Przebudowa domu: na czym polega i kiedy potrzebne jest pozwolenie?

Na czym polega przebudowa domu?

Każdy z nas wie, na czym polega budowa domu. Czym w takim razie jest jego przebudowa? To pytanie zadaje sobie niejedna osoba, która zastanawia się nad generalnym remontem lub zmianą w projekcie domu. Aby zrozumieć, czym jest przebudowa domu jednorodzinnego, powinieneś zapoznać się z przepisami prawnymi, które definiują to pojęcie. Bez tego bardzo łatwo o pomylenie przebudowy z rozbudową domu, co może mieć znaczące skutki prawne. Na czym więc polega przebudowa?

Przebudową nazywany roboty budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych obiektu budowlanego, czyli w tym przypadku domu. Nie mogą to być jednak tak zwane charakterystyczne jego elementy, takie jak:

• kubatura domu,
• powierzchnia zabudowy,
• wysokość budynku,
• długość budynku,
• liczna kondygnacji budynku.

Przebudowa zakłada więc zmiany, które nie ingerują w istniejącą już bryłę oraz nie zmieniają jej kubatury oraz wymiarów. Nie muszą to być jednak tylko kosmetyczne prace remontowe.

Ile kosztuje wykończenie domu w 2023 roku? Cena za m²

Roboty budowlane podlegające pod przebudowę domu

Część robót budowlanych może budzić wątpliwości w zakresie zakwalifikowania ich jako przebudowę, dlatego warto poznać najbardziej typowe czynności, z którymi wiąże się takie działanie. Od czego zacząć? Wśród często wykonywanych prac znajdują się:

• przebudowa domu na dwa mieszkania,
• przebudowana i modernizacja starego domu,
• wydzielenie w domu lokalu użytkowego,
• przebudowa instalacji,
• wykonanie otworów drzwiowych oraz okiennych,
• wykonanie otworów wentylacyjnych oraz podprowadzenie do nich przewodów,
• przebudowa lub wyburzenie nowych ścianek działowych,
• dostosowanie poddasza lub piwnicy na cele mieszkaniowe.

Czy remont to przebudowa? Nie, są to osobne pojęcia, których definicje można znaleźć w prawie budowlanym. Różnią się przede wszystkim tym, że w przypadku remontu wszelkie parametry użytkowe i techniczne budynku pozostają takie same, zaś po przebudowie ulegają zmianom. Co więcej, przebudowa może wymagać zgłoszenia lub nawet pozwolenia, zaś wszelkie prace remontowe można przeprowadzić bez powiadamiania o tym stosownego urzędu.

Czy ocieplenie to przebudowa? Tak, ponieważ prace dociepleniowe prowadzą do zmiany parametrów technicznych budynku (np. przepuszczalności czy ogniotrwałości). Stanowią więc przebudowę, a nie remont.

Ile kosztuje budowa domu 150 m2? Wycena kosztów na 2023 rok

Sprawdź gotowe projekty domów energooszczędnych!

D21-2B

5 500 zł

N3-BG

4 950 zł

N39-BG

5 250 zł

Projekty domów energooszczędnych

Przebudowa domu a rozbudowa domu. Czym się różnią?

Przebudowa oraz rozbudowa domu to podobnie brzmiące pojęcia, które jednak pod względem prawnym oznaczają zupełnie coś innego. Warto znać różnice między nimi, aby ułatwić sobie załatwianie spraw formalnych w urzędzie. Czym się więc one różnią?

Jeśli masz wątpliwości co do tego, jak zakwalifikować konkretną czynność budowlaną powiązaną Twoim remontem, powinieneś zapytać w starostwie o poradę. Tam dowiesz się, czy potrzebujesz pozwolenia na budowę, czy wystarczy złożyć odpowiednie zgłoszenie.

ofe-5847238-70006 w-70006

Przebudowa domu a przepisy prawa. Czy przebudowa wymaga pozwolenia na budowę?

Przepisy dotyczące przebudowy domu znajdują się w ustawie Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku. Dokładną definicję podaje art. 3 ustawy w ustępie 7a.

Czy trzeba mieć pozwolenie na przebudowę domu? Tak, ale tylko w niektórych przypadkach. Przed 28 czerwca 2015 roku, czyli przed wejściem w życie znowelizowanych przepisów, inwestor chcący dokonać przebudowy zobowiązany był do tego, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Dzisiaj natomiast przebudowę w większości przypadków wystarczy zgłosić do stosownego urzędu. Kiedy przebudowa wymaga zgłoszenia?

Przebudowa domu jednorodzinnego wymaga zgłoszenia do starostwa, podobnie jak obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, parterowe budynki gospodarcze o powierzchni maksymalnie 35 metrów kwadratowych, domki letniskowe, garaże, altany, czy szamba.

Samo zgłoszenie (wraz z projektem) wystarczy, gdy inwestor decyduje się na przebudowę przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych domu jednorodzinnego bez zwiększania ich dotychczasowego obszaru oddziaływania. Odpowiedni wniosek należy złożyć w starostwie lub urzędzie miasta – ma on 30 dni na ewentualny sprzeciw. Jeżeli takiego nie zgłosi, oznaczać to będzie tzw. „milczącą zgodę” i możliwość przeprowadzenia prac.

Dzięki nowelizacji ustawy łatwiej jest przebudować dom, ale warto pamiętać o sytuacjach, w których w dalszym ciągu niezbędne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Mowa tu przede wszystkim o przeprowadzaniu robót budowlanych, które skutkują zwiększeniem ustalonego w projekcie budowlanym przez architekta obszaru oddziaływania obiektu. 

Jako że zakres takich robót może budzić wątpliwości, warto skonsultować go z doświadczonym architektem, który podpowie, jak zgodnie z prawem przeprowadzić przebudowę domu. Czy trzeba zgłaszać zakończenie przebudowy? Tak, o ile przebudowa została przeprowadzona w oparciu o pozwolenie albo zgłoszenie z projektem budowlanym.

Uwaga! 29 marca 2023 polski rząd uchwalił projekt nowelizacji Prawa budowlanego, w wyniku którego zniesiony zostanie obowiązek uzyskiwania pozwolenia na budowę (i przebudowę) domów jednorodzinnych – również tych o powierzchni powyżej 70 metrów kwadratowych. Oznacza to, że już wkrótce wszelkie prace budowlane będą wymagały jedynie zgłoszenia, co stanowić będzie bardzo duże uproszczenie dla inwestorów.

Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny. Jak to zrobić i ile kosztuje?

Jakie dokumenty są niezbędne przy wnioskowanie o przebudowę domu?

Jeżeli planowana jest przebudowa domu, pojawi się pytanie, co potrzebne jest w zakresie dokumentacji. Bez względu na to, czy planujesz przebudowę na zgłoszenie, czy też na pozwolenie na budowę, potrzebny będą podobne dokumenty. Mianowicie:

• Szkice oraz rysunki,
• projekt budowlany,
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Na szczęście w większości przypadków nie będzie ono potrzebne – np. chcąc przeprowadzić prace, które nie ingerują w bryłę budynku, jak wymiana instalacji czy okien, wystarczy samo zgłoszenie. 

Jakie garaże można wybudować bez pozwolenia w 2023 roku?

Ile kosztuje projekt przebudowy domu?

Projekt przebudowy domu jest wymagany zarówno przy wnioskowaniu o pozwolenie, jak i zgłoszeniu prac. To, ile kosztuje przebudowa domu zależy od specyfiki samego projektu. Na cenę mają wpływ przede wszystkim rodzaje oraz zakres prowadzonych prac budowlanych. Jakie są aktualnie ceny poszczególnych prac, które składają się na przebudowę?

Ile kosztuje projekt przebudowy domu w 2023 roku?

• wykonanie docieplenia z paroizolacją – od 10 do 15 zł
• wykonanie przyłącza instalacji hydraulicznej – od 210 zł
• wykonanie dekoracyjnej zabudowy – od 85 zł
• montaż płyt g-k na stelażu – od 45 do 75 zł
• naprawa pęknięć w posadzce – od 15 do 19 zł
• montaż okien dachowych – od 200 zł
• demontaż dachu – od 140 zł za metr kwadratowy
• montaż więźby dachowej – od 60 zł za metr kwadratowy

Aby dowiedzieć się, jak wiele kosztować Cię będzie przebudowa domu, projekt powinien zawierać szczegółową wycenę od wykonawców wraz z cenami materiałów budowlanych. Na koszty może w dużej mierze wpłynąć miejsce, w którym wykonywana jest przebudowa, gdyż różnią się one w zależności od województwa.

Jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?

Ile trwa przebudowa domu?

Przebudowa domu może mieć różne oblicza. Zakres oraz poziom skomplikowania zaplanowanych prac znacząco wpływa na czas realizacji przebudowy. Aby móc realnie ocenić, ile będzie trwała przebudowa domu w Twoim przypadku, najlepiej poprosić o opinię doświadczonego architekta. Wykonując projekt, oszacuje on czas realizacji.

Często jednak projekt taki zależny jest od sposobu pracy ekipy remontowej oraz ewentualnych sytuacji losowych, które mogą przedłużyć jego wykonanie. Średnio przebudowa taka może trwać od kilku do nawet kilkunastu miesięcy, dlatego warto się zastanowić, jak duży będzie mieć wpływ na codzienne funkcjonowanie mieszkańców.

Dla przykładu warto podać średni czas przeprowadzenia niektórych robót budowlanych, które mogą wchodzić w skład przebudowy:

• ocieplenie domu jednorodzinnego trwa 2-3 tygodnie;
• ustawienie ścian działowych z płyt g-k trwa 1-3 dni;
• montaż okien i drzwi trwa 1-3 dni;
• pokrycie dachu blachodachówką trwa 4-5 dni;
• montaż więźby dachowej trwa 1-2 tygodnie;
• wymiana instalacji elektrycznej trwa 2-7 dni.

Oczywiście czas trwania poszczególnych prac może być krótszy lub dłuższy, a wiele zależy od doświadczenia i kwalifikacji specjalistów, którzy zatrudnisz do przebudowy domu.

Od czego zacząć budowę domu? Etapy budowy krok po kroku

Przebudowa starego domu. Czy to opłacalne rozwiązanie?

Przebudowa starego domu to jeden z częściej przeprowadzanych typów ingerencji w budynek. Decydują się na nią szczególnie miłośnicy domów tradycyjnych, którzy chcą zachować stylistykę typową dla regionu. Często po prostu stare domy traktowane są jako miejsca z duszą i dość duża grupa osób chce je ratować przed niszczeniem. Jeśli jesteś w tej grupie, powinieneś zastanowić się, czy na pewno taka inwestycja jest opłacalna.

Niestety trudno jednoznacznie wskazać, czy bardziej opłaca się budowa nowego domu, czy odświeżanie starego. Wiele zależy od ceny oraz stanu zakupionej nieruchomości. Jeżeli kupisz dom w dobrym stanie, może się okazać, że renowacja wyniesie zaledwie 10% całości kosztów, jakie pochłonęłaby budowa nowego domu.

Im gorszy jest jednak stan budynku, tym więcej będą Cię kosztować wymiany instalacji, zerwanie oraz kładzenie nowego dachu, renowacja elementów wykończeniowych oraz wiele innych prac budowlanych. W skrajnych wypadkach wyremontowanie starego domu może być mniej opłacalne niż postawienie nowego.

Analizując koszty inwestycji, pamiętaj o tym, aby zostawić sobie nadmiarowe środki na wypadek pojawienia się niespodziewanych kosztów. W tym celu najlepiej doliczyć kilkanaście procent szacowanej sumy. W przypadku starych domów często na pierwszy rzut oka nie widać wszystkich usterek. Rozpoczęcie prac remontowych może odkryć problemy, które mogą właśnie podnosić zakres kosztów.

Na co zwrócić uwagę, kupując stary dom do przebudowy?

• Sprawdź, z jakiego materiału zostały wykonane ściany i zwróć uwagę na liczbę pęknięć, uszkodzeń oraz grzybów, pleśni lub wilgoci. To często stan ścian decyduje o tym, czy dom będzie można poddać renowacji, czy jedyną opcją będzie całkowita rozbiórka budynku.
• Przeanalizuj stan zadaszenia. Jeżeli dach będzie wymagał kompleksowej wymiany więźby dachowej lub pokrycia, remont może się okazać zupełnie nieopłacalny. Jeżeli do wymiany będzie jedynie pokrycie, można rozważać taką inwestycję.

Ze względu na te newralgiczne punkty na oglądanie nieruchomości lepiej wybrać się z doświadczonym architektem, który doradzi oraz oceni obiektywnie stan budynku. Dzięki jego opinii łatwiej będzie Ci podjąć decyzję oraz zebrać argumenty za obniżeniem ceny.

Gotowe projekty domów do 70 m2!

Paweł

3 200 zł

Erna 3 drewniana

4 200 zł

N31-BG

3 300 zł

Projekty domów do 70 m2

Budować nowy przy przebudować stary dom dom?

Wybór pomiędzy całkowicie nowym domem a budową starego zależy w ogromnym stopniu od gustu oraz preferencji inwestora. Ze względu jednak na koszty przebudowy, lepiej nie podejmować decyzji o zakupie starego domu pod wpływem emocji, nawet jeśli lokalizacja bardzo Ci się podoba. Przed zakupem zastanów się na chłodno, jakie są wady, a jakie zalety obu rozwiązań.

Jak w porównaniu prezentują się plusy i minuy postawienia nowego budynku?

Warto szczególną uwagę zwrócić zwrócić uwagę na koszty – gruntowna przebudowa starego domu może kosztować 700-1000 zł za metr kwadratowy. Budowa domu jest droższa (nawet 4000-5000 zł za metr kwadratowy), ale decydując się na nią, łatwiej jest przewidzieć zakres i czas trwania prac, a także potencjalne wydatki.

Co więcej, wzniesienie nowego budynku pozwala dopasować każdy jego element do indywidualnych potrzeb – w przypadku przebudowy nie zawsze istnieje możliwość wdrożenia pożądanych zmian.

Co w takim razie będzie lepszym wyborem: budowa domu od zera, czy raczej przystosowanie starszego budynku? Wiele zależy od Twoich potrzeb, gustu oraz budżetu, jakim dysponujesz. Warto przed podjęciem decyzji jednak skonsultować się z doświadczonym architektem, który pomoże rozwiać wątpliwości związane z planowaną inwestycją. Pamiętaj jednak, że koniec końców to Ty będziesz mieć w domu, dlatego kluczowe jest, aby projekt odpowiadał Tobie.