Kosztorys budowy domu - sprawdź ile kosztuje budowa domu w 2021

Kosztorys budowy domu dla banku — jak go sporządzić?

Kosztorys budowy domu to jeden z ważniejszych dokumentów, które należy przedstawić w banku, przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Sprawdź, jakie dane powinien zawierać oraz kto powinien go sporządzić.

Czym jest kosztorys budowy domu?

Decydując się na budowę własnego domu, musimy wziąć pod uwagę fakt, że w najbliższym czasie przyjdzie nam zmierzyć się z wieloma prawnymi zawiłościami, o których istnieniu jeszcze do niedawna najprawdopodobniej nie mieliśmy pojęcia. Lista dokumentów potrzebnych w ubieganiu się o kredyt budowlano-hipoteczny, również wygląda nieco inaczej niż ta wymagana przy tradycyjnej hipotece. Jednym z ważniejszych dokumentów na tym etapie jest kosztorys budowlany, o którym będziemy dzisiaj pisać.

Kosztorys budowy domu to jeden z podstawowych dokumentów ukazujący wszystkie najważniejsze etapy budowy wraz z kosztami, które się pojawią. W zależności od rodzaju kosztorys budowy może sporządzić sam inwestor lub też wykonawca. Prawidłowe sporządzenie dokumentu wymaga nie tylko dużej wiedzy z zakresu budownictwa, ale przede wszystkim znajomości aktualnych cen usług budowlanych.

- Wielu naszych klientów po wyborze projektu wymarzonego domu nie do końca zdaje sobie sprawę z liczby niezbędnych do jego wybudowania formalności. Pierwszym dużym wyzwaniem jest właśnie stworzenie kosztorysu, który nie tylko zostanie zaakceptowany przez bank, ale też – co chyba najważniejsze – realnie pozwoli im wybudować dom. Zazwyczaj w tego typu przypadkach służymy klientowi swoim doświadczeniem i pomagamy weryfikować dane zawarte w jego dokumentach - tłumaczy Piotr Górnik – Dyrektor Techniczny pracowni GF Projekt. 

Jak wygląda kosztorys budowlany?

Kosztorys budowlany to dokument składający się z kilku części. W zależności od potrzeb konkretnego banku może zawierać różne informacje, jednak najczęściej oprócz planowanych etapów prac, w dokumencie znajduje się też wycena i wstępny harmonogram. Takie informacje pozwolą kredytodawcy rozłożyć zobowiązanie na transze i wypłacać je w odpowiednim czasie oraz kontrolować postępy zachodzące na placu budowy.

- Największym kosztem budowy domu są materiały budowlane, których ceny mogą ulec zmianie. Dlatego planując kosztorys budowlany, warto dla bezpieczeństwa od razu założyć kilkuprocentowy margines cenowy. Reszta składowych to robocizna oraz wydatki związane z transportem czy opłatami przyłączeniowymi, których wartość nie ulega tak dużym wahaniom - wyjaśnia Piotr Górnik. 

To może Cię zainteresować: Organizacja budowy - od czego zacząć budowę domu?

Rodzaje kosztorysów budowy — jakie są?

Aktualnie wyróżniamy cztery rodzaje kosztorysów i są to: kosztorys inwestorski, ofertowy, zamienny i powykonawczy.

  • Kosztorys inwestorski to dokument, który powinien zostać sporządzony jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Znajdują się w nim przybliżone wartości robót budowlanych, które dla inwestora są wskazówką dotyczącą ilości środków, które powinny zostać przeznaczone na budowę domu.
  • Kosztorys ofertowy sporządzany jest najczęściej na potrzeby przetargów publicznych. Przedstawia on propozycję cenową i opracowywany jest w sytuacji, w której pojawiają się niespodziewane koszty i dotyczy jedynie pozycji wcześniej zaplanowanych.

Ostatni rodzaj to kosztorys powykonawczy, który powinien zostać wykonany po zakończeniu robót. W kalkulacji określa się wysokość wynagrodzenia dla firmy budowlanej, która jest ostateczna i stanowi podstawę do wypłaty honorarium. 

Dlaczego kosztorys budowy jest ważny?

Kalkulacja pozwala przede wszystkim przygotować się na wielkość wydatków, jakie trzeba będzie ponieść w związku z rozpoczęciem i zakończeniem budowy. Dodatkowo zawiera spis materiałów, które zostaną użyte oraz pomaga w optymalizacji kosztów. Kosztorys jest wręcz niezbędny z punktu widzenia banku, który udzielając kredytu hipotecznego, musi poznać harmonogram prac, na podstawie którego dokona wypłaty transz.

Etapy budowy domu kosztorys - przyrost procentowy

Etap 1. Stan zerowy - 10% kosztów

Etap 2Stan surowy otwarty - 35% kosztów

Etap 3. Stan surowy zamknięty - 50% kosztów

Etap 4. Zainstalowanie instalacji wewnętrznych - 70% kosztów

Etap 5. Wykończenie budowy - 85% kosztów

Etap 6. Zakończenie budowy - 100% kosztów

Kto sporządza kosztorys budowy domu dla banku?

Prawidłowo wykonany kosztorys budowlany powinien dostarczyć kredytobiorca, który przed bankiem odpowiada za wykonanie budowy. Jednak nie oznacza to, że jest on zobowiązany do samodzielnego stworzenia takiego dokumentu.

Kosztorys budowlany do banku może sporządzić zarówno sam kredytobiorca, który w tym wypadku jest inwestorem, jak i zatrudniony przez niego specjalista. Samodzielne sporządzenie tego dokumentu jest jednak bardzo trudne i wymaga fachowej wiedzy.

Dla banku najczęściej całkowicie obojętne jest to, kto robi kosztorys budowlany. Zdarzają się jednak takie instytucje finansowe, które wymagają, aby kosztorys został podpisany przez osobę, posiadającą uprawnienia budowlane lub też, aby został wykonany przez uprawnionego kosztorysanta.

Jak samodzielnie sporządzić kosztorys budowy domu?

Tworzenie dokumentów budowlanych z całą pewnością jest bardzo czasochłonne i może przysporzyć sporo problemów. Wymaga nie tylko odpowiedniego doboru technologii czy materiałów, ale również znajomości zakresu prac, które będą wykonywane. W takim razie jak samemu zrobić kosztorys budowy domu, tak, aby został on zaakceptowany przez bank?

Inwestorzy, którzy decydują się na samodzielne sporządzenie kalkulacji, mogą posłużyć się kalkulatorami budowlanymi, które zawierają szczegółową wycenę budowy domu, biorąc pod uwagę ceny obowiązujące w danym roku kalendarzowym. Kalkulatory najczęściej same obliczają ceny poszczególnych etapów prac, a do kosztorysanta należy jedynie dobór potrzebnych technologii.

Tworząc kosztorys, należy pamiętać przede wszystkim o tym, że każdy bank posiada własne wytyczne, które powinny zostać spełnione podczas sporządzania dokumentu. Podstawową informacją, którą należy zawrzeć w kosztorysie, są wszystkie wydatki, które planujemy ponieść w związku z budową, z wyszczególnieniem etapów, których dotyczą. Niezależnie od tego, czy chcemy część z nich sfinansować z własnych środków, czy całość pokryje kredyt, powinny one znaleźć się w kosztorysie z wyszczególnieniem sposobu finansowania. Dodatkowo powinniśmy pamiętać o harmonogramie prac, który dla banku jest niezwykle istotny.

Sprawdź: Jak zorganizować budowę, aby przebiegła sprawnie i szybko?

Tworzenie kosztorysu budowy domu dla banku — o czym trzeba pamiętać?

Tworząc kosztorys budowlany, należy pamiętać o tym, że zawarte w nim wyliczenia muszą doprowadzić budynek do stanu surowego zamkniętego lub stanu deweloperskiego. Niewłaściwe sporządzenie harmonogramu będzie skutkować wstrzymaniem transz kolejnych rat kredytu.

Kosztorys budowlany uwzględnia ceny materiałów użytych do budowy domu oraz tzw. koszt robocizny. Najczęściej w dokumencie uwzględnia się: kosz położenia fundamentów, ścian i stropów, budowę schodów, wykonanie izolacji, konstrukcji dachu, oraz stolarkę okienną i drzwiową.

Czego nie uwzględnia kosztorys budowy domu?

Kosztorys budowy domu dla banku powinien zawierać szacowany koszt wszystkich elementów stanowiących integralną całość z budowaną nieruchomością. Do kalkulacji nie wliczamy więc wartości sprzętu AGD, RTV czy też mebli.

Kosztorys budowy domu wykonany przez firmę — czy warto skorzystać z usługi?

Kosztorys budowlany wykonany przez zewnętrzną, certyfikowaną firmę to z całą pewnością bezpieczne i czasami jedyne rozwiązanie. Niektóre banki akceptują jedynie kalkulacje wykonane przez osoby do tego uprawnione i nie przyjmują samodzielnie sporządzonych kosztorysów. Cena usługi sporządzenia dokumentu nie powinna stanowić dużej przeszkody — zawsze można skorzystać z kosztorysów wzorcowych, które są znacznie tańsze niż te wykonane na indywidualne zamówienie.

Ile kosztuje kosztorys budowlany wykonany przez firmę?

Ile kosztuje kosztorys budowy domu? Cena zależy od wielu czynników, a przede wszystkim od terminu wykonania (za tzw. ekspres firma dolicza sobie dodatkową opłatę) oraz skali inwestycji. Przy dużych projektach, cena może być uzależniona od ilości pozycji kosztorysowych.

Kosztorys inwestorski wykonany na blankiecie banku, w celu otrzymania kredytu na budowę domu

od 50 do nawet 500 zł

Kosztorys inwestorski sporządzony metodą WKI, wykonany

w celu otrzymania kredytu na budowę domu

od 100 do 1000 zł

Aktualizacja kosztorysów — przeliczenie według nowych cen materiałów

od 50 do 300 zł za jeden kosztorys

Kosztorys powykonawczy wraz z obmiarami

od 350 zł

Finalna cena kosztorysu zależy oczywiście od indywidualnych ustaleń. Inwestorzy, którzy zamawiają dużą ilość dokumentacji budowlanej, mogą liczyć na spore zniżki.

Kosztorys budowlany domu — jakich błędów nie popełniać?

Najczęstszym błędem w kosztorysach są niedoszacowania. W planie budowy rzadko inwestorzy przewidują bufor, który pozwoliłby im na drobną zmianę w przypadku podwyżek cen materiałów. Dodatkowo często wykorzystują poglądowe oferty firm, zamiast posługiwać się konkretnymi propozycjami.

Niektórzy błędnie rozumieją pojęcie rzeczy trwale zespolonych z nieruchomością, które powinny znaleźć się w kalkulacji. W efekcie czego w dokumencie często widnieją zobowiązania, które inwestor musi ponieść w związku z zakupem np. łóżka, telewizora czy kanapy. 

- Rzeczą, o której trzeba koniecznie pamiętać przy sporządzaniu kosztorysu, jest fakt, że budowa domu bardziej przypomina maraton, niż sprint. Przecież w naszej inwestycji spędzimy prawdopodobnie następnych kilkanaście albo nawet kilkadziesiąt lat. Dlatego zawsze warto poświęcić o kilka dni więcej, aby nic nas niemile nie zaskoczyło podczas samej budowy naszego wymarzonego domu - uspokaja Dyrektor Techniczny GF Projekt Piotr Górnik.

Przykładowy kosztorys budowy domu

Przeglądając strony internetowe poświęcone tematyce budowlanej, znaleźć można różne kalkulacje, które ukazują się po wyszukaniu takich haseł jak: kosztorys budowy domu wzór czy kosztorys budowlany przykład. Korzystając jednak ze wzorcowych dokumentów, należy wziąć pod uwagę fakt, że mogą one zawierać nieaktualne ceny oraz technologie. Powinny one służyć raczej do celów poglądowych.

Banki, na swojej stronie internetowej często zamieszczają gotowe wzory kosztorysów, które należy uzupełnić, ubiegając się o kredyt hipoteczny. Przykładem może być bank Millennium, który udostępnia swoim klientom gotową tabelę z uzupełnionymi już elementami budowy. Do wypełnienia pozostają jedynie koszty elementów oraz wykonanych i zaplanowanych prac. Ciekawe rozwiązanie dla swoich kredytobiorców przygotował też Santander Bank. Przykładowy kosztorys budowlany można pobrać w postaci tabeli utworzonej w arkuszu Excel wraz z harmonogramem prac oraz wypłaty transz.

Kosztorys budowy domu jednorodzinnego z całą pewnością będzie wyglądał inaczej niż kosztorys budowy szeregówek czy tzw. bliźniaków. Kupując gotowy projekt domu, warto zapoznać się ze wstępnym podziałem kosztów prac, które udostępnia biuro architektoniczne. 

Jak czytać kosztorys budowlany?

Niezależnie od tego, czy inwestor samodzielnie sporządza kosztorys budowlany, czy korzysta z usług firmy zewnętrznej, przed złożeniem dokumentu do banku, powinien się z nim zapoznać i go zaakceptować. W kalkulacji występują trudne i niezrozumiałe pojęcia takie jak: koszt pracy sprzętu czy koszty pośrednie, których niezrozumienie może przeszkadzać w poprawnym odczytaniu kosztorysu.

W jaki więc sposób czytać kosztorys budowy domu jednorodzinnego, aby podjąć prawidłową decyzję o rozpoczęciu prac budowlanych? Niezbędna będzie, chociażby podstawowa wiedza, która pozwoli zrozumieć zawarte w dokumencie dane. Źródłem informacji mogą być fachowe artykuły, które bez problemu znajdziesz w sieci lub — jeśli planujesz kilka inwestycji — specjalne kursy kosztorysowania robót.

Autor artykułu

Podobne artykuły

Przepisy i formalności
Prawo geodezyjne i kartograficzne
Przepisy i formalności
Audyt energetyczny
8 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Audyt energetyczny - co to jest i na czym polega?

Instalacje
Drenaż opaskowy – cena i prawidłowy montaż drenażu opaskowego
Przepisy i formalności
Prawo geodezyjne i kartograficzne
Przepisy i formalności
Audyt energetyczny
8 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Audyt energetyczny - co to jest i na czym polega?

Instalacje
Drenaż opaskowy – cena i prawidłowy montaż drenażu opaskowego

Nowości w tej kategorii

Koszty budowy
Jak oszacować koszt budowy domu?
25 marca 2021 r. Klaudia Spurgiasz

Jak oszacować koszt budowy domu?

Macie już działkę w wymarzonym miejscu i właśnie znaleźliście projekt idealnego domu, który chcielibyście na tej działce z...

Koszty budowy
Cennik budowlany – cennik usług budowlanych 2021
12 stycznia 2021 r. Klaudia Spurgiasz

Cennik budowlany – cennik usług budowlanych 2021

Cennik usług budowlanych na 2021 rok zostanie ukształtowany w pierwszych miesiącach roku i najprawdopodobniej dojdzie do w...

Finanse i koszty
Taksa notarialna — jakie są opłaty notarialne przy zakupie domu?
30 listopada 2020 r. Daria Rek

Taksa notarialna - jakie są opłaty notarialne przy zakupie domu?

Zakup domu to bez wątpienia czynność prawna, którą należy uwiarygodnić za pom...

Podatki, ulgi i dopłaty
Podatek katastralny w Polsce
24 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Podatek katastralny w Polsce - co to jest i czy zastąpi podatek od nieruchomości?

Podatek katastralny to jeden z dostępnych sposobów opodatkowana nieruchomości...

Koszty budowy
Jak oszacować koszt budowy domu?
25 marca 2021 r. Klaudia Spurgiasz

Jak oszacować koszt budowy domu?

Macie już działkę w wymarzonym miejscu i właśnie znaleźliście projekt idealnego domu, który chcielibyście na tej działce z...

Koszty budowy
Cennik budowlany – cennik usług budowlanych 2021
12 stycznia 2021 r. Klaudia Spurgiasz

Cennik budowlany – cennik usług budowlanych 2021

Cennik usług budowlanych na 2021 rok zostanie ukształtowany w pierwszych miesiącach roku i najprawdopodobniej dojdzie do w...

Finanse i koszty
Taksa notarialna — jakie są opłaty notarialne przy zakupie domu?
30 listopada 2020 r. Daria Rek

Taksa notarialna - jakie są opłaty notarialne przy zakupie domu?

Zakup domu to bez wątpienia czynność prawna, którą należy uwiarygodnić za pom...

Podatki, ulgi i dopłaty
Podatek katastralny w Polsce
24 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Podatek katastralny w Polsce - co to jest i czy zastąpi podatek od nieruchomości?

Podatek katastralny to jeden z dostępnych sposobów opodatkowana nieruchomości...