Brak planu zagospodarowania przestrzennego - co w przypadku gdy działka nie jest objęta MPZP?

Zamierzasz zbudować dom? Zapewne pierwsza Twoja myśl to sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego. Dopiero na tej podstawie warto wybrać projekt domu. Nie zawsze jest on jednak dostępny dla danej działki. Wówczas sytuacja nieco się komplikuje, lecz nadal jest do rozwiązania. Brak planu zagospodarowania przestrzennego oznacza podjęcie dodatkowych kroków. Sprawdź, co dokładnie musisz zrobić.

Co to jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument bardzo istotny z punktu widzenia inwestora. Znajdują się w nim najważniejsze informacje dotyczące dopuszczalnej zabudowy na danym terenie, czyli najczęściej działce budowlanej.

Przede wszystkim dowiesz się z niego, czy możesz zbudować na niej dom, a jeśli tak, to jakie warunki powinien spełniać. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego informuje m.in. o tym, ile kondygnacji mogą mieć budynki, a także ile powierzchni działki mogą zajmować. Wybór działki pod budowę domu zawsze powinien rozpoczynać się od sprawdzenia tego rodzaju dokumentów. 

Zdarza się, żę MPZP nie został wydany dla wybranego terenu. W tym przypadku istnieje wątpliwość, czy można na nim postawić dom. Brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza to jednak, że musisz zrezygnować z budowy. 

Zobacz najnowsze projekty domów!

Premium Home 04

2 999 zł

2 999 zł

Dom na parkowej 7 C

4 311 zł

4 790 zł

Premium Home 09

4 499 zł

4 499 zł

Zobacz więcej projektów

Co w sytuacji, gdy działka nie ma planu zagospodarowania przestrzennego?

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to bardzo częsty problem, który dotyczy ponad połowy działek. Jeśli zatem go nie posiadasz, to nie jesteś w tym odosobniony. Co w takiej sytuacji powinieneś zrobić?

Złożyć wniosek o wydanie warunków zabudowy. Tego rodzaju dokumenty także zawiera ważne informacje dotyczące budynku, jaki może powstać na Twojej działce. Co istotne, warunki zabudowy możesz uzyskać już na etapie zainteresowania działką. W tym celu musisz wybrać się do urzędu miasta lub gminy, ponieważ decyzję o warunkach zabudowy wydaje prezydent miasta, burmistrz bądź wójt. 

Co dołączyć do wniosku? Przydatna będzie kopia mapy zasadniczej, na której zaznaczysz obszar planowanej zabudowy. Niezbędny może kazać się także opis technicznych parametrów przyszłej inwestycji, choć nie w każdym przypadku musisz go dostarczyć, dlatego lepiej wcześniej sprawdzić wymagania dotyczące składania wniosku.

Jak zatem widzisz, brak planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza, że musisz przełożyć budowę na później bądź z niej zrezygnować. Nawet połowa inwestorów zmuszona jest do złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy. W praktyce nie jest to tak trudne, jak może się wydawać.

Sprawdź również: Formalności związane z budową domu w 4 krokach!

Co możemy zbudować bez planu zagospodarowania?

Coraz częściej usłyszeć można, że niektóre zabudowania nie wymagają pozwolenia na budowę. Jest w tym część prawdy. Dotyczy to przede wszystkim wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, których powierzchnia zabudowy nie przekracza 35 m2. Do tej kategorii zaliczana będzie również oranżeria, garaż, domek ogrodowy dla dzieci czy altana ogrodowa. Należy mieć przy tym na uwadze, że na każde 500 m2 działki mogą przypadać maksymalnie dwa takie obiekty.

Czy dom bez pozwolenia do 35m2 można wybudować także, gdy brak planu zagospodarowania przestrzennego? Niekoniecznie. Niestety i w tym przypadku zachodzi konieczność zweryfikowania warunków zabudowy. Jeśli zdecydujesz się na samowolkę budowlaną i okaże się, że MPZP nie zezwala na stawianie obiektów budowlanych na działce, to dom bez pozwolenia może zostać przeznaczony do rozbiórki. W innej sytuacji jego budowa zostanie wstrzymana.

To powinno Cię zainteresować: Co powinien zawierać projekt budowlany domu?

Jak budować dom bez planu zagospodarowania przestrzennego?

Budowa domu na terenie bez planu zagospodarowania przestrzennego jest nieco utrudniona. Nie oznacza to jednak, że musisz wycofać się ze swoich planów. To, czy będziesz mógł postawić dom na swojej działce, zależy w takim przypadku od sąsiedniej zabudowy.

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Wystąp do urzędu miasta o wydanie warunków zabudowy. Kiedy masz szanse je uzyskać? O ile Twoja działka spełni kilka wymogów:

• przynajmniej jedna sąsiadująca działka została zabudowana w taki sposób, który umożliwia określenie wymagań dotyczących zabudowy,
• działka posiada dostęp do drogi publicznej,
• działka jest przeznaczona na cele budowlane,
• istniejące bądź projektowane uzbrojenie pozwala na budowę domu,
• decyzja o warunkach zabudowy będzie zgodna z innymi wydanymi wcześniej decyzjami, które dotyczyć mogą m.in. przepisów ochrony środowiska.

Wydanie warunków zabudowy nie oznacza jeszcze, że możesz rozpocząć budowę domu. Może się okazać, że wskazane warunki nie zezwalają na budowę projektu, który wybrałeś. Ponadto, jeśli choć jeden z opisanych wyżej wymogów nie zostanie spełniony, decyzja o wydaniu warunków zabudowy będzie odmowna. Co w takiej sytuacji możesz zrobić? Musisz poczekać aż dla danego terenu zostanie opracowany i uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 

W jaki sposób urząd określi warunki zabudowy? Najpierw wyznaczy obszar analizowany wokół działki. Następnie sprawdzi na nim funkcję zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Pod uwagę weźmie także cechu zabudowy, czyli chociażby formę architektoniczną. W jakim celu to zrobi? Aby na tej podstawie wyznaczyć warunki zabudowy dla Twojej działki. Przepisy jasno mówią bowiem, że inwestycja budowlana jest możliwa pod warunkiem, że możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy z wykorzystaniem tzw. zasady dobrego sąsiedztwa (odniesienia się do istniejącej, sąsiedniej zabudowy).

Dowiedz się więcej: Zmiany w prawie budowlanym w 2020. Sprawdź co się zmieniło!

Podział nieruchomości bez MPZP - co warto wiedzieć?

Jak podzielić nieruchomość, gdy brak planu zagospodarowania przestrzennego? W tej sytuacji może to nastąpić tylko jeżeli będzie to zgodne z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub z odrębnymi przepisami. Nadmienić należy jednocześnie, że trudno jednoznacznie określić jakiego rodzaju przepisy kryją się pod tym stwierdzeniem, ponieważ ta definicja nie zawiera wyjaśnienia. Przyjmuje się na ogół, że są to przepisy zawarte w ustawach, chociażby dotyczące prawa ochrony środowiska czy ochrony zabytków.

Decyzję o podziale nieruchomości wydaje prezydent miasta, burmistrz lub wójt. W szczególnych przypadkach może to być także sąd, choć i w tym wypadku zasięgnie on opinii prezydenta miasta. W praktyce podziału nieruchomości bardzo często dokonuje geodeta. To także on wskazuje, jakie warunki trzeba spełnić, aby doszło do podziału.