Wybór działki pod budowę domu – co warto wiedzieć

Wybór działki pod budowę domu – co warto wiedzieć

Decydując się na budowę domu, często bardziej skupiamy się na tym, jak nasz dom ma wyglądać niż na jego otoczeniu. Jednak odpowiedni wybór działki pod budowę jest niezmiernie ważny! Nie na każdej działce da się postawić każdy dom…

Decydując się na budowę domu, inwestor staje przed szeregiem trudnych decyzji. Najbardziej istotne wydają się aspekty funkcjonalności i estetyki domu, dlatego najwięcej uwagi z reguły poświęca się analizie projektów. Należy jednak pamiętać, że wybór działki pod planowaną budowę jest równie ważny.

Co więcej, powinno się pomyśleć o lokalizacji domu jeszcze przed wyborem konkretnego projektu domu, gdyż podstawowe parametry budynku będą od niej zależne. Może nawet zdarzyć się tak, że będziemy musieli zdecydować – wymarzony projekt czy wymarzona lokalizacja?

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Nie każdy inwestor jest świadomy na początku przedsięwzięcia budowlanego, że istnieją regulacje dotyczące podstawowych parametrów i walorów estetycznych nowo powstających budynków. Dokumentem ustalającym formę zabudowy na danym terenie jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. A jeśli takowy nie został ustalony dla naszej działki, to należy zgłosić wniosek o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W dokumencie MPZP można znaleźć wytyczne odnośnie m.in. wysokości budynku, szerokości elewacji frontowej, linii zabudowy, procentu zabudowanej powierzchni działki, kąta nachylenia połaci dachowej czy sposobu jej pokrycia. W skrajnych przypadkach zdarza się nawet, że na inwestorach wymuszany jest kolor elewacji budynku czy materiał wykończeniowy dachu, ale są to sytuacje jednostkowe. Warto zatem pomyśleć o lokalizacji dla naszego wymarzonego projektu odpowiednio wcześnie! W przeciwnym razie może się okazać, że na wybranej działce nie można będzie go zrealizować.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

Jak wspomnieliśmy, nie każdy teren ma ustalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Wiele obszarów naszego kraju, również w dużych miastach, wciąż oczekuje na jego uchwalenie. Nie oznacza to jednak, że na takich terenach można budować dowolne obiekty! W przypadku braku MPZP należy wystąpić z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. We wniosku opisuje się planowaną inwestycję i jej lokalizację, jej zapotrzebowanie na media i sposób ich zapewnienia, sposób gospodarowania odpadami, odprowadzenia ścieków itp.

W jego części rysunkowej, w rzucie i przekroju należy schematycznie przedstawić usytuowanie budynku na działce i jego podstawowe parametry. Decyzja służy ustaleniu czy proponowany obiekt może powstać na działce i określi jego właściwości – czyli zweryfikuje wstępne założenia inwestora opisane we wniosku. Wytyczne zawarte w decyzji będą określone na podstawie parametrów zabudowy na sąsiednich działkach, gdyż planowany budynek będzie musiał dobrze komponować się z otoczeniem. Wszystko to ma na celu kształtowanie ładu przestrzennego, a w konsekwencji po prostu ładnej okolicy.

Jako że na decyzję czeka się od 4 do 6 miesięcy, warto jeszcze przed złożeniem wniosku przyjrzeć się sąsiedniej zabudowie, by móc wstępnie stwierdzić, czy wybrany przez nas projekt będzie mógł zostać zrealizowany na danej działce. Jeśli w okolicy dominują parterowe domki o spadzistych dachach, mało prawdopodobne jest, że dostaniemy pozwolenie na wybudowanie piętrowej willi o modernistycznym kształcie i płaskim dachu z tarasem.

Parametry działki, czyli nie tylko metraż

Wybierając działkę pod projektowany obiekt, należy oczywiście zwrócić uwagę na jej wymiary, gdyż wymarzony dom musi się na niej po prostu zmieścić. Ale nie chodzi tylko o proste porównanie wielkości! Sposób usytuowania budynku na działce określony jest w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r., Nr 75, poz. 690). W dokumencie znajdują się wytyczne dotyczące odległości budynku od granicy działki.

Łatwo zatem obliczyć, znając wymiary projektowanego budynku, jaka powinna być minimalna szerokość działki. Należy przy tym mieć na uwadze, że szerokość elewacji frontowej może być narzucona przez MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy. Podobne warunki formalne dotyczą także m.in. odległości planowanego budynku od drogi, sąsiednich działek i zabudowań, a także możliwości ustawienia na działce dodatkowych budynków – np. gospodarczych. Wszystkie te parametry warto dokładnie sprawdzić, aby nie trafić w przyszłości na niespodzianki.

Usytuowanie budynku względem stron świata

Podejmując decyzję o wyborze działki należy również pamiętać, że jej położenie względem drogi wpłynie na usytuowanie budynku względem stron świata. Wynika to z faktu, że wejście do budynku i jego front najczęściej znajdują się od strony drogi. Nie bez znaczenia jest też to, że lokalizacja strefy wejściowej wpływa na kształtowanie układu funkcjonalno-przestrzennego we wnętrzu, więc również na ekspozycję (dostęp do światła) poszczególnych pomieszczeń. Ze względu na komfort domowników przyjmuje się, że okna pomieszczeń dziennych (jadalni, salonu) powinny wychodzić na ogród, nie na drogę dojazdową do działki.

Jednocześnie najbardziej optymalna jest dla nich ekspozycja południowa, gdyż w ten sposób będą najdłużej doświetlone w ciągu dnia światłem słonecznym, a w zimie również dogrzane za sprawą pasywnych zysków solarnych. Podsumowując te zależności i wytyczne, można wywnioskować, że najlepiej jeśli droga dojazdowa do działki znajduje się po jej północnej stronie. W tej sytuacji pomieszczenia nieprzeznaczone na stały pobyt domowników i niewymagające doświetlenia zostaną ulokowane od drogi (od północy). Mała ilość otworów okiennych uchroni je od strat ciepła, a jednocześnie przechodnie nie będą zaglądać nam w okna i psuć relaksu w salonie.

Oczywiście taki układ nie zawsze jest możliwy, ale znając parametry działki, można się pokusić np. o niestandardowy projekt domu lub jego nietypowe ułożenie na działce. Lub poszukać innej lokalizacji o korzystniejszych warunkach. Wybór działki jest bardzo ważnym etapem inwestycji budowlanej, ponieważ wstępnie warunkuje formę budynku i układ jego pomieszczeń. O lokalizacji domu warto zatem myśleć już wybierając jego projekt, a może nawet i wcześniej. W przeciwnym wypadku na dalszych etapach inwestycji może się okazać, że do projektu będzie trzeba wprowadzić liczne zmiany, co jest kosztowne i czasochłonne, a czasem bywa wręcz niemożliwe.

Autor artykułu

Podobne artykuły

Buduję dom
Szkło wodne
14 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Szkło wodne – jakie ma zastosowanie w budownictwie?

Drzwi i bramy
Zamek do drzwi – jak dobrać odpowiedni zamek do rodzaju drzwi?
Ściany, sufity, tynki
Panele ścienne 3D
Buduję dom
Szkło wodne
14 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Szkło wodne – jakie ma zastosowanie w budownictwie?

Drzwi i bramy
Zamek do drzwi – jak dobrać odpowiedni zamek do rodzaju drzwi?
Ściany, sufity, tynki
Panele ścienne 3D

Nowości w tej kategorii

Działka
Studnia chłonna – schemat i głębokość studni chłonnej
18 marca 2021 r. Adrianna Bartusik

Studnia chłonna – schemat i głębokość studni chłonnej

Studnia chłonna to doskonały sposób na wykorzystanie wody deszczowej. W ten sposób zyskasz pewność, że nadmiar deszczówki...

Działka
Mapa zasadnicza
26 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Mapa zasadnicza - czym jest, ile kosztuje i gdzie uzyskać mapę zasadniczą działki?

Przy planowaniu inwestycji budowlanej może być Ci potrzebna mapa zasadnicza,...

Działka
Niwelacja terenu – czym jest i czy wymaga pozwolenia na budowę?
20 listopada 2020 r. Diana Pidlesetska

Czym jest niwelacja terenu i czy wymaga pozwolenia na budowę?

Znalezienie właściwej działki pod budowę to nie lada wyzwanie. Wyczerpani żmu...

Działka
Mapy geodezyjne - jakie są rodzaje map budowlanych?
30 października 2020 r. Daria Rek

Mapy geodezyjne - czym jest mapa geodezyjna i jak ją czytać?

Zanim zaczniesz budowę domu, musisz spełnić szereg wymagań oraz zgromadzić potrzebne zaświadczenia. Jednym z ważniejszych...

Działka
Studnia chłonna – schemat i głębokość studni chłonnej
18 marca 2021 r. Adrianna Bartusik

Studnia chłonna – schemat i głębokość studni chłonnej

Studnia chłonna to doskonały sposób na wykorzystanie wody deszczowej. W ten sposób zyskasz pewność, że nadmiar deszczówki...

Działka
Mapa zasadnicza
26 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Mapa zasadnicza - czym jest, ile kosztuje i gdzie uzyskać mapę zasadniczą działki?

Przy planowaniu inwestycji budowlanej może być Ci potrzebna mapa zasadnicza,...

Działka
Niwelacja terenu – czym jest i czy wymaga pozwolenia na budowę?
20 listopada 2020 r. Diana Pidlesetska

Czym jest niwelacja terenu i czy wymaga pozwolenia na budowę?

Znalezienie właściwej działki pod budowę to nie lada wyzwanie. Wyczerpani żmu...

Działka
Mapy geodezyjne - jakie są rodzaje map budowlanych?
30 października 2020 r. Daria Rek

Mapy geodezyjne - czym jest mapa geodezyjna i jak ją czytać?

Zanim zaczniesz budowę domu, musisz spełnić szereg wymagań oraz zgromadzić potrzebne zaświadczenia. Jednym z ważniejszych...