Jak sprawdzić, kto jest właścicielem działki? Czy można zrobić to za darmo?

Jeśli znalazłeś już idealną działkę pod budowę swojego domu, możesz na kilka sposobów ustalić, kto jest jej właścicielem. Z reguły w pierwszej kolejności próbujemy uzyskać informacje od sąsiadów lub osób mieszkających w miejscowości, w której znajduje się działka. Czasem podpowiedź możemy uzyskać u lokalnego proboszcza lub agenta nieruchomości, który wystawił ogłoszenie o sprzedaży. A w jaki sposób ustalić właściciela gruntu drogą oficjalną?

Czy można sprawdzić, kto jest właścicielem działki?

Prawo umożliwia sprawdzenie, kto jest właścicielem gruntu, jednak nie każdy może taką informację uzyskać. Ustawodawca chroni poufne dane – obowiązuje RODO, czyli przepisy o ochronie danych osobowych, w związku z czym informację o właścicielach nieruchomości gruntowej może uzyskać wyłącznie osoba, która ma w tym interes prawny. Co to oznacza?

Interes prawny to interes indywidualny, a co więcej – znajdujący podstawę w przepisach prawa materialnego i mający potwierdzenie w stanie faktycznym. Przykładowo interes prawny w ustaleniu właściciela działki będzie mieć osoba uczestnicząca w postępowaniu spadkowym lub wierzyciel. Od interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, który ma np. osoba chcąca nabyć nieruchomość.

Dlaczego to tak ważne? Wyobraźmy sobie sytuację, w której każdy, bez żadnych ograniczeń, mógłby dowiedzieć się, kto jest właścicielem działki, mieszkania lub domu – wystarczyłoby, że stwierdzi, że chce kupić dany grunt. To nie tylko godziłoby w ochronę danych osobowych, ale byłoby po prostu niebezpieczne. Konstruując przepisy, ustawodawca stara się chronić interesy właścicieli nieruchomości. A zatem jak sprawdzić do kogo należy działka?

Dowiedz się więcej, jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?

Jak i gdzie sprawdzić do kogo należy działka?

Zastanawiasz się, do kogo należy działka, którą chcesz kupić? Masz kilka możliwości. Jeśli grunt został wystawiony na sprzedaż i np. widnieje w bazie biura nieruchomości, to możesz skontaktować się z agentem i poprosić o umówienie z właścicielem. Dzięki temu można sprawdzić, do kogo należy działka za darmo.

To jednak sytuacja idealna, a najczęściej nie wiemy nic o danej nieruchomości gruntowej. Gdzie zatem sprawdzić do kogo należy działka?

Oficjalna droga pozwala nam na weryfikację danych w ewidencji gruntów i budynków prowadzoną przez starostwo powiatowe lub prezydenta miasta, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość. To nie jedyna możliwość.

Gdzie jeszcze można się dowiedzieć, do kogo należy działka? Kolejny sposób to weryfikacja księgi wieczystej założonej dla danej nieruchomości. Istnieje zasada domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych, a zatem informacje w nich zawarte są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.

A jak sprawdzić w internecie do kogo należy działka? Taką możliwość daje nam system teleinformatyczny prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości – Elektroniczne Księgi Wieczyste.

Czy działka budowlana może być wkładem własnym do Bezpiecznego Kredytu 2%?

Jak ustalić właściciela działki w ewidencji gruntów?

Wniosek o wydanie wypisu z rejestru gruntów należy złożyć we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta – w Wydziale Geodezji i Kartografii. Można też dokonać tego online – przez internet. Złożenie wniosku wiąże się z koniecznością opłaty, a sam wypis jest wydawany z reguły w ciągu kilku dni. Po otrzymaniu wypisu z rejestru gruntów uzyskamy następujące informacje o działkach:

• dane właściciela i miejsce jego stałego pobytu lub adres siedziby;
• położenie, granice i powierzchnię działki;
• rodzaj użytków gruntowych;
• oznaczenia ksiąg wieczystych.

Jak wspomnieliśmy wcześniej, żeby otrzymać wypis i poznać dane właściciela gruntu, musimy udowodnić, że mamy w tym interes prawny. Okazuje się zatem, że organ może nam nie wydać dokumentu, przez co nie ustalimy, kto jest właścicielem danej działki. Tak naprawdę wszystko zależy od decyzji urzędu. Jeśli chcemy nabyć nieruchomość, możemy otrzymać wyłącznie dane działki, bez numeru księgi wieczystej i danych właściciela.

Sprawdź także: dlaczego warto wykonać badania geotechniczne gruntu?

Jak znaleźć właściciela działki w księdze wieczystej?

Księgi wieczyste informują o stanie prawnym danej nieruchomości i są prowadzone przez właściwy sąd rejonowy, a dokładnie wydział ksiąg wieczystych. Mają jawny charakter, a więc co do zasady każdy może zweryfikować ich treść. W rzeczywistości jednak takie informacje jak dane właściciela nieruchomości może uzyskać jedynie osoba, która wykaże, że ma w tym interes prawny.

Jak sprawdzić do kogo należy działka po numerze księgi wieczystej? Przeglądanie ksiąg jest możliwe w sądzie rejonowym lub przez internet. Jeśli chcemy dowiedzieć się online, do kogo należy działka (numer), wystarczy wejść na stronę www.ekw.ms.gov.pl, wybrać „Przeglądanie księgi wieczystej”, wpisać numer księgi wieczystej i kliknąć „Wyszukaj księgę”. Sam numer księgi wieczystej składa się z trzech sekcji oddzielonych ukośnikiem.

Jak sprawdzić kto jest właścicielem działki bez numeru księgi wieczystej?

Niestety nie zawsze jesteśmy w stanie uzyskać dane księgi wieczystej – albo nie mamy interesu prawnego w ustaleniu właścicieli działki, albo nie otrzymaliśmy jej od właściciela/agenta nieruchomości.

Jak sprawdzić do kogo należy dana działka bez numeru księgi? Niestety nie jest to możliwe w legalny sposób – jak wspomnieliśmy, prawo chroni właścicieli gruntów, a zatem osoby postronne nie mogą uzyskać szczegółowych informacji o wybranej działce.

Przeczytaj: co musimy sprawdzić przed kupnem działki i jakie dokumenty przygotować?

Jak interpretować pozyskane informacje?

Z księgi wieczystej i innych dokumentów dotyczących nieruchomości gruntowej można uzyskać wiele ważnych informacji, a nie tylko dowiedzieć się, kto jest właścicielem działki. Warto mieć świadomość, jak interpretować dane, które dotyczą nieruchomości gruntowej w księdze wieczystej. Przede wszystkim, by sprawdzić wpisy, trzeba znać numer KW. Składa się on z kodu wydziału, numeru księgi oraz z cyfry kontrolnej na końcu.

W Dziale I znajdziesz dwa poddziały, mianowicie:

• Dział I-O „Oznaczenie nieruchomości”,
• Dział I-Sp „Spis praw związanych z własnością”.

Pozostałe działy to:

• Dział II – Własność,
• Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia,
• Dział IV – Hipoteka.

Z Działu I-O księgi wieczystej nieruchomości gruntowej dowiedzieć się możesz o:

• numerze działki;
• jej identyfikatorze;
• obrębie ewidencyjnym, czyli po prostu numerze działki;
• położeniu nieruchomości, czyli o adresie nieruchomości;
• powierzchni użytkowej;
• sposobie korzystania z nieruchomości;
• przyłączeniu – numerze księgi wieczystej, z której odłączono działkę.

Najważniejsze jest sprawdzenie i prawidłowe zinterpretowanie Działu I-Sp z punktu widzenia kupującego nieruchomość. Można znaleźć tu m.in. informację, że istnieje służebność przejazdu przez działki sąsiednie, czyli by móc dojechać do danej działki, trzeba skorzystać z drogi wytyczonej przez inne działki. Prócz tego może pojawić się:

• prawo przechodu przez inną działkę, by dojść do działki gruntowej;
• prawo korzystania z działek stanowiących place zabaw, infrastrukturę itp.;
• okres użytkowania wieczystego.

Dział II ujawnia osobę lub osoby, którym należy się prawo własności do nieruchomości. Jeśli w dziale tym wskazano, że dana osoba jest uprawniona do lokalu mieszkalnego, to ma ona spółdzielcze własnościowe prawo do niego. Jeśli grunt jest w użytkowaniu wieczystym, w Dziale II KW będzie mowa o użytkowniku wieczystym lub właścicielu gruntu. W księdze wieczystej znajdują się też informacje o roku budowy budynku, jeśli go na niej wzniesiono.

Użytkowanie wieczyste dotyczy nieruchomości i daje podobne prawa do prawa własności, ale nie jest z nim tożsame. Użytkownik wieczysty nie jest stricte właścicielem gruntu, ale może z niego korzystać w podobnym zakresie jak właściciel. Między innymi – sprzedać nieruchomość. Podstawą dysponowania prawem użytkowania wieczystego jest umowa o jego ustanowienie.

Dział III z kolei obejmuje prawa, roszczenia i ograniczenia, które mogą dotyczyć:

• użytkowania wieczystego,
• służebności gruntowej, przechodu i przejazdu,
• służebności przesyłu,
• dożywocia,
• służebności zamieszkiwania,
• informacja o wszczęciu egzekucji z nieruchomości,
• sposób zarządu nieruchomością wspólną,
• sposób korzystania z nieruchomości wspólnej,
• wpis nieruchomości do rejestru zabytków,
• roszczenie o opłatę przekształceniową,
• roszczenie o wybudowanie i przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy deweloperskiej lub przedwstępnej zawartej z deweloperem,
• ostrzeżenie o niezgodności zapisów KW ze stanem faktycznym.

Dział IV przeznaczony jest na wpisy hipoteki:

• hipoteki umownej, zabezpieczającej wszystkie kredyty hipoteczne;
• hipoteki przymusowej – ustanawianej wobec urzędu skarbowego lub ZUS, jeśli właściciel nieruchomości nie reguluje swoich zobowiązań.

Gdzie jeszcze możemy znaleźć informacje o właścicielu wybranej działki?

Informacje dotyczące danego gruntu możemy także uzyskać online. Jak sprawdzić do kogo należy działka? Warto sprawdzić geoportal.gov.pl, czyli internetową bazę danych o działkach. Umożliwia ona przeglądanie map, szukanie numerów ewidencyjnych działek, a także ustalanie ich parametrów.

Obsługa wyszukiwarki jest bardzo prosta – możemy skorzystać z mapy lub wybierać działki z katalogu. Jeśli zdecydujemy się na sprawdzenie mapy, wystarczy przybliżyć dany obszar i kliknąć działkę, która nas interesuje. Jakie informacje uzyskamy?

• numer działki;
• powierzchnię;
• obręb;
• oznaczenie TERYT (rejestr urzędowy podziału terytorialnego Polski);
• województwo, powiat, gmina i rodzaj gminy.

Po kliknięciu odnośnika „Księga wieczysta” otrzymujemy te same informacje. Niestety nie możemy w ten sposób uzyskać danych właściciela działki, numer księgi wieczystej również jest zanonimizowany.

Nie przegap: jak sprzedać działkę budowlaną?

Ile kosztuje sprawdzenie właściciela działki?

Za elektroniczną wersję wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów należy zapłacić 140 zł, zaś za wydruki – 150 zł. Z kolei opłata za uproszczony wypis wynosi 15 zł za 1 działkę ewidencyjną. Z kolei za odpis zwykły księgi wieczystej należy zapłacić 20 zł, a za odpis zupełny – 50 zł. Jeśli chcemy uzyskać wyciąg jednego, konkretnego działu, zapłacimy 5 zł.

Na koniec polecamy również:

1. Ile kosztuje uzbrojenie działki budowlanej?
2. Jak ustanawiana jest służebność gruntowa na nieruchomości?
3. Kiedy warto podpisać umowę przedwstępną kupna działki?