Nieprzekraczalna linia zabudowy – czym jest i czy można ją zmienić?

Nieprzekraczalna linia zabudowy – czym jest?

Co to jest nieprzekraczalna linia zabudowy? Najprościej rzecz ujmując, jest to obszar, którego inwestor, budując dom, nie może przekroczyć. Jest jednym z obowiązkowych wskaźników, którego budowlańcy muszą bezwzględnie przestrzegać. Już na etapie kupowania projektu domu warto sprawdzić, w jaki sposób linia przebiega na naszej działce. W razie jej przekroczenia istnieje bowiem szansa, że niemieszczące się w wyznaczonym obszarze elementy domu, będą musiały zostać przeznaczone do rozbiórki.

Nieprzekraczalna linia zabudowy ogranicza teren, na którym inwestor może wznieść budynek. Konkretna definicja nieprzekraczalnej lini zabudowy nie została nigdy sformułowana, dlatego najczęściej ustalana jest każdorazowo w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wyjaśnienie definicji nieprzekraczalnej linii zabudowy często pojawia się również w orzecznictwach sądów administracyjnych lub też w aktach gmin.

Ile wynosi nieprzekraczalna linia zabudowy?

Nieprzekraczalna linia zabudowy powinna zostać wyznaczona w odpowiedniej odległości od drogi. Najczęściej jest to odległość nie mniejsza niż 6 metrów oraz nie większa niż 50 metrów. Maksymalna nieprzekraczalna linia zabudowy ustalana jest na podstawie dwóch ważnych czynników takich jak: rodzaj dróg (krajowa, gminna, autostrada) oraz położenia w obszarze lub poza obszarem zabudowanym.

Sprawdź gotowe projekty domów energooszczędnych!

Ariadna Rex (1948)

3 912 zł

N3-BG

4 950 zł

Tygrysie oko

3 795 zł

Projekty domów energooszczędnych

Nieprzekraczalna linia zabudowy a przepisy prawne

Linie zabudowy to pojęcia, które spotkać można przede wszystkim w prawie budowlanym, a w szczególności w planie zagospodarowania przestrzennego. Może się jednak zdarzyć, że konkretny teren nie będzie posiadał planu. W takiej sytuacji informacji tych należy szukać w dokumencie, który nazywa się warunki zabudowy.

Planowanie budowy domu zgodnie z prawem wiążę się z przestrzeganiem dużej ilości przepisów. Do budowy niestety nie wystarczy tylko działka, gotowy projekt i ekipa budowlańców. Jako inwestor, musisz w taki sposób rozplanować budowę obiektów, aby zachowane zostały wszystkie minimalne odległości.

Dodatkowo przed rozpoczęciem budowy powinieneś sprawdzić, czy w niewielkiej odległości nie znajdują się np. tereny parków krajobrazowych, czy obszary NATURA 2000 oraz otrzymać pozwolenie na budowę, bez którego nie możesz rozpocząć prac.

Ustawa o drogach publicznych określa minimalne odległości, jakie powinny zostać zachowane pomiędzy obszarem zabudowy a zewnętrzną granicą jezdni. W przypadku autostrad jest to 30 metrów w terenie zabudowanym oraz 50 w terenie niezabudowanym. Drogi krajowe - 10 metrów w terenie zabudowanym i 25, w terenie niezabudowanym. Podobnie wyglądają drogi wojewódzkie i powiatowe - 8 metrów i 20 oraz gminne - 6 i 15 metrów.

Dowiedz się więcej: Brak planu zagospodarowania przestrzennego - co w przypadku gdy działka nie jest objęta MPZP?

Nieprzekraczalna linia zabudowy w MPZP i WZ

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) określa wszystkie niezbędne wskazówki dla inwestora. Dotyczą one przede wszystkim parametrów budynku oraz linii zabudowy. Informacje te a w szczególności dotyczące: rodzaju zabudowy, gabarytu budynku, liczby kondygnacji, szerokości elewacji frontowej czy też kąta nachylenia dachu znajdziesz również w warunkach zabudowy (WZ).

Nieprzekraczalna linia zabudowy w MPZP została określona konkretnie do danego obszaru. W dokumencie mogą znaleźć się również odstępstwa dotyczące poszczególnych elementów, które mogą przekraczać wyznaczony obszar, jednak ich określenie nie jest wymagane.

Nie każdy teren ma uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. W miejscach, które dopiero czekają na uchwalenie MPZP oczywiście nie panuje budowlana samowolka, a inwestorzy oraz budowlańcy muszą przestrzegać zasad określonych w warunkach zabudowy.

Nieprzekraczalna linia zabudowy a obowiązująca lina zabudowy – czym się różnią?

Czytając plan zagospodarowania przestrzennego, spotkać można się także z wyjaśnieniem definicji obowiązującej linii zabudowy. Jest to linia, do której budynek musi przylegać licem ściany frontowej. Jej przebieg wyznaczony jest na podstawie istniejącej już zabudowy w sąsiedztwie i ma ona za zadanie uporządkować powstałą zabudowę.

Na rysunku najczęściej przedstawiona jest w postaci linii trójkątów wypełnionych kolorem. Nieprzekraczalna linia zabudowy w odróżnieniu od obowiązującej linii zabudowy nie określa żadnych konkretnych odległości, które powinny znaleźć się pomiędzy linią a budynkiem.

Czy nieprzekraczalna linia zabudowy może być przesunięta?

Linia nieprzekraczalna zabudowy jak sama nazwa wskazuje, nie może zostać w żaden sposób przekroczona. Oznacza to, że żaden element budynku taki jak np. balkon czy taras, nie może wystawać poza wyznaczony obszar. Istnieją oczywiście wyjątki, jakimi są urządzenia budowlane, zwłaszcza te zlokalizowane pod ziemią.

W żadnym wypadku nie można pozwolić sobie na tzw. samowolkę. Jeśli po zakupie projektu stwierdzisz, że wykusze czy balkony będą przekraczać linię zabudowy, a samego domu nie możesz już cofnąć w głąb działki, wtedy możesz sprawdzić, co na ten temat mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zdarzają się pewne wyjątki — są to elementy, które mogą wystawać za nieprzekraczalną linię zabudowy i opisane są w powyższym dokumencie. Jeśli niestety mimo wszystko okaże się, że nasz dom (lub jego konkretny element) nie zmieści się w wyznaczonym obszarze, wtedy będzie należało dokonać zmian w projekcie domu lub rozbiórki.

Sprawdź: Jak usytuować dom na wąskiej działce?

Nieprzekraczalna linia zabudowy – czego dotyczy?

Chociaż o nieprzekraczalnej linii zabudowy przeczytać możemy przede wszystkim w prawie budowlanym, to dotyczy ona nie tylko domów czy budynków w bezpośrednim rozumieniu tego słowa.

Nieprzekraczalna linia zabudowy dotyczy wszystkich elementów, które stanowią obiekt budowlany. Są to więc różnego rodzaju budynki, ale też tzw. obiekty małej architektury takie jak: bramy, piaskownice, śmietniki czy nawet huśtawki.

Nieprzekraczalna linia zabudowy nie dotyczy jednak urządzeń budowlanych, którymi zgodnie z prawem możemy określić wszystkie urządzenia, zapewniające możliwość prawidłowego użytkowania i funkcjonowania obiektu. Za urządzenia budowlane będziemy uważać więc: urządzenia instalacyjne, przejazdy, ogrodzenia, place postojowe czy miejsca pod śmietniki.

Nieprzekraczalna linia zabudowy a garaż

Garaż, podobnie jak dom, stanowi obiekt budowlany, dlatego w tym przypadku za niedopuszczalne uważa się przekroczenie linii zabudowy, nawet jeśli zamiast murowanego garażu, inwestor zdecyduje się postawić zwykłą, blaszaną wiatę.

Nieprzekraczalna linia zabudowy a ogrodzenie

Zgodnie z prawem ogrodzenie domu nie jest traktowane jak obiekt budowlany, dlatego może zostać wybudowane poza nieprzekraczalną linią zabudowy.

Nieprzekraczalna linia zabudowy i balkon

Balkon jest jednym z najczęstszych elementów, które przekraczają linię zabudowy. Niestety, podobnie jak w przypadku tarasu czy schodów musi on zmieścić się w wyznaczonym obszarze. Zdarzają się jednak sytuacje, w których element ten może nieznacznie wystawać poza określoną linię. Takie wyjątki opisane są najczęściej w warunkach zabudowy czy też miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Nieprzekraczalna linia zabudowy od drogi

Decydując się na budowę domu, niestety nie możesz usytuować go w dowolnie wybranym przez siebie miejscu. Wymagane odległości, które należy zachować pomiędzy budynkiem a drogą, zostały dokładnie określone.

W przypadku gdy, obok naszego domu biegnie droga publiczna, wtedy budynek może zostać postawiony w odległości nie mniejszej niż 1,5 metra od granicy działki. Jeśli jednak nasza ziemia sąsiaduje z inną działką, wtedy nasz dom powinien zostać wybudowany w minimalnej odległości 4 metrów (jeśli jest zwrócony oknami lub ścianą z drzwiami do granicy działki) lub też 3 metrów, jeśli zwrócony jest ścianą bez drzwi i okien.

Nieprzekraczalna linia zabudowy a szambo

Zgodnie z ustawą miejsce, które pełni rolę zbiornika na nieczystości należy traktować jako urządzenie budowlane. Ponadto, umiejscowione jest pod ziemią, dlatego też bez problemu może przechodzić za nieprzekraczalną linię zabudowy.

Szambo, które usytuowane jest w zabudowie zagrodowej, rekreacyjnej indywidualnej czy jednorodzinnej musi jednak spełniać kilka warunków. Linia zabudowy nieprzekraczalna dla szamba wynosi 15 metrów do studni, która dostarcza wodę pitną oraz minimum 2 metry od granicy sąsiadującej działki, drogi lub chodnika.

Jak prawidłowo wyznaczyć nieprzekraczalną linię zabudowy?

Chcąc prawidłowo wyznaczyć nieprzekraczalną linię zabudowy, należy wziąć pod uwagę wiele okoliczności, w tym przede wszystkim aspekt prawny. Dodatkowo nie bez znaczenia pozostaje wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa czy też ogólne warunki zabudowy panujące na danym terenie.

Przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy – jakie grożą konsekwencje?

Przekroczenie wyznaczonego obszaru może skutkować wieloma sankcjami, głównie karami finansowymi. Samowolka budowlana jest przestępstwem, podlegającym karze finansowej oraz ograniczeniu lub pozbawieniu wolności do 2 lat. Jedną z najczęstszych konsekwencji jest jednak dyspozycja wyburzenia elementu, który wystaje poza linię.

Samowola budowlana nie ulega przedawnieniu, a w niektórych przypadkach może też być podstawą do niewypłacenia odszkodowania w sytuacji np. zerwania dachu na skutek wichury. W niektórych przypadkach warto ubiegać się o zgodę burmistrza czy wójta na uzyskanie odstępstwa.