Jak wybrać działkę pod budowę domu i na co zwrócić uwagę?

O czym warto pamiętać przed wyborem działki pod budowę domu?

Do wybudowania domu jednorodzinnego niezbędna jest działka budowlana, czyli wyodrębniony fragment gruntu, na którym można zgodnie z przepisami wznieść obiekt budowlany. Pierwszym etapem inwestycji jest zatem wybór działki pod budowę domu.

Najważniejsze wydaje się to, gdzie będzie znajdowała się działka pod dom np. w mieście, pod miastem, czy na wsi. Wybór działki budowlanej pod tym względem wymaga przemyślenia wielu kwestii, ponieważ na wsi można liczyć na ciszę, spokój i kontakt z naturą, jednak dla niektórych problemem będzie brak dostępności popularnych sieci sklepów, placówek edukacyjnych, czy też miejsc kulturalno-rozrywkowych.

Z kolei miasto, choć zaspokaja te wszystkie potrzeby, często jest męczące ze względu na zgiełk i korki, z więc może nie zapewniać czystego powietrza, ani odpowiednich warunków do wypoczynku. Rozsądnym kompromisem wydają się działki usytuowane na obrzeżach miasta, jednak i tutaj warto zwrócić uwagę np. na kwestię komunikacji, ponieważ niektóre podmiejskie tereny nie mają jeszcze dobrze rozwiniętej infrastruktury.

Zatem jak wybrać działkę pod budowę domu? Na pewno warto w pierwszej kolejności sprecyzować swoje wszystkie potrzeby i według tych kryteriów selekcjonować oferty.

Należy tutaj pamiętać, że działka pod budowę domu powinna być wybrana także pod kątem tego, jaki budynek chcemy na niej postawić. Nie na każdej bowiem zrealizujemy wymarzony projekt domu. Ograniczenia mogą wynikać nie tylko z wielkości parceli, ale też ukształtowania terenu, czy lokalnych przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym terenu.

To nie wszystkie elementy, na które należy zwrócić uwagę przy wyborze działki budowlanej. Wszystkie najważniejsze omówimy niżej. Dzięki nim będziesz wiedział, jak wybrać działkę pod budowę domu, by była na niej możliwa realizacja zaplanowanej inwestycji.

Kupno działki: co musimy sprawdzić i jakie dokumenty przygotować?

Księga wieczysta

Przed zakupem działki warto w pierwszej kolejności sprawdzić jej księgę wieczystą. Można to zrobić bez zgody właściciela, jednak należy znać numer KW. W księdze wieczystej widnieją najważniejsze informacje na temat stanu prawnego działki – przede wszystkim dane jej faktycznego właściciela, ale także te dotyczące praw obciążających nieruchomość np. z tytułu służebności lub zabezpieczenia kredytów i innych zobowiązań.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Kolejnym dokumentem, który warto sprawdzić podczas wyboru działki, jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Możesz się z nim zapoznać w lokalnym urzędzie gminy. Jest to niezwykle ważny dokument, ponieważ określone jest w nim przeznaczenie działki. Jeśli jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, w MPZP powinny być także wskazane kluczowe parametry budynku, jaki może być na niej wzniesiony. Zazwyczaj dotyczą one:

• wysokości domu;
• szerokości elewacji frontowej;
• linii zabudowy;
• procentu zabudowanej powierzchni działki;
• kąta nachylenia połaci dachowej oraz sposobu jej pokrycia.

Warto zatem sprawdzić MPZP, ponieważ może się okazać, że na wybranej działce nie można będzie zrealizować zaplanowanej inwestycji. Istnieje co prawda możliwość złożenia wniosku o zmianę MPZP, jednak procedura ta jest dość czasochłonna i nie zawsze kończy się oczekiwanym dla inwestora efektem.

MPZP określa również planowany sposób zagospodarowania terenu sąsiadującego z działką. Możesz się zatem z niego dowiedzieć czy np. w przyszłości koło Twojej parceli nie powstanie jakaś obwodnica, szkoła lub duży market.

Co w przypadku gdy działka nie jest objęta MPZP?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Nie każdy teren ma ustalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego i wówczas, aby dowiedzieć się o możliwościach zabudowy danej działki, należy wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Taki wniosek w lokalnym urzędzie możesz złożyć jeszcze przed zakupem parceli. Trzeba w nim przedstawić swoje plany inwestycyjne, a więc usytuowanie budynku na działce i jego podstawowe parametry. W odpowiedzi otrzymasz decyzję, w której będzie określone, czy dany obiekt może powstać na działce, a także jakie powinien mieć parametry, aby dobrze komponował się z otoczeniem i zabudową na sąsiednich działkach.

W jakiej odległości od lasu możemy budować dom?

Powierzchnia działki pod budowę domu

Minimalna powierzchnia działki pod zabudowę powinna być określona w MPZP. Warto na to zwrócić uwagę, ponieważ nie we wszystkich gminach można wybudować dom np. na parceli o wielkości 300 m2. Taka powierzchnia jest uznawana za minimalną, na jakiej można postawić budynek mieszkalny i dotyczy ona głównie działek miejskich. Na przedmieściach dopuszczalne są działki o powierzchni 600 m2. Z kolei na wsiach parcela pod dom jednorodzinny powinna mieć co najmniej około 1000 m2.

Wymiary oraz kształt działki pod budowę domu

Wybór działki budowlanej wymaga również zwrócenia uwagi na jej wymiary i kształt. Od tego będzie bowiem zależeć, czy dany projekt domu zmieści się na działce i będzie spełniał wymagania określone w przepisach.

Chodzi tu o warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które określają zasady, w jakiej odległości od granicy działki może zostać wybudowany budynek.

Przykładowo, ściana z oknami powinna być oddalona od granicy parceli na co najmniej 4 m, a bez okien - 3 m. Przepisy narzucają również szerokość frontowej elewacji, która np. przy działce o szerokości 18 m nie powinna być szersza niż na 10 m.

Za optymalną wielkość działki uznaję się tę, której krótszy bok wynosi co najmniej 22 m, jednak według przepisów można wybudować dom także na węższej parceli (16 m2). Wówczas jednak należy znaleźć odpowiedni projekt domu na wąską działkę, ponieważ standardowy budynek może się na niej nie zmieścić.

Również kształt działki ma znaczenie. Najłatwiej zagospodarować tę na planie kwadratu lub prostokąta. Tymczasem można znaleźć parcele w kształcie trapezu lub nawet trójkąta, co również może wymagać przygotowania specjalnego projektu domu.

Czym działka siedliskowa różni się od działki budowlanej?

Położenie działki względem stron świata

Przy wyborze działki warto zwrócić uwagę również na jej położenie względem stron świata. Większość projektów domów zakłada bowiem takie usytuowanie budynku i rozkład pomieszczeń, aby wejście do domu znajdowało się od północy, gdzie powinna przebiegać droga, natomiast część dzienna mieszkania (salon, jadalnia) od strony południowej, gdzie znajduje się część ogrodowa.

Taki układ jest optymalny, ponieważ zapewnia dobre doświetlenie pomieszczeń, w których najczęściej przebywa się w ciągu dnia. Ma to też wpływ na komfort cieplny w budynku i koszty ogrzewania. Inny układ działki może więc wymagać dokonania zmian w wybranym projekcie lub zdecydowania się np. na specjalny projekt domu z wejściem od południa.

Uzbrojenie działki budowlanej

Wybierając parcelę, zwróć także uwagę na jej uzbrojenie. Najlepsza jest działka uzbrojona, a więc mająca już wszystkie przyłącza wodne, kanalizacyjne, gazowe i elektryczne. Działki nieuzbrojone są tańsze, co może kusić do ich zakupu. Należy jednak wówczas pamiętać, że koszt inwestycji budowlanej podniesie koszt wykonania niezbędnych przyłączy.

Jakie są rodzaje działek budowlanych?

Planując budowę domu jednorodzinnego całorocznego, należy wybrać działkę budowlaną. Nie może być to zatem działka rolna, leśna, czy pod zabudowę rekreacyjną, ponieważ niezbędne będzie jej przekształcenie w działkę budowlaną, co nie zawsze jest możliwe, a jeśli tak, wiąże się z wieloma formalnościami i dodatkowymi kosztami.

Istnieją też różne rodzaje działek budowlanych. Niektóre są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną, inne pod wielorodzinną, a jeszcze inne pod zabudowę usługową. Takie przeznaczenie działki sprawdzisz w MPZP.

Poszczególne działki budowlane różnią się również pod względem wielkości, ukształtowania terenu, a także warunków geologicznych. Na to również należy zwrócić uwagę, planując wzniesienie na parceli określonego budynku. Poniżej podpowiadamy, jak wybrać działkę budowlaną właśnie pod tym kątem.

Co to jest działka inwestycyjna i czym się kierować przy jej zakupie?

Jaka działka będzie odpowiednia pod dom parterowy?

Dom parterowy ze względu na brak wyższych kondygnacji i schodów jest szczególnie polecany dla rodzin z małymi dziećmi oraz osób starszych. Wzniesienie takiego budynku wymaga jednak wybrania odpowiedniej parceli.

Jaka działka na dom parterowy będzie odpowiednia? Na pewno będzie musiała mieć nieco większą powierzchnię, ponieważ powierzchnia zabudowy domów parterowych jest dość duża. Przykładowo, projekt domu parterowego o powierzchni użytkowej 100 m2 może mieć powierzchnię zabudowy około 130 m2, a z garażem w bryle budynku nawet 200 m2.

Jaka działka będzie najlepsza gdy budujemy dom piętrowy?

Dom piętrowy lub z poddaszem użytkowym zajmuje mniej miejsca przy tej samej powierzchni użytkowej, dlatego pod jego budowę wystarczy mniejsza działka. Przykładowo, dom piętrowy mający powierzchnię użytkową 100 m2, może mieć zaledwie 80 m2 powierzchni zabudowy i to łącznie z garażem w bryle budynku.

Czy warto zdecydować się na działkę na terenie zalewowym?

Pod pojęciem działki na terenie zalewowym należy rozumieć grunt, który ze względu na położenie w pobliżu rzeki, jeziora lub innego zbiornika wodnego narażony jest na częściowe lub całkowite zalanie. Malownicze usytuowanie takich parceli często kusi inwestorów, jednak należy pamiętać, że od 2018 roku zmieniły się przepisy i od tamtej pory bardzo trudno jest uzyskać zgodę na budowę domu na terenie zalewowym.

Czy warto wybrać działkę na pochyłym terenie?

W zasadzie nic nie stoi na przeszkodzie, by zdecydować się na budowę domu na pochyłej działce. Jeśli taką możliwość przewiduje MPZP lub WZ, można pokusić się o realizację takiej inwestycji.

Należy jednak mieć świadomość, że trzeba będzie wybrać odpowiedni projekt domu, który będzie dostosowany do ukształtowania terenu. Gotowe projekty domów na skarpę najczęściej są podpiwniczone. Ich wzniesienie wymaga jednak przeprowadzenia badania wód gruntowych i nierzadko także wyrównania części terenu. To wszystko zwiększa koszty inwestycji, dlatego warto mieć to na uwadze, decydując się na taki wybór działki budowlanej.

Porada wideo odnośnie powyższego tematu: