Przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny. Jak to zrobić i ile kosztuje?

Budowa domu od podstaw, od fundamentów po dach, a następnie jego wykończenie i wyposażenie zajmują nie tylko sporo czasu, lecz także pociągają za sobą coraz większe nakłady finansowe wraz z drożejącymi materiałami. Budowa nie jest jednak jedyną drogą do uzyskania dachu nad głową. Możesz zdecydować się na przykład na przebudowę obiektu gospodarczego na mieszkalny.

Sprawdź jednak, jak odbywa się taka procedura na gruncie obowiązujących przepisów prawa. Gdzie należy złożyć wniosek o zmianę sposobu użytkowania budynku gospodarczego na mieszkalny?

Na czym polega zmiana sposobu użytkowania budynku?

Każdy obiekt budowlany ma właściwy dla niego sposób użytkowania budynku. Rodzaje takiego użytkowania decydują o tym, czy jest to dom, a może lokal użytkowy przeznaczony do celów komercyjnych. Przeznaczenie użytkowe obiektu ma bezpośredni wpływ na warunki techniczne, jakim powinna odpowiadać dana nieruchomość, a także na to, jak wysokie opłaty są uiszczane na jego utrzymanie.

Przepisy prawa pozwalają jednak na zmianę sposobu użytkowania. Prawo budowlane podaje definicję owej zmiany w art. 71. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub tylko jego części należy rozumieć w szczególności:

• podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
• podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Zmiana użytkowania budynku musi być zgłoszona do organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Jaka może spotkać nas kara za mieszkanie w budynku gospodarczym?

Budynek gospodarczy, np. komercyjny czy usługowy, nie jest przeznaczony do zamieszkania. Jeśli jednak samowolnie przekształcisz taki obiekt na mieszkalny, musisz liczyć się z konsekwencjami swojego działania. Jaka będzie kara za mieszkanie w budynku gospodarczym? W drodze postanowienia organ nadzoru budowlanego może wstrzymać użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części i nałożyć obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie odpowiednich dokumentów.

Zmiana sposobu użytkowania budynku bez zgłoszenia urzędowego może być uznana za samowolę budowlaną. Wówczas konieczna będzie jej legalizacja.

Jak długo ważne jest zgłoszenie robót budowlanych?

Jak przekształcić budynek gospodarczy w mieszkalny?

Zgodnie z prawem przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny będzie wymagało dokonania stosownego zgłoszenia. Wniosek o zmianę sposobu użytkowania lokalu należy złożyć w urzędzie, do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Aby zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na mieszkalny została dokonana w świetle prawa, do zgłoszenia musisz dołączyć (art. 71 ust. 2 ustawy Prawo budowlane):

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub wznoszonych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby – również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu.

Dodatkowo wymagane mogą być m.in. ekspertyza techniczna, jaką sporządzi uprawniona do tego osoba, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia do zgłoszenia o przekształceniu budynku gospodarczego na mieszkalny wynika z odrębnych ustaw.

Aby zmienić status budynku gospodarczego na dom, zwykle należy złożyć formalne zgłoszenie do starosty powiatowego lub prezydenta miasta na prawach powiatu. Wzór wniosku zgłoszenia uzyskasz w placówkach administracji państwowej. Wypełnione pismo wraz z wymaganymi załącznikami trzeba dostarczyć do starosty lub prezydenta miasta, zanim rozpoczniesz jakiekolwiek działania zmierzające do adaptacji budynku gospodarczego na mieszkalny.

Jak wygląda procedura odbioru domu po latach i z jakimi kosztami jest związana?

Prawo wskazuje, że organ administracji państwowej od chwili złożenia zgłoszenia o zmianie przeznaczenia budynku ma 30 dni na odpowiedź, a jeśli tego nie uczyni, należy przyjąć, że udzielił tak zwanej milczącej zgody. Po tym czasie możesz więc legalnie rozpocząć prace i zmienić sposób, w jakim dotychczas użytkowana była nieruchomość.

Uwaga! Prawo budowlane określa czas ważności zgłoszenia. Zezwolenie wydane przez urząd na przekształcenie budynku gospodarczego na obiekt mieszkalny będzie ważne przez dwa kolejne lata. W tym czasie musi nastąpić przebudowa, ponieważ w przeciwnym wypadku zgłoszenie będzie nieaktualne i trzeba będzie dokonać nowego.

Obecnie istnieje już możliwość zgłoszenia zmiany przeznaczenia budynku w formie elektronicznej, za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.

W nielicznych przypadkach przekształcenie obiektu gospodarczego na dom będzie wymagało uzyskania pozwolenia budowlanego. Dzieje się tak, jeśli planowana inwestycja jest w istocie przebudową. Prawo stanowi, że przebudowa to wykonanie robót prowadzących do zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem takich charakterystycznych parametrów, jak:

• powierzchnia zabudowy;
• wysokość, długość i szerokość;
• kubatura budynku;
• liczba kondygnacji.

Z tego względu może się okazać, że przy przebudowie obiektu budowlanego będziesz musiał uzyskać pozwolenie.

Co zrobić w przypadku, gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego?

Ile kosztuje przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny?

Pod względem prawnym zmiana sposobu użytkowania budynku jest możliwa, ale niestety pociąga za sobą koszty, które mogą być znaczne. Musisz wiedzieć, że przekształcenie obiektu gospodarczego na mieszkalny związane jest z koniecznością spełnienia ważnych norm budowlanych dotyczących m.in. termoizolacji budynku, wymiany okien czy połaci dachowej. Od tego, w jakim stanie jest dany obiekt i co się właściwie w nim znajduje, zależy, ile będzie to kosztowało.

W podstawowym zakresie przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny kosztuje od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Nie wystarczy tylko formalnie zmienić przeznaczenie do użytkowania, zwykle konieczne są także przebudowa izolacji przegród zewnętrznych i spełnienie warunków technicznych, jakim powinien odpowiadać obiekt mieszkalny.

Dodatkowo, jeśli wraz z przekształceniem sposobu użytkowania budynku do wniosku składanego w urzędzie należy dołączyć ekspertyzy, projekty i opinie, koszty formalnego postępowania również wzrastają. Natomiast samo zgłoszenie jest realizowane bezpłatnie. Możesz ponieść opłaty tylko w przypadku realizacji takiej usługi przez pełnomocnika.

Na koniec trzeba powiedzieć też o kosztach związanych z projektem adaptacji, czyli projektem prac niezbędnych do wykonania, by budynek gospodarczy stał się Twoim domem. Ile kosztuje projekt zmiany sposobu użytkowania? Musisz liczyć się z wydatkiem sięgającym kilku tysięcy złotych. Do tego dolicz jeszcze opłaty za zaświadczenia związane z przyłączeniem mediów, o ile jeszcze ich nie wykonano.

Czym jest mapa zasadnicza działki i gdzie można ją uzyskać?

Zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na garaż

Jeśli na Twojej posesji masz dom i budynek gospodarczy, ale brakuje Ci garażu, a chciałbyś go mieć, możesz przekształcić taki lokal na miejsce do parkowania samochodu. Przebudowa budynku gospodarczego na garaż również będzie wymagała dokonania stosownego zgłoszenia w urzędzie.

Wszystko dlatego, że zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego na garaż obejmuje zmianę jego przeznaczenia. Przy garażach obowiązują inne przepisy przeciwpożarowe niż w przypadku użytkowania budynku gospodarczego, co musisz mieć na uwadze.

Ile kosztuje budowa garażu w 2023 roku? Ceny za robociznę i materiały

Czy możliwe jest też przekształcenie budynku usługowego na mieszkalny?

Lokal usługowy to budynek (lub jego część) przeznaczony na prowadzenie działalności usługowej, np. gastronomicznej, fryzjerskiej lub kosmetycznej. W takich miejscach zwykle są już przyłącza wody, prądu czy gazu, co ułatwia przekształcenie go na obiekt mieszkalny.

W takim przypadku przy zmianie sposobu użytkowania budynku usługowego na mieszkalny należy przejść taką samą procedurę formalną w urzędzie, tj. złożyć zgłoszenie o zmianie użytkowania budynku lub pozyskać pozwolenie na przebudowę, jeśli istnieje taka konieczność.

Idealny dom dla pary w 2023 roku