Co to jest działka inwestycyjna i czym się kierować przy jej zakupie?

Co to jest zabudowa usługowa?

Jakie zadania realizuje działka usługowa? Odpowiednio wykorzystana działka usługowa w naturalny i konieczny sposób uzupełnia zabudowę mieszkaniową, rozszerzając jej funkcje i poprawiając wygodę codziennej egzystencji. W ten sposób wykorzystanie gruntów wpisuje się w zasadę dobrego sąsiedztwa.

Jak sklasyfikować działkę usługową? Co to jest za typ gruntu? Zgodnie z regulacjami odnoszącymi się do działki usługowej, definicja określa działkę inwestycyjną przeznaczoną pod zabudowę służącą do świadczenia wszelkiego rodzaju usług i handlu.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego litera U przypisana jest działce usługowej, co oznacza, że usługowa nieruchomość gruntowa co do zasady nie pozwala na wznoszenie budynków mieszkalnych (chyba że miejscowy plan stanowi inaczej) ani – w odróżnieniu od typowej działki przemysłowej – obiektów służących prowadzeniu tzw. działalności uciążliwej.

Jakie jest przeznaczenie działki usługowej?

Czy w przypadku działki usługowej przeznaczenie terenu jest ściśle określone przepisami? Zgodnie z prawem, tego typu grunty mogą być wykorzystywane jako:

• tereny zabudowy usługowej – oznaczane literą U i kolorem czerwonym, czyli sklepy spożywcze, odzieżowe, drogeryjne, restauracje, zakłady fryzjerskie i kosmetyczne, hotele;
• terenu sportu i rekreacji – oznaczane literami US i zielono-czerwonym kreskowaniem, czyli boiska, pola golfowe, korty tenisowe, sale sportowe;
• tereny rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2 000 m2 – oznaczane symbolem UC i czerwono-szarym kreskowaniem, na przykład centra handlowe.

Jak wspomnieliśmy wyżej, co do zasady nie jest możliwe, by na działce usługowej wznieść budynek mieszkalny, jednak są od tej reguły wyjątki dopuszczające chociażby istnienie działki mieszkaniowo-usługowej. Wszystko zależy od tego, czy przewidziana eksploatacja nie koliduje z pierwotnym przeznaczeniem gruntu.

Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego dopuszczalne jest nadanie działce budowlano-usługowej funkcji mieszanej, a więc ustalenie funkcji wiodącej z dopuszczeniem innych zastosowań terenu. Cele te jednak nie mogą się wzajemnie wykluczać. Z tego względu nie można połączyć terenów mieszkaniowych z usługowymi przeznaczonymi na działalność uciążliwą, ale już tereny mieszkalne i usługowo-handlowe czy rekreacyjne – tak.

Co można zbudować na działce usługowej?

Powyższe przepisy poniekąd wyjaśniają różne wątpliwości dotyczące działki usługowej: czy można wybudować dom, budynek wielorodzinny, zakład produkcyjny. Sama zależność działka usługowa  a budowa domu nie rozstrzyga jednak wszystkich kwestii. 

Na większość wątpliwości odpowiada wspomniany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jakie zapisy możesz w nim znaleźć?

• U – symbol oznaczający tereny usługowe;
• UP – symbol oznaczający tereny usług publicznych;
• UZ – symbol oznaczający działki, na których można prowadzić działalność leczniczą;
• UK – symbol oznaczający tereny przeznaczone do sprawowania kultu religijnego.

Jak więc widać, możliwości regulujące w przypadku działki usługowej, co można zbudować, są dość szerokie. Jak wspomnieliśmy już wcześniej, omawiając formalne uwarunkowania działki usługowej, budowa domu także nie jest wykluczona.

Przeczytaj: jaka jest minimalna wielkość działki i minimalna odległość budynku od granicy działki?

Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki usługowej?

Kupno działki usługowej może wydawać się skomplikowane. Wcale jednak nie musi takie być, pod warunkiem że zwrócisz uwagę na kilka szczegółów. Co przede wszystkim trzeba zweryfikować?

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

To podstawowy dokument, po który należy sięgnąć. Od niego zależy kwestia przyszłej zabudowy, a także atrakcyjność inwestycji. Dowiesz się również, czy w sąsiedztwie nie znajduje się uciążliwa fabryka, zakład produkcyjny albo dopuszczająca ich powstanie działka przemysłowa, co można na takich terenach wybudować i jakie jest przewidywane sąsiedztwo.

• Wielkość i kształt

Powierzchnia działki ma znaczenie, ale wcale nie jest jedynym aspektem, na którym wypada się skoncentrować. Weź pod uwagę fakt, że działki kwadratowe i prostokątne łatwiej zagospodarować niż tereny o nieregularnym kształcie.

• Lokalizacja działki

Położenie działki ma wpływ na kilka aspektów: począwszy od jej ceny po późniejszy zwrot z inwestycji. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto pojawić się na tym terenie kilkakrotnie, przespacerować po okolicy, a nawet zrobić rekonesans wśród mieszkańców. Ważnym elementem jest także droga dojazdowa.

• Ukształtowanie terenu

Im bardziej stromy i nieregularny teren, tym droższa budowa i tym więcej wyniosą koszty uzbrojenia działki.

• Rodzaj gruntu

Zweryfikuj także poziom wód gruntowych oraz rodzaj gruntu. Informacje na ten temat znajdziesz w opinii geotechnicznej. Może okazać się, że parametry danego terenu znacznie podwyższą koszt inwestycji, wymuszając na przykład osuszenie i zagęszczenie gruntu albo wykonanie dodatkowej izolacji przeciwwodnej.

Jak zatem widać, pytanie w kontekście działki usługowej, co można wybudować na takim terenie, to tylko jeden aspekt z długiej listy pytań.

Dowiedz się: jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki? Czy można zrobić to za darmo?

Ile kosztuje działka usługowa?

Ile kosztuje działka inwestycyjna, a konkretnie działka usługowa? Trudno odpowiedzieć jednoznacznie na to pytanie, gdyż koszt uzależniony jest od wielu zmiennych: regionu kraju i konkretnego miasta, położenia działki, stopnia atrakcyjności tej lokalizacji. Obserwowany w ostatnich kilku latach wysoki popyt w połączeniu z dużą aktywnością deweloperską sprawił, że również i przy działce inwestycyjnej cena mocno szybowała w górę.

Średnia cena takiego terenu w granicach miasta oscyluje w granicach 700 zł m2. Im dalej, tym przeważnie taniej. Najdrożej jest, rzecz jasna, w Warszawie. Na kolejnych lokatach uplasowały się Kraków i Wrocław.

Jaki jest koszt odrolnienia działki?

Działka usługowa a budowlana – jakie są między nimi różnice?

Warto na koniec rozstrzygnąć, na czym polegają różnice: działka usługowa a budowlana. Polskie Prawo Budowlane wymienia następujące kategorie działek:

• działka budowlana;
• działka rekreacyjna;
• działka rolna;
• działka rolno-budowlana;
• działka leśna;
• działka przemysłowa;
• działka inwestycyjna;
• działka siedliskowa.

Każda z nich oznacza, w jaki sposób można wykorzystać dany obszar. Precyzują to podkategorie. Przykładowo działki budowlane dzielą się na:

• tereny zabudowy jednorodzinnej, oznaczane symbolem MN;
• tereny zabudowy wielorodzinnej, oznaczane symbolem MW;
• tereny zabudowy usługowej, oznaczane symbolem U.

Z kolei działki inwestycyjne przeznaczone są do celów inwestycyjno-przemysłowych. W obrębie tej kategorii wyróżniamy działki przemysłowe i usługowe. Jak więc widać, w zestawieniu działka inwestycyjna a budowlana różnica polega na charakterze zabudowy. W jednej i drugiej kategorii wyodrębnia się działki usługowe, jednak powstające na nich realizacje mają zupełnie inny charakter.

Porada wideo odnośnie powyższego tematu: