Kosztorys inwestorski – co to jest i jakie elementy powinien zawierać?

Prace związane z budową nieruchomości wiążą się z wieloma nakładami finansowymi. Obojętnie, czy wybraliśmy projekt domu energooszczędnego, czy nieruchomość w stylu klasycznym, będziemy musieli poznać wszystkie szczegóły związane z kosztami inwestycji. Kosztorys inwestorski ułatwi nam zaplanowanie wydatków, będzie również potrzebny, jeśli chcemy uzyskać kredyt na budowę domu.

Kosztorys inwestorski – co to jest? 

Kosztorys inwestorski to dokument, który uwzględnia wszystkie koszty budowy domu – nie tylko materiałów czy robocizny, ale także technologię budowy. Jest wykonywany jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych i pozwala zoptymalizować wydatki związane z inwestycją. Kosztorys powinien zostać wykonany na podstawie projektu wykonawczego oraz cen aktualnie obowiązujących materiałów budowlanych, oraz usług wykonawców.

Polskie prawo dokładnie określa, co powinien zawierać i jak wyglądać kosztorys inwestorski. Definicja dokumentu jest zawarta w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r.

Kosztorys inwestorski – ile kosztuje? 

Jakie koszty wiążą się z wykonaniem kosztorysu inwestorskiego? Cena może wynosić nawet 1000 zł, jeśli dokument jest sporządzany przez kosztorysanta specjalizującego się przygotowywaniu takich wycen. Na rynku jest wiele biur, które pomagają inwestorom w oszacowaniu kosztów budowy. Oczywiście można również wykonać kosztorys samodzielnie i dzięki temu sporo zaoszczędzić.

Dowiedz się więcej: Kosztorys budowy domu - sprawdź ile kosztuje budowa domu w 2021

Kosztorys inwestorski – rozporządzenie 

Kosztorys inwestorski szczegółowy nie tylko precyzyjnie określa koszty budowy, ale także pomaga w prowadzeniu negocjacji z wykonawcami robót budowlanych. Prawo budowlane szczegółowo reguluje kwestie związane z metodami sporządzania dokumentu, jakim jest kosztorys inwestorski.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 roku w sprawie określenia metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych kosztów robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym mówi, że kosztorys wykonuje się metodą kalkulacji uproszczonej.

Jak reguluje rozporządzenie, kosztorys inwestorski powstaje na bazie:

- dokumentacji projektowej,

- specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót budowlanych,

- założeń wyjściowych do kosztorysowania,

- cen jednostkowych robót podstawowych.

Kosztorys inwestorski uproszczony 

Kosztorys inwestorski uproszczony i metoda jego opracowania polega na obliczeniu wartości kosztorysowej robót objętych przedmiarem robót jako sumy iloczynów ilości jednostek przedmiarowych robót podstawowych i ich cen jednostkowych bez podatku od towarów i usług. W dokumencie uwzględnia się wartość materiałów oraz urządzeń niezbędnych do wykonania inwestycji.

Kosztorys inwestorski w zamówieniach publicznych 

Kosztorys inwestorski w zamówieniach publicznych pozwala oszacować wartość robót i wybrać wykonawcę inwestycji.

Jak reguluje ustawa z dnia 11 września 2019 r. Prawo zamówień publicznych, przy ustalaniu wartości zamówienia na roboty budowlane bierze się pod uwagę kosztorys inwestorski sporządzany na podstawie dokumentacji projektowej oraz specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót albo na podstawie planowanych kosztów robót określonych w programie funkcjonalno-użytkowym. Wszystkie składniki kosztów określa się przy uwzględnieniu Wspólnego Słownika Zamówień Publicznych (CPV). W szczególności dotyczy to kosztów:

- robót przygotowania terenu, 

- robót budowy obiektów podstawowych,

- robót instalacyjnych,

- robót wykończeniowych,

- robót związanych z zagospodarowaniem terenu i budową obiektów pomocniczych.

To może Cię zainteresować: Organizacja budowy - od czego zacząć budowę domu?

Kosztorys inwestorski – jak go zrobić? 

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury dokładnie określa, jakie elementy powinien zawierać dokument. Jak zrobić kosztorys inwestorski? Według aktualnych przepisów powinien on zawierać:

• stronę tytułową: 

– z nazwą obiektu i jego lokalizacją, 

– nazwą i adresem inwestora oraz podmiotu wykonującego kosztorys, 

– imionami, nazwiskami, określeniem funkcji oraz podpisami osób opracowujących kosztorys, 

– wartością kosztorysową robót,

– datą sporządzenia dokumentu.

• charakterystykę obiektu (opis techniczny),
• przedmiar robót,
• kalkulację uproszczoną,
• tabelę wartości elementów scalonych,
• załączniki.

Warto też podkreślić, jakie ceny podaje się sporządzając kosztorys inwestorski – netto czy brutto. Wyliczenia powinny być określone w wartościach bez podatku od towarów i usług (VAT), a zatem będą to ceny netto. 

Przy samodzielnym sporządzaniu kosztorysu najlepiej podzielić dokument na kolejne etapy robót budowlanych. Będzie to stan zerowy, surowy otwarty i surowy zamknięty, wykończenie, montaż instalacji. Następnie każdy z nich warto podzielić na podgrupy, uwzględniając wszystkie prace oraz elementy konstrukcji, które będzie trzeba wykonać.

Przy sporządzaniu kosztorysu należy też podać rodzaj materiału, jego ilość oraz uwzględnić technologię budowy. Warto też pomyśleć o zakupie gotowego projektu domu, który już zawiera kosztorys inwestorski. Przykład dokumentu można też znaleźć w serwisach internetowych, które udostępniają specjalne kalkulatory do wyliczania kosztów budowy.

Kto sporządza kosztorys inwestorski? 

Możemy samodzielnie wykonać kosztorys, np. przygotować go za pomocą programu do kosztorysowania. Inwestorzy często posiłkują się oprogramowaniem Rodos czy Norma Pro. Jeśli wolimy zlecić prace specjalistom, warto poszukać biura, które wykona za nas kosztorys inwestorski. Kto najczęściej sporządza takie dokumenty?

Z reguły odpowiednią wiedzę i umiejętności posiadają architekci. Kosztorys może też być wykonany przez inżyniera budownictwa. Ważne, żeby była to osoba znająca aktualne ceny materiałów oraz robocizny.

Przez ile ważny jest kosztorys inwestorski? 

Osoby planujące przygotowanie dokumentów kosztowych często zastanawiają się, ile ważny jest kosztorys inwestorski.

Okazuje się, że – zgodnie z ustawą Prawo zamówień publicznych, szacowanie wartości zamówienia dokonuje się nie wcześniej niż 6 miesięcy przed wszczęciem postępowania. Kosztorys inwestorski zachowuje zatem ważność przez 6 miesięcy, chyba że zmianie ulegną okoliczności mające wpływ na wartość zamówienia.

Sprawdź: Jak zorganizować budowę, aby przebiegła sprawnie i szybko?

Kosztorys inwestorski – kiedy jest wymagany? 

Kosztorys inwestorski nie zawsze jest dokumentem obligatoryjnym, a więc jego sporządzenie może zależeć od chęci osoby planującej budowę.

Nie ma takiego obowiązku w przypadku inwestorów prywatnych – kosztorys inwestorski domu jednorodzinnego będzie zatem wykonywany tylko w sytuacji, gdy inwestor chce dokładnie oszacować koszty budowy i materiałów, i ocenić, czy stać go na takie wydatki. Może też posłużyć do zoptymalizowania kosztów inwestycji oraz prowadzenia negocjacji z potencjalnymi wykonawcami.

A kiedy wymagany jest kosztorys inwestorski? Przede wszystkim w omówionych wcześniej postępowaniach przy zamówieniach publicznych (np. kosztorys inwestorski terenu zieleni), a także przy wnioskowaniu o sfinansowanie budowy z kredytu bankowego. Kredytodawca wymaga przedstawienia, w jaki sposób środki zostaną wykorzystane na danym etapie inwestycji.

Kosztorys inwestorski a ofertowy – różnice 

Jakie są podobieństwa i różnice między kosztorysem ofertowym a inwestorskim? Kosztorys inwestorski w sposób najbardziej pełny ukazuje wszystkie informacje dotyczące tego, jakie środki będziemy musieli przeznaczyć na budowę. Dokument jest podzielony na kolejne etapy budowy, uwzględnia również czas potrzebny do wykonania inwestycji.

Podobnie kosztorys ofertowy – on również dokładnie określa koszty oraz czas prac. Czym się zatem różnią? Kosztorys ofertowy jest sporządzany przez wykonawcę i stanowi ofertę, którą może rozważyć inwestor, np. w ramach postępowania o udzielenie zamówienia publicznego. Obejmuje projekt budowlany, przedmiar robót, a także zamówienia na maszyny niezbędne do wykonania inwestycji.