Księga wieczysta - kiedy jest wymagane ujawnienie budynku w księdze wieczystej?

Jakie nieruchomości należy wpisać do księgi wieczystej?

Na początku wyjaśnijmy, czym są księgi wieczyste. Jest to prowadzony przez sądy publicznie dostępny rejestr pozwalający określić stan prawny wpisanych w nim nieruchomości. Z KW można się dowiedzieć, gdzie usytuowana jest dana nieruchomość, kto jest jej właścicielem i czy są na niej ustanowione jakieś ograniczone prawa rzeczowe lub hipoteki. Do rejestru wpisywane są głównie nieruchomości stawiące odrębną własność, czyli przede wszystkim:

• grunty (również te oddane w użytkowanie wieczyste)
• budynki i lokale - o ile stanowią odrębny przedmiot własności od gruntu, na którym są usytuowane,
• budynki i lokale, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Załóżmy zatem, że dopiero planujesz się budować. Masz działkę, kupiłeś projekt domu i ruszasz z pracami. Czy będzie potrzebna odrębna księga wieczysta dla domu jednorodzinnego? Czy musisz ją zakładać? A może wystarczy ujawnienie budynku w księdze wieczystej działki, na której został on wybudowany?

Ujawnienie budynku w księdze wieczystej – zasady

Obowiązujące przepisy dość precyzyjnie określają zasady, kiedy należy założyć KW dla budynku, a kiedy należy go ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej. Wynika z nich, że:

• budynki trwale związane z gruntem nie mogą być przedmiotem odrębnej własności,
• jeżeli budynek zostanie wzniesiony na gruncie posiadającym KW, nie ma podstaw do tego, by zakładać dla niego odrębną księgę wieczystą,
• gdy budynek nie stanowi odrębnej własności od gruntu, nie ma podstaw do jego ujawnienia w księdze wieczystej,
• wybudowanie domu na działce posiadającej księgę wieczystą można udokumentować poprzez zmianę oznaczenia w KW, że działka została zmieniona z niezabudowanej w zabudowaną,
• budynek należy ujawnić tylko wtedy, gdy wzniesiono go na działce w wieczystym użytkowaniu lub gdy jest to budynek z wyodrębnionymi lokalami stanowiącymi odrębne nieruchomości.

O powyższych zasadach warto pamiętać przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, ponieważ zdarza się, że bank żąda ujawnienia w księdze wieczystej nieruchomości budynku. Jeżeli nie stanowi od odrębnej własności, sąd oddali wniosek o takie ujawnienie. W praktyce ujawnienie budynku w księdze wieczystej dla banku może być konieczne w przypadku, gdy chcemy zaciągnąć kredyt pod hipotekę domu stojącego na gruncie w użytkowaniu wieczystym.

To może Cię zainteresować: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana?

Ujawnienie budynku w księdze wieczystej - podstawy prawne

Jeśli budowa domu a księga wieczysta budzi wątpliwości, warto sięgnąć do aktów prawnych, które te kwestie regulują. Są to przede wszystkim:

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Z 2016 r. poz. 790)
• Kodeks cywilny (art. 46 oraz art. 48),
• Postanowienie Sądu Najwyższego IV CSK 602/15 z dnia 10 czerwca 2016 r.

W szczególności ważne jest orzeczenie sądu, które mówi wyraźnie, że budynki trwale związane z gruntem nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, więc nie ma podstaw do wpisywania ich w księdze wieczystej. Wystarczy wpis do KW gruntu informujący, że jest to nieruchomość zabudowana.

Obowiązek ujawniania budynku w księdze wieczystej - najważniejsze informacje

Nowa księga wieczysta budynku będzie założona wyłącznie wtedy, gdy zostanie on postawiony na działce będącej odrębną nieruchomością. Ujawnienie budynku w księdze wieczystej jest konieczne w przypadku wybudowania go na gruncie w użytkowaniu wieczystym lub gdy jest to budynek zawierający wyodrębnione lokale stanowiące odrębne nieruchomości - np. w przypadku domów wielorodzinnych, dla których jest jedna wspólna KW z danymi o poszczególnych lokalach.

Dowiedz się więcej: Co warto wiedzieć przed rozpoczęciem budowy domu?

Jak ujawnić budynek w księdze wieczystej - krok po kroku

Ujawnienie budynku w księdze wieczystej wymaga złożenia do sądu stosownego wniosku wraz z niezbędnymi załącznikami. Należy to zrobić w wydziale ksiąg wieczystych w sądzie rejonowym właściwym miejscowo dla położenia nieruchomości.

Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić w KW oznaczenie nieruchomości, aby precyzyjnie sformułować wniosek o jej zmianę. Możesz to zrobić zdalnie przez Internet – w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.gov.pl) możesz przeglądać księgi wieczyste nieruchomości, a także złożyć wniosek online o wydanie dokumentu takiego jak: odpis zwykły, odpis zupełny lub wyciąg z KW. Wystarczy sprawdzić tak naprawdę jedynie I dział, w którym widnieje oznaczenie nieruchomości.

Dokumenty niezbędne do ujawnienia budynku w księdze wieczystej

Do ujawnienia budynku w księdze wieczystej potrzebne są dokumenty, które będą stanowić załączniki do wniosku o wpis w księdze wieczystej. Są to:

• wypis z rejestru gruntów,
• wypis z kartoteki budynków,
• wyrys z mapy ewidencyjnej.  

Jak napisać wniosek o ujawnienie budynku w księdze wieczystej?

Wniosek o ujawnienie budynku w księdze wieczystej składa się na formularzu wniosku o wpis w księdze wieczystej (KW-WPIS). Wzór takiego druku możesz pobrać ze strony internetowej sądu rejonowego lub ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości.

A jak wypełnić taki wniosek? Wystarczy w nim uzupełnić rubryki następującymi informacjami:

• oznaczenie sądu rejonowego i wydziału ksiąg wieczystych (np. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Podgórza w Krakowie IV Wydział Ksiąg Wieczystych),
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• treść wniosku (np. wnoszę o ujawnienie budynku na działce lub o zmianę oznaczenia nieruchomości na zabudowaną),
• dane wnioskodawcy,
• lista załączników,
• data i podpis.

Zobacz projekty domów wielorodzinnych!

Jaskółka XL

3 250 zł

APS 401 wariant 3

5 899 zł

L-311

3 900 zł

Projekty domów wielorodzinnych

Koszty za ujawnienie budynku w księdze wieczystej

Zmiany w KW niestety nie są darmowe. To, ile kosztuje ujawnienie budynku w księdze wieczystej, zależy od aktualnej wysokości opłat sądowych, które są regulowane odrębną ustawą oraz w rozporządzeniach Ministra Sprawiedliwości. Obecnie opłata za wpis w księdze wieczystej w dziale I dotyczącym oznaczenia nieruchomości wynosi 100 zł.

Zobacz także: Wycena nieruchomości - jak wygląda i ile to kosztuje?

Jak sprawdzić księgę wieczystą domu?

Stan prawny nieruchomości należy bezwzględnie sprawdzić przed jej zakupem. Nieważne, czy kupujesz tylko działkę pod budowę domu, czy grunt z postawionym już na nim budynkiem. Do tego właśnie służą księgi wieczyste, które pozwalają dowiedzieć się, kto dokładnie jest właścicielem nieruchomości (czy na pewno ta sama osoba, która oferuje jej sprzedaż), czy nieruchomość nie jest przypadkiem w użytkowaniu wieczystym, czy nie ma na niej ustanowionej służebności osobistej, gruntowej lub użytkowania, a także czy nie jest obciążona hipoteką lub prawami na rzecz osób trzecich.

Księgi wieczyste ujawnią także wpis domu na działce będącej odrębną nieruchomością, co będzie oznaczać, że sprzedawany grunt jest już zabudowany. Księgi wieczyste są jawne, dlatego masz prawo sprawdzić daną nieruchomość jeszcze przed zakupem. Możesz w tym celu udać się bezpośrednio do sądu rejonowego, w którym znajduje się wydział ksiąg wieczystych właściwy miejscowo dla danej nieruchomości.

Znacznie łatwiej jednak skorzystać z elektronicznego systemu prowadzonego przez Ministerstwo Sprawiedliwości, o którym wspomnieliśmy wyżej. Na stronie ekw.ms.gov.pl należy wybrać opcję „przeglądanie księgi wieczystej”, a następnie wpisać numer KW nieruchomości, którą chce się sprawdzić. W rezultacie otrzymasz wgląd do elektronicznej wersji księgi wieczystej – co ważne, wyświetlane są informacje ze wszystkich czterech działów, czyli:

• działu I – dotyczy oznaczenia nieruchomości (dział I-O) i praw związanych z własnością (dział I-Sp),
• działu II – dotyczy oznaczenia właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego,
• działu III – zawiera informacje o ewentualnych ograniczonych prawach rzeczowych (bez hipotek), prawach osobistych lub innych roszczeniach ciążących na nieruchomości,
• działu IV – dotyczy informacji o ewentualnych hipotekach ustanowionych na nieruchomości.

Przeglądanie ksiąg wieczystych jest bezpłatne. Jeżeli potrzebujesz dokumentu np. do banku przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na budowę domu, musisz złożyć wniosek o odpis z KW. Możesz to zrobić online, ale w tym wypadku konieczne będzie uiszczenie stosownej opłaty.