Obszar oddziaływania obiektu – czym jest i jak go wyznaczyć?

Podczas planowania inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektu jednorodzinnego według wybranego projektu domu musisz dopasować go do istniejących warunków na Twojej działce. Powinieneś sprawdzić wcześniej MPZP – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – lub poprosić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jeśli Twoja działka nie jest objęta takim planem.

To konieczne, by dostosować swój obiekt do warunków działki. Nie zawsze wybrany przez Ciebie dom piętrowy jednorodzinny będzie właściwy. Wszystko zależy od tego, jak duża jest działka i czy projektowana nieruchomość nie będzie negatywnie wpływała na budynki znajdujące się w sąsiedztwie.

Dlatego ważne jest wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu, co stanowi integralny element wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Czym jest taki obszar?

Czym jest obszar oddziaływania obiektu?

Ubiegając się o wydanie pozwolenia na budowę domu, musisz dopełnić wielu różnych formalności. Między innymi powinieneś wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu, ponieważ może się okazać, że znajdują się w nim już inne budynki, a ich właściciele mogą wnieść swój sprzeciw przy wydawaniu decyzji przez organ administracyjny.

Przede wszystkim musisz wiedzieć, czym jest właściwie obszar oddziaływania obiektu. To teren w otoczeniu Twojej działki, wyznaczony na podstawie odrębnych przepisów, wprowadzających związane z tym ograniczenia w zakresie zagospodarowania przestrzennego terenu. Projekt budowlany Twojego domu powinien zawierać zawsze informacje o obszarze oddziaływania obiektu.

Tylko w niektórych przypadkach budowany przez Ciebie dom znajdzie się w obszarze oddziaływania na inne obiekty budowlane.

Możesz wyobrazić sobie też sytuację, kiedy w sąsiedztwie Twojego domu wybudowany ma być np. zakład produkcyjny. Jeśli znajdzie się on w obszarze oddziaływania na Twój obiekt, możesz odwołać się od wydanego pozwolenia na jego budowę.

W każdym przypadku należy poprawnie wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu, ponieważ określa to strony postępowania w sprawach administracyjnych.

Na obszar oddziaływania obiektu mają wpływ nie tylko zagospodarowanie przestrzenne terenu, lecz także:

• zagospodarowanie zanieczyszczenia powietrza lub wody;
• hałas;
• drgania;
• zakłócenia elektryczne;
• ograniczenie korzystania z wody, łączności albo kanalizacji.

Sprawdź najlepsze projekty domów na wąską działkę

D102A

3 549 zł

3 899 zł

Belize LMS10

4 090 zł

4 090 zł

Bendigo LMS11

3 970 zł

3 970 zł

Projekty domów na wąską działkę

Obszar oddziaływania obiektu – jakie ma znaczenie?

Ustawowa definicja „obszaru oddziaływania obiektu” to jedno, ale jak odnieść to pojęcie do rzeczywistości i jakie ma ono właściwie znaczenie dla inwestora?

Jeśli obszar oddziaływania obiektu, jaki chcesz wybudować, np. domu jednorodzinnego, mieści się w całości na Twojej działce, z zachowaniem odpowiednich odległości od granicy posesji, to w takim przypadku możesz wybudować dom na zgłoszenie, w ramach uproszczonej procedury.

Nie musisz najprawdopodobniej występować do urzędu o wydanie pozwolenia na budowę. Przyspieszy to procedury formalne, jakich musisz dopełnić przed realnym rozpoczęciem prac.

To, że projektowany na działce dom nie będzie oddziaływać na inne obiekty w okolicy, wiąże się też z tym, że sąsiedzi nie będą stronami postępowania, a nawet nie będą zawiadomieni o zgłoszeniu budowy realizowanej po sąsiedzku.

Wszystko w związku z art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane. Artykuł ten stanowi, że stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

W przeciwnym razie, jeśli budujesz dom i oddziałuje on na otoczenie, sąsiad zostanie poinformowany o tym, że starasz się o pozwolenie na budowę, i może wnieść sprzeciw, odwołując się tym samym od wydanej Ci decyzji o pozwoleniu.

W takiej sytuacji musisz uzyskać owe pozwolenie, a decyzja administracyjna wydawana jest z udziałem sąsiadów będących stronami postępowania.

Dowiedz się więcej: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – co warto sprawdzić w MPZP?

ofe-5847238-71986 w-71986

Obszar oddziaływania obiektu – podstawa prawna

Jaka ustawa określa obszar oddziaływania obiektu? Podstawą jest tutaj w pierwszej kolejności Prawo budowlane. Wyjaśnienie pojęcia obszaru oddziaływania obiektu w przepisach prawa budowlanego nie jest jednak dość precyzyjne.

Przez obszar oddziaływania planowanego obiektu właściwie należy rozumieć, zgodnie z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

Obszar oddziaływania obiektu bardziej wyczerpująco opisany jest w rozporządzeniu określającym warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Uwarunkowania dla obszaru oddziaływania obiektu znajdziesz ponadto w takich aktach prawnych jak:

• Kodeks cywilny;
• Prawo wodne;
• Prawo ochrony środowiska;
• Prawo ochrony przyrody;
• Prawo ochrony zabytków;
• Prawo ochrony przeciwpożarowej;
• Prawo energetyczne;
• Ustawa o drogach publicznych;
• Prawo geologiczne i górnicze.

Część z przepisów umieszczonych w tych aktach prawnych wskazuje, w jakim przypadku sąsiednie działki względem twojej posesji znajdą się w obszarze oddziaływania obiektu. Określają one, że dojdzie do tego, jeśli dom jednorodzinny ma zostać wybudowany w niewielkiej odległości lub w granicy działki.

Przyjmuje się, że obiekt powinien być postawiony w odległości co najmniej 3 m od granicy działki, gdy w ścianie zwróconej ku tej granicy nie ma żadnych okien ani drzwi lub 4 m, gdy w takiej ścianie są okna bądź drzwi. Wówczas obszar oddziaływania obiektu nie wykracza poza teren inwestycji.

Zobacz projekty domów na granicy działki!

D82 - Ryszard

4 249 zł

4 599 zł

Ajaks Max

4 199 zł

4 299 zł

KA47

4 199 zł

4 499 zł

Projekty domów na granicy działki

Kto określa obszar oddziaływania obiektu?

Wiesz już, jak ważne jest właściwe określenie, w jakim obszarze oddziałuje obiekt, który planujesz wybudować. Kto jednak określa obszar oddziaływania obiektu?

Zajmuje się tym projektant, który powinien mieć wiedzę w zakresie wytycznych ustawowych dotyczących tego zagadnienia. Musi on znać normy prawne i w sposób kompleksowy zbadać w terenie zakres oddziaływania projektowanej inwestycji na sąsiednie obiekty i działki.

W przygotowywanym projekcie budowlanym projektant domu powinien zawrzeć informacje o obszarze oddziaływania obiektu. Jeśli tego nie zrobi, to przy składaniu projektu do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę czy też we wniosku o zgłoszenie budowy, to urzędnik starostwa czy urzędu miasta wezwie najpewniej inwestora do uzupełnienia dokumentacji.

O ile projektant określa obszar oddziaływania obiektu, o tyle urzędnik organu administracyjnego, np. starostwa, będzie uprawniony do dokonania ostatecznej oceny zasięgu tego obszaru. Może uznać, że projektant poprawnie go wyznaczył, ale też określić, że obszar ten jest większy niż wskazany w projekcie i tym samym wykracza poza granice Twojej działki.

W takiej sytuacji urzędnik właściwie automatycznie wniesie sprzeciw do zgłoszenia budowy, a w przypadku złożenia wniosku o wydanie pozwolenia poszerzy krąg stron postępowania o właścicieli wszystkich sąsiednich działek znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Przeczytaj: Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w pigułce!

Obszar oddziaływania obiektu – do czego jest nam potrzebny?

Zawsze przy zgłaszaniu budowy domu czy ubieganiu się o wydanie pozwolenia na budowę konieczne jest wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu budowlanego. Do czego dobrze wyznaczony obszar oddziaływania będzie potrzebny w praktyce? Głównie do tego, by określić:

• czy obszar oddziaływania obiektu w granicy działki pozwoli na wybudowanie domu jednorodzinnego;
• jak obszar oddziaływania obiektu w domu jednorodzinnym wpłynie na rozmieszczenie otworów okiennych i drzwiowych;
• jakie będą ograniczenia w zakresie budowy takich elementów na działce, jak: stanowiska postojowe dla samochodów, miejsca gromadzenia odpadów stałych, studni oraz urządzeń sanitarnych i zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe i innych;
• jakie będzie oddziaływanie bryły nowo budowanego obiektu na istniejące budynki w okolicy – obszar oddziaływania obiektu wpływa na oświetlenie światłem naturalnym pomieszczeń w sąsiednich, istniejących już nieruchomościach.

W przypadku wyznaczania obszaru oddziaływania obiektu szambo czy sieć kanalizacji sanitarnej muszą być odpowiednio oddalone od elementów działki.

Odległość pokryw i wylotów wentylacji z szamba, dołów ustępowych nieskanalizowanych, o liczbie miejsc nie większej niż 4, i podobnych urządzeń sanitarno-gospodarczych o pojemności do 10 metrów sześciennych powinna wynosić co najmniej 15 m od okien i drzwi zewnętrznych do pomieszczeń mieszkalnych i do magazynów produktów spożywczych oraz co najmniej 7,5 m od granicy sąsiedniej działki, drogi lub ciągu pieszego.

Obszar oddziaływania obiektu budowlanego dotyczyć może utrudnienia dojścia do danej nieruchomości, przesłaniania widoku czy dostępu do światła słonecznego.

W rozporządzeniu w sprawie warunków technicznym, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w § 13 ust 1 można przeczytać, że odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwić naturalne oświetlenie tych pomieszczeń.

Uznaje się to za spełnione, jeśli pomiędzy ramionami kąta 60 stopni, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłaniającego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub obiektu.

Dlatego domy budowane w obszarze oddziaływania obiektu nie powinny mieć więcej niż 35 m, co określone jest jako wysokość przesłaniania. Obiekt przesłaniający może być zlokalizowany w odległości nie mniejszej niż 10 m od okna pomieszczenia przesłanianego.

Można znaleźć szczegółowe wytyczne w przepisach dotyczące związku pomiędzy obszarem oddziaływania obiektu a drogą, siecią wodociągową, zjazdem z działki czy linią kablową. Warto się z nimi zapoznać, aby obszar oddziaływania obiektu nie wymusił później przebudowy istniejącego, nowo wybudowanego domu.

Wreszcie dobrze wyznaczony obszar oddziaływania obiektu obejmuje strony, które będą zaangażowane w postępowanie administracyjne. Strony te będą uprawnione do:

• wzięcia udziału w działaniach realizowanych przez instytucje;
• zapoznania się z dokumentacją dotyczącą inwestycji;
• wymagania od instytucji administracyjnych odniesienia się do składanych dokumentów;
• składania odwołania do wydanego orzeczenia;
• składania skarg na wydane decyzje przez organ administracyjny.

Sąsiad, którego dom czy działka znajdą się w obszarze oddziaływania planowanego do budowy obiektu, może przedłużyć postępowanie dotyczące wydania pozwolenia na budowę. Obecnie nie ma już jednak możliwości, aby zablokował ostatecznie wydanie decyzji administracyjnej, powołując się na to, że budowa mogłaby zakłócić korzystanie z jego nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia obiektu i stosunków miejscowych.

Warto wiedzieć: Jaka jest minimalna wielkość działki i minimalna odległość budynku od granicy działki?

Jak wyznaczyć obszar oddziaływania obiektu?

Powstaje pytanie, jak określić obszar oddziaływania obiektu. Organ administracji architektonicznej i budowlanej oraz projektant powinni wziąć w pierwszej kolejności pod uwagę, jaki obiekt na działce ma zostać wybudowany.

Jaki ma rodzaj – czy jest to budynek jednorodzinny, czy też wielorodzinny, a może zakład produkcyjny lub stacja benzynowa? Cechy charakterystyczne obiektu, który ma być wybudowany na działce, są bardzo ważne dla określenia obszaru oddziaływania obiektu. Opis inwestycji musi to wszystko uwzględniać, podobnie jak przeznaczenie obiektu budowlanego czy ograniczenia dotyczące zagospodarowania terenu znajdującego się wokół obiektu.

Nie jest tak, że obszar oddziaływania obiektu budowlanego opisany przez projektanta może obejmować wyłącznie sąsiednie działki, graniczące bezpośrednio z Twoją. Może on rozciągać się o wiele dalej – na tereny, na które potencjalnie może w przyszłości oddziaływać realizowana inwestycja.

W przygotowywaniu obszaru oddziaływania obiektu istotna jest tabela z uwzględnieniem poszczególnych, sąsiednich działek, wskazująca na podstawę formalno-prawną włączenia do obszaru objętego oddziaływaniem. Powinna ona znaleźć się w projekcie budowlanym w formie opisowej, wraz z numerem działek lub części działek.

Sprawdź także: Brak planu zagospodarowania przestrzennego – co w przypadku gdy działka nie jest objęta MPZP?

Jakie są skutki nieprawidłowego wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu?

Zdarza się, że projektant źle wyznaczy obszar oddziaływania obiektu. Wiązać się to będzie z negatywnymi konsekwencjami. Organ administracyjny może wznowić postępowanie, które zakończyło się wydaniem ostatecznej decyzji – np. pozwolenia na budowę Twojego domu.

Może także stwierdzić nieważność decyzji w sytuacji, gdy została skierowana do podmiotu, który jednak nie był stroną w sprawie. Mowa tu zarówno o sytuacji, gdy obszar oddziaływania obiektu został określony zbyt wąsko, jak i takiej, gdy obejmował zbyt szeroki teren wokół planowanej inwestycji.