Czym jest kredyt hipoteczny na budowę domu i jakie warunki należy spełnić, aby go dostać?

Pieniądze potrzebne na budowę domu, możesz pozyskać z wielu źródeł, jednak kredyt hipoteczny to często wciąż korzystna opcja nawet w obliczu rosnących stóp procentowych. Z jego pomocą masz szansę zrealizować wszystkie etapy wymarzonej budowy: od wyboru projektu aż do upragnionej przeprowadzki.

W odróżnieniu od tradycyjnego kredytu hipotecznego, którego kwota uzależniona jest od ceny kupowanej nieruchomości, w tym wypadku musisz samodzielnie oszacować wartość inwestycji, zebrać posiadane środki własne i określić niezbędną kwotę kredytu.

Środki z kredytu hipotecznego przeznaczonego na budowę domu wypłacane są w transzach, czyli w częściach, w miarę postępu robót budowlanych.

Czym charakteryzuje się oferta kredytu na budowę domu?

Kredyt hipoteczny na budowę domu różni się nieco od tradycyjnego finansowania udzielanego na zakup nieruchomości. Charakteryzują go przede wszystkim nieco inne zasady przyznawania.

Na czym więc polega kredyt hipoteczny na budowę domu? Najprościej mówiąc, jest to długoterminowy kredyt udzielony na budowę konkretnej nieruchomości. W przypadku finansowania takiego typu, przy oszacowaniu wysokości zobowiązania, bank musi wziąć pod uwagę wycenę przyszłej wartości całej nieruchomości.

Stworzenie harmonogramu prac wraz z oszacowaniem kosztów niestety nie należy do najłatwiejszych czynności. Rosnące ceny usług oraz materiałów, sprawiają, że wysokość kredytu może okazać się niewystarczająca do zakupu potrzebnych materiałów budowanych. Nie warto jednak martwić się na zapas. 

Dodatkowo kredyt na budowę domu wypłacany jest w transzach. A to oznacza, że po zakończeniu realizacji kolejnego etapu (np. stanu surowego zamkniętego) bank przelewa potrzebne środki. Jakiekolwiek opóźnienia związane z oddaniem prac nie wpłyną na to, że bank nie wypłaci pieniędzy.

Kolejną cechą charakterystyczną jest możliwość zaliczenia posiadanej działki na poczet wkładu własnego. Jeśli zdecydujesz się postawić dom na własnym gruncie, bank uwzględni wartość ziemi w kontekście wkładu własnego. W tym wypadku jednak musisz zgodzić się na ustanowienie hipoteki również na swojej działce.

Czym różni się kredyt na budowę domu od kredytu na zakup nieruchomości?

Jak zapewne wiesz, kredyt hipoteczny możesz zaciągnąć na zakup nieruchomości lub jej budowę. Oba rodzaje kredytów łączy sposób zabezpieczenia, czyli tzw. hipoteka na nieruchomości. Elementem wspólnym jest też okres kredytowania dopasowany do indywidualnej sytuacji czy maksymalna kwota finansowania do 80% wartości nieruchomości lub 90% przy dodatkowym ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego. W tym zakresie oferty banku są zbliżone.

Ale oprócz tego, że kredyt na budowę domu i kredyt na mieszkanie różnią się celem przeznaczenia, to można wymienić kilka istotnych różnic między tymi produktami. 

Przede wszystkim oba kredyty będą wymagały przedstawienia innych dokumentów i dopełnienia formalności. W przypadku kredytu na budowę domu będą to m.in. prawomocne pozwolenie na budowę, kosztorys, harmonogram prac, dziennik budowy czy operat szacunkowy. W przypadku kredytu na zakup mieszkania podstawowe dokumenty to przedwstępna umowa deweloperska, kopia pozwolenia na budowę czy odpis z księgi wieczystej nieruchomości. 

Kolejna różnica to wymagania co do wkładu własnego. W przypadku budowy domu bank może zaakceptować działkę czy już poniesione koszty inwestycji.

Ważna jest także forma wypłaty środków uruchomionych w ramach kredytu. W przypadku kredytu mieszkaniowego jest on najczęściej wypłacany jednorazowo. Jeśli chodzi o budowę, tutaj musisz nastawić się na wypłacanie środków w tzw. transzach.

Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny? Sytuacja na rynku [III kwartał 2023]

Jakie warunki należy spełnić, aby móc wnioskować o kredyt na budowę domu?

Banki stawiają wiele wymagań, bez spełnienia których nie otrzymasz kredytu na budowę domu. Jakie warunki są najważniejsze? Oczywiście najważniejsza jest odpowiednia zdolność kredytowa. Po złożeniu wniosku kredytodawca, czyli bank dokładnie przeanalizuje Twoje dochody oraz koszty życia i na tej podstawie stwierdzi, czy będziesz w stanie terminowo spłacać zaciągnięte zadłużenie.

Kolejnym z warunków, który musisz spełnić, jest posiadanie wkładu własnego. Większość banków przed udzieleniem finansowania wymaga również posiadania działki budowlanej, na której będzie realizowana inwestycja.

Posiadanie wkładu własnego jest dzisiaj niezbędne do otrzymania kredytu hipotecznego. Zgodnie z Rekomendacją S, minimalny wkład wynosi aktualnie 20% wartości nabywanej lub budowanej nieruchomości. To oznacza, że jeśli chcesz sfinansować budowę kredytem o wartości 500 tys. zł, musisz posiadać min. 100 tys. zł własnych oszczędności. Na szczęście w przypadku budowy wkład własny nie zawsze musi być wyrażony w gotówce.

Bardzo często przy kredytach hipotecznych na budowę domu, wkładem własnym jest ziemia, na której zostanie zbudowana nieruchomość. Możesz też jako wkład potraktować własne mieszkanie czy inną posiadaną nieruchomość, pod warunkiem, że będzie ona przeznaczona na sprzedaż, jednak nie wszystkie banki to akceptują.

Więcej infromacji znajdziesz tu: Czy działka budowlana może być wkładem własnym do kredytu na budowę?

Niektóre banki, udzielają kredytów hipotecznych na budowę domu z wkładem własnym wynoszącym 10 lub 15%. W takim wypadku musisz jednak pamiętać o tym, że konieczne jest dokupienie odpowiedniego ubezpieczenia na czas budowy, które nieznacznie podniesie wysokość miesięcznej raty.

Czy da się wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu bez wkładu własnego? Wszystko na to wskazuje, że w ramach projektu rządu będzie to możliwe. Warto pamiętać jednak o tym, że decydując się na taką opcję, będziesz musiał dopilnować, aby koszt budowy był niższy od limitu obowiązującego w danym regionie.

Jak wygląda wypłata kredytu na budowę domu?

Kredyt hipoteczny na budowę domu krok po kroku:

• Sprawdź swoją zdolność kredytową. Zanim stworzysz harmonogram prac i oszacujesz ich koszt, dowiedz się, na jaką kwotę możesz sobie pozwolić.
• Porównaj propozycje kredytowe kilku banków. Może Ci w tym pomóc porównywarka kredytów, w której znajdziesz aktualne oferty banków lub ekspert z Notusa.
• Sprawdź listę potrzebnych dokumentów. Niektóre z nich (np. pozwolenie na budowę) będą Ci potrzebne już na etapie wnioskowania, warto więc zabrać się za ich kompletowanie odpowiednio wcześniej.
• Złóż wniosek kredytowy. Kiedy dowiesz się już  jak wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu i wybierzesz odpowiednią ofertę, pozostaje Ci jedynie złożyć wniosek wraz z kompletem dokumentów. W niektórych przypadkach możesz zrobić to zdalnie, jednak w większości konieczna będzie stacjonarna wizyta w placówce.
• Poczekaj na decyzję kredytową. Realny czas oczekiwana wynosi od 4 do 6 tygodni.

W przypadku otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej bank szykuje umowę kredytową i jeśli nie ma dodatkowych warunków do spełnienia, następuje podpisanie umowy, po czym bank wypłaca pierwszą transzę kredytu.

Bierzesz kredyt na budowę domu? Kiedy pierwsza rata będzie do zapłacenia, skoro kredyt wypłacany jest w transzach? Jeśli też nurtuje Cię odpowiedź na to pytanie, to spieszymy z odpowiedzią. Otóż nie płacisz całych rat kredytu w trakcie wypłaty jego transz, a jedynie ich część odsetkową. Całe raty zaczynasz spłacać dopiero po wypłacie ostatniej transzy kredytu.

Dokumenty niezbędne do kredytu hipotecznego na budowę

Warto sprawdzić, jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt na budowę domu, jakie dokumenty będą potrzebne. Dzięki przekazaniu bankowi wszystkich niezbędnych pozwoleń, kosztorysów czy harmonogramów, unikniesz jakichkolwiek problemów i zyskasz pewność, że wniosek zostanie rozpatrzony tak szybko, jak to tylko możliwe.

Instytucje finansowe, oferujące kredyty na budowę domu, wymagają takich dokumentów, jak:

• akt notarialny (kupna-sprzedaży lub darowizny) albo wyrok spadkowy, który stanowić będzie podstawę nabycia działki budowlanej;
• numer księgi wieczystej działki, który możesz uzyskać w wydziale wieczystoksięgowym Sądu Rejonowego albo w wydziale geodezji i kartografii Starostwa Powiatowego;
• pozwolenie na budowę lub zgłoszenie rozpoczęcia budowy, w zależności od tego, na podstawie którego dokumentu realizujesz inwestycję;
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów, który uzyskasz po złożeniu wniosku w Starostwie Powiatowym (w wydziale Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej);
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunki zabudowy albo inny dokument, który stanowić będzie potwierdzenie przeznaczenia budowlanego działki;
• operat szacunkowy, czyli wycena nieruchomości, którą uzyskasz od uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego;
• dziennik budowy, kosztorys budowlany, harmonogram prac oraz projekt budowlany.

Zobacz projekty domów z dachem dwuspadowym!

BW-44 z frontem południowym

3 810 zł

3 810 zł

BW-46 wariant

3 760 zł

3 760 zł

BW-20 wariant 1, energooszczędny

3 760 zł

3 760 zł

Projekty domów z dachem dwuspadowym

Jak obliczyć potrzebną kwotę kredytu na budowę domu?

Jeśli chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny na budowę domu, musisz znać wszystkie koszty, które w związku z inwestycją przyjdzie Ci ponieść. Dzięki temu będziesz w stanie prawidłowo oszacować wartość finansowania (a to sprawi, że nie zabraknie Ci środków w trakcie budowy) oraz zdecydowanie zwiększysz swoje szanse na dotrzymanie terminu oddania kolejnych etapów prac.

Samodzielne oszacowanie kosztów może być jednak bardzo trudne. Zmieniające się ceny materiałów budowlanych czy ceny usług budowlanych z pewnością tego nie ułatwiają. Wysokość kosztów będzie uzależniona od rodzaju domu, który budujesz. Czy będzie to budynek parterowy z piwnicą lub bez, a może piętrowy? Każdy z nich będzie wymagał poniesienia zupełnie innych wydatków.

Następnie warto obliczyć powierzchnię po obrysie zewnętrznym. W kolejnym kroku warto podzielić koszty na kolejne etapy prac. Eksperci twierdzą, że cena budowy domu w średnim standardzie to koszt rzędu 5-5,5 tys. zł za 1m² powierzchni użytkowej. Można oczywiście zbudować dom taniej oraz drożej.

Finalna cena będzie uzależniona od wybranych materiałów budowlanych czy wykończeniowych, a także zastosowanej technologii. Tą najpopularniejszą wciąż pozostaje technologia murowana, jednak istnieją również inne, które w wielu przypadkach umożliwią Ci zyskanie sporych oszczędności. Mowa tu przede wszystkim o:

• domach szkieletowych – koszt 1 m² to około 3,5 tys. zł;
• domach modułowych – koszt 1 m² to około 2-3 tys. zł;
• domach z bloczków perlitowych – koszt 1m² to około 5-6 tys. zł;
• domach z prefabrykatów betonowych – koszt 1 m² to około 2-3 tys. zł;
• domach z prefabrykatów keramzytowych – koszt 1 m² to około 2,5-3,5 tys. zł;
• domach z bali drewnianych – koszt 1 m² to około 2-2,5 tys. zł.

Pamiętaj! Duży wpływ na budżet i tym samym wysokość kredytu na dom 2023 będzie miał również fakt, czy zdecydujesz się samodzielnie zbudować własny dom, czy zatrudnisz ekipę budowlaną.

Szczegóły pozyskiwania finansowania. Procedura, transze, koszty

Zanim zdecydujesz się na zakup odpowiedniego projektu domu, sprawdź, jak uzyskać kredyt hipoteczny na budowę domu. 

Odpowiednie przygotowanie być może pozwoli Ci otrzymać korzystniejszą ofertę.

Kredyt hipoteczny na budowę domu krok po kroku:

• Sprawdź swoją zdolność kredytową. Zanim stworzysz harmonogram prac i oszacujesz ich koszt, dowiedz się, na jaką kwotę możesz sobie pozwolić.
• Porównaj propozycje kredytowe kilku banków. Może Ci w tym pomóc porównywarka kredytów, w której znajdziesz aktualne oferty banków.
• Sprawdź listę potrzebnych dokumentów. Niektóre z nich (np. pozwolenie na budowę) będą Ci potrzebne już na etapie wnioskowania, warto więc zabrać się za ich kompletowanie odpowiednio wcześniej.
• Złóż wniosek kredytowy. Kiedy dowiesz się już  jak wziąć kredyt hipoteczny na budowę domu i wybierzesz odpowiednią ofertę, pozostaje Ci jedynie złożyć wniosek wraz z kompletem dokumentów. W niektórych przypadkach możesz zrobić to zdalnie, jednak w większości konieczna będzie stacjonarna wizyta w placówce.
• Poczekaj na decyzję kredytową. Realny czas oczekiwana wynosi od 4 do 6 tygodni.

W przypadku otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej bank szykuje umowę kredytową i jeśli nie ma dodatkowych warunków do spełnienia, następuje podpisanie umowy, po czym bank wypłaca pierwszą transzę kredytu.

Kredyt na budowę domu – w przeciwieństwie do standardowego kredytu hipotecznego – wypłacany jest w kilku transzach (zazwyczaj trzech, choć ich liczba uzależniona jest od polityki banku oraz charakterystyki danego projektu). Pierwsza wypłacana jest najczęściej po podpisaniu umowy kredytowej, zaś kolejne po wykonaniu konkretnych prac, zgodnie z przedstawionym instytucji harmonogramem. Uruchomienie następnej transzy jest więc możliwe po rozliczeniu poprzedniej oraz złożeniu wniosku.

Jak w takiej sytuacji wygląda spłata kredytu hipotecznego? Budowa domu nie wymaga płacenia całych rat w trakcie wypłaty transz, a jedynie ich części odsetkowej. Całe raty zaczynasz spłacać dopiero po wypłacie ostatniej transzy kredytu. Wynika to z karencji, którą banki stosują przez określony czas (zwykle 24-36 miesięcy, w trakcie których budowa domu powinna zostać zakończona). Jeżeli prace zostaną zrealizowane wcześniej, możesz szybciej rozpocząć spłacanie rat w pełnym wymiarze.

A co w sytuacji, gdy w trakcie budowy domu zabraknie środków na sfinalizowanie inwestycji? Możliwe jest zwiększenie kwoty kredytu, co wiąże się z rozpoczęciem całego procesu od nowa – łącznie z wyceną nieruchomości i ponownym określeniem zdolności kredytowej przez bank. Alternatywą jest uruchomienie zupełnie nowego kredytu hipotecznego, który najczęściej udzielany jest przez tę samą instytucję, która finansuje aktualną inwestycję.

Kredyt hipoteczny na rozbudowę domu: czy jest dostępny i czy warto?