Dbaj o siebie i kupuj bezpiecznie. Pamiętaj, że #lepiejzdomu!

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Zakup i przekształcenie działki rolnej na budowlaną może być bardziej opłacalne niż nabycie terenu przystosowanego do zabudowy. Wszystko dlatego, że parcele o charakterze rolniczym są znacznie tańsze i mogą mieć bardzo atrakcyjne położenie. Zanim zdecydujesz się na takie rozwiązanie, dowiedz się, jakie są formalności, ile to kosztuje i kiedy opłaca się takie przedsięwzięcie.

Działka rolna a działka budowlana - jakie są różnice?

Jeżeli marzy Ci się piękna posiadłość na wsi, w pierwszej kolejności musisz zakupić działkę, a dopiero potem dopasować do niej projekt domu jednorodzinnego.

Pod budowę domu niezbędna jest działka budowlana, którą najlepiej definiuje Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według niej jest to „nieruchomość gruntowa, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego”.

Wbrew pozorom wybór działki pod budowę domu nie jest taki prosty, jakby się mogło wydawać. Na terenach wiejskich wiele terenów ma charakter rolniczy, a więc niespełniający wymogów działek budowlanych.

Z założenia działka rolna jest nieruchomością gruntową przystosowaną do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Najczęściej mówi się o gruntach ornych przeznaczonych do uprawy zbóż, jednak na terenach wiejskich spotkać można również łąki, sady, pastwiska, grunty rolne zabudowane itp. Aby wybudować na takich terenach budynek mieszkalny, działka rolna musi zostać przekształcona w budowlaną.

Na czym polega przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

Najprościej rzecz ujmując, przekształcenie działki rolnej w budowlaną polega na jej odrolnieniu i formalnym uznaniu za odpowiednią do budowy gotowego projektu domu. Wszystko sprowadza się więc do działań administracyjnych polegających na:

  • dokonaniu zmiany przeznaczenia terenu poprzez zmianę MPZP lub wydanie stosownej decyzji o warunkach zabudowy,
  • wyłączeniu działki z produkcji rolnej.

Powyższy proces jest dość skomplikowany i nie zawsze możliwy do zrealizowania. Grunty rolnicze stanowią bowiem ważny element gospodarki krajowej, dlatego istnieją pewne ograniczenia ustawowe zarówno pod względem możliwości ich nabycia przez osoby niebędące rolnikami, jak również pod względem możliwości ich przekształcenia w działki budowlane. Ograniczenia te mają chronić najlepsze jakościowo grunty rolne przed wykupywaniem ich przez deweloperów oraz niekontrolowanym przekształcaniem ich na działki o innym przeznaczeniu.

Dodatkową barierą mającą na celu ochronę terenów rolniczych jest dość wysoki koszt odrolnienia działki. Na szczęście w 2019 roku wprowadzono przepisy, które znacznie ułatwiają inwestorom indywidualnym zakup małej działki rolnej i przekształcenie jej w budowlaną.

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

W jakich sytuacjach przekształcana jest działka rolna w budowlaną?

Nie każda działka rolna nadaje się na przekształcenie w budowlaną. Zgodnie z zapisami Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dn. 3 lutego 1995 r. możliwe jest odrolnienie przede wszystkim gruntów zaklasyfikowanych jako:

  • nieużytki,
  • grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – np. klasy IV, V lub VI.

Odrolnienie najlepszych gruntów stanowiących użytki klas I–III również jest możliwe, ale wymaga zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi, a więc z założenia jest znacznie trudniejsze. W przypadku nieużytków i gruntów niższych klas decyzję o przekształceniu działki rolnej w budowlaną podejmują władze lokalne – gmina lub miasto.

Na najprostsze formalności mogą liczyć inwestorzy indywidualni, którzy planują zakup niewielkiej parceli o charakterze rolniczym pod budowę domu jednorodzinnego. Zwykle wtedy chodzi bowiem o przekształcenie części działki rolnej w budowlaną, a nie kilkuhektarowego pola. W takim przypadku obowiązują znacznie łagodniejsze przepisy, które pozwalają ominąć wymagania dotyczące klas gruntu. Aby móc skorzystać z takich przepisów, działka rolna musi spełniać następujące wymagania:

  • mieć powierzchnię do 500 m2,
  • mieć minimum połowę powierzchni zwartej części gruntu zawierającej się w obszarze zwartej zabudowy (stanowi ją minimum 5 budynków oddalonych od siebie o maksymalnie 100 m),
  • być położona w odległości maksymalnie 50 m od najbliższej działki budowlanej,
  • być oddalona od drogi publicznej o maksymalnie 50 m.

Odrolnienie działki spełniającej powyższe wymagania nie wymaga zgody ministerstwa.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną na wsi i w mieście

Jak już wspomnieliśmy wyżej, procedura przekształcenia działki rolnej w budowlaną obejmuje dwie czynności administracyjne: odrolnienie oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

Oba powyższe etapy są niezbędne do przekształcenia działki w budowlaną na terenach wiejskich. Warto jednak wiedzieć, że działki rolne zdarzają się także w miastach – są one jednak z mocy prawa automatycznie odrolnione. Wymagają zatem jedynie przeprowadzenia procedury wyłączenia ich z produkcji rolnej.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną - co mówią przepisy prawne?

Jeżeli chcesz kupić działkę rolną i postawić na niej dom jednorodzinny, czekają Cię nie tylko formalności związane z przekształceniem jej na działkę budowlaną.

W pierwszej kolejności musisz legalnie nabyć teren, co niestety wiąże się z ograniczeniami, które są określone w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. W 2019 r. zostały w niej wprowadzone nowe zapisy, zgodnie z którymi inwestor niebędący rolnikiem może nabyć działkę rolną pod warunkiem, że ma ona powierzchnię nie większą niż 1 hektar (czyli 1000 metrów kwadratowych). Przy większym terenie niezbędne jest uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

W przypadku, gdy działka rolna ma więcej niż 30 arów, prawo jej pierwokupu ma wspomniany wyżej Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Można ją więc nabyć dopiero wtedy, gdy instytucja ta nie wyrazi chęci jej zakupu.

Oprócz typowych działek rolnych istnieje coś takiego jak działka budowlana w części rolna. Taki grunt o charakterze mieszanym z założenia powinien być przystosowany do wzniesienia na nim budynku mieszkalnego. W praktyce jednak jest on traktowany przede wszystkim jako ziemia rolna. O możliwości jej zabudowy dowiesz się z analizy MPZP, czyli Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli takowego nie ma, konieczne jest dopełnienie wszystkich standardowych formalności, czyli m.in. uzyskania warunków zabudowy.

Warto też pamiętać, że działka w połowie budowlana w połowie rolna podlega takim samym ograniczeniom pod względem możliwości jej zakupu co standardowe działki rolne.

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?

A jak załatwić przekształcenie działki rolnej na budowlaną? Niestety musisz nastawić się na spory zakres formalności. Przekształcenie działki rolnej na budowlaną krok po kroku:

  1. Sprawdź, czy działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego – jeśli tak, złóż wniosek o jego zmianę, a dokładnie o zmianę przeznaczenia gruntu. Wniosek taki składasz w urzędzie miasta lub gminy.
  2. W przypadku gdy działka nie jest objęta MPZP, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki – również w urzędzie miasta lub gminy.
  3. Po zmianie MPZP lub uzyskaniu warunków zabudowy możesz złożyć w starostwie wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
  4. Dopiero po uzyskaniu stosownych decyzji możesz rozpocząć formalności związane z samą budową domu, a więc np. ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Jak napisać wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

W wielu urzędach jest dostępny wzór wniosku o przekształcenie działki rolnej na budowlaną, dlatego warto to najpierw sprawdzić, aby ułatwić sobie formalności. Jego treść powinna zawierać przede wszystkim takie informacje jak:

  • dane wnioskodawcy,
  • dane działki, jaka ma być przekształcona z rolnej w budowlaną,
  • sformułowana prośba o przekształcenie terenu wraz z uzasadnieniem.

Wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną zwykle trzeba uzupełnić dodatkowymi dokumentami np. wypisem z rejestru gruntów i mapą ewidencyjną nieruchomości. Potem czeka Cię jeszcze złożenie w starostwie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.

Rozpatrywanie wniosku i czas oczekiwania na decyzję o przekształceniu działki rolnej w budowlaną

Bardzo trudno jednoznacznie stwierdzić, ile trwa przekształcenie działki rolnej w budowlaną, ponieważ to zależy od wybranej ścieżki załatwiania formalności.

W przypadku konieczności zmiany MPZP w przepisach nie ma konkretnego terminu, w jakim miasto lub gmina powinny przeprowadzić taką zmianę. W praktyce może to trwać nawet kilka miesięcy. Wiadomo natomiast, ile trwa rozpatrywanie wniosku o wydanie warunów zabudowy działki – maksymalnie 2 miesiące. Również do 2 miesięcy wynosi czas oczekiwania na decyzję dotyczącą wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej.

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną może generować dość wysokie koszty. Chodzi tu przede wszystkim o opłaty za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji. Stawki z tego tytułu są określone w Ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych i są bardzo wysokie. Przykładowo, za wyłączenie 1 ha gruntów klasy I należy zapłacić 437 175 zł, klasy II - 378 885 zł, a klasy III a - 320 595 zł.

Nieco mniej kosztuje wyłączenie terenów o niższej wartości produkcyjnej – np. za 1 ha pastwisk o glebie klasy V wystarczy zapłacić 116 580 zł. Oprócz takiej jednorazowej opłaty jest jeszcze opłata roczna w wysokości 10% ogólnej należności, którą trzeba uiszczać przez 10 lat.

Jak widać, cena za przekształcenie działki rolnej może zniwelować ewentualne oszczędności, jakie uda się wygenerować wskutek zakupu taniej parceli. Warto więc wiedzieć, że powyższych opłat można uniknąć. Na zwolnienie z nich mogą liczyć inwestorzy, którzy planują pod budowę domu jednorodzinnego wyłączyć do 0,5 hektara działki rolnej. Na takim terenie można spokojnie wznieść dom o powierzchni zabudowy nawet do 160 m2 – należy jedynie wybrać odpowiedni projekt, pasujący do kształtu działki i jej warunków zabudowy.

Czasami zdarza się, że w przypadku zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gmina za przekształcenie działki rolnej na budowlaną nalicza podatek. Jest to opłata pobierana od właściciela działki z tytułu wzrostu jej wartości w związku z jej przekształceniem na budowlaną. Działki budowlane są droższe od rolnych, dlatego zmiana charakteru gruntu powoduje wzrost jego ceny. Wartość takiego podatku zależy od wzrostu wartości działki, którą szacuje rzeczoznawca.

Autor artykułu

Podobne artykuły

Projekt domu
Projekt domu dla seniora
Ocieplenie i izolacja
Izolacja akustyczna – jak wygłuszyć strop?
Ogród i Taras
Jak zabezpieczyć taras na zimę?
17 września 2020 r. Ewelina Kocenda

Jak zabezpieczyć taras na zimę?

Projekt domu
Projekt domu dla seniora
Ocieplenie i izolacja
Izolacja akustyczna – jak wygłuszyć strop?
Ogród i Taras
Jak zabezpieczyć taras na zimę?
17 września 2020 r. Ewelina Kocenda

Jak zabezpieczyć taras na zimę?

Nowości w tej kategorii

Działka
Jak zaplanować budowę domu na pochyłej działce?
16 września 2020 r. Diana Pidlesetska

Jak zaplanować budowę domu na pochyłej działce?

Dom na pochyłej działce to szansa na piękny widok lub niższe koszty zakupu ziemi. Taki projekt ma również szereg innych za...

Działka
Jak umieścić dwa domy na jednej działce?
10 września 2020 r. Diana Pidlesetska

Dwa domy na jednej działce - jak zorganizować budowę dwóch domów?

Dysponujesz dużą działką budowlaną, na której stoi Twój dom i rozważasz, czy...

Działka
Uzbrojenie działki budowlanej - jakie są koszty uzbrojenia działki?
17 sierpnia 2020 r. Diana Pidlesetska

Uzbrojenie działki - ile kosztuje uzbrojenie działki budowlanej?

Szukasz odpowiedniej działki, która okaże się idealna pod budowę domu? Pod uw...

Działka
Działka o kształcie prostokątnym
20 lipca 2020 r. Diana Pidlesetska

Działka o kształcie prostokątnym - jak wybudować na niej wymarzony dom?

Działka w kształcie prostokątnym nie jest tak trudna do zagospodarowania, jak...

Działka
Jak zaplanować budowę domu na pochyłej działce?
16 września 2020 r. Diana Pidlesetska

Jak zaplanować budowę domu na pochyłej działce?

Dom na pochyłej działce to szansa na piękny widok lub niższe koszty zakupu ziemi. Taki projekt ma również szereg innych za...

Działka
Jak umieścić dwa domy na jednej działce?
10 września 2020 r. Diana Pidlesetska

Dwa domy na jednej działce - jak zorganizować budowę dwóch domów?

Dysponujesz dużą działką budowlaną, na której stoi Twój dom i rozważasz, czy...

Działka
Uzbrojenie działki budowlanej - jakie są koszty uzbrojenia działki?
17 sierpnia 2020 r. Diana Pidlesetska

Uzbrojenie działki - ile kosztuje uzbrojenie działki budowlanej?

Szukasz odpowiedniej działki, która okaże się idealna pod budowę domu? Pod uw...

Działka
Działka o kształcie prostokątnym
20 lipca 2020 r. Diana Pidlesetska

Działka o kształcie prostokątnym - jak wybudować na niej wymarzony dom?

Działka w kształcie prostokątnym nie jest tak trudna do zagospodarowania, jak...