Przebudowa domu - ile kosztuje i jakie formalności są wymagane?

Przebudowa domu

Przebudowa domu to proces, który pochłania wiele środków oraz czasu. Pozwala jednak tchnąć w starsze, podniszczone budynki nowe życie. Chętnie decydują się na nie miłośnicy domów z duszą, ale również właściciele kilkunastoletnich domów potrzebujących odświeżenia. Przebudowa wiąże się jednak z formalnościami prawnymi, dlatego warto zorientować się, o jakich robotach budowlanych mówimy oraz czym różnią się one od rozbudowy. Czy przebudowa się opłaca? Sprawdźmy!

Przebudowa domu - na czym polega?

Co to jest przebudowa domu? To pytanie zadaje sobie niejedna osoba, która zastanawia się nad generalnym remontem lub zmianą w projekcie domu. Aby zrozumieć, czym jest przebudowa domu jednorodzinnego, powinieneś zapoznać się z przepisami prawnymi, które definiują to pojęcie. Bez tego bardzo łatwo o pomylenie przebudowy z rozbudową, co może mieć znaczące skutki prawne. Na czym więc polega przebudowa?

Przebudową nazywany roboty budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych obiektu budowlanego, czyli w tym przypadku domu. Nie mogą to być jednak tak zwane charakterystyczne jego elementy, takie jak:

  • kubatura domu,
  • powierzchnia zabudowy,
  • wysokość budynku,
  • długość budynku,
  • liczna kondygnacji budynku.

Przebudowa zakłada więc zmiany, które nie ingerują w istniejącą już bryłę oraz nie zmieniają jej kubatury oraz wymiarów. Nie muszą to być jednak tylko kosmetyczne prace remontowe.

Przebudowa domu a rozbudowa domu – różnice

Przebudowa oraz rozbudowa domu to podobnie brzmiące pojęcia, które jednak pod względem prawnym oznaczają zupełnie coś innego. Warto znać różnice między nimi, aby ułatwić sobie załatwianie spraw formalnych w urzędzie. Czym się więc one różnią?

Przebudowa domu

Rozbudowa domu

  • nie wpływa na zwiększenie kubatury oraz zmiany powierzchni użytkowej domu
  • zwykle jest to: wyburzenie ścian, wydzielenie lokalu, przebudowa instalacji, modernizacja starego domu
  • często wymaga wyłącznie zgłoszenia do urzędu
  • najczęściej nie jest ograniczone zapisami planu zagospodarowania przestrzeni lub warunkami zabudowy
  • jej efektem jest zwiększenie kubatury lub zmieniania powierzchni użytkowej domu
  • zwykle jest to: dobudowanie balkonu, garażu, schodów, daszku, czy powiększenie tarasu
  • często wymaga uzyskania pozwolenia na budowę
  • może być ograniczone planem miejscowego zagospodarowania przestrzeni lub warunkami zabudowy

Jeśli masz wątpliwości co do tego, jak zakwalifikować konkretną czynność budowlaną powiązaną Twoim remontem, powinieneś zapytać w starostwie o poradę. Tam dowiesz się, czy potrzebujesz pozwolenia na budowę, czy wystarczy złożyć odpowiednie zgłoszenie.

Przebudowa domu i przepisy prawne

Gdzie dokładnie zdefiniowana jest przebudowa domu jednorodzinnego? Przepisy związane z tym pojęciem znajdują się w ustawie Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku. Dokładną definicję podaje art. 3 ustawy w ustępie 7a.

Czy przebudowa domu wymaga pozwolenia lub zgłoszenia budowy?

Przebudowa domu może rodzić wiele niepewności w zakresie prawnym. Żeby uniknąć ewentualnych problemów w urzędach, warto dowiedzieć się, w jakiej formie budowa powinna zostać zarejestrowana.

Przebudowa domu – pozwolenie czy zgłoszenie?

Przed 28 czerwca 2015 roku, czyli przed wejściem w życie znowelizowanych przepisów, inwestor chcący dokonać przebudowy, zobowiązany był do tego, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Dzisiaj natomiast przebudowę wystarczy zgłosić do stosownego urzędu.

Przebudowa domu jednorodzinnego wymaga zgłoszenia do starostwa, podobnie jak obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, parterowe budynki gospodarcze o powierzchni maksymalnie 35 metrów kwadratowych, parterowe budynki gospodarcze, domki letniskowe, garaże, altany, czy szamba.

Warto wiedzieć!

Przed nowelizacją wykonanie przydomowego ganku uznawane było za rozbudowę istniejącego domu, a zatem wymagało pozwolenia na budowę. Aktualnie pozwolenie takie nie jest wymagane, o ile liczna takich obiektów budowlanych nie będzie przekraczać jednego na 500 metrów kwadratowych działki.

Przebudowa domu a pozwolenie na budowę

Nowelizacja ustawy spowodowała, że łatwiej jest przebudować dom, jednak wciąż są sytuacje, w których niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Zwykle dzieje się tak w momentach, kiedy prowadzone roboty budowlane skutkują zwiększeniem ustalonego w projekcie budowlanym przez architekta obszaru oddziaływania obiektu. Jako że zakres takich robót może budzić wątpliwości, warto skonsultować go z doświadczonym architektem, który podpowie, jak zgodnie z prawem przeprowadzić przebudowę domu.

Sprawdź też: Formalności związane z budową domu w czterech krokach!

Ile trwa przebudowa domu?

Przebudowa domu może mieć różne oblicza. Zakres oraz poziom skomplikowania zaplanowanych prac znacząco wpływa na czas realizacji przebudowy. Aby móc realnie ocenić, ile będzie trwała przebudowa domu w Twoim przypadku, najlepiej poprosić o opinię doświadczonego architekta. Wykonując projekt, oszacuje on czas realizacji.

Często jednak projekt taki zależny jest od sposobu pracy ekipy remontowej oraz ewentualnych sytuacji losowych, które mogą przedłużyć jego wykonanie. Średnio przebudowa taka może trwać od kilku do nawet kilkunastu miesięcy, dlatego warto się zastanowić, jak duży będzie mieć wpływ na codzienne funkcjonowanie mieszkańców.

Ile kosztuje projekt przebudowy domu?

To ile kosztuje przebudowa domu zależy od specyfiki samego projektu. Na cenę mają wpływ przede wszystkim rodzaje oraz zakres prowadzonych prac budowlanych. Jakie są aktualnie ceny poszczególnych prac, które składają się na przebudowę?

Ile kosztuje projekt przebudowy domu w 2020 roku?

  • wykonanie docieplenia z paroizolacją – od 10 do 15 zł
  • wykonanie przyłącza instalacji hydraulicznej – od 210 zł
  • wykonanie dekoracyjnej zabudowy – od 85 zł
  • montaż płyt g-k na stelażu – od 45 do 75 zł
  • naprawa pęknięć w posadzce – od 15 do 19 zł
  • montaż okien dachowych – od 200 zł
  • demontaż dachu – od 140 zł za metr kwadratowy
  • montaż więźby dachowej – od 60 zł za metr kwadratowy

Aby dowiedzieć się, jak wiele kosztować Cię będzie przebudowa domu, projekt powinien zawierać szczegółową wycenę od wykonawców wraz z cenami materiałów budowlanych. Na koszty może w dużej mierze wpłynąć miejsce, w którym wykonywana jest przebudowa, gdyż różnią się one w zależności od województwa.

Roboty budowlane podlegające pod przebudowę domu

Część robót budowlanych może budzić wątpliwości w zakresie zakwalifikowania ich pod przebudowę, dlatego warto poznać najbardziej typowe czynności, z którymi wiąże się przebudowa domu. Od czego zacząć? Wśród często wykonywanych robót budowlanych znajdują się:

  • przebudowa domu na dwa mieszkania,
  • przebudowana i modernizacja starego domu,
  • wydzielenie w domu lokalu użytkowego,
  • przebudowa instalacji,
  • wykonanie otworów drzwiowych oraz okiennych,
  • wykonanie otworów wentylacyjnych oraz podprowadzenie do nich przewodów,
  • przebudowa lub wyburzenie nowych ścianek działowych,
  • dostosowanie poddasza lub piwnicy na cele mieszkaniowe.

Przebudowa domu - jakie dokumenty będą wymagane?

Jeżeli planowana jest przebudowa domu, pojawi się pytanie, co potrzebne jest w zakresie dokumentacji. Bez względu na to, czy planujesz przebudowę na zgłoszenie, czy też na pozwolenie na budowę, potrzebny będą podobne dokumenty.

  • szkice oraz rysunki
  • projekt budowlany
  • oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Szkice oraz rysunki potrzebne są tylko przy pozwoleniu na budowę. Projekt budowlany wymagany jest natomiast zarówno przy pozwoleniu na budowę, jak i przy zgłoszeniu. Podobnie wspomniane oświadczenie będzie potrzebne przy obu formach rejestrowania robót budowlanych.

Przebudowa starego domu - czy to się opłaca?

Przebudowa starego domu to jeden z częściej przeprowadzanych typów ingerencji w budynek. Decydują się na nią szczególnie miłośnicy domów tradycyjnych, którzy chcą zachować stylistykę typową dla regionu. Często po prostu stare domy traktowane są jako miejsca z duszą i dość duża grupa osób chce je ratować przed niszczeniem. Jeśli jesteś w tej grupie, powinieneś zastanowić się, czy na pewno taka inwestycja jest opłacalna.

Niestety trudno jednoznacznie wskazać, czy bardziej opłaca się budowa nowego domu, czy odświeżanie starego. Wiele zależy od ceny oraz stanu zakupionej nieruchomości. Jeżeli kupisz dom w dobrym stanie, może się okazać, że renowacja wyniesie zaledwie 10% całości kosztów, jakie pochłonęłaby budowa nowego domu.

Im gorszy jest jednak stan budynku, tym więcej będą Cię kosztować wymiany instalacji, zerwanie oraz kładzenie nowego dachu, renowacja elementów wykończeniowych oraz wiele innych prac budowlanych. W skrajnych wypadkach wyremontowanie starego domu może być mniej opłacalne niż postawienie nowego.

To może Cię zainteresować: Lubisz domy z tradycją? Sprawdź, czym są domy szachulcowe!

Analizując koszty inwestycji, pamiętaj o tym, aby zostawić sobie nadmiarowe środki na wypadek pojawienia się niespodziewanych kosztów. W tym celu najlepiej doliczyć kilkanaście procent szacowanej sumy. W przypadku starych domów często na pierwszy rzut oka nie widać wszystkich usterek. Rozpoczęcie prac remontowych może odkryć problemy, które mogą właśnie podnosić zakres kosztów.

Na co uważać decydując się na przebudowę starego domu?

Kupując stary dom do przebudowy powinieneś zwrócić uwagę na szereg elementów, które wpływają na to, czy będzie się on nadawał do przeprowadzenia przebudowy. Które z nich są kluczowe? Przyjrzyj się ścianom, których stan ma ogromny wpływ na nośność budynku.

Sprawdź, z jakiego materiału zostały wykonane, ale również jak wiele jest na nich pęknięć, uszkodzeń oraz grzybów, pleśni lub wilgoci. To często stan ścian decyduje o tym, czy dom będzie można poddać renowacji, czy jedyną opcją będzie całkowita rozbiórka budynku.

Drugim kluczowym elementem, którego stan powinieneś dokładnie przeanalizować, jest zadaszenie. Jeśli dach będzie wymagał kompleksowej wymiany więźby dachowej lub pokrycia, remont może się okazać zupełnie nieopłacalny. Jeżeli do wymiany będzie jedynie pokrycie, można rozważać taką inwestycję.

Ze względu na te newralgiczne punkty na oglądanie nieruchomości lepiej wybrać się z doświadczonym architektem, który doradzi oraz oceni obiektywnie stan budynku. Dzięki jego opinii łatwiej będzie Ci podjąć decyzję oraz zebrać argumenty za obniżeniem ceny.

Przebudowa domu czy budowa nowego - które rozwiązanie wybrać?

Wybór pomiędzy całkowicie nowym domem a budową starego zależy w ogromnym stopniu od gustu oraz preferencji inwestora. Ze względu jednak na koszty przebudowy, lepiej nie podejmować decyzji o zakupie starego domu pod wpływem emocji, nawet jeśli lokalizacja bardzo Ci się podoba. Przed zakupem zastanów się na chłodno, jakie są wady, a jakie zalety obu rozwiązań.

Zalety przebudowy starego domu

Wady przebudowy starego domu

  • doprowadzone do budynku media
  • zastosowane solidne rozwiązania budowlane
  • oryginalny budynek z duszą
  • ułatwione kwestie formalne związane z pozyskaniem pozwolenia na budowę
  • brak szansy na dokładne oszacowanie czasu trwania prac remontowych
  • stosunkowo wysokie koszty remontu
  • zwykle bardzo słaby stan instalacji grzewczych, gazowych, wodnych
  • brak niezbędnej dokumentacji

Zalety wybudowanie nowego domu

Wady wybudowania nowego domu

  • możliwość zaprojektowania domu do indywidualnych potrzeb
  • możliwość dokładnego rozpisania harmonogramu prac oraz budżetu
  • szeroki wybór gotowych projektów
  • powtarzalność niektórych projektów
  • zwykle brak możliwości zamieszkania przed zakończeniem budowy
  • mnóstwo ograniczeń formalnych związanych z MPZP i warunkami zabudowy

Co w takim razie będzie lepszym wyborem: budowa domu od zera, czy raczej przystosowanie starszego budynku? Wiele zależy od Twoich potrzeb, gustu oraz budżetu, jakim dysponujesz. Warto przed podjęciem decyzji jednak skonsultować się z doświadczonym architektem, który pomoże rozwiać wątpliwości związane z planowaną inwestycją. Pamiętaj jednak, że koniec końców to Ty będziesz mieć w domu, dlatego kluczowe jest, aby projekt odpowiadał Tobie.

Autor artykułu

Podobne artykuły

Taras
Deski tarasowe – jakie deski na taras wybrać?
11 stycznia 2021 r. Klaudia Spurgiasz

Deski tarasowe – jakie deski na taras wybrać?

Kuchnia
Płytki do kuchni
11 stycznia 2021 r. Diana Pidlesetska

Płytki kuchenne - jakie są rodzaje płytek do kuchni?

Ściany, sufity, tynki
Tynk japoński – jak prawidłowo nakładać tynk japoński?
Taras
Deski tarasowe – jakie deski na taras wybrać?
11 stycznia 2021 r. Klaudia Spurgiasz

Deski tarasowe – jakie deski na taras wybrać?

Kuchnia
Płytki do kuchni
11 stycznia 2021 r. Diana Pidlesetska

Płytki kuchenne - jakie są rodzaje płytek do kuchni?

Ściany, sufity, tynki
Tynk japoński – jak prawidłowo nakładać tynk japoński?

Nowości w tej kategorii

Formalności budowlane
Służebność gruntowa
18 grudnia 2020 r. Daria Rek

Służebność gruntowa — jak ustanawiana jest służebność gruntowa na nieruchomości?

Służebność gruntowa to nie tak rzadko spotykana sytuacja. Jeśli nie masz dost...

Formalności budowlane
Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?
15 grudnia 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?

Odbiór domu to konieczny element realizacji projektu budowlanego. Jego wykona...

Formalności budowlane
Wpis do księgi wieczystej
26 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Wpis do księgi wieczystej - jak złożyć wniosek o wpis nieruchomości do księgi wieczystej po zakończeniu budowy domu?

Nadszedł długo wyczekiwany moment, w którym budowa Twojego domu się zakończył...

Formalności budowlane
Nieprzekraczalna linia zabudowy
2 listopada 2020 r. Daria Rek

Nieprzekraczalna linia zabudowy - czym jest i czy można ją zmienić?

Nieprzekraczalna linia zabudowy to pojęcie, z którym spotkasz się już na pier...

Formalności budowlane
Służebność gruntowa
18 grudnia 2020 r. Daria Rek

Służebność gruntowa — jak ustanawiana jest służebność gruntowa na nieruchomości?

Służebność gruntowa to nie tak rzadko spotykana sytuacja. Jeśli nie masz dost...

Formalności budowlane
Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?
15 grudnia 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Odbiór domu - jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?

Odbiór domu to konieczny element realizacji projektu budowlanego. Jego wykona...

Formalności budowlane
Wpis do księgi wieczystej
26 listopada 2020 r. Klaudia Spurgiasz

Wpis do księgi wieczystej - jak złożyć wniosek o wpis nieruchomości do księgi wieczystej po zakończeniu budowy domu?

Nadszedł długo wyczekiwany moment, w którym budowa Twojego domu się zakończył...

Formalności budowlane
Nieprzekraczalna linia zabudowy
2 listopada 2020 r. Daria Rek

Nieprzekraczalna linia zabudowy - czym jest i czy można ją zmienić?

Nieprzekraczalna linia zabudowy to pojęcie, z którym spotkasz się już na pier...