Doradzamy 7 dni w tygodniu. Pon.-pt. 8-21, sob.-niedz. 9-17

Zadzwoń! 71 715 20 60 lub

Działka na terenie zalewowym - czy warto na niej budować dom?

Działka na terenie zalewowym - jakie są ograniczenia?

Spodobała Ci się działka na terenie zalewowym i zamierzasz tam wybudować swój dom? Tego rodzaju grunty kuszą wielu inwestorów, ponieważ zazwyczaj są niedrogie i mają piękne położenie - tuż nad rzeką lub innym zbiornikiem wodnym. Taka parcela może jednak okazać się pułapką, ponieważ w świetle aktualnych przepisów wzniesienie na niej zabudowań jest bardzo trudne.

Działka na terenie zalewowym - czy warto w nią zainwestować?

Działka na terenie zalewowym to inaczej grunt położony na terenie narażonym na częściowe lub całkowite zalanie wskutek wezbrania wód rzeki, potoku bądź zbiornika wodnego np. w wyniku silnych opadów lub po zimowych roztopach. Najczęściej są to obszary nizinne lub wręcz depresyjne, sąsiadujące bezpośrednio z różnymi ciekami i zbiornikami wodnymi.

Tereny zalewowe definiuje ustawa Prawo wodne (z dn. 20 lipca 2017 roku), według której są to obszary szczególnego zagrożenia powodzią, czyli:

  • obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie (wynosi 1%) i wysokie (10%),
  • grunty znajdujące się między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy, wyspy i przymuliska stanowiące działki ewidencyjne oraz pas techniczny,
  • pas techniczny.

Na pierwszy rzut oka działki na terenach zalewowych wydają się bardzo atrakcyjne. Ze względu na zazwyczaj malownicze położenie w pobliżu rzek i potoków są wręcz idealne, by zrealizować na nich wymarzony projekt domu. Tereny znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie akwenów wodnych to idealne miejsca na postawienie domu letniskowego lub nawet domu jednorodzinnego.

Wiele osób zapomina jednak, że na takich terenach istnieje realne zagrożenie powodziowe. W Polsce przez dziesięciolecia lekceważono to ryzyko, a gminy wydawały pozwolenie na budowę nawet na obszarach o wysokim ryzyku podtopienia. Działo się to również po „powodzi tysiąclecia”, jaka w 1997 roku dotknęła południową i zachodnią część Polski, i która pochłonęła 56 ofiar śmiertelnych oraz pozbawiła dachu nad głową przeszło 7000 osób.

W naszym kraju tak naprawdę niemal każdego roku dochodzi do lokalnych podtopień i powodzi, szczególnie w okresie letnim, w wyniku których ludzie ponoszą ogromne straty materialne na skutek niszczycielskiej siły żywiołu. Właśnie dlatego w 2018 roku zmieniło się prawo, które aktualnie w zasadzie uniemożliwia wznoszenie budynków na terenach zalewowych, a dokładnie na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.

Inwestycja w działkę na terenie zalewowym w celu jej zabudowy jest dzisiaj mocno ryzykowna - istnieje bowiem duże prawdopodobieństwo, że urzędnicy nie wydadzą pozwolenia na budowę na niej jakiegokolwiek budynku.

Ile kosztuje działka budowlana na terenie zalewowym?

Działki na terenie zalewowym wyróżniają się nie tylko pięknym położeniem, ale też atrakcyjną ceną, dlatego od lat kuszą zarówno inwestorów indywidualnych, jak też deweloperów.

Aktualnie oferty sprzedaży parceli w pobliżu rzek i potoków są nawet 20-30% niższe niż pozostałe grunty w danej okolicy. Niska cena działki na terenie zalewowym powinna jednak wzbudzić naszą czujność, szczególnie gdy w ogłoszeniu nie ma wzmianki o tym, czy grunt jest przeznaczony pod zabudowę. Może się bowiem okazać, że parcela w całości lub częściowo leży w obszarze szczególnego zagrożenia powodziowego i wówczas wzniesienie na niej domu, nawet letniskowego, będzie po prostu niemożliwe.

Warto też zwrócić uwagę, że odkąd zmieniły się przepisy, bardzo trudno znaleźć ogłoszenia sprzedaży działki budowlanej na terenie zalewowym. Częściej pojawiają się oferty gruntów o innym przeznaczeniu np. łąk lub pastwisk, ponieważ sprzedający doskonale wiedzą, że na obszarze zalewowym budowa domu jest w zasadzie wykluczona.

Działka na terenie zalewowym

Działka na terenie zalewowym a ustawa o prawo wodne - jakie są ograniczenia?

Budowa domu na terenie zalewowym w 2020 roku jest mocno ograniczona wspomnianymi wyżej przepisami Prawa wodnego z 2018 roku. Zgodnie z art. 166 niniejszej ustawy obowiązują następujące zasady zagospodarowania terenów zalewowych:

  • obszary szczególnego zagrożenia powodzią muszą być uwzględnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,
  • miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego określanego przez władze lokalne muszą być uzgadnianie z Wodami Polskimi (jest to nazwa Państwowego Gospodarstwa Wodnego, czyli centralnego urzędu administracyjnego).
  • Wody Polskie wydają decyzje na temat uzgodnień w kwestii warunkach zabudowy terenów objętych zagrożeniem powodziowym,
  • Wody Polskie zastrzegają możliwość odmowy uzgodnienia warunków zabudowy na obszarze zagrożonym powodzią.

Zabudowa działki na terenie zalewowym nie jest możliwa w następujących przypadkach:

  • gdy naruszałaby plany gospodarowania wodami na obszarze dorzecza lub plany zarządzania ryzykiem powodziowym,
  • gdy utrudniałaby zarządzanie ryzykiem powodziowym,
  • gdy stanowiłaby zagrożenie dla ochrony zdrowia ludzi, środowiska i zabytków.

Warto też wiedzieć, że z dniem 1 stycznia 2018 roku wygasły wszystkie decyzje o warunkach zabudowy, jakie były wydane przed tą datą właścicielom działek na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią. Oznacza to, że inwestorzy zmuszeni zostali składać wnioski o nowe „wuzetki” i niestety w większości przypadków nie uzyskali zgody na zabudowę swoich gruntów.

Czy budowa domu na terenie zalewowym jest możliwa?

Obowiązujące od 2018 roku przepisy oznaczają, że budowa domu na terenie zalewowym nie jest możliwa, jeśli taką decyzję w stosunku do określonego obszaru wydadzą Wody Polskie. Gminy muszą się do tego dostosować, a więc przede wszystkim uwzględnić ją w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (od 2018 roku wiele z takich planów wymaga aktualizacji).

Jeśli dla danej parceli nie ma MPZP, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – w przypadku terenów zalewowych będzie miała na nią miała wpływ ocena ryzyka powodziowego dla danego obszaru Wód Polskich. Teoretycznie jest więc szansa otrzymania zgody na budowę – wszystko zależy od tego, czy plany zabudowy nie będą naruszać wspomnianych w ustawie planów gospodarowania wodami lub zarządzania ryzykiem powodziowym.

W praktyce to, czy można budować na terenie zalewowym, zależy od oceny ryzyka powodziowego na danym obszarze, którą zajmują się Wody Polskie i sporządzają stosowne mapy zagrożeń powodziowych dla poszczególnych terenów. Mapy takie są ogólnodostępne, a przede wszystkim muszą być przekazywane do gmin opracowujących plany zagospodarowania przestrzennego. Co 6 lat powinny być także aktualizowane, a więc może zdarzyć się, że dana parcela kiedyś może odzyskać swoje walory budowlane.

Budowa domu na terenie zalewowym a pozwolenie na budowę

Warto wiedzieć, że w wielu miejscach w Polsce miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) nie są zaktualizowane i dana działka może widnieć w nich jako przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Dopiero po złożeniu wniosku o wydanie pozwolenia na budowę na terenie zalewowym inwestor może dowiedzieć się, że nie jest to możliwe. Co w takiej sytuacji robić?

Można złożyć wniosek do Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej Wód Polskich wniosek o zwolnienie z zakazu budowy na terenie zalewowym. W przypadku odmowy można się odwoływać do Prezesa Krajowego Zarządu Gospodarki Wodnej, ale już na tym etapie istnieje małe prawdopodobieństwo uzyskania przychylnej decyzji.

Przeczytaj dodatkowo o formalnościach związanych z budową domu: Formalności związane z budowa domu w 4 krokach!

Co należy sprawdzić przed rozpoczęciem budowy domu na terenie zalewowym?

Po zmianie przepisów tereny zalewowe a budowa domu to pojęcia w zasadzie się wykluczające, ale nie do końca. Może się bowiem okazać, że na danym obszarze ze względu na niskie ryzyko powodzi istnieje możliwość wzniesienia budynku. Warto też wiedzieć, że są działki budowlane, których tylko część znajduje się na terenie zalewowym. To również otwiera drzwi do realizacji inwestycji budowlanej. Z pewnością jednak taką możliwość warto dokładnie sprawdzić jeszcze przed zakupem parceli.

Działka na terenie zalewowym

Jak sprawdzić, czy działka znajduje się na terenach zalewowych?

Przed zakupem działki warto wiedzieć, jak sprawdzić czy działka jest na terenie zalewowym. Choć w niektórych przypadkach wymaga to czasu i zaangażowania, warto to zrobić, by ustrzec się przed nietrafioną inwestycją w grunt, z którym nie będzie można nic zrobić.

Na początku warto sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla danej parceli. Dobrym sposobem na to, jak sprawdzić czy teren jest zalewowy, jest również obejrzenie map zagrożenia powodziowego.

Kto udziela informacji o tym, że działka znajduje się na terenie zalewowym?

W wielu przypadkach Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego można sprawdzić online na portalu Geoportal.gov.pl. Niestety aktualnie baza udostępnia jedynie część takich planów uchwalonych przez jednostki samorządu terytorialnego, dlatego w przypadku nieznalezienia takiego dokumentu, należy udać się do urzędu miasta i gminy właściwego miejscowo dla terenu, na jakim znajduje się działka. W wydziale planowania przestrzennego (lub gospodarki przestrzennej) należy złożyć wniosek o wypis i wyrys z MPZP, uiścić stosowną opłatę i zaczekać na dokumenty.

A gdzie sprawdzić czy działka jest na terenie zalewowym, jeśli nie ma MPZP? Można skorzystać ze specjalnej aplikacji internetowej Hydroportal, za pomocą której można sprawdzić mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego. Informacje na ten temat dostępne są także na stronie: Powodz.gov.pl. Alternatywnym sposobem jest złożenie wniosku o udostępnienie danych do regionalnej jednostki PGW Wody Polskie. Można to zrobić w sposób tradycyjny (osobiście lub listownie), a także drogą elektroniczną.

Jak wybudować dom na działce na terenie zalewowym?

Uzyskanie zgody na budowę domu na działce na terenie zalewowym nie oznacza, że nie występuje tu żadne ryzyko podtopienia lub powodzi. Może się ono pojawić w przyszłości, dlatego budynek powinien być zabezpieczony na wypadek takiego zdarzenia.

Przede wszystkim dom należy usytuować jak najwyżej na działce. Nie jest zalecana budowa piwnicy, która łatwo może ulec zalaniu. Wybierz projekt domu bez podpiwniczenia, najlepiej z podwyższonym parterem na wysokich fundamentach. Mury takich fundamentów muszą być wzniesione w specjalnej technologii, czyli być odpowiednio zaizolowane i uszczelnione przed przenikaniem wody.

Budowa na terenie zalewowym domu jednorodzinnego jest dzisiaj w zasadzie niemożliwa do zrealizowania, ale niewykluczona. Nawet jeśli uzyskasz korzystną decyzję o warunkach zabudowy działki na takim obszarze, zastanów się, czy warto podejmować się takiej inwestycji.

Już na początku poniesiesz wyższe koszty związane z koniecznością zastosowania izolacji przeciwwodnej, a także zapłacisz większe ubezpieczenie nieruchomości. Z czasem też sytuacja hydrologiczna może się zmienić i Twoja parcela może znaleźć się na obszarze o podwyższonym ryzyku powodziowym. To oznacza potencjalne kłopoty i straty materialne – nawet jeśli budynek nie zostanie podtopiony, działka na takim obszarze straci znacznie na wartości.

Autor artykułu

Podobne artykuły

Instalacje
Farma fotowoltaiczna
Koszty budowy
Ile kosztuje budowa domu 100m2?
Instalacje
Farma fotowoltaiczna
Koszty budowy
Ile kosztuje budowa domu 100m2?

Nowości w tej kategorii

Działka
Działka leśna – czy można wybudować dom na działce leśnej?
17 września 2021 r. Adrianna Bartusik

Działka leśna – co można postawić i czy można wybudować dom na działce leśnej?

Działka leśna może wydawać się idealnym miejscem na budowę domu. Bliskość las...

Działka
Działka rekreacyjna
24 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Działka rekreacyjna – czym jest działka rekreacyjna i co można na niej wybudować?

Własna działka rekreacyjna może stać się dla Ciebie azylem – miejscem wypoczy...

Działka
Zabudowa zagrodowa – co to jest i jakie warunki powinna spełniać?
16 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Zabudowa zagrodowa – czym jest zabudowa zagrodowa i jakie warunki powinna spełniać?

Zabudowa zagrodowa nie we wszystkich przepisach prawa jest definiowana jednoz...

Działka
Pompa zanurzeniowa
21 lipca 2021 r. Adrianna Bartusik

Pompa zanurzeniowa – co to jest i jak działa pompa zanurzeniowa?

Pompa zanurzeniowa, nazywana również zalewową, jest pompą ciśnieniową, pozwal...

Działka
Działka leśna – czy można wybudować dom na działce leśnej?
17 września 2021 r. Adrianna Bartusik

Działka leśna – co można postawić i czy można wybudować dom na działce leśnej?

Działka leśna może wydawać się idealnym miejscem na budowę domu. Bliskość las...

Działka
Działka rekreacyjna
24 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Działka rekreacyjna – czym jest działka rekreacyjna i co można na niej wybudować?

Własna działka rekreacyjna może stać się dla Ciebie azylem – miejscem wypoczy...

Działka
Zabudowa zagrodowa – co to jest i jakie warunki powinna spełniać?
16 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Zabudowa zagrodowa – czym jest zabudowa zagrodowa i jakie warunki powinna spełniać?

Zabudowa zagrodowa nie we wszystkich przepisach prawa jest definiowana jednoz...

Działka
Pompa zanurzeniowa
21 lipca 2021 r. Adrianna Bartusik

Pompa zanurzeniowa – co to jest i jak działa pompa zanurzeniowa?

Pompa zanurzeniowa, nazywana również zalewową, jest pompą ciśnieniową, pozwal...