg wymagań oraz zgromadzić potrzebne zaświadczenia. Jednym z ważniejszych...

Działka
Działka na sprzedaż - jak szybko sprzedać działkę budowlaną?
23 października 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Działka siedliskowa - czym różni się od działki budowlanej?

W najprostszym ujęciu działka siedliskowa jest po prostu wydzielonym gruntem na wsi, przeznaczonym pod budownictwo zagrodo...

Działka
Mapa zasadnicza
26 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Mapa zasadnicza - czym jest, ile kosztuje i gdzie uzyskać mapę zasadniczą działki?

Przy planowaniu inwestycji budowlanej może być Ci potrzebna mapa zasadnicza,...

Działka
Niwelacja terenu – czym jest i czy wymaga pozwolenia na budowę?
20 listopada 2020 r. Diana Pidlesetska

Czym jest niwelacja terenu i czy wymaga pozwolenia na budowę?

Znalezienie właściwej działki pod budowę to nie lada wyzwanie. Wyczerpani żmu...

Działka
Mapy geodezyjne - jakie są rodzaje map budowlanych?
30 października 2020 r. Daria Rek

Mapy geodezyjne - czym jest mapa geodezyjna i jak ją czytać?

Zanim zaczniesz budowę domu, musisz spełnić szereg wymagań oraz zgromadzić potrzebne zaświadczenia. Jednym z ważniejszych...

Działka
Działka na sprzedaż - jak szybko sprzedać działkę budowlaną?
23 października 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Działka siedliskowa - czym różni się od działki budowlanej?

W najprostszym ujęciu działka siedliskowa jest po prostu wydzielonym gruntem na wsi, przeznaczonym pod budownictwo zagrodo...