Prawo budowlane 2025. Co reguluje ustawa? Pigułka wiedzy dla inwestorów

W artykule:

• Czym jest Prawo budowlane i co reguluje?
  • Jaką rolę pełni ustawa Prawo budowlane?
  • Jakie kwestie reguluje Prawo budowlane?
  • Kto podlega przepisom Prawa budowlanego?
• Najważniejsze akty prawne powiązane z Prawem budowlanym
• Najważniejsze nowelizacje ustawy Prawo Budowlane w ostatnich latach
• Zapisy Prawa budowlanego istotne dla inwestorów
  • Co można wybudować na zgłoszenie, a co wymaga pozwolenia według Prawa budowlanego?
• Jakie zmiany można wprowadzić w projekcie budowlanym? Zmiany istotne i zmiany nieistotne
  • Zmiany nieistotne w projekcie budowlanym
  • Które zmiany w projekcie to zmiany istotne?
• Jakie procesy można dziś przeprowadzić online dzięki cyfryzacji?
  • Portal e-Budownictwo – co można załatwić przez internet?
  • Jakie zgłoszenia i zawiadomienia można złożyć elektronicznie?
  • Elektroniczny dziennik budowy – jak działa?
• Bibliografia i źródła aktualnych przepisów

Jeśli planujesz budowę domu, przepisy Prawa budowlanego będą Ci towarzyszyć na każdym etapie – od wyboru działki po odbiór budynku. Prawo budowlane to kluczowa ustawa obowiązująca od 1995 roku, która reguluje czynności związane z budownictwem, projektowaniem i rozbieraniem obiektów budowlanych. Na rok 2025 zaplanowano i częściowo wprowadzono już zmiany, które dotyczą m.in. wprowadzenia nowych definicji budynku i budowli czy kolejnych uproszczeń w zakresie pozwoleń i zgłoszeń budowy.

Czym jest Prawo budowlane i co reguluje?

Ustawa Prawo budowlane to najważniejszy akt prawny regulujący proces planowania i realizacji inwestycji budowlanych w Polsce. Obowiązuje od 1995 roku (Dz.U. z 1994 r. nr 89, poz. 414) i była wielokrotnie nowelizowana, aby dostosować przepisy do zmieniających się potrzeb inwestorów, rozwoju technologii oraz postępującej cyfryzacji.

Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie reguluje ustawa Prawo budowlane i dlaczego jest tak istotna dla każdego, kto planuje budowę domu.

Jaką rolę pełni ustawa Prawo budowlane?

Prawo budowlane określa ramy prawne dla wszystkich działań budowlanych – od projektowania i uzyskania pozwoleń, przez realizację inwestycji, aż po użytkowanie i ewentualną rozbiórkę budynku. 

Sprawdź koniecznie: Jak wyglądają formalności przy budowie domu?

Ustawa Prawo budowlane to dokument, na podstawie którego działają zarówno inwestorzy indywidualni, firmy budowlane, jak i organy administracji architektoniczno-budowlanej (np. urzędy wydające pozwolenia na budowę).

Ustawa ma na celu zapewnienie, aby proces budowlany był:

• zgodny z przepisami technicznymi i środowiskowymi,
• bezpieczny dla ludzi i otoczenia,
• przejrzysty pod względem procedur i obowiązków.

Jakie kwestie reguluje Prawo budowlane? 

W Polsce ustawa Prawo budowlane jest najważniejszym aktem prawnym dotyczącym wznoszenia obiektów budowlanych. Zakres regulacji jest szeroki i obejmuje m.in.:

• projektowanie, budowę, utrzymanie i rozbiórkę obiektów budowlanych,
• uzyskiwanie pozwoleń na budowę i zgłoszeń, rozbudowę, przebudowę lub rozbiórkę,
• warunki rozpoczęcia i zakończenia budowy oraz dopuszczenia budynku do użytkowania,
• wymogi techniczne i środowiskowe związane z lokalizacją inwestycji,
• prowadzenie dziennika budowy, nadzór budowlany i kontrolę urzędową,
• postępowanie w przypadku katastrofy budowlanej lub innych zagrożeń,
• prowadzenie działalności gospodarczej w sektorze budowlanym.

Prawo budowlane określa również, kiedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia, a kiedy wystarczy samo zgłoszenie budowy – co jest szczególnie ważne dla osób budujących dom jednorodzinny.

Kto podlega przepisom Prawa budowlanego?

Przepisy ustawy Prawo budowlane mają zastosowanie do wszystkich uczestników procesu budowlanego:

• inwestorów (zarówno prywatnych, jak i firmowych),
• projektantów i architektów przygotowujących dokumentację projektową,
• kierowników budów i inspektorów nadzoru inwestorskiego,
• organów administracji publicznej, które wydają decyzje i prowadzą kontrole (np. PINB, GUNB),
• użytkowników budynków, zwłaszcza w zakresie przepisów dotyczących utrzymania i ewentualnych zmian w obiektach.

Warto wiedzieć, że ustawa określa nie tylko prawa, ale i konkretne obowiązki – np. obowiązek wykonania inwentaryzacji geodezyjnej przed zgłoszeniem zakończenia budowy, czy zapewnienia bezpieczeństwa na placu budowy.

Najważniejsze akty prawne powiązane z Prawem budowlanym

Chociaż ustawa Prawo budowlane to podstawowy akt prawny regulujący proces budowlany, istnieją również inne ustawy, rozporządzenia i dokumenty, które mają umożliwić wykonanie przepisów Prawa budowlanego i regulować poszczególne kwestie. Poniżej przedstawiamy zestawienie tych najważniejszych, z którymi można się spotkać w trakcie procesu inwestycyjnego.

Inne ważne ustawy:

• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: reguluje sposób kształtowania ładu przestrzennego i ustalania zasad zabudowy na danym terenie. Na jej podstawie powstają:
  • miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
  • decyzje o warunkach zabudowy (WZ) – jeśli MPZP nie obowiązuje.
• Ustawa o wyrobach budowlanych: określa obowiązki producentów i wykonawców w zakresie dopuszczania materiałów do obrotu. Jest istotna dla kontroli jakości użytych wyrobów budowlanych.
• Kodeks postępowania administracyjnego (KPA): wskazuje zasady prowadzenia postępowań administracyjnych, m.in. przy wydawaniu pozwoleń i rozpatrywaniu odwołań od decyzji administracyjnych.
• Ustawa o efektywności energetycznej i ustawa o charakterystyce energetycznej budynków: zawierają przepisy dotyczące świadectw energetycznych i minimalnych standardów energetycznych budynków, wymaganych przy budowie, sprzedaży lub wynajmie.

Kluczowe rozporządzenia dla inwestora:

Rozporządzenia uszczegóławiają zapisy ustawowe. Dla inwestora indywidualnego szczególne znaczenie mają:

• Rozporządzenie ws. warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tzw. WT 2021): to jeden z najważniejszych aktów dla projektantów i inwestorów. Określa m.in.:
  • minimalne odległości od granicy działki,
  • wysokość pomieszczeń,
  • wymagania dotyczące wentylacji, izolacji, doświetlenia, miejsc postojowych itp.
• Rozporządzenie w sprawie dziennika budowy, tablicy informacyjnej i ogłoszenia: określa sposób prowadzenia dziennika budowy, wygląd i sposób umieszczenia informacji na placu budowy (tablic i ogłoszeń).
• Rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego: precyzuje, co powinien zawierać projekt budowlany – dokument kluczowy przy staraniu się o pozwolenie lub zgłoszenie budowy.
• Rozporządzenie ws. ewidencji gruntów i budynków ( oraz inwentaryzacji geodezyjnej: oba istotne na końcowym etapie inwestycji – szczególnie przy odbiorze budynku i przygotowywaniu dokumentacji dla nadzoru budowlanego.

Najważniejsze nowelizacje ustawy Prawo Budowlane w ostatnich latach

Ustawa Prawo budowlane, obowiązująca od 1994 roku, była już wielokrotnie nowelizowana. Tylko w 2019 roku wprowadzono do niej ponad 10 zmian. W kolejnych latach reformy skupiły się na uproszczeniu formalności, cyfryzacji procesu inwestycyjnego oraz wsparciu budownictwa jednorodzinnego. Poniżej przedstawiamy kluczowe zmiany w przepisach, które szczególnie dotyczą osób planujących budowę domu.

• Nowelizacja z 13 lutego 2020 roku, która weszła w życie 19 września 2020, przyniosła szereg istotnych zmian:
  • uproszczono procedurę legalizacji samowoli budowlanej – możliwa jest tzw. uproszczona legalizacja dla obiektów mających ponad 20 lat,
  • rozszerzono katalog obiektów niewymagających pozwolenia na budowę,
  • wprowadzono możliwość realizacji niektórych obiektów bez pozwolenia i bez zgłoszenia,
  • zrezygnowano z obowiązku stosowania jednolitego wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę,
  • wprowadzono zasadę, że po 5 latach nie można już podważyć ważności pozwolenia na budowę.
• Od 1 lipca 2021 roku zaczęły obowiązywać przepisy umożliwiające składanie dokumentów drogą elektroniczną. To początek stopniowej cyfryzacji procesu inwestycyjnego. Za pomocą portalu e-Budownictwo inwestorzy mogą m.in. złożyć:
  • wniosek o pozwolenie na budowę,
  • zgłoszenie budowy,
  • zawiadomienie o zakończeniu budowy,
  • wniosek o pozwolenie na użytkowanie.
• Na mocy przepisów tzw. Polskiego Ładu, od 3 stycznia 2022 roku możliwa stała się budowa domu jednorodzinnego do 70 m² powierzchni zabudowy bez pozwolenia na budowę i bez kierownika budowy. Warunkiem było:
  • przeznaczenie budynku na własne potrzeby mieszkaniowe,
  • realizacja budowy na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym,
  • złożenie oświadczenia o odpowiedzialności za kierowanie budową, jeśli inwestor nie powoła kierownika budowy.
• W 2023 roku weszła w życie kolejna nowelizacja Prawa budowlanego (ustawa z 7 lipca 2023 r.). Kluczowe zmiany to:
  • rozszerzenie możliwości budowy bez pozwolenia i bez kierownika na domy jednorodzinne do 120 m² powierzchni użytkowej, przeznaczone na własne potrzeby (przy zachowaniu określonych warunków),
  • doprecyzowanie przepisów dotyczących przyłączeń do sieci infrastruktury technicznej (w tym warunków przyłączenia wody, kanalizacji, prądu i gazu),
  • rozwinięcie systemu e-Budownictwo – wdrożenie nowych formularzy i funkcji,
  • wprowadzenie przepisów dotyczących kooperatywy mieszkaniowej – to nowa forma współpracy kilku inwestorów przy wspólnej budowie domów jednorodzinnych lub bliźniaków na jednej działce; mechanizm ma ułatwić realizację inwestycji mieszkaniowych w formule zbiorowej,
  • nowe wymagania dotyczące charakterystyki energetycznej budynków – m.in. obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży lub wynajmie, a także określone wymagania dotyczące efektywności energetycznej nowo projektowanych budynków.
• Kolejne zmiany obowiązują od 1 stycznia 2024 roku:
  • elektroniczny dziennik budowy (EDB) – inwestor ma obowiązek prowadzenia dziennika w wersji cyfrowej lub papierowej, ale w przyszłości wersja elektroniczna stanie się obowiązkowa,
  • obowiązek geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej przed złożeniem zawiadomienia o zakończeniu budowy,
  • uproszczenie niektórych procedur odbioru domu,
  • rozwinięcie katalogu obiektów niepodlegających obowiązkowi uzyskania pozwolenia lub zgłoszenia.
• W 2025 roku planowane są kolejne istotne zmiany, które mają domknąć proces cyfryzacji w budownictwie:
  • obowiązkowe składanie projektów budowlanych wyłącznie w formie cyfrowej,
  • wprowadzenie pełnej integracji z Centralną Ewidencją Emisyjności Budynków (CEEB) – system ten pozwoli m.in. na cyfrową obsługę dokumentów dotyczących źródeł ogrzewania, charakterystyki energetycznej i emisji z budynków,
  • możliwe dalsze uproszczenia dotyczące budowy małych domów na zgłoszenie i zmniejszenia liczby wymaganych dokumentów.

Więcej o nowelizacji ustawy Prawo budowlane: Ważne zmiany w prawie budowlanym 2025 – co muszą wiedzieć przyszli inwestorzy?

ofe-5847238-71986 w-71986

Zapisy Prawa budowlanego istotne dla inwestorów

Co można wybudować na zgłoszenie, a co wymaga pozwolenia według Prawa budowlanego?

Przepisy Prawa budowlanego określają dwa podstawowe tryby realizacji inwestycji: na podstawie pozwolenia na budowę lub na podstawie zgłoszenia budowy. W niektórych przypadkach nie jest wymagane ani jedno, ani drugie. Wybór odpowiedniej procedury zależy od rodzaju obiektu i jego parametrów technicznych. O tym, jakie roboty budowlane i jakie obiekty budowlane wymagają pozwolenia, a jakie zgłoszenia, jest mowa w art. 28 i 29 Ustawy.

Budowa domu na zgłoszenie – kiedy to możliwe?

Od 2022 roku możliwa jest budowa domu jednorodzinnego do 70 m² powierzchni zabudowy bez pozwolenia, wyłącznie na zgłoszenie. Od 2023 roku przepisy rozszerzono na większe budynki, a od 2024 roku obowiązują uproszczone zasady również dla domów do 120 m².

Budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie jest możliwa, gdy spełnione są wszystkie poniższe warunki:

• dom będzie służył zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora,
• inwestycja dotyczy budynku wolnostojącego,
• obszar oddziaływania obiektu mieści się w całości na działce,
• do zgłoszenia dołączony jest kompletny projekt budowlany,
• inwestor wyznacza kierownika budowy i składa odpowiednie oświadczenia.

Budowa na zgłoszenie nie oznacza braku formalności. W praktyce proces zgłoszenia bywa bardzo podobny do uzyskania pozwolenia, jednak przebiega szybciej i z mniejszą ingerencją urzędów.

Więcej o budowie domu na zgłoszenie pisze nasz ekspert: Dom na zgłoszenie czy dom z pozwoleniem na budowę?

Jakie inne obiekty budowlane i roboty budowlane nie wymagają pozwolenia?

Ustawodawca określił listę obiektów i robót, które można realizować na zgłoszenie (lub nawet bez zgłoszenia). Poniżej kilka najczęstszych przykładów (na zgłoszenie):

• wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, o ile ich obszar oddziaływania mieści się na działce,
• wolnostojące budynki gospodarcze, garaże, wiaty, altany, oranżerie – o powierzchni zabudowy do 35 m² (maksymalnie 2 na każde 500 m² działki),
• przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m³ na dobę,
• zbiorniki na wodę opadową lub roztopową o pojemności od 3 do 10 m³,
• szamba betonowe i plastikowe,
• sieci wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe o ciśnieniu roboczym do 0,5 MPa,
• wyloty do cieków naturalnych,
• budynki rekreacji indywidualnej do 35 m² powierzchni zabudowy.

Są też obiekty, które nie wymagają ani zgłoszenia, ani pozwolenia – to tzw. zwolnienia z obowiązku formalnego. Dotyczy to np. budowy przydomowego tarasu do 35 m² czy ogrodzeń do 2,2 m wysokości.

Czytaj również: Domy na zgłoszenie do 35 m². Co uwzględnić, myśląc o jego budowie?

Kiedy wymagana jest decyzja o pozwoleniu na budowę?

Pozwolenie na budowę nadal pozostaje obowiązkowe w przypadku inwestycji:

• przekraczających 120 m² powierzchni użytkowej (w przypadku domów jednorodzinnych),
• o złożonej konstrukcji lub usytuowanych blisko granicy działki,
• wielorodzinnych, usługowych, przemysłowych,
• w strefach ochrony konserwatorskiej lub objętych MPZP z ograniczeniami,
• wymagających oceny oddziaływania na środowisko lub uzgodnień z innymi organami.

Pozwolenie na budowę będzie również wymagane w przypadku rozbudowy istniejącego budynku, zwłaszcza gdy wiąże się ona ze zmianą kubatury, konstrukcji lub obszaru oddziaływania obiektu. W razie wątpliwości, czy dana inwestycja wymaga pozwolenia, warto skonsultować się z architektem.

Jakie zmiany można wprowadzić w projekcie budowlanym? Zmiany istotne i zmiany nieistotne

Prawo budowlane pozwala na wprowadzanie zmian w projekcie domu nawet po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Takie sytuacje zdarzają się często już w trakcie realizacji inwestycji. W ustawie wyraźnie wskazano, które zmiany można wprowadzić bez dodatkowych formalności, a które wymagają ponownego wystąpienia do urzędu. Przepisy rozróżniają tutaj zmiany nieistotne i zmiany istotne.

Zmiany nieistotne w projekcie budowlanym

Zgodnie z art. 36a ustawy Prawo budowlane, zmiany nieistotne to takie, które:

• nie wpływają na zgodność inwestycji z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy lub MPZP,
• nie naruszają warunków technicznych, jakim powinien odpowiadać budynek,
• nie zmieniają obszaru oddziaływania obiektu,
• nie dotyczą projektu zagospodarowania działki,
• nie zmieniają parametrów użytkowych lub funkcji obiektu w sposób istotny.

Za zmiany nieistotne najczęściej uznaje się np.: przesunięcie drzwi lub okien, drobną zmianę układu ścian działowych, zmianę materiałów wykończeniowych, dodanie okna dachowego (jeśli nie wpływa na konstrukcję).

Zmiany nieistotne muszą być jednak odnotowane w projekcie budowlanym – wraz z aktualizacją części graficznej i opisowej oraz oświadczeniem projektanta, że zmiany mają charakter nieistotny.

Które zmiany w projekcie to zmiany istotne? 

Jeśli planowana zmiana wpływa np. na:

• gabaryty budynku (wysokość, szerokość, długość, powierzchnię),
• konstrukcję budynku,
• funkcję lub sposób użytkowania,
• obszar oddziaływania obiektu (np. zbliżenie się do granicy działki),

– to zgodnie z przepisami będzie to zmiana istotna, która wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

Więcej na ten temat przeczytasz tutaj: Zmiany istotne i nieistotne w projekcie budowlanym. Kiedy i jak je wprowadzić?

Jakie procesy można dziś przeprowadzić online dzięki cyfryzacji?

Portal e-Budownictwo – co można załatwić przez internet?

Na portalu e-Budownictwo Inwestorzy mogą złożyć wiele wniosków formalnych wymaganych w toku budowy m.in. o:

• pozwolenie na budowę (PB-1),
• pozwolenie na budowę tymczasowego obiektu budowlanego (PB-8),
• pozwolenie na użytkowanie (PB-17) oraz na użytkowanie przed zakończeniem budowy (PB-17a),
• zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę (PB-7),
• zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu jako odrębną decyzję (PB-6),
• legalizację samowoli budowlanej (PB-19) lub uproszczoną legalizację (PB-15),
• pozwolenie na rozbiórkę (PB-3).

Wszystkie formularze są dostępne w formie interaktywnej i można je podpisać elektronicznie – np. za pomocą profilu zaufanego.

Jakie zgłoszenia i zawiadomienia można złożyć elektronicznie?

Oprócz wniosków, e-Budownictwo pozwala też na dokonanie online wielu typowych zgłoszeń i zawiadomień:

• zgłoszenie budowy domu jednorodzinnego (w tym do 70 m² i 120 m²),
• zgłoszenie przebudowy lub rozbudowy domu jednorodzinnego,
• zgłoszenie robót budowlanych niewymagających pozwolenia (np. budowy altany, szamba, oczyszczalni),
• zgłoszenie rozbiórki,
• zawiadomienie o terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
• zawiadomienie o zakończeniu budowy,
• wniosek o pozwolenie na użytkowanie budynku (gdy jest wymagane).

Coraz więcej urzędów honoruje dokumenty składane cyfrowo, co oznacza, że w wielu przypadkach nie ma potrzeby osobistych wizyt w urzędzie.

Elektroniczny dziennik budowy – jak działa?

• pozwala na bieżące wpisy kierownika budowy, inspektora nadzoru i inwestora,
• umożliwia zdalne zatwierdzanie wpisów i dołączanie dokumentacji,
• zwiększa przejrzystość i ułatwia kontrole ze strony nadzoru budowlanego.

Od 2024 roku korzystanie z EDB jest coraz powszechniejsze, a w przyszłości stanie się obowiązkowe dla większości inwestycji. Według nadchodzącej nowelizacji ustawy Prawo budowlane, termin obowiązkowego stosowania elektronicznego dziennika budowy oraz cyfrowej książki obiektu budowlanego został przesunięty na 31 grudnia 2034 roku.

Bibliografia i źródła aktualnych przepisów