Budowa domu, jakich błędów należy unikać?

Najważniejszą rzeczą jaką należy zrobić na samym początku jest sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) obejmującego interesującą nas działkę. Jest to powszechnie dostępny dokument i każdy może poprosić o wypis i wyrys z MPZP we właściwym urzędzie miasta lub gminy.

Należy to zrobić przed zakupem gruntu. Może się bowiem okazać, że w związku z zawartymi w nim zapisami nie będziemy mogli wybudować na nim wymarzonego domu. Dużo większym problemem może się okazać potencjalne powstanie w okolicy fermy hodowlanej, zakładów przemysłowych czy planowana tuż za naszymi oknami droga.

Trwałe fundamenty to podstawa

Badania geologiczne to kolejna czynność, którą powinno się wykonać przed zakupem działki i rozpoczęciem budowy. Jeśli tylko nadarzy się taka możliwość warto zapytać sąsiadów o warunki gruntowe i ich spostrzeżenia dotyczące ewentualnych problemów ze stabilnością gruntu i co za tym idzie fundamentów.

Kilkaset złotych wydanych przed rozpoczęciem budowy może nam zaoszczędzić kilka tysięcy złotych na kolejnych etapach. Może się okazać, że bardzo dobre warunki na działce pozwolą nam nieco zaoszczędzić na fundamentach, lub wprost przeciwnie, wiedząc o trudnych warunkach geologicznych prawidłowo przygotujemy wzmocnione i zabezpieczone fundamenty, unikając późniejszych kłopotów i piętrzących się kosztów budowy i remontów. Jeśli właściciel działki nie zgadza się na przeprowadzenie badania gruntu należy to potraktować jako sygnał ostrzegawczy.

Doświadczony architekt zaoszczędzi nasz czas i nerwy

Wybór architekta czy architekta adaptującego zawsze był bardzo ważnym krokiem. Budowa domu w 2021 roku będzie się różnić od tego jak przebiegało to we wcześniejszych latach. Znajdujemy się bowiem w okresie zmian w prawie budowlanym dotyczących samych projektów domów. Do września 2021 mamy dowolność, czy składamy projekt w starej czy w nowej formie. Tym bardziej istotna jest zarówno znajomość aktualnych przepisów dotyczących projektów domów jak i specyfiki lokalnego urzędu. Ważne jest by zadanie to powierzyć architektowi, który działał już na wybranym przez nas terenie i nie zaskoczy go sposób interpretacji przepisów przez urząd z którym przyjdzie mu współpracować. 

Starannie oszacuj koszty budowy domu

Niedoszacowana inwestycja to następna z czyhających na inwestorów pułapek. Warto pamiętać, ile trwa budowa domu. Mało komu udaje się przeprowadzić całość prac budowlanych w czasie jednego sezonu. Ostatnie kilka lat pokazało, że koszty zarówno materiałów budowlanych jak i robocizny rosną w tempie kilku procent rocznie. Według danych Sekocenbudu wzrost stawek robocizny w 2018 roku sięgał nawet 16%, w 2020 roku COVID znacząco zahamował ten wzrost do około 5%, ale go nie zatrzymał. Planując inwestycję należy uwzględnić coroczny wzrost cen materiałów i kosztów robocizny. Wyczerpanie się środków finansowych pod koniec budowy będzie bardzo frustrujące, a zwiększenie wysokości kredytu, może okazać się czasochłonne i niełatwe.

Skomplikowana bryła budynku, to kolejny punkt łączący w sobie koszty budowy domu i czas trwania budowy. Rozbudowana bryła budynku, zwłaszcza w połączeniu z wielopołaciowym dachem automatycznie podnosi koszty całej budowy. Wymaga zatrudnienia ekipy o wysokich kwalifikacjach, której realizacja wymagającego technicznie projektu domu zajmie sporo czasu. Co gorsza wszelkie próby oszczędzania na  jakości prac odbiją się negatywnie zarówno na finansach, w postaci późniejszych niekończących się napraw i remontów, jak również na komforcie życia mieszkańców, skutkując wilgocią, przemarzaniem lub nawet pękaniem stropów i ścian.

Mniejszy nie zawsze znaczy tańszy

Koszt budowy domu zależy oczywiście od jego wielkości, ale również a może nawet bardziej od jego prawidłowego dopasowania do potrzeb mieszkańców.  Zbyt duży dom będzie generował niepotrzebne koszty, zbyt mały wywoływał frustrację użytkowników. Paradoksalnie małe pomieszczenia wcale nie są zbyt korzystnym rozwiązaniem, często są nieustawne, kłopotliwe w aranżacji. Łatwo może się okazać, że to co na planach domu wyglądało jak najbardziej w porządku w rzeczywistości staje się niepraktyczne, ciasne i mało przyjazne w codziennym użytkowaniu. Czasem wiąże się to z koniecznością zakupu czy wręcz robienia na zamówienie konkretnych mebli i innych elementów wyposażenia.  

Budowa domu w 2021 roku powinna również uwzględniać czynniki ekologiczne, z którymi wcześniej nie musieliśmy się mierzyć. Coraz więcej miast i gmin rozpoczyna aktywną walkę ze smogiem, często jej ofiarą padają tak popularne kominki. W coraz większej części kraju palenie paliwem stałym w kominku jest zakazane, czasem tylko w dni alarmu smogowego, czasem jak w Krakowie już na stałe. W pewnym sensie stanowi to symbol zmiany. Jeszcze do niedawna nikt nie wyobrażał sobie salonu bez kominka, już wkrótce może on być tylko jego kosztowną ozdobą.

Podpiwniczenie to kosztowna tradycja

Podpiwniczenie znacząco podnosi koszty budowy, komplikuje ją i wydłuża całość procesu budowlanego. Nawet ograniczenie się do częściowego podpiwniczenia budynku nie zmniejszy kosztów budowy, ponieważ pod pozostałą częścią należy wykonać fundamenty schodkowe zapewniające właściwy rozkład masy budynku.

Balkony, czyli kłopotliwe ozdoby

Podobnie jak piwnica przeżytkiem powoli stają się balkony, coraz częściej zastępują je portefenetry, czyli po prostu okna balkonowe z ozdobną balustradą. Ma to swoje uzasadnienie zarówno ekonomiczne jak i technologiczne.  Źle wykonana i źle zaizolowana płyta balkonowa jest potencjalnym mostkiem termicznym, czyli miejscem ucieczki ciepła z domu, jak również miejscem stałego pojawiania się wilgoci na ścianie. W dzisiejszych czasach kiedy tak ważna jest prawidłowa izolacja termiczna i przeciwwilgociowa portfenetry są dużo praktyczniejszym i bardziej oszczędnym rozwiązaniem.

To tylko kilka przykładów jak łatwo popełnić błąd lub przeoczenie w trakcie budowy domu. Można wymienić jeszcze wiele innych, jak choćby złe usytuowanie domu względem stron świata, czy przeinwestowanie w materiały i technologie. Część z nich można w miarę łatwo naprawić, inne będą wymagały sporych nakładów finansowych i zaangażowania kolejnych fachowców na budowie. Jeszcze innych nie da się usunąć i będą sprawiać kłopoty przez cały czas eksploatacji domu. Warto zatem dokładnie zaplanować cały proces budowy domu, starannie się do niego przygotowując.