Działka siedliskowa - czym różni się od działki budowlanej?

Co to jest działka siedliskowa?

Działka siedliskowa często jest oferowana do sprzedaży, a z racji swojego nierzadko atrakcyjnego położenia interesuje wielu inwestorów szukających gruntu pod budowę domu. Zanim kupisz taką parcelę i zaczniesz wybierać projekt domu jednorodzinnego, musisz mieć świadomość, że niekoniecznie jego budowa będzie na takiej działce możliwa. Zacznijmy jednak od wyjaśnienia tego, co to jest ta działka siedliskowa.

W obowiązujących przepisach trudno znaleźć definicję tłumaczącą, czym jest działka siedliskowa. W powszechnym rozumieniu potwierdzonym różnymi wyrokami sądów jest to działka przeznaczona pod zabudowę zagrodową, czyli zabudowę związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Do takiej zabudowy można zaliczyć przede wszystkim budynki gospodarcze, inwentarskie, hodowlane i tym podobne, a także budynki mieszkalne należące do rolnika i jego rodziny prowadzącego dane gospodarstwo.

Zobacz nasze projekty agroturystyczne!

L-128

3 500 zł

3 800 zł

Cena regularna

3 400 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Budynek agroturystyczny Dąb 3 LMPS02b

9 370 zł

Budynek agroturystyczny Dąb LMPS02

7 890 zł

Projekty agroturystyczne

Teoretycznie więc taka parcela nadaje się pod zabudowę mieszkaniową, ale przecież jest to jednocześnie część gospodarstwa rolnego, na którym prawo do budowy domu mają w zasadzie tylko rolnicy. Nie jest to zatem typowa działka budowlana.

Działka siedliskowa a rolna i budowlana – różnice

Aby zrozumieć, czym różni się działka siedliskowa od budowlanej, warto sięgnąć do przepisów. Zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami, jak i o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znajdziemy podobną definicję działki budowlanej – jest nią nieruchomość gruntowa, której wielkość, cechy geometryczne, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostęp do drogi publicznej umożliwiają realizację obiektów budowlanych.

Definicja działki siedliskowej nie mówi o takich warunkach, a jedynie sugeruje, że mogą na niej być wzniesione budynki związane z gospodarstwem rolnym, w tym budynek mieszkalny rolnika. Parcela taka nie musi mieć zatem dostępu do drogi publicznej, czy dostępu do mediów.

A czym się różni w takim razie działka siedliskowa a rolna? Zgodnie z zapisami w Kodeksie cywilnym pod pojęciem nieruchomości rolnej rozumiemy nieruchomość gruntową, której grunty są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. Działka siedliskowa jest więc wyłącznie częścią gruntu pod zabudowaniami gospodarstwa rolnego, a więc w praktyce jest zazwyczaj częścią działki rolnej.

To może Cię zainteresować: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana?

Działka siedliskowa w świetle prawa budowlanego - najważniejsze informacje

Znowelizowana ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku nie zawiera definicji, czym jest działka siedliskowa, ale zawiera pewne regulacje dotyczące możliwości budowy na niej budynków. Zgodnie z art. 29 pkt 1 Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

• obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej,
• parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2 przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m,
• płyt do składowania obornika,
• szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę,
• naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m,
• suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m2
• silosów na kiszonkę.

Działka siedliskowa z pozwoleniem na budowę - co warto wiedzieć?

Warto pamiętać, że na działce siedliskowej pozwolenia na budowę nie wymagają budynki związane bezpośrednio z działalnością rolną. Przepisy mówią wyraźnie, że wydzielona działka siedliskowa może być zabudowana wyłącznie przez osoby zajmujące się produkcją rolną, a więc osoby, które:

• posiadają działkę rolną o powierzchni co najmniej 1 ha i nie większą niż 300 ha,
• od minimum 5 lat prowadzą osobiście gospodarstwo rolne na terenie danej gminy,
• są właścicielem działki rolnej, użytkownikiem wieczystym lub jej dzierżawcą,
• mają wykształcenie rolnicze.

Działka przekształcić działkę rolną w siedlisko?

Posiadając działkę rolną, można jej część przekształcić w działkę siedliskową, by móc na niej bez przeszkód i zbędnych formalności wznieść zabudowania gospodarczo-mieszkalne. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2000 roku takie przekształcenie jest możliwe, jeśli obszar gospodarstwa, na którym ma być wytyczona działka siedliskowa, będzie na tyle duży, aby można na nim było realizować działalność o charakterze wytwórczym z przeznaczeniem na zbyt.

Dodatkowo możliwość przekształcenia działki siedliskowej powinna być uwzględniona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w którym określona powinna być również minimalną powierzchnię działki, jaka może być przeznaczona na siedlisko. Jeśli dla danego terenu nie ma MPZP, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji w sprawie warunków zabudowy.

Jakie warunki musi spełniać działka siedliskowa?

Aby powstała działka siedliskowa i otrzymała warunki zabudowy, grunt pod nią przeznaczony musi mieć minimum 1 h lub być większy niż średnia działka rolna w gminie.

Kto może kupić działkę siedliskową?

Jeśli chodzi o to, kto może kupić działkę siedliskową, to odpowiedź na to pytanie brzmi: w zasadzie każdy. Inną sprawą jest natomiast, czy każdy będzie mógł na niej swobodnie wznieść dowolne zabudowania np. budynek mieszkalny. Z obowiązujących przepisów wynika, że jedynie rolnicy mogą to zrobić, ale jak się okazuje, są pewne wyjątki.

Czy na działce siedliskowej można zbudować dom?

Jeżeli spodobała Ci się działka siedliskowa i zastanawiasz się, czy można budować dom na takiej parceli, to będzie to zależało od kilku kwestii.

• W przypadku, gdy jesteś rolnikiem i zamierzasz prowadzić na zakupionej działce siedliskowej działalność rolniczą, możesz zbudować dom i inne budynki gospodarcze, o ile przewiduje taką możliwość miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub gdy uzyskasz decyzję o warunkach zabudowy) i jeśli działka spełnia pozostałe warunki dotyczące m.in. odpowiedniej wielkości.
• W przypadku, gdy nie jesteś rolnikiem i kupisz działkę siedliskową niezabudowaną, możesz wznieść na niej dom, jeśli parcela miała wydane pozwolenie na budowę, ponieważ takie pozwolenie przenoszone jest na nowego właściciela. Konieczne jednak będzie odrolnienie działki.
• W przypadku, gdy nie jesteś rolnikiem i kupisz działkę siedliskową zabudowaną, możesz uzyskać pozwolenie na przebudowę istniejących budynków. Odrolnienie działki w tej sytuacji również będzie niezbędne.

Odrolnienie działki siedliskowej odbywa się na takich samych zasadach jak odrolnienie działki rolnej, czyli przekształcenie jej na działkę budowlaną.

Co jeszcze można wybudować na działce siedliskowej?

Działka siedliskowa z założenia jest częścią gospodarstwa rolnego, a więc można budować na niej wszelkiego rodzaju obiekty związane z prowadzeniem takiego gospodarstwa.

W praktyce więc oprócz domu mieszkalnego rolnika mogą być to np. obory, stodoły, chlewnie, stajnie, magazyny na płody rolne itp. Oczywiście po odrolnieniu działki, gdy przestaje ona mieć charakter siedliska, możliwości zabudowy są znacznie większe, choć wciąż zależą od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na co warto zwrócić uwagę przed kupnem działki siedliskowej?

Zakup działki siedliskowej przez osoby niebędące rolnikami przy obowiązującym stanie prawnym jest dzisiaj bardzo ryzykowny. Należy przede wszystkim pamiętać o nowych przepisach, które zezwalają na zakup terenów rolnych przez nie-rolników bez dodatkowych formalności, jeśli są to grunty nie większe niż 1 ha. Z drugiej strony zabudowa na działce siedliskowej jest możliwa tylko wtedy, gdy ma ona wielkość minimum 1 ha. W Internecie można znaleźć wypowiedzi osób, które zakupiły mniejsze działki siedliskowe od rolników i właśnie z tego powodu nie uzyskały pozwolenia na budowę.

Z pewnością najważniejszą rzeczą przed zakupem takiej działki jest udanie się do gminy i zapoznanie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a także dopytanie o to, jak w praktyce może wyglądać kwestia ewentualnego wzniesienia domu jednorodzinnego na takiej parceli. Niestety nowe przepisy są bardzo zawiłe i ich interpretacja bywa bardzo trudna w kontekście konkretnych sytuacji.

Najprostszym rozwiązaniem jest zakup działki z wydanym już pozwoleniem na budowę – w tym przypadku jednak inwestor przejmujący takie pozwolenie musi się dostosować do jego warunków.

Należy też pamiętać, że nawet jeśli uda się uzyskać pozwolenie na budowę na takiej działce, trzeba jeszcze uporać się z późniejszym jej odrolnieniem – proces ten również nie należy do najłatwiejszych i co więcej, nie zawsze jest możliwy do przeprowadzenia.

Dowiedz się więcej: Wybór działki pod budowę domu – co warto wiedzieć?

Czy warto kupić działkę siedliskową?

Obowiązujące przepisy bardzo skutecznie utrudniają nabywanie gruntów rolnych przez osoby niebędące rolnikami. Przed zakupem działki siedliskowej warto więc dokładnie sprawdzić możliwości wykorzystania takiej parceli, ponieważ może okazać się, że nie będzie można na niej zrobić dosłownie nic. Największe szanse na wykorzystanie jej jako działki pod dom mieszkalny jest zakup już zabudowanej parceli, ponieważ przebudowa czy remont już wzniesionych obiektów jest znacznie łatwiejsza niż budowa domu od zera. I w tym przypadku należy się jednak upewnić, czy będzie możliwe odrolnienie działki.

O ile dla nie-rolników jest to bardzo ryzykowna inwestycja, o tyle dla rolników może być ona bardzo korzystna. Takie osoby mogą praktycznie bez ograniczeń wznosić nowe budynki zagrodowe lub przebudowywać istniejące, ponieważ nie obowiązuje je konieczność odrolnienia parceli. Jedyne, na co muszą zwrócić uwagę, to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Porada wideo odnośnie powyższego tematu: