Budowa domu na działce z ciekiem wodnym. O czym musisz wiedzieć?

Wprowadzenie do budowy domów w kontekście obecności cieków wodnych

Definicja wskazuje, że ciek wodny to określenie używane do nazwania powierzchniowych wód płynących stale lub okresowo w wyraźnym, otwartym korycie naturalnym lub uregulowanym. Do cieków wodnych będą więc należeć wszelkie strumienie, strugi, potoki, rzeki, a także rowy i kanały.

Budowa domu na działce z ciekiem wodnym ma oczywiście wiele korzyści, ale nie można zapomnieć o ryzykach, jakie ze sobą niesie.

Mieszkanie w domu położonym nad rzeką czy strumykiem będzie niewątpliwie relaksujące i odprężające – taka działka jest też zazwyczaj bardzo urokliwa. Można ciekawie zaaranżować ogród, wykorzystując naturalny ciek i podnieść walory estetyczne całej posesji.

Zgodnie z brzmieniem Art. 16 pkt. 5) Prawa wodnego, ciekami naturalnymi są rzeki, strugi, strumienie i potoki oraz inne wody płynące w sposób ciągły lub okresowy, naturalnymi lub uregulowanymi korytami.

Należy jednak pamiętać, że przy większych ciekach wodnych może pojawiać się zagrożenie powodzią. Rzeka zamiast dodawać uroku i wpływać odprężająco na domowników, stanie się po prostu przyczyną niebezpieczeństwa. Pod uwagę trzeba też brać to, że poziom wody cieku może okresowo się podnosić, np. w czasie obfitych opadów czy roztopów. Będzie to oznaczało wylewanie wody na pozostałą część działki i konieczność wdrożenia różnych rozwiązań, co podniesie cały koszt budowy domu.

Dom nad wodą? Sprawdź nasz RANKING: Najlepsze domy do postawienia nad morzem lub jeziorem

Przepisy prawne – regulacje dotyczące budowy przy ciekach wodnych

Każda osoba, które chce wybudować dom jednorodzinny na działce, na której występuje ciek wodny, powinna dobrze zapoznać się z obowiązującymi przepisami prawa, by nie być narażonym na przykre konsekwencje działań. Przede wszystkim ważna będzie odległość budynku od cieku wodnego. Każdy inwestor musi dokładnie zapoznać się z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, bo to w tych dokumentach będą określone konkretne odległości.

Trzeba też mieć na uwadze, że definicja cieku wodnego w Prawie wodnym wskazuje, że wody tak płynące należą do Skarbu Państwa. Prawo to określa też terenu zagrożone wystąpieniem powodzi i tym samym nakłada na inwestor dodatkowe obwiązki – jeżeli dom ma być położony na takim terenie, musi on uzgodnić z Wodami Polskimi dokumentację zabudowy. W sytuacji, gdy zabudowa ma utrudniać zarządzanie ryzykiem powodziowym czy naruszać ustalenia planu gospodarowania wodami na obszarze dorzecza, instytuacja ta może nie wydać stosowych pozwoleń.

Sprawdź również: Działka na terenie zalewowym - czy warto na niej budować dom?

Mgr inż. arch. Aleksandra Tarnowska z Zespołu Architektów Adaptujących Extradom.pl zaznacza:

Lokalizowanie budynku na obszarach szczególnie zagrożonych powodzią wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia wodnoprawnego. Informację na temat tych obszarów możemy znaleźć w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.

Powszechnie występującą sytuacją wymagającą pozwolenia wodnoprawnego jest przypadek, kiedy ciek wodny przecinają projektowane przez nas przyłącza instalacyjne. Taka sytuacja zachodzi wówczas, gdy przed naszą posesją zlokalizowany jest rów/kanał.

Przeczytaj koniecznie: Pozwolenie wodnoprawne - kto je wydaje i co warto wiedzieć o prawie wodnym?

Budowa fundamentów w pobliżu cieków wodnych

Ciek wodny a budowa domu to kwestia, z którą trzeba bardzo dobrze się zapoznać, zanim rozpocznie się inwestycję. Ciek wodny na działce budowlanej ma duże znaczenie, jeśli chodzi o projekt domu i zastosowane technologie.

Z racji konieczności sprawdzenia poziomu wód gruntowych oraz innych potencjalnych zagrożeń, podczas procesu adaptacji obligatoryjne jest wykonanie opinii geotechnicznej. Informacje zawarte w niej są niezbędne w doborze technologii budowy budynku.

- przypomina mgr inż. arch. Aleksandra Tarnowska z naszego Zespołu Architektów Adaptujących.

Budowa domu na gruntach nasiąkliwych czy zmiennym poziomie wód gruntowych wymaga przede wszystkim zastosowania odpowiednich fundamentów.

Najlepszym rodzajem będą w tym przypadku ławy fundamentowe z szalunkiem, którego zadaniem będzie ustabilizowanie całego wykopu. Fundamenty mogą być też zabezpieczone hydroizolacją.

Jedną z opcji jest także zastosowanie palowania, by oprzeć fundamenty głębiej, w stabilniejszych partiach gruntu.

Ławy fundamentowe mogą być też zastąpione przez płyty fundamentowe. Fundament tego rodzaju ma postać żelbetowej płyty, która wykonana jest z betonu zbrojonego górą i dołem betonu. Charakteryzuje się ona dobrą nośnością oraz zabezpieczaniem budynku przed nierównym osiadaniem.

Więcej o wyborze fundamentów: Jak dobrać odpowiedni typ fundamentów do rodzaju gruntu?

Kształtowanie terenu i zabezpieczenie przed podtopieniami

Jeśli na działce, którą planujemy nabyć, występuje ciek wodny, warto już wcześniej pomyśleć o tym, w jaki sposób zabezpieczyć się przed zagrożeniami, które może powodować nadmiar wody. Na uwadze trzeba mieć różne metody odprowadzania wody. Prawo wskazuje, że wody gruntowe i opadowe nie mogą być odprowadzane na sąsiednie działki, z kolei ukształtowanie powierzchni nie może zakłócać jej naturalnego spływu. W zależności między innymi od warunków gruntowych czy ukształtowania terenu można zdecydować się na drenaż czy odwodnienie liniowe.

Ciek wodny na działce może przyczynić się do zalewania posesji i terenu – szczególnie w razie występowania obfitych opadów. Jak się zabezpieczyć przed zalaniami i zapobiegać negatywnym konsekwencjom podwyższonego stanu wód?

• Drenaż opaskowy pozwoli zadbać o bezpieczeństwo fundamentów domu – na odpowiedniej głębokości, w wykopie wokół budynku układa się wtedy system rur drenarskich. Zadaniem drenażu jest zbieranie nadmiaru wody spływającej w głąb ziemi. W systemie tym w narożach domu umieszczone są studzienki rewizyjne, a woda z drenażu może być odprowadzana do studni chłonnej, rowu czy kanalizacji. Sprawdź: Czy drenaż wymaga pozwolenia na budowę?
• Odwodnienie liniowe to z kolei ułożone w nawierzchni koryta przykryte kratką, która umożliwia odprowadzanie wody do osadnika, a później do studni chłonnej czy innego miejsca. Jego zadaniem jest chronienie budynku przed zalaniem.

Może Cię zainteresować: Jak zagospodarować deszczówkę i z niej korzystać by zmniejszać rachunki za wodę?

Systemy odprowadzania ścieków i ich oczyszczania przy ciekach wodnych

Na działce, która położona jest w pobliżu cieku wodnego, bardzo istotne znaczenie ma prawidłowa eksploatacja systemów kanalizacyjnych. Jeśli warunki hydrogeologiczne terenu nie są korzystne, zamiast najpowszechniejszej kanalizacji grawitacyjnej, mogą być też zastosowane rozwiązania alternatywne, czyli kanalizacja ciśnieniowa i podciśnieniowa. Jednak najczęstsza jest kanalizacja grawitacyjna – powinna być w niej regularnie sprawdzana drożność, a także powinny być usuwane powstające zatory.

Innym rozwiązaniem może być przydomowa oczyszczalnia ścieków z odprowadzeniem do istniejącego cieku wodnego – takie działanie wiąże się z uzyskaniem pozwolenia wodno-prawnego, w którym będą określone między innymi parametry ścieków oczyszczonych i ich objętość. Można zastosować też zarurowanie cieku wodnego, czyniąc z niego niewielki kanał. Dzięki temu nie będą się też dostawały do niego różne zanieczyszczenia.

Poprosiliśmy Zespół Architektów Adaptujących Extradom.pl o komentarz do tego zagadnienia:

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zbiorniki na nieczystości ciekłe nie mogą być sytuowane na obszarach narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz na terenach zalewowych. Oznacza to, że w przypadku gdy nasza działka znajduję na tego typu obszarze, nie mamy możliwości wybudowania szamba.

Mgr inż. arch. Aleksandra Tarnowska wskazuje również:

W przypadku odpowiednich warunków gruntowo-wodnych oraz braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej, możemy na swojej działce zaprojektować zbiornik bezodpływowy lub oczyszczalnie ścieków, jednak trzeba pamiętać o odpowiednim ich usytuowaniu względem innych obiektów.

Przykładowo w zabudowie jednorodzinnej odległość pokryw i wylotów wentylacyjnych tego typu zbiorników o pojemności do 5 m³ wynosi 5 m od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz 2 m od granicy działki sąsiedniej. W przypadku gdy na działce planujemy studnię, trzeba pamiętać, że odległość pomiędzy nią, a zbiornikiem na nieczystości powinna wynosić 15 m.

Czytaj również: Odległość szamba od granicy działki, budynku, studni. Ile musi wynieść?

Ubezpieczenie nieruchomości a ryzyka naturalne

Właściciele nieruchomości położonych w szczególności na działkach, na których występuje ciek wodny, mogą rozważyć opcję ubezpieczenia domu od ryzyk naturalnych, przede wszystkim od powodzi. Klęski tego typu mogą prowadzić do wielu strat. Przed skutkami takich zdarzeń będzie chroniła polisa od klęsk żywiołowych.

Tereny zalewowe, takie gdzie występuje ciek wodny na działce, powinny szczególnie skłonić do przemyślenia takiego rozwiązania. Ochrona na wypadek powodzi jest zazwyczaj dostępna w towarzystwach ubezpieczeniowych jako dodatkowa umowa. Warto pamiętać, że w przypadku działek z ciekiem wodnych ryzyko podtopień występuje niemal przez cały rok i jest związane chociażby z topnieniem lodu i śniegu czy nadmiernymi opadami.

Może być przydatne: Od czego można ubezpieczyć dom? Co może obejmować ubezpieczenie?

Artykuł powstał we współpracy z mgr inż. arch. Aleksandrą Tarnowską z Zespołu Architektów Adaptujących Extradom.pl