Zmiany w projekcie domu – jak przeprowadzić i które zmiany w gotowym projekcie są niemożliwe?

Jednym z pierwszych kroków przy realizacji inwestycji polegającej na budowie własnego obiektu jest wybór projektu. Może być to gotowy projekt domu lub przygotowany od podstaw na Twoje życzenie przez architekta. Jeśli chcesz zaoszczędzić, wybierz jego gotową wersję, która zostanie zaadaptowana do Twoich potrzeb.

Adaptacja jest właściwie obowiązkowym etapem formalnym, taki projekt należy dostosować do wymogów Twojej działki oraz uchwalonego dla niej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Niezależnie od tego, czy będzie to projekt obiektu parterowego, domu z poddaszem użytkowym czy piętrowego, należy go dopasować do formalnych wytycznych. Jakie zmiany stosunkowo łatwo wprowadzić w gotowym projekcie domu? Dowiedz się tego z nami!

Zmiany w projekcie domu – czy zawsze będą możliwe?

Gotowe projekty domów chronione są prawem autorskim. Wraz z jego zakupem otrzymujesz jednak dokumentację wyszczególniającą zakres zmian, które może wprowadzić architekt adaptujący projekt bez pisemnej zgody autora. Wszystkie modyfikacje wybiegające poza ten zakres będą wymagały konsultacji i zgody autora. Warto przy tym wspomnieć, że nie wszystkie zmiany w projekcie domu będą opłacalne – mogą one pochłaniać za dużo pieniędzy lub czasu.

Inaczej jest w przypadku projektu indywidualnego, który wykonywany jest na Twoje zamówienie, dlatego architekt od razu dostosowuje go do zgłoszonych wymagań oraz do warunków panujących na działce. Jest to jednak rozwiązanie dużo droższe od wyboru gotowego rozwiązania. Zawsze można też wprowadzić pewne zmiany do projektu. Należy je planować racjonalnie, ponieważ nie można bez końca zmieniać postanowień.

Sprawdź gotowe projekty domów zgodne z WT 2021!

Hiacynt 3

4 470 zł

5 960 zł

APS 289

4 090 zł

4 590 zł

Willa Parterowa 2

4 552 zł

5 690 zł

Zobacz więcej projektów

Właśnie dlatego tak ważne jest przemyślane podejście na każdym etapie budowy – łącznie z wyborem projektu. Mając świadomość zmian, które można wprowadzić, łatwiej jest znaleźć pomysł realizacji, który będzie bardziej odpowiadał Tobie i domownikom. A co za tym idzie – mniej wydasz na jego adaptację.

Powinieneś przy tym wiedzieć, że zmiany w projekcie budowlanym można podzielić na istotne i nieistotne. Obie powinny być zaakceptowane przez projektanta, jeśli wykraczają poza listę wskazaną do zmian. Najczęściej zmiany bez zgody autora mogą objąć:

• wymiary fundamentów – aby były zgodne z lokalnymi warunkami gruntowymi;
• materiały na konstrukcję budynku, ale z zachowaniem parametrów określonych w przepisach i zgodnych z normami oraz walorów użytkowych budynku;
• zakres podpiwniczenia budynku, ale pod warunkiem, że nie zmieni to położenia parteru w stosunku do poziomu terenu;
• rodzaj stropów – pod warunkiem zachowania parametrów określonych w przepisach i zgodnych z normami;
• materiały na ściany zewnętrzne oraz materiały wykończeniowe, pod warunkiem zgodności parametrów;
• przesuwanie i rezygnację ze ścian działowych;
• zmianę liczby i kształtu okien oraz drzwi, z zachowaniem parametrów określonych w przepisach i zgodnych z normami;
• kąt nachylenia połaci dachowej – w zakresie od 5 do 10 proc., z zachowaniem formy architektonicznej budynku;
• przekrój elementów konstrukcji dachowej;
• kolorystykę elewacji i elementy dekoracyjne;
• instalacje – w tym wodną, kanalizacyjną, gazową, elektryczną czy centralnego ogrzewania.

Zmiany w projekcie domu a prawo budowlane

Prawo budowlane wskazuje, które zmiany w projekcie będą istotne, a które nie. Ustawodawca uregulował te kwestie w art. 36a. Dotyczy on istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę. Takie działanie jest zgodnie z prawem dopuszczalne po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, którą wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej.

Jeśli organ ten nie wniesie sprzeciwu, a budowa realizowana ma być na zgłoszenie, wówczas należy uzyskać decyzję o pozwoleniu dla całego zamierzenia budowlanego albo dokonać jego ponownego zgłoszenia.

Wniosek o zmianę pozwolenia na budowę składa się w formie papierowej lub elektronicznej.

Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki, terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego stanowią odstąpienia w zakresie:

• zwiększenia oddziaływania obiektu poza działkę, na której obiekt został zaprojektowany;
• charakterystycznych parametrów obiektu dotyczących: powierzchni zabudowy (wzrost lub spadek o ponad 5 proc.), wysokości, długości lub szerokości (w zakresie przekraczającym 2 proc.), liczby kondygnacji;
• warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne lub starsze;
• zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu lub jego części;
• ustaleń MPZP, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• wymagającym uzyskania lub zmiany decyzji, pozwoleń lub uzgodnień koniecznych do otrzymania decyzji o pozwoleniu na budowę lub do dokonania zgłoszenia (w tym przebudowy czy budowy);
• zmiany źródła ciepła do ogrzewania lub przygotowania ciepłej wody użytkowej – ze źródła zasilanego paliwem ciekłym, gazowym, odnawialnym źródłem energii lub z sieci ciepłowniczej na źródło opalane paliwem stałym.

Istnieją również nieistotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu domu, które nie wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę oraz ponownego zgłoszenia. O tym, czy modyfikacja jest istotna, czy nieistotna, decyduje projektant. To on kwalifikuje zamierzone odstąpienia od zatwierdzonego projektu do zmian istotnych lub nieistotnych.

Zmiany w gotowym projekcie domu – na czym polega adaptacja projektu i jakie dokumenty są do tego potrzebne?

Zmiany w gotowym projekcie domu są nie tylko możliwe, ale często niezbędne. Nie tylko w celu dostosowania go w 100 proc. do Twoich wymagań, lecz także po to, by dopasować go do działki budowlanej, jaką posiadasz.

Projektant dokonuje adaptacji projektu, czyli sprawdzenia możliwości wykorzystania go w praktyce na Twojej działce wraz z dostosowaniem do lokalnych warunków. Zalicza się do nich:

• strony świata,
• ukształtowanie terenu,
• strefę klimatyczną,
• nośność gruntu,
• głębokość przemarzania.

Architekt adaptujący projekt domu potrzebuje określonych dokumentów, aby dokonać adaptacji. Wśród nich znajdują się:

• wypis i wyrys z MPZP – trzeba więc złożyć wniosek o jego wydanie wraz ze wskazaniem numeru działki w urzędzie;
• decyzję o warunkach zabudowy – jeśli działka, na której budujesz dom, nie jest objęta MPZP;
• mapę do celów projektowych w skali 1:500;
• zapewnienie przyłączenia mediów i odprowadzania ścieków;
• opinię geotechniczną.

Oczywiście prócz tego potrzebny jest pierwotny projekt domu.

Obowiązkowa adaptacja gotowego projektu może ograniczać się do dostosowania fundamentów do miejscowych warunków gruntowych, dlatego potrzebna jest opinia geotechniczna. Często jednak położenie działki, na której budujesz dom, a także inne czynniki z nią związane, wymuszają wykonanie zmian w projekcie, które będą dla niej odpowiednie.

Kiedy i jakie zmiany można wprowadzić w projekcie domu?

Kiedy już zdecydujesz się na gotowy projekt budowy, powinieneś wiedzieć, jakie zmiany można wprowadzić w pomyśle. Pomimo tego, że projekt ten jest chroniony prawem autorskim, istnieją zmiany, które można wprowadzać bez pisemnej zgody autora. Do każdego gotowego projektu najczęściej dołączana jest całkowicie bezpłatna zgoda na zmiany. Obejmuje ona pewien zakres najczęściej wprowadzanych modyfikacji przez inwestorów, który jest na tyle szeroki, że tak naprawdę wiele możesz zmienić w realizacji.

Zdarzyć się może, że będziesz chciał wprowadzić zmiany w projekcie podczas budowy domu, czyli już po uzyskaniu zgody na budowę lub po jej zgłoszeniu w urzędzie. Jeśli zmiany te są istotne w porównaniu z zatwierdzonym projektem, to wymagają od nowa uzyskiwania odpowiednich pozwoleń. Jeśli z kolei wprowadziłbyś zmiany w trakcie budowy domu, a powiatowy inspektor nadzoru dowiedziałby się o nich, to ma on prawo wydać postanowienie natychmiastowo wstrzymujące budowę.

Kolejnym negatywnym niestety przypadkiem jest wprowadzanie zmian w projekcie po wybudowaniu obiektu. Możesz być wówczas oskarżony o samowolę budowlaną.

Zazwyczaj zmiany w obrębie wybranych materiałów budowlanych i wykończeniowych są mało skomplikowane, przez co nie wymagają dodatkowej zgody autora. Dotyczy to przede wszystkim wymiany materiałów, które mają podobne parametry – będą to zatem np. zmiana bloczka ceramicznego na gazobetonowy lub wymiana styropianu na wełnę mineralną o tej samej grubości.

Problem może się jednak pojawić, jeśli modyfikacje wpływają na grubość przegród budowlanych. Wiąże się to ze zmianami w strukturze budynku. Na przykład zmiana grubości ściany wpłynie na obrys obiektu i powierzchnię zabudowy. Oznacza to, że modyfikacja ściany może wymagać gruntownego przeprojektowania fundamentów, stropów i sposobu oparcia konstrukcji dachu.

Sprawdź: Uczestnicy procesu budowlanego – jakie mają obowiązki według Prawa budowlanego?

Zmiany w projekcie domu – istotne i nieistotne

Część zmian dokonywanych w projekcie budowlanym Twojego domu możesz wprowadzać swobodnie i wpisywać je w trakcie inwestycji do dziennika budowlanego. Inne są zmianami istotnymi, które nie tak łatwo wprowadzić.

Łatwe zmiany w projekcie, czyli nieistotne, dotyczą przede wszystkim elementów, które można swobodnie wprowadzić. Takie modyfikacje nie wpływają na konstrukcję budynku oraz jego zewnętrzne wymiary, co wymagałoby dodatkowych obliczeń.

Trudne, istotne zmiany w gotowym projekcie mogą znacząco podwyższyć koszty budowy, ponieważ wpływają na konstrukcję obiektu. Mowa o nich zatem, gdy np. zmienia się wymiary domu i przez to trzeba przekształcić szkielet dachu.

W tabeli zebraliśmy przykłady istotnych i nieistotnych zmian w projekcie domu:

Kto może nanieść zmiany w projekcie domu?

Masz w ręce gotowy projekt domu, ale zastanawiasz się, kto może nanieść znajdujące się w nim zmiany? Dokonuje ich architekt na etapie adaptacji – kolorem czerwonym zaznacza zmiany i do projektu gotowego dołącza aneks w postaci rysunków zamiennych. Możesz sam jako inwestor wybrać uprawnionego projektanta do dokonania zmian, ale musi on być członkiem Izby Architektów. Nawet jeśli nie wprowadza modyfikacji do gotowego projektu, jest zobowiązany podpisać dokumentację – tym samym staje się autorem projektu budowlanego. Bierze za niego pełną odpowiedzialność w kwestii prawidłowości i kompletności całej dokumentacji.

Jakie są konsekwencje wprowadzania zmian podczas budowy bez odpowiednich pozwoleń?

Jeśli prowadzona jest już budowa domu, zmiany w projekcie czy nawet jego korekta po wydaniu pozwolenia mogą doprowadzić do wstrzymania inwestycji przez powiatowego inspektora nadzoru. Jako inwestor możesz wnieść zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego.

Może się też zdarzyć, że nadzór budowlany zakwestionuje zgodność wybudowanego już domu z jego projektem, a także wskaże, że dokonane zmiany mają istotny charakter. Musisz wówczas przedłożyć projekt zamienny, zgodny z wybudowanym obiektem. Po jego zatwierdzeniu ponownie musisz uzyskać pozwolenie na użytkowanie domu.

Licz się jednak z tym, że zidentyfikowanie przez inspektora nadzoru budowlanego istotnych odstępstw od projektu, które nie były ujęte w adaptacji, będzie wiązało się z nałożeniem na ciebie kary finansowej w wysokości 1000 zł za każde pojedyncze odstępstwo.

Niemniej stwierdzenie w trakcie urzędowej kontroli odstępstw nieistotnych od zatwierdzonego projektu nie będzie miało takich skutków i nie będzie wymagało wykonania czynności legislacyjnych.

Ile kosztują zmiany w gotowym projekcie domu?

Adaptacja gotowego projektu budowlanego do działki budowlanej właściwie jest konieczna. To architekt wprowadza i jednocześnie wycenia zmiany w projekcie domu.

Koszt zmian może być różny, a wszystko zależy od tego, jak dużej integracji wymagają zmiany planowane w konstrukcji lub wymiarach zewnętrznych budynku, pociągające za sobą konieczność dodatkowych obliczeń. Jeśli zapytasz projektanta, ile kosztują zmiany w projekcie domu, ten najpierw musi zapoznać się z pełną dokumentacją i z tym, w jakim zakresie chcesz je wprowadzać. Cennik przedstawiony przez architekta zwykle ujmuje jako bezpłatne wszystkie zmiany nieistotne.

Nie przegap: Zmiany zawartości projektu budowlanego od września 2021

Jak wprowadzić zmiany w zatwierdzonym projekcie domu?

Zobacz, jak wprowadzić zmiany w projekcie domu, jeśli po jego zatwierdzeniu przez odpowiednie organy uznasz, że jednak nie do końca Ci on odpowiada. Potrzebny będzie Ci do tego celu projektant adaptacyjny. Istotne zmiany w zatwierdzonym pomyślę wymagają zgody autora projektu. Poza tym konieczna będzie zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę.

Porada wideo odnośnie powyższego tematu: