Jakich formalności musisz dopełnić starając się o kredyt na budowę domu?

W poprzednich artykułach z naszego cyklu zastanawialiśmy się, kolejno:

1. Czy najpierw powinniśmy wybrać projekt domu czy kredyt hipoteczny, którym sfinansujemy jego realizację; 
2. Czym jest kredyt hipoteczny na budowę domu, gdzie opisaliśmy także, jakie warunki powinniśmy spełnić, żeby go otrzymać;
3. Czy teraz jest dobry czas na kredyt hipoteczny? w którym wyjaśniliśmy, że mimo tego, że kredyty hipoteczne nie są tak tanie jak jeszcze rok temu, to nadal nie ma lepszego rozwiązania, które pozwoli na pozyskanie środków na taką inwestycję.
4. Jak wybrać bank, który sfinansuje budowę domu, gdzie tłumaczyliśmy, jak porównywać oferty banków.  

Teraz przyszedł czas na znalezienie odpowiedzi na pytanie, jakich formalności trzeba dopełnić w przypadku kredytu na budowę domu?

Z artykułu dowiesz się, jakie dokumenty (zarówno te dotyczące Ciebie, jako kredytobiorcy, jak i dotyczące nieruchomości, którą będziesz finansował kredytem) powinieneś złożyć wraz z wnioskiem kredytowym, jak bank sprawdzi aktualną wartość działki, na której będziesz prowadził inwestycję, i w jaki sposób rozliczane będą kolejne transze kredytu wypłacanego przez bank.

Dokumenty potrzebne do kredytu hipotecznego na budowę domu

Jakie dokumenty są potrzebne do kredytu hipotecznego na budowę domu? Dokumenty, które trzeba złożyć wraz z wnioskiem o udzielenie kredytu, można podzielić na dwie kategorie.

Pierwsza z nich dotyczy kredytobiorcy. Mowa jest tutaj o dokumentach dotyczących:

• danych osobowych,
• dochodów (w przypadku osób uzyskujących dochody na podstawie umowy o pracę jest to zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach na druku obowiązującym w konkretnym banku. Wnioskodawcy prowadzący działalność gospodarczą dostarczają dokumenty zgodnie ze sposobem, w jaki rozliczają się z Urzędem Skarbowym),
• spłacanych zobowiązań finansowych (trzeba podać np. ich rodzaj, datę zawarcia umowy czy kwotę pozostającą do spłaty, a w przypadku karty kredytowej i limitu odnawialnego w koncie – przyznaną kwotę limitu),

Druga kategoria to dokumenty związane z nieruchomością, której budowa ma być finansowana kredytem. W tym przypadku do wniosku trzeba dołączyć m.in. projekt budowlany, kosztorys budowy, pozwolenie na budowę (lub, dla domu o powierzchni mniejszej niż 70 mkw., zawiadomienie o zamiarze wykonywania prac budowlanych), akt notarialny potwierdzający własność działki, na której będzie prowadzona budowa, odpis z prowadzonej dla niej księgi wieczystej oraz dziennik budowy.

To ważne!

Jeżeli wniosek o udzielenie kredytu złożysz za pośrednictwem eksperta kredytowego z NOTUS Finanse, to od niego dowiesz się, jakie dokumenty będą potrzebne w Twoim przypadku. Ekspert kredytowy poinformuje Cię też o ewentualnej konieczności dostarczenia innych dokumentów.

Kredyt na budowę domu – wkład własny

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego nakłada na banki obowiązek udzielania kredytów hipotecznych w wysokości co najwyżej  80% kosztów inwestycji. Jednak mimo tego, że od końca maja 2022 r. obowiązuje rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego, to warto mieć własne środki, które można zainwestować w budowę.

Są ku temu co najmniej dwa istotne powody: po pierwsze będzie potrzebny kredyt w niższej kwocie, a po drugie – w oczach banku będziesz mniej ryzykownym klientem (a to może się przełożyć np. na niższą marżę).

Jeżeli bierzesz kredyt na budowę domu, to wkładu własnego nie musisz wnosić w gotówce. Będzie nim aktualna wartość działki, na której powstanie dom. Zostanie ona ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Podstawą do sporządzenia operatu szacunkowego są historyczne dane o transakcjach z ostatnich 12 miesięcy. Pochodzą one z bazy aktów notarialnych.

Można także wziąć kredyt na działkę i budowę domu. W takim przypadku wkładem własnym będzie gotówka.

Jak wygląda wycena nieruchomości i ile ona kosztuje?

Jak wypłacany jest kredyt na budowę domu?

Kredyt hipoteczny na budowę domu jest wypłacany w transzach. Transze są wypłacane na podstawie kosztorysu budowy, który powinien być wypełniony przez kierownika budowy i dołączony do wniosku o kredyt.

Zanim bank wypłaci kolejną transzę finansowania, sprawdzi, czy pieniądze wypłacone poprzednio zostały wykorzystane zgodnie z harmonogramem zapisanym w kosztorysie. Oznacza to, że kiedy złożysz wniosek o uruchomienie kolejnej części kredytu, to będziesz zobowiązany do udokumentowania postępów prac na budowie.

Jeżeli np. z kosztorysu wynika, że poprzednia transza miała być przeznaczona na zakup i montaż okien i drzwi wejściowych do budynku, to przed wypłatą następnej transzy będziesz musiał zrobić zdjęcia ilustrujące „wbudowanie” tych elementów i ewentualnie dołączyć zeskanowane strony z dziennika budowy.

Na placu budowy może się także pojawić przedstawiciel banku, który dokona inspekcji. Warto pamiętać, że nie rozliczamy się z bankiem na podstawie faktur, czy materiałów zakupionych i składowanych na budowie.

To, w ilu transzach zostanie wypłacony kredyt, zależy od kosztorysu budowy. Kolejne transze mogą być uruchamiane po przejściu kolejnych „kamieni milowych” na budowie, np. po wylaniu fundamentów, wybudowaniu parteru budynku, doprowadzeniu inwestycji do stanu surowego otwartego, zamontowaniu okien i drzwi.

Kiedy zaczyna się spłacać kredyt na budowę domu?

Odpowiedź na pytanie, kiedy zaczyna się spłacać kredyt hipoteczny na budowę domu, nie jest aż tak trudna, jak mogłoby się wydawać.

• W okresie realizacji inwestycji kredytobiorca korzysta z karencji w spłacie kapitału i płaci co miesiąc tylko odsetki, które są naliczane od wypłaconych transz. Oznacza to, że do momentu wypłacenia całej kwoty kredytu nie płaci części kapitałowej raty (czyli części pożyczonych przez bank pieniędzy). Karencja w spłacie kapitału może trwać nawet 36 miesięcy (jej długość jest uzależniona od uregulowań obowiązujących w danym banku).
• Pełną ratę, składającą się z części kapitałowej (czyli części pieniędzy, jakie bank pożyczył Ci na wybudowanie domu) i części odsetkowej, zaczyna się płacić po wypłacie ostatniej transzy kredytu. Wówczas dom jest już zazwyczaj gotowy do zamieszkania, ewentualnie przeprowadzane są w nim ostatnie prace wykończeniowe.

Ostatnimi formalnościami, jakich trzeba dokonać przed wprowadzeniem się do nowo wybudowanego domu, są zgłoszenie zakończenia budowy i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Zakończenie budowy zgłasza się do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. Do zgłoszenia należy załączyć dokumenty wymienione w art. 57 Prawa budowlanego. Wśród nich są m.in.:

• dziennik budowy (oryginał),
• oświadczenia kierownika budowy o: zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,
• protokoły z badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, które zapewniają użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem (wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych, czy gazowych), sporządzone przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia,
• dokumentacja geodezyjna, czyli inwentaryzacja powykonawcza w postaci mapy z informacją o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania działki lub o odstępstwach od projektu, sporządzone przez osobę posiadającą uprawnienia zawodowe w dziedzinie geodezji i kartografii,
• kopie rysunków projektowych, na których naniesiono tzw. zmiany nieistotne, wprowadzone podczas wykonywania robót.

Nadzór budowlany ma 14 dni na zajęcie stanowiska. Jeżeli przez w tym czasie nie zgłosi sprzeciwu, będzie można wprowadzić się do domu. Urząd może także (ale nie musi) przysłać inspektora, który sprawdzi na miejscu, czy informacje znajdujące się dokumentach zgadzają się ze stanem faktycznym. W większości przypadków zgłoszenie zakończenia budowy wystarczy do odbioru domu jednorodzinnego.

O uzyskanie pozwolenia na użytkowanie trzeba wystąpić np. kiedy chcesz zamieszkać w domu, którego budowa nie została jeszcze ukończona. W takim przypadku inspektor sprawdzi, czy w budynku znajduje się co najmniej jedno pomieszczenie, w którym na stałe mogą przebywać ludzie oraz pomieszczenia gospodarcze (tj. kuchnia i łazienka) i czy instalacje podłączone do domu (wodno-kanalizacyjna i elektryczna) i ogrzewanie spełniają wymogi bezpieczeństwa.

Polskie przysłowie mówi, że „nie taki diabeł straszny, jak go malują”. Także budowa własnego domu nie jest tak straszna, jak mogłoby się to wydawać. Jeżeli zatrudniłeś sprawdzoną ekipę, która jest nadzorowana przez rzetelnego kierownika budowy, to masz duże szanse na to, że nie będziesz wspominał tego czasu jako koszmaru. Kiedy do tego dodasz dobrze wybrany kredyt hipoteczny (w czym pomoże Ci ekspert z NOTUS Finanse), to ani się obejrzysz, a już będziesz mieszkać we własnym domu.

Artykuł sponsorowany.