Jak będą się kształtować ceny działek budowlanych w 2024 roku?

Właśnie z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w drugiej połowie ubiegłego roku. Pojawienie się na rynku Bezpiecznego Kredytu 2% i znaczący wzrost zdolności kredytowej Polaków spowodował, że wielu inwestorów, którzy wcześniej nie mogli zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych, ruszyło do banków po kredyt hipoteczny, a następnie do deweloperów - po wymarzone własne lokum. 

Przełożyło się to wprost na gwałtowny, sięgający w niektórych miastach niemal 30% wzrost cen mieszkań. Tak wysokie wzrosty wynikały zarówno z ograniczonej podaży lokali na rynku, jak i działań deweloperów, którzy wykorzystując istniejącą sytuację, sprzedawali mieszkania z bardzo wysoką marżą. Spowodowało to zwiększenie zainteresowania mieszkaniami na rynku wtórnym, ale i tutaj oferta szybko się skurczyła. Kupujący stanęli przed wyborem - albo kupują to, co akurat jest dostępne, albo decydują się na budowę domu. 

Jakie były nastroje na rynku nieruchomości w 2023 roku? 

2023 można podzielić na dwa okresy, w których panowały odmienne nastroje rynkowe. Pierwszy należał do kupujących, zwłaszcza tych dysponujących gotówką. Oni wiedzieli, że nie będą mogli skorzystać z programu Bezpieczny Kredyt 2%, więc zdecydowali się zakupić mieszkanie już w pierwszej połowie roku. Od lipca 2023 roku sytuacja uległa radykalnej zmianie, ponieważ dzięki środkom pochodzącym z BK 2% kilkadziesiąt tysięcy polskich rodzin mogło wreszcie kupić swoje wymarzone lokum. Jednak ograniczona oferta deweloperów i bardzo wysokie ceny mieszkań sprawiły, że część osób zdecydowała się na budowę domu jednorodzinnego. 

Decyzja o budowie domu jednorodzinnego często wiązała się również z koniecznością zakupu działki. W uprzywilejowanej sytuacji byli ci, którzy już posiadali odpowiednią parcelę, która dodatkowo mogła stanowić wkład własny przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Wzrost zainteresowania zakupem działki budowlanej w drugiej połowie 2023 roku przełożył się oczywiście na wzrost cen gruntów pod budownictwo indywidualne. 

Sprawdź koniecznie: 12 rzeczy, na jakie musisz zwrócić uwagę wybierając działkę

Jak zmieniały się ceny działek w 2023 roku? 

W 2023 roku zmiany cen działek podążały za trendami wyznaczonymi przez mieszkania. Działo się to jednak z pewnym opóźnieniem, a skala wzrostu (na szczęście dla inwestorów) była zdecydowanie mniejsza. Przyjrzałem się cenom transakcyjnym z największych miast Polski, które publikował jeden z popularnych portali internetowych.  

W pierwszym kwartale 2023 roku wzrost cen transakcyjnych rok do roku wyniósł średnio 2,2%. Zdecydowanie najwyższy był w Łodzi, gdzie wyniósł aż 15%. W kilku lokalizacjach w ujęciu rocznym odnotowano spadki cen. W tym - co ciekawe - w Warszawie. Tu spadek wyniósł 3,3%. Interesująco wygląda też porównanie zmian kwartalnych z największym wzrostem - 4,9% w Poznaniu i najmniejszym - zerowym w Olsztynie. W ujęciu kwotowym najdroższa była Warszawa 748 zł/m2 działki a najtańszy Lublin - 321 zł/m2. 

Drugi kwartał 2023 wykazywał się jeszcze mniejszymi zmianami. Średnio przyrost w ujęciu kwartalnym wynosił zaledwie nieco ponad 1%. Największy - o 2,6% - został odnotowany w Gdańsku, a najmniejszy - w wysokości 0,1% - w Warszawie. Jeszcze lepiej widać to przy porównaniu drugich kwartałów 2022 i 2023 roku. Największy przyrost zanotowano w Łodzi - 11,9%, natomiast w Olsztynie nastąpił spadek o 2,4%. Kwotowo ponownie najdroższa była Warszawa - 749 zł/m2, najtańszy nadal Lublin - 322 zł/m2.  

Przeczytaj również: Dom czy mieszkanie, czyli co będzie lepszym wyborem w 2024 roku?

Bezpieczny Kredyt 2% pośrednio wpłynął na wzrost cen działek 

Pojawienie się na rynku Bezpiecznego Kredytu 2% w trzecim kwartale 2023 roku przyniosło znaczącą zmianę dynamiki. W ujęciu kwartalnym ceny wzrosły średnio o 3,34%, a w skali roku o 7,39%. Tym razem liderem wzrostów była Łódź. Zarówno w zestawieniu kwartalnym - 4,2%, jak i rocznym - 13,3%. Kwotowo zdecydowanie najdroższa była Warszawa - 771 zł/m2, chociaż tutaj podwyżka rok do roku wyniosła zaledwie 2,8%. Najtańszy tradycyjnie już był Lublin - 334 zł/m2. Najmniejszy przyrost procentowy zanotował tym razem Wrocław - 1,6%.  

Czwarty kwartał 2023 wiązał się już bardzo wyraźnymi wzrostami cen działek budowlanych. Rok do roku najbardziej wzrosły one w Łodzi - o 18,5%, najmniej w Olsztynie - zaledwie 8%. Największy kwartalny wzrost zanotowała stolica - 5,2% a najmniejszy - 4,4% - Poznań i Lublin. Średnie wzrosty cen działek były wyższe niż podwyżki kosztów budowy domów publikowane kwartalnie przez Sekocenbud i wynosiły 4,66% kwartalnie oraz 12,39% w skali roku. To niemal dwukrotnie więcej niż średnie wzrosty kosztów budowy domów jednorodzinnych, ale też dwukrotnie mniej niż rekordowe wzrosty cen mieszkań. 

Podwyżki cen mieszkań w drugiej połowie 2023 roku i wzrost zainteresowania budową domów znalazły swoje odzwierciedlenie w cenach działek budowlanych. Wynika to z faktu, że zakup odpowiedniej parceli jest pierwszym krokiem do budowy wymarzonego domu. 

Polecamy: Ile będzie kosztować budowa domu w 2024 roku?

Jakie będą ceny działek budowlanych w 2024 roku? 

Spodziewam się, że w 2024 roku będziemy mieli do czynienia z podobną sytuacją jak w minionym roku. Na skutek relatywnie wysokich stóp procentowych znaczna część potencjalnych inwestorów ma wciąż ograniczoną zdolność kredytową. W mediach pojawiają się informacje na temat programu Mieszkanie na Start, który ma wejść w życie w drugiej połowie roku, więc inwestorzy czekają z podjęciem decyzji o zakupie mieszkania czy rozpoczęciu budowy.  

Z drugiej strony wiadomo, że program najprawdopodobniej wejdzie w życie, dlatego osoby, które podjęły decyzję o samodzielnym budowaniu swojego domu, zaczną odpowiednio wcześniej poszukiwania działek. W pierwszym kwartale 2024 roku będziemy więc najprawdopodobniej obserwować wzrosty cen zbliżone do tych z końca zeszłego roku, a potem nastąpi pewne spowolnienie. Jednak już pod koniec drugiego kwartału 2024 wzrosty znów przyspieszą, jeśli na rynku dostępne już będą dopłaty do kredytów hipotecznych pochodzące z nowego programu pomocowego państwa.