Adaptacja gotowego projektu domu. Co zakłada, kto jej dokonuje?

Podstawą inwestycji polegającej na budowie własnego domu jest projekt architektoniczny. Możesz zdecydować się na indywidualny, który przygotuje architekt, lub gotowy, który będzie dużo tańszy, ale na pewno będzie wymagał wprowadzenia pewnych modyfikacji w ramach adaptacji projektu do działki. To konieczny krok na drodze do rozpoczęcia budowy. Zobacz, na czym polega adaptacja gotowego projektu, co może być w nim zmienione i jaki będzie koszt takich działań.

Na czym polega proces adaptacji gotowego projektu domu?

Na wstępie warto wyjaśnić, na czym polega adaptacja projektu. To dostosowanie go do warunków gruntowych oraz parametrów działki, na której ma zostać zrealizowany. Mogą to być na przykład zaprojektowanie wejścia od południa, zmiana położenia okien lub nieznaczna zmiana szerokości budynku. Co istotne, adaptacja projektu jest konieczna do uzyskania pozwolenia na budowę, gdyż projekt zagospodarowania terenu jest obligatoryjną częścią dokumentacji.

Każdy gotowy projekt budowy domu należy dostosować do warunków panujących na konkretnej działce, m.in. do:

• ewentualnych spadków na działce,
• nośności gruntu,
• do stref obciążeń śniegiem i wiatrem,
• stref przemarzania gruntu,
• wysokości wód gruntowych itp.

Przy wykonywaniu adaptacji gotowego projektu domu zyskujesz dokumentację złożoną z części obowiązkowej i nieobowiązkowej. W części obligatoryjnej znajdą się:

• dostosowanie projektu gotowego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu;
• dostosowanie gotowego projektu do stref obciążeń konstrukcyjnych;
• projekt zagospodarowania działki zawierający również odpowiednią mapę geodezyjną;
• niezbędne pozwolenia, uzgodnienia i inne dokumenty, których wymaga projekt;
• przejęcie przez osobę, która adaptuje projekt, funkcji projektanta budynku.

Natomiast w części nieobowiązkowej mogą się znaleźć:

• indywidualne wytyczne od inwestora, dotyczące np. usytuowania okien, zmiany koloru elewacji czy zmian funkcjonalnych.

Mimo że każdy gotowy projekt domu chroniony jest prawami autorskimi, podczas adaptacji możesz dokonać w nim określonych modyfikacji. Zakres zmian, które można wprowadzić w projekcie podczas jego adaptacji, jest określony w wykazie zmian dozwolonych. Wykaz ten znajdziesz w dokumentacji projektowej. Oczywiście adaptacja wykonywana jest przez certyfikowanego architekta. 

Dowiedz się, jak wyglądają poszczególne aspekty dotyczące adaptacji gotowego projektu do warunków panujących na Twojej działce. Omówimy po kolei wszystkie najważniejsze kwestie z tym związane.

Czym jest projekt budowlany zamienny i kiedy jest potrzebny?

Jakie dokumenty są niezbędne do przeprowadzenia procesu adaptacji?

Nie można tak po prostu zanieść gotowego projektu do architekta i poprosić o jego adaptację. Jeśli na Twoim terenie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, do wykonania adaptacji projektu niezbędne będą wypis i wyrys z planu.

W innym przypadku z adaptacją projektu będzie trzeba się wstrzymać do momentu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, co pociągnie za sobą konieczność doręczenia jej wraz z innymi dokumentami. Adaptacja gotowego projektu będzie wymagała od Ciebie, jako inwestora, dostarczenia dodatkowo architektowi:

• dokumentacji dotyczącej kupionego przez Ciebie projektu gotowego – w trzech jednakowych egzemplarzach,
• aktualnej mapy do celów projektowych – potrzebne będzie bowiem naniesienie projektu domu na mapę,
• warunków technicznych wykonania przyłącza gazowego, przyłącza elektrycznego, przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego.

Niewykluczone, że wymagane będą ponadto następujące dokumenty:

• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej,
• uzgodnienie i decyzja uprawomocniające wykonanie zjazdu z drogi na działkę,
• uzgodnienia melioracyjne,
• decyzja wodnoprawna.

Adaptacji dokonuje dowolnie wybrany przez inwestora architekt. Trzeba jednak mieć na uwadze, że musi on przynależeć do Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa i mieć uprawienia do projektowania. Co więcej, architekt podejmujący się adaptacji gotowego projektu bierze na siebie odpowiedzialność za poprawność dokumentacji projektowej i staje się jego autorem.

Co powinien zawierać projekt budowlany domu?

Co wlicza się do adaptacji projektu do działki?

W ramach adaptacji projektów domów konieczne jest zlokalizowanie danego budynku na działce. Projektowany dom musi zostać umieszczony na działce zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Dokument ten reguluje m.in. parametry związane z położeniem budynku na działce – odległości od granic działki, parametry dojścia i dojazdu do budynku, wymiary miejsc postojowych i ich odległości, usytuowanie pojemników na odpady stałe. Wszystkie te wytyczne architekt adaptujący musi uwzględnić w procesie adaptacji gotowego projektu. 

Kolejnym aspektem adaptacji jest zweryfikowanie, czy gotowy projekt odpowiada warunkom gruntowym na działce. Aby budynek był trwały, stabilny i bezpieczny w użytkowaniu, musi zostać odpowiednio posadowiony, tzn. fundamenty muszą mieć właściwe wymiary i muszą znaleźć się na głębokości odpowiedniej do strefy przemarzania gruntu. Zadaniem architekta adaptującego jest zatem odpowiednie dobranie tych parametrów przy przygotowywaniu adaptacji projektu do działki. 

Adaptacja projektu domu obejmuje również dostosowanie projektu do wytycznych zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy dla terenu, na którym znajduje się działka. Dokumenty te mogą narzucać wartość określonych parametrów budynku, takich jak kąt nachylenia połaci dachowych, sposób pokrycia, szerokość elewacji frontowej, procent zabudowanej powierzchni działki, liczba kondygnacji czy maksymalna wysokość budynku.

W procesie adaptacji należy zatem szczegółowo przeanalizować uzyskane warunki zabudowy bądź MPZP dla danego terenu i dostosować do nich projekt. 

Jak zrobić dach dwuspadowy i jakie są jego wady i zalety?

Czy do adaptacji projektu gotowego musimy starać się o pozwolenie autora?

Każdy projekt architektoniczny domu jest chroniony prawem autorskim. Adaptacja jest zaś ingerencją w jego strukturę, w gotowe dzieło. Jak zatem pod względem prawnym wyglądają adaptacje projektów gotowych kupionych np. na Extradom.pl? Mimo objęcia gotowego projektu domu prawami autorskimi można w nim dokonywać pewnych zmian.

Zwykle sam twórca projektu dołącza do niego dokumentację z listą modyfikacji, jakich przeprowadzenie nie będzie wymagało jego zgody i wiedzy. Inwestor może ponadto wystąpić o dodatkowe zmiany, wówczas otrzyma pisemny dokument, który uprawni architekta adaptującego do wykonania takich modyfikacji.

Jak najlepiej dopasować projekt domu jednorodzinnego do potrzeb przyszłych mieszkańców?

Kto może dokonać adaptacji projektu domu?

Adaptacje gotowych projektów domów dokonywane są przez architekta czy projektanta adaptującego. Ekspert, który dokonuje adaptacji gotowego projektu, nie musi być tym samym, który go stworzył. Na mocy obowiązujących przepisów projektant adaptujący automatycznie staje się odpowiedzialny za to, jak będzie wyglądała końcowa wersja projektu i czy będzie ona zgodna z prawem.

Warto podkreślić, że pierwotny autor projektu domu powinien zostać poinformowany o wszelkich bardziej znaczących zmianach w oryginalnym projekcie i musi na nie wyrazić zgodę.

Projektant adaptujący projekt obciążony jest wieloma innymi obowiązkami, do których należy zaliczyć:

• naniesienie niezbędnych zmian w gotowym projekcie domu;
• wykonanie niezbędnej adaptacji fundamentów względem lokalnych warunków gruntowo-wodnych występujących na działce i sposobu ich izolacji;
• przygotowanie projektu zagospodarowania działki, łącznie z częścią opisową;
• zestawienie dokumentów, jakie będą wymagane do ubiegania się o decyzję na pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia budowy domu w urzędzie;
• określenie warunków posadowienia budynków i jego kategorii na podstawie obowiązkowych badań geotechnicznych gruntu;
• dostosowanie projektu domu do obowiązujących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu czy do MPZP;
• dołączenie do projektu wymaganych oświadczeń i zaświadczeń.

Ile kosztuje adaptacja projektu? Ile trwa?

Ceny adaptacji są różne w zależności od liczby wprowadzonych modyfikacji i poziomu ich skomplikowania, jednak należy nastawić się na koszt wysokości minimum 2000 zł. Adaptacja gotowego projektu jest jedną z formalności koniecznych przed przystąpieniem do budowy domu. Stanowi ona gwarancję, że obiekt będzie zgodny z obowiązującymi przepisami i wytycznymi projektowymi oraz bezpieczny w użytkowaniu.

Ile trwa adaptacja projektu? Szacuje się, że od 3 do 6 tygodni, w zależności od tego, jak bardzo będzie skomplikowana.

Ile kosztują poszczególne zmiany w projekcie domu?

Adaptacja dokonana – co dalej?

Co dalej po adaptacji projektu budowlanego? To ostatni „przystanek” na drodze do rozpoczęcia realnej budowy. Czeka Cię jeszcze wizyta w urzędzie ze wszystkimi wymaganymi dokumentami do zgłoszenia lub ubiegania się o pozwolenie na budowę w zależności od tego, na jakiej podstawie możesz wybudować swój dom.