Na czym polega rozbudowa domu i kiedy można ją przeprowadzić?

Podczas realizacji procesu inwestycyjnego w postaci budowy domu najczęściej dostosowujesz jego projekt do własnych wymagań. Potrzeby mieszkaniowe Twoje i Twojej rodziny mogą jednak ulec zmianom w czasie. Dlatego po kilku czy kilkunastu latach może się okazać, że wybudowany dom nie ma wystarczającej powierzchni mieszkalnej dla wszystkich domowników. Żeby to zmienić, można zdecydować się na rozbudowę, o ile tylko działka na to pozwala. Jak to zrobić? Jakich formalności powinieneś w związku z tym dopełnić i czy potrzebne jest np. pozwolenie pozyskane z urzędu?

Na czym polega rozbudowa domu? 

Rozbudowa domu polega na wykonaniu prac mających na celu powiększenie istniejącego już budynku. Taka rozbudowa może być przeprowadzona:

• w poziomie (wszerz) – polega np. na dobudowaniu pomieszczeń do budynku z zajęciem części gruntu, co powiększa powierzchnię zabudowy obiektu;
• w pionie (w górę) – polega na przykład na nadbudowie piętra lub adaptacji poddasza, co zwiększa wyłącznie powierzchnię użytkową domu.

Inwestorów najczęściej interesuje rozbudowa domu parterowego lub piętrowego o niewielkiej powierzchni, który z czasem staje się za ciasny, na przykład wskutek powiększenia rodziny. Choć zwykle tego rodzaju inwestycje przeprowadza się w starszych nieruchomościach, warto wiedzieć, że może być ona również częścią nowego projektu domu.

Zaplanowanie przebudowy małego budynku w przyszłości jest sposobem na rozłożenie kosztów w czasie. Można więc o tym pomyśleć już na etapie wyboru nowego projektu, tym bardziej że tego rodzaju zmiany w projekcie, tak czy owak, mogą później wymagać zgody jego autora. Rozbudowa domu jednorodzinnego pozwoli na spełnienie rosnących potrzeb rodziny.

Jak wygląda obecnie kwestia rozbudowy domu? Rok 2022 nie jest czasem diametralnych zmian w prawie budowlanym, dlatego warto sięgnąć po dotychczasowe przepisy Prawa budowlanego. Z art. 3 pkt 6 ustawy wynika, że rozbudowa tak jak i nadbudowa, to rodzaj budowy. Ona sama definiowana jest natomiast jako wykonywanie obiektu w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa i nadbudowa. W efekcie rozbudowa prowadzi do powiększenia powierzchni użytkowej oraz kubatury budynku.

Jak odróżnić rozbudowę, nadbudowę oraz remont?

Wszelkie prace związane z remontem, przebudową, rozbudową, nadbudową czy odbudową domu są dość precyzyjnie zdefiniowane w przepisach prawa budowlanego. Rozróżnienie ich jest ważne choćby dlatego, że część z nich wymaga dopełnienia wielu formalności, np. zamówienia projektu budowlanego wykonanego przez uprawnioną osobę czy też uzyskania pozwolenia na budowę.

Przyjmuje się, że rozbudowa domu może polegać na dobudowie, czyli rozbudowie w poziomie, a także nadbudowie, czyli rozbudowie w pionie, polegającej na dobudowaniu piętra czy zaadaptowaniu przestrzeni strychu. W obu przypadkach następuje co prawda powiększenie powierzchni mieszkalnej, ale przy rozbudowie w poziomie rośnie też powierzchnia zabudowy budynku na działce, a przy nadbudowie – zwiększa się powierzchnia użytkowa domu, ale bez powiększania powierzchni zabudowy.

Rozbudowa domu, a także nadbudowa wiążą się z powstaniem nowych pomieszczeń, a więc powiększeniem powierzchni użytkowej. Może być więc to dobudowanie ogrodu zimowego, dodatkowego pokoju na parterze lub powiększenie salonu, np. poprzez zabudowę podcienia, lub tarasu, dobudowanie kolejnej kondygnacji lub pomieszczenia nad garażem czy też adaptacja poddasza.

Jeśli jednak nie podejmiesz się rozbudowy domu, tylko jego remontu, możesz lepiej zagospodarować wnętrza. W razie remontu zgodnie z przepisami prawa, masz do czynienia z wykonywaniem robót w istniejącym obiekcie. Polegają one na odtworzeniu stanu pierwotnego i nie są zaliczane do prac w ramach bieżącej konserwacji.

W odróżnieniu od rozbudowy domu remont nie będzie związany ze zmianą powierzchni użytkowej ani takich parametrów budynku jak:

• wysokość,
• szerokość,
• długość,
• kubatura,
• powierzchnia użytkowa.

Remontem można więc nazwać wymianę tynków na elewacji czy też montaż nowych okien energooszczędnych o tych samych wymiarach. Takie prace w większości przypadków nie wymagają żadnych formalności, co najwyżej zgłoszenia.

Zobacz projekty domów z poddaszem do adaptacji

Heros z garażem 2-st.

3 199 zł

3 949 zł

Ciekawy D48

3 849 zł

3 849 zł

Agis III A

3 800 zł

3 800 zł

Zobacz więcej projektów

Jakie formalności są wymagane do rozbudowy domu?

Jeżeli interesuje Cię rozbudowa domu, musisz nastawić się na konieczność załatwienia kilku spraw urzędowych. Ich zaniedbanie może skutkować wieloma problemami – możesz zostać posądzony o samowolę budowlaną, która będzie się wiązała z wysokimi kosztami legalizacji rozbudowy lub koniecznością jej wyburzenia.

Formalności muszą być dopełnione oczywiście z odpowiednim wyprzedzeniem. Zobacz, gdzie powinieneś się udać przy planowaniu rozbudowy domu. Jakie dokumenty trzeba zebrać i gdzie musisz je dostarczyć?

Jak zatem powinna być przygotowana rozbudowa domu? Oto formalności krok po kroku:

1. Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma dla danego terenu, wystąp o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W MPZP sprawdzisz, czy możesz dokonać planowanej rozbudowy domu. Gdzie zgłosić się, jeśli takiego planu nie ma? Trzeba udać się do urzędu i postarać się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. We wniosku podajesz, jakie masz plany rozbudowy. Zaczekaj na decyzję w sprawie możliwości realizacji prac budowlanych.
2. Zleć wykonanie projektu rozbudowy domu – powinien być on wykonany przez osobę uprawnioną, która musi uwzględnić wymogi gminy zawarte w MPZP lub warunkach zabudowy.
3. Zleć niezbędne ekspertyzy – są one zwykle konieczne przy rozbudowie starego domu. Przepisy mogą nakładać na Ciebie obowiązek zlecenia badania podłoża gruntowego oraz samej konstrukcji domu, ponieważ być może przed rozbudową niezbędne będą prace naprawcze.
4. Zgłoś się do starostwa powiatowego lub urzędu miasta w celu dopełnienia formalności związanych ze zgłoszeniem rozbudowy budynku.

To jednak nie wszystko, co powinieneś sprawdzić przy rozbudowie domu. W wielu przypadkach będzie niestety wymagana zgoda sąsiada. Jeśli chcesz dokonać rozbudowy domu w stronę granicy z sąsiadem, nie tylko jego zdanie będzie istotne. Należy zachować odpowiednie odległości umieszczone w przepisach, chyba że MPZP lub decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowią inaczej.

Zasadniczo zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odległość ściany budynku od granicy sąsiedniej działki nie może być mniejsza niż 3 m, gdy jest to ściana bez otworów, albo 4 m, jeśli w ścianie znajdują się otwory okienne lub drzwiowe. Ponadto odstęp między oknem w połaci dachowej a granicą nie może być mniejszy niż 4 m.

Takie elementy architektoniczne jak balkon, okap, daszek nad wejściem, taras czy schody zewnętrzne mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy.

Przy wąskich działkach budowlanych znajdujących się w towarzystwie zabudowy jednorodzinnej, mających szerokość mniejszą niż 16 m, rozbudowa domu jest możliwa i może sięgać do samej granicy działki bądź kończyć się w odległości 1,5 – 3 m od niej. Jeśli zaś w granicy gruntu stoi budynek sąsiada bądź też, jeśli zostało wydane pozwolenie na jego budowę, można nawet dostawić się do niego. Wtedy cała powierzchnia ściany domu będzie do niego przylegać.

Przepisy dają zielone światło dla rozbudowy domu stojącego bliżej niż 3 lub 4 m od granicy. Warunkiem jest tutaj rozbudowywanie części obiektu leżącej poza pasem o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy albo nadbudowanie jednej kondygnacji. W ścianie zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie będzie jednak okien.

Zanim zaczniesz rozbudowę domu, powinieneś wyznaczyć kierownika budowy, kupić i zarejestrować w starostwie powiatowym dziennik budowy oraz złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót. Należy to zrobić w terminie minimum 7 dni od dnia złożenia.

Po wykonaniu prac musisz jeszcze zawiadomić o tym nadzór budowlany i dołączyć do pisemnego zgłoszenia:

• oryginał dziennika budowy;
• oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu rozbudowy zgodnie z projektem, pozwoleniem i przepisami oraz o doprowadzeniu terenu budowy do porządku;
• protokół sprawdzeń wszystkich nowo zainstalowanych instalacji wewnętrznych;
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą;
• kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku po rozbudowie.

Nadzór ma 21 dni od powiadomienia go o wykonaniu rozbudowy na wydanie np. sprzeciwu. Jeśli go nie wyrazi, możesz spokojnie rozpocząć użytkowanie rozbudowanej części swojego domu. Warto sprawdzić, jak wygląda rozbudowa domu w nowym prawie budowlanym. Czy wymaga ona pozwolenia?

Czy rozbudowa domu wymaga pozwolenia na budowę?

Na pytanie o to, czy rozbudowa wymaga pozwolenia na budowę, jeszcze kilka lat temu można było odpowiedzieć twierdząco. W wyniku zmian od 2015 r. możliwa jest jednak rozbudowa domu bez pozwolenia na budowę. Wymaga to spełnienia jednego warunku – inwestycja nie może wykroczyć poza granice działki. Muszą być zachowane odpowiednie odległości od niej. W przeciwnym razie niezbędne będzie uzyskanie pozwolenia. 

W 2022 roku możliwa będzie rozbudowa domu bez pozwolenia. Nie jest jednak tak, że nie trzeba załatwić w związku z nią żadnych formalności. Możliwa jest rozbudowa domu na zgłoszenie do starostwa powiatowego lub urzędu miasta.

Szczególnym przypadkiem jest jednak dostawienie swojej części budynku do istniejącej konstrukcji na sąsiedniej działce. Czy w takiej sytuacji możliwa jest rozbudowa domu na pozwolenie czy zgłoszenie? Jeśli ściana budynku ma być dostawiona do istniejącej już konstrukcji, wymagane będzie posiadanie stosownego zezwolenia na budowę ze względu na obszar oddziaływania na sąsiednią działkę. Dostawka nie może mieć przy tym większych wymiarów od istniejącej części budynku sąsiedniego.

W takim razie zbliżenie budynku do granicy z sąsiadem powoduje, że jego działka zostanie objęta obszarem oddziaływania, zgodnie z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Sąsiad stanie się stroną postępowania w sprawie pozwolenia na rozbudowę, czyli będzie miał prawo do przeglądania akt sprawy oraz składania odwołań czy zażaleń.

Rozbudowa domu na zgłoszenie wymaga wyłącznie złożenia w urzędzie pisma opisującego rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz wskazującego termin ich rozpoczęcia. Nie może być on krótszy niż 21 dni od daty dokonania zgłoszenia, ponieważ tyle czasu ma urząd na złożenie ewentualnego sprzeciwu. Do zgłoszenia trzeba dołączyć kilka dokumentów, m.in. projekt rozbudowy.

Co grozi za niezgłoszenie rozbudowy domu?

Błędem jest rozpoczęcie robót budowlanych jeszcze przed zgłoszeniem rozbudowy. W takim przypadku może się okazać, że właściwy organ uzna ją za samowolę budowlaną. Będziesz musiał wówczas przejść przez procedurę legalizacyjną w nadzorze budowlanym i jednocześnie ponieść wysokie opłaty legalizacyjne, sięgające nawet 50 000 zł. Nielegalna rozbudowa może się też zakończyć nakazem rozbiórki obiektu.

Jak wyglądają formalności przy budowie domu w 2022 roku?

Jak prawidłowo wykonać rozbudowę domu krok po kroku?

Pomysłów na to, jak rozbudować dom do góry czy w bok, jest bardzo wiele. W każdym przypadku prace powinny się odbywać według projektu, który jest podstawą inwestycji i zazwyczaj obejmuje: projekt architektoniczny, konstrukcyjny, instalacyjny, a także wykaz potrzebnych materiałów i dziennik budowy.

W praktyce rozbudowa domu krok po kroku często niewiele się różni od wznoszenia nowego budynku, szczególnie jeśli jest związana z dobudowaniem pomieszczeń na parterze. Wówczas niezbędne jest przeprowadzenie wszystkich prac jak przy budowie nowego domu, począwszy od wzniesienia fundamentów.

Rozbudowa i przebudowa bardzo często wymagają specjalistycznej wiedzy ze względu na konieczność ingerencji w konstrukcję budynku. Właśnie dlatego prace tego rodzaju zwykle powierza się ekipie budowlanej, która ma doświadczenie w ich przeprowadzaniu.

Jak wygląda rozbudowa domu? Od czego zacząć takie prace? Powinny one obejmować:

• Dopełnienie formalności urzędowych obejmujących wydanie pozwolenia na rozbudowę domu piętrowego czy parterowego albo zgłoszenie takiej inwestycji w urzędzie.
• Wykonanie projektu rozbudowy małego domu do powiększenia jego powierzchni użytkowej – musi on być zgodny z warunkami zabudowy. Projekt rozbudowy domu szkieletowego czy rozbudowy domu drewnianego i wybudowanego w innej technologii powinien być wykonany przez architekta i dostosowany do planistycznych wymogów gminy.
• Zlecenie ekspertyzy technicznej istniejącego budynku – pozwoli ona określić techniczny stan konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego, co jest szczególnie istotne przy rozbudowie starego domu z cegły.
• Ustanowienie kierownika budowy, kupienie i zarejestrowanie w starostwie dziennika budowy i złożenie w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego zawiadomienia o terminie rozpoczęcia robót.
• Rozpoczęcie prac ziemnych i prac budowlanych prowadzących np. do rozbudowy domu z 35 do 70 mkw. 

Jeśli planowana jest rozbudowa domu do 70 mkw., może się okazać, że przestanie on spełniać wytyczne dotyczące budowania obiektów bez zezwolenia. Dlatego niewykluczone, że będzie trzeba złożyć wniosek o takie pozwolenie.

Dodatkowo, rozbudowa domu w granicy działki musi być realizowana z zachowaniem odpowiednich odległości od niej, w innym wypadku trzeba będzie pozyskać pozwolenie.

Jak wykonać rozbudowę starego domu?

Rozbudowa starego domu jest bardzo popularna w Polsce, ponieważ wiele osób po prostu dziedziczy starsze budynki i woli je dostosować do swoich potrzeb niż burzyć i wznosić dom od zera. Najczęściej polega to na dostawieniu dobudówki na poziomie parteru, adaptacji poddasza lub nadbudowy piętra.

Z reguły wiąże się z tym wiele dodatkowych prac związanych z przebudową i modernizacją starej konstrukcji. Z tego względu koszty takiej inwestycji potrafią być dość wysokie, a nierzadko sprawiają wiele problemów już na etapie projektu. Przed podjęciem decyzji o rozbudowie starego domu z pewnością należy przeprowadzić wiele ekspertyz technicznych i dokonać skrupulatnych kalkulacji, czy inwestycja się opłaca. 

Rozbudowa domu kostki pozwoli na zmianę jego formy architektonicznej, jeśli będzie realizowana w poziomie, a nie w pionie, albo dodanie dodatkowego piętra z dachem dwuspadowym, co nada bardziej tradycyjny wygląd takiemu budynkowi. Jeśli zachowany zostanie dach płaski, a elewacja odnowiona, dom może wyglądać bardzo nowocześnie, na dodatek stosunkowo niewielkim kosztem.

Budować nowy dom czy remontować stary?

Ile może trwać rozbudowa domu? 

Zastanawiasz się, czy musisz poświęcić dużo czasu na rozbudowę domu? Sprawdź, ile może trwać. Przede wszystkim musisz poczekać na dopełnienie wszystkich formalności, co w dużej mierze zależy od tego, czy zgłosisz kompletny wniosek dotyczący zgłoszenia rozbudowy. Do prac można przystąpić dopiero po upływie 21 dni od złożenia zgłoszenia, pod warunkiem że urząd nie wniósł sprzeciwu w tym właśnie terminie. Można zacząć rozbudowę również po otrzymaniu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

To, ile właściwie potrwają prace, zależy od skali rozbudowy i tego, czy jest ona wykonywana samodzielnie, czyli w systemie gospodarczym, czy z wykorzystaniem usług ekipy wykonawczej.

Ile kosztuje rozbudowa domu?

Bardzo trudno precyzyjnie określić, ile kosztuje rozbudowa domu jednorodzinnego, ponieważ koszty zależą od rodzaju i zakresu prac.

Z reguły najdroższe jest rozbudowywanie domu wszerz, choćby ze względu na prace ziemne, które są dość drogie. Nie zawsze są one jednak tak duże – na przykład, jeśli dobudówka dotyczy nie dodatkowego pokoju, ale jedynie tarasu. Adaptacja poddasza generuje znacznie mniej kosztów, ale już nadbudowa domu poprzez „dołożenie” piętra może wiązać się z kosztowną przebudową dachu, wzmocnieniem stropów czy budową schodów.

Na większe wydatki muszą się także nastawić właściciele starszych budynków, które najczęściej wymagają wielu dodatkowych prac modernizacyjnych przy rozbudowie domu. Na ogólną rozbudowę domu należy przeznaczyć średnio od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych. 

A ile kosztuje projekt przebudowy domu? Tutaj również wszystko zależy od pomysłu na rozbudowanie budynku. Cena za projekt rozbudowy domu mieszkalnego może więc wynieść od 1500 do kilkunastu tysięcy zł.

Kredyt hipoteczny na rozbudowę domu – jak go otrzymać i czy warto z niego skorzystać?

Rozbudowa domu a ulga termomodernizacyjna

Ulga termomodernizacyjna przyznawana jest polskim podatnikom na mocy ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 26h ust. 1 tejże ustawy podatnik będący właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego ma prawo do odliczenia od podstawy opodatkowania wydatków poniesionych w roku podatkowym na określone w przepisach materiały budowlane. Ponadto obowiązuje ona również na urządzenia i usługi związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w tym budynku, które zostanie zakończone w okresie 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek.

Z ulgi termomodernizacyjnej w myśl tego przepisu skorzystają podatnicy opłacający daninę według skali podatkowej, podatku liniowego czy ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, którzy są właścicielami lub współwłaścicielami jednorodzinnych budynków mieszkalnych, ponoszących wydatki na realizację przedsięwzięć termomodernizacyjnych.

Ulga ta nie będzie przysługiwała, jeśli poniesione wydatki są elementem procesu budowlanego zmierzającego do oddania do użytkowania budynku mieszkalnego w zakresie objętym pozwoleniem na przebudowę budynku mieszkalnego. Istnieje jedynie możliwość odliczenia wydatków na termomodernizację w związku z ociepleniem np. ścian dotychczasowego budynku, tj. przed rozbudową.

Dlatego rozbudowa domu i ulga termomodernizacyjna nie idą niestety ze sobą w parze, co powinieneś mieć na uwadze przy planowaniu finansowania rozbudowy domu.

Kiedy warto zdecydować się na rozbudowę domu?

Powiększenie powierzchni użytkowej domu poprzez jego rozbudowę warto dobrze przemyśleć. Koszty takiej operacji są dość duże, choć z reguły niższe niż wzniesienie nowego budynku od zera.

W przypadku starszych domów rozbudowa opłaca się, gdy budynek jest w dobrym stanie i nie wymaga zbyt dużych nakładów pracy na remont i modernizację. Powiększenie stosunkowo nowej nieruchomości także jest dobrym pomysłem, szczególnie jeśli projekt domu już przewiduje taką możliwość.

Warto jednak pamiętać o minusach inwestycji – w przypadku zamieszkałych domów niektóre prace (np. dodanie kondygnacji) mogą wymagać czasowego opuszczenia budynku przez domowników. Rozbudowa obiektu wszerz będzie natomiast skutkować zmniejszeniem się ogrodu i może negatywnie wpłynąć na architekturę budynku.