Używamy cookies i podobnych technologii m.in. w celach: świadczenia usług, reklamy, statystyk. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki oznacza, że będą one umieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. Pamiętaj, że zawsze możesz zmienić te ustawienia. Szczegóły znajdziesz w Polityce Prywatności

Szukasz projektu 🏡 taniego w budowie?

Skontaktuj się z nami - pracujemy od poniedziałku do piątku (8.00-21.00) i w soboty (9.00-17.00)

Zadzwoń! 71 715 20 60 lub

Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Odrolnienie działki krok po kroku

Działka rolna

Zakup i przekształcenie działki rolnej w budowlaną mogą być bardziej opłacalne niż nabycie terenu przystosowanego do zabudowy. Wszystko dlatego, że parcele o charakterze rolniczym są znacznie tańsze i mogą mieć bardzo atrakcyjne położenie. Zanim zdecydujesz się na takie rozwiązanie, dowiedz się, jakie są formalności, ile to kosztuje i kiedy opłaca się takie przedsięwzięcie.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – na czym polega?

Najprościej rzecz ujmując, przekształcenie działki rolnej w budowlaną polega na jej odrolnieniu i formalnym uznaniu za odpowiednią do budowy gotowego projektu domu. Wszystko sprowadza się więc do działań administracyjnych polegających na:

  • zmianie przeznaczenia terenu poprzez modyfikację MPZP lub wydanie stosownej decyzji o warunkach zabudowy;
  • wyłączeniu działki z produkcji rolnej.

Można więc śmiało powiedzieć, że przekształcenie działki rolnej w budowlaną jest procesem dwuetapowym, w którym dochodzi do zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne lub do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na danym terenie. Poza tym należy wyłączyć grunty z produkcji rolnej, czyli rozpocząć inne niż rolnicze lub leśne użytkowanie tychże gruntów.

Powyższy proces jest dość skomplikowany i nie zawsze możliwy do zrealizowania. Grunty rolnicze stanowią ważny element gospodarki krajowej, dlatego istnieją pewne ograniczenia ustawowe zarówno pod względem możliwości ich nabycia przez osoby niebędące rolnikami, jak i pod względem możliwości ich przekształcenia w działki budowlane.

Ograniczenia te mają chronić najlepsze jakościowo grunty rolne przed wykupywaniem ich przez deweloperów oraz niekontrolowanym przekształcaniem w działki o innym przeznaczeniu.

Dodatkową barierą mającą na celu ochronę terenów rolniczych jest dość wysoki koszt odrolnienia działki. Na szczęście w 2019 roku wprowadzono przepisy, które znacznie ułatwiają indywidualnym inwestorom zakup małej działki rolnej i przekształcenie jej w budowlaną. 

Aby odrolnić działkę rolną, musisz złożyć wniosek o dokonanie zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki rolnej na cele budowlane. Wniosek składasz w gminie, która ma nieograniczony czas na jego rozpoznanie.

W jakich sytuacjach działka rolna przekształcana jest w budowlaną?

Nie każda działka rolna nadaje się do przekształcenia w budowlaną. Zgodnie z zapisami Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dn. 3 lutego 1995 r. możliwe jest odrolnienie przede wszystkim gruntów zaklasyfikowanych jako:

  • nieużytki;
  • grunty o najniższej przydatności produkcyjnej – np. klasy IV, V lub VI.

Odrolnienie najlepszych gruntów, stanowiących użytki klas I–III, również jest możliwe, ale wymaga zgody ministra rolnictwa i rozwoju wsi, a więc z założenia jest znacznie trudniejsze. W przypadku nieużytków i gruntów niższych klas decyzję o przekształceniu działki rolnej w budowlaną podejmują władze lokalne – gmina lub miasto.

Na najprostsze formalności mogą liczyć inwestorzy indywidualni, którzy planują zakup niewielkiej parceli o charakterze rolniczym pod budowę domu jednorodzinnego. Zwykle chodzi bowiem wtedy o przekształcenie części działki rolnej w budowlaną, a nie kilkuhektarowego pola. W takim przypadku obowiązują znacznie łagodniejsze przepisy, które pozwalają ominąć wymagania dotyczące klas gruntu.

Aby skorzystać z takich przepisów, działka rolna musi spełniać następujące wymagania:

  • mieć powierzchnię do 500 m2;
  • mieć minimum połowę powierzchni zwartej części gruntu zawierającej się w obszarze zwartej zabudowy (stanowi ją minimum 5 budynków oddalonych od siebie o maksymalnie 100 m);
  • być położona w odległości maksymalnie 50 m od najbliższej działki budowlanej;
  • być oddalona od drogi publicznej o maksymalnie 50 m.

Odrolnienie działki spełniającej powyższe wymagania nie wymaga zgody ministerstwa.

Wybór działki pod budowę domu – co warto wiedzieć?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną na wsi i w mieście – czy są różnice?

Jak już wspomnieliśmy wyżej, procedura przekształcenia działki rolnej w budowlaną obejmuje dwie czynności administracyjne: odrolnienie oraz wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Oba powyższe etapy są niezbędne do przekształcenia działki w budowlaną na terenach wiejskich.

Warto dodać, że działki rolne zdarzają się także w miastach – są one jednak z mocy prawa automatycznie odrolnione. Wymagają zatem jedynie przeprowadzenia procedury wyłączenia ich z produkcji rolnej. O ile więc na wsi, gdzie istnieją tereny rolnicze, trzeba dokonywać przekształcenia działki rolnej w budowlaną, o tyle w mieście przejście takiej procedury formalnej okazuje się zbędne.

Jeśli działka będąca zasadniczo gruntem rolnym znajduje się w większym mieście bądź w centrum gminy miejsko-wiejskiej, możesz powołać się w urzędzie gminy na argument, że w takim razie grunt rolny to tylko nic nieznacząca nazwa, ponieważ nie ma możliwości wykorzystania go na produkcję rolną.

Jak dokonać podziału działki rolnej oraz z jakimi kosztami się to wiąże?

Działka rolna

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną 2021 – przepisy prawa budowlanego

Jeżeli chcesz kupić działkę rolną i postawić na niej dom jednorodzinny, czekają Cię nie tylko formalności związane z przekształceniem jej w działkę budowlaną.

W pierwszej kolejności musisz legalnie nabyć teren, co niestety wiąże się z ograniczeniami, które są określone w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. W 2019 r. zostały w niej wprowadzone nowe zapisy, zgodnie z którymi inwestor niebędący rolnikiem może nabyć działkę rolną pod warunkiem, że ma ona powierzchnię nie większą niż 1 hektar (czyli 1000 metrów kwadratowych). Przy większym terenie niezbędne jest uzyskanie zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Jeśli działka rolna ma więcej niż 30 arów, prawo jej pierwokupu ma wspomniany wyżej Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Można ją więc nabyć dopiero wtedy, gdy instytucja ta nie wyrazi chęci jej zakupu.

Oprócz typowych działek rolnych istnieje coś takiego jak działka budowlana częściowo rolna. Taki grunt o charakterze mieszanym z założenia powinien być przystosowany do wzniesienia na nim budynku mieszkalnego. W praktyce jednak jest on traktowany przede wszystkim jako ziemia rolna. O możliwości jej zabudowy dowiesz się z analizy MPZP, czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takowego nie ma, konieczne jest dopełnienie wszystkich standardowych formalności, czyli m.in. uzyskanie warunków zabudowy.

Warto też pamiętać, że działka w połowie budowlana, w połowie rolna podlega takim samym ograniczeniom pod względem możliwości jej zakupu co standardowe działki rolne.

Sprawdź co zmieniło się w prawie budowlanym w 2022 roku!

Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną w 2021?

Przy realizacji przekształcenia działki rolnej w budowlaną, cena samej działki powinna być powiększona o koszty dokonania zmiany przeznaczenia gruntów. Przede wszystkim poniesiesz opłatę za trwałe wyłączenie gruntów rolnych z produkcji, a stawki dotyczące naliczania z tego tytułu kosztów zostały określone w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych i są bardzo wysokie.

Wynoszą one w zależności od klasy gruntów ornych i sadów (za 1 ha przekształconego gruntu):

  • 437 175 zł w przypadku gruntów klasy I,
  • 378 885 zł w przypadku gruntów klasy II,
  • 320 595 zł w przypadku gruntów klasy IIIa,
  • 262 305 zł w przypadku gruntów klasy IIIb,
  • 204 015 zł w przypadku gruntów klasy IVa,
  • 145 725 zł w przypadku gruntów klasy IV b,
  • 116 580 zł w przypadku gruntów klasy V,
  • 87 435 zł w przypadku gruntów klasy VI. 

10 sposobów na to, jak zaoszczędzić na budowie domu

Oprócz takiej jednorazowej opłaty jest jeszcze opłata roczna w wysokości 10% ogólnej należności, którą trzeba uiszczać przez 10 lat.

Jak widać, cena za przekształcenie działki rolnej może zdecydowanie zmniejszyć atrakcyjność związaną z zakupem taniej działki, jeśli będziesz chciał wybudować na niej swój dom. Co ciekawe, tak wysokich opłat związanych z przekształceniami gruntów rolnych w budowlane można uniknąć.  

Na podstawie art. 12a wspominanej ustawy należy ocenić, że obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych w przypadku wyłączania gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej nie będzie realizowany, jeśli celem takich działań jest przygotowanie działki pod budownictwo mieszkaniowe. 

Na zwolnienie z nich mogą liczyć zatem inwestorzy, którzy planują pod budowę domu jednorodzinnego wyłączyć do 0,05 hektara działki rolnej w przypadku budynku jednorodzinnego oraz do 0,02 hektara na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego. Na takim terenie można spokojnie wznieść dom o powierzchni zabudowy nawet do 160 m2 – należy jedynie wybrać odpowiedni projekt, pasujący do kształtu działki i jej warunków zabudowy.

Czasami zdarza się, że w przypadku zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego gmina za przekształcenie działki rolnej w budowlaną nalicza podatek. Jest to opłata pobierana od właściciela działki z tytułu wzrostu jej wartości w związku z jej przekształceniem w budowlaną. Działki budowlane są droższe od rolnych, dlatego zmiana charakteru gruntu powoduje wzrost jego ceny. Wartość takiego podatku zależy od wzrostu wartości działki, którą szacuje rzeczoznawca.

Polski Ład i domy do 70m2 bez pozwolenia – najczęściej zadawane pytania. Dokumenty, formalności i przepisy

Działka rolna

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną krok po kroku

A jak załatwić przekształcenie działki rolnej w budowlaną? Niestety musisz nastawić się na spory zakres formalności. Najpierw powinieneś sprawdzić, jaki status ma interesująca Cię działka w gminie – zwykle wystarczy sprawdzić w takim wypadku zapisy umieszczone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Następnie możesz zacząć już realizację procesu formalnego.

Dowiedz się, jak wygląda przekształcenie działki rolnej w budowlaną krok po kroku:

  1. Sprawdź, czy działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego – jeśli tak, złóż wniosek o jego zmianę, a dokładnie o zmianę przeznaczenia gruntu. Wniosek taki składasz w urzędzie miasta lub gminy.
  2. W przypadku gdy działka nie jest objęta MPZP, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki – również w urzędzie miasta lub gminy.
  3. Po zmianie MPZP lub uzyskaniu warunków zabudowy możesz złożyć w starostwie wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej.
  4. Poczekaj na wydanie stosownej zgody przez radę gminy, która podejmuje decyzję w drodze uchwały.
  5. Dopiero po uzyskaniu stosownych decyzji możesz rozpocząć formalności związane z samą budową domu, a więc np. ubiegać się o pozwolenie na budowę.

Nie dla każdej działki możesz uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Działka powinna spełniać określone warunki, tj.:

  • graniczyć na zasadzie sąsiedztwa z inną działką zabudowaną (co najmniej jedną);
  • mieć dostęp do drogi publicznej;
  • mieć możliwość podłączenia do źródła prądu;
  • nie znajdować się na terenie objętym ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną, chyba że zawarta zostanie umowa z konserwatorem zabytków na nadzór nad planowaną budową. 

Nie każdą działkę rolną można przeznaczyć pod zabudowę jedno czy wielorodzinną, nawet przy przejściu kolejnych kroków drogi formalnej. Zgoda na budowę nie zostanie wydana, jeśli inwestycja kłóci się z polityką przestrzenną gminy.

Brak planu zagospodarowania przestrzennego – co w przypadku gdy działka nie jest objęta MPZP?

Jak napisać wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

W wielu urzędach jest dostępny wzór wniosku o przekształcenie działki rolnej w budowlaną, dlatego warto to najpierw sprawdzić, aby ułatwić sobie formalności. Jego treść powinna zawierać przede wszystkim takie informacje jak:

  • dane wnioskodawcy;
  • dane działki, jaka ma być przekształcona z rolnej w budowlaną;
  • sformułowana prośba o przekształcenie terenu wraz z uzasadnieniem.

Wniosek o przekształcenie działki rolnej w budowlaną zwykle trzeba uzupełnić dodatkowymi dokumentami np. wypisem z rejestru gruntów i mapą ewidencyjną nieruchomości. Potem czeka Cię jeszcze złożenie w starostwie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej.

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną – czas rozpatrywania wniosku i wydania decyzji

Bardzo trudno jednoznacznie stwierdzić, ile trwa przekształcenie działki rolnej w budowlaną, ponieważ to zależy od wybranej ścieżki załatwiania formalności.

W przypadku konieczności zmiany MPZP w przepisach nie ma konkretnego terminu, w jakim miasto lub gmina powinny przeprowadzić taką modyfikację. W praktyce może to trwać nawet kilka miesięcy. Proces opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest długotrwały. Konieczne jest ponowne wyłożenie nowego planu do publicznego wglądu. 

Jeśli jednak gmina nie ma MPZP terenu, to decyzję o przekształceniu gruntów lub odmowie przekształcenia wydaje wójt po przeprowadzeniu postępowania w sprawie wydania decyzji i stwierdzeniu zgodności lokalizacji danej inwestycji z polityką przestrzenną gminy.

Wiadomo, ile trwa rozpatrywanie wniosku o wydanie warunków zabudowy działki – maksymalnie 2 miesiące. Również do 2 miesięcy wynosi czas oczekiwania na decyzję dotyczącą wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej. Wszystko to jest zgodne z przepisami określonymi w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego.

Przeczytaj także: 

1. Działka leśna – co można postawić i czy można wybudować dom na działce leśnej?
2. Działka rekreacyjna – czym jest działka rekreacyjna i co można na niej wybudować?
3. Działka siedliskowa – czym różni się od działki budowlanej?

Porada wideo odnośnie powyższego tematu:

Autor artykułu

Podobne artykuły

Formalności budowlane
Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego w 2023 roku
Koszty budowy
Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny
Formalności budowlane
Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego w 2023 roku
Koszty budowy
Czy warto teraz brać kredyt hipoteczny

Nowości w tej kategorii

Działka
Dom na skraju lasu
20.01.2023 r. Zuzanna Kaliska-Borowicz

W jakiej odległości od lasu możemy budować dom?

Jeśli Twoja działka budowlana graniczy z lasem czy terenem uznanym za leśny, musisz wziąć pod uwagę wytyczne ustawowe doty...

Działka
Czym jest ustawa wiatrakowa i jak wpływa na budowę domu?
21.10.2022 r. Jan Susmaga

Czym jest ustawa wiatrakowa i jak wpływa na budowę domu?

Liberalizację przepisów w sprawie stawiania farm wiatrowych zakłada nowelizacja tzw. ustawy wiatrakowej. Według nowych reg...

Działka
Jaki jest koszt odrolnienia działki?
12.10.2022 r. Jan Susmaga

Jaki jest koszt odrolnienia działki?

Na odrolnienie działki często decydują się osoby, które chcą zagospodarować posiadaną ziemię na cele budowlane lub liczą,...

Działka
Kupno działki z rozpoczętą budową
29.07.2022 r. Daria Rek

Zakup działki z rozpoczętą budową. Na co uważać?

Kupno działki z rozpoczętą budową sprawia, że musisz dokonać kilku dodatkowych formalności, w tym przeniesienia na siebie...

Działka
Dom na skraju lasu
20.01.2023 r. Zuzanna Kaliska-Borowicz

W jakiej odległości od lasu możemy budować dom?

Jeśli Twoja działka budowlana graniczy z lasem czy terenem uznanym za leśny, musisz wziąć pod uwagę wytyczne ustawowe doty...

Działka
Czym jest ustawa wiatrakowa i jak wpływa na budowę domu?
21.10.2022 r. Jan Susmaga

Czym jest ustawa wiatrakowa i jak wpływa na budowę domu?

Liberalizację przepisów w sprawie stawiania farm wiatrowych zakłada nowelizacja tzw. ustawy wiatrakowej. Według nowych reg...

Działka
Jaki jest koszt odrolnienia działki?
12.10.2022 r. Jan Susmaga

Jaki jest koszt odrolnienia działki?

Na odrolnienie działki często decydują się osoby, które chcą zagospodarować posiadaną ziemię na cele budowlane lub liczą,...

Działka
Kupno działki z rozpoczętą budową
29.07.2022 r. Daria Rek

Zakup działki z rozpoczętą budową. Na co uważać?

Kupno działki z rozpoczętą budową sprawia, że musisz dokonać kilku dodatkowych formalności, w tym przeniesienia na siebie...