Powierzchnia zabudowy – definicja i najważniejsze informacje o powierzchni zabudowy

Powierzchnia zabudowy – definicja i informacje o powierzchni zabudowy

Powierzchnia zabudowy to jedno z pojęć, z którym warto się zapoznać, gdy przymierzasz się do budowy domu. Pojawia się najczęściej wraz z terminem powierzchni użytkowej, choć każde z nich oznacza coś innego. Jaka jest zatem dokładna definicja powierzchni zabudowy? I dlaczego właściwie warto ją znać?

Miałeś okazję przeglądać już projekty domów, które Cię interesują? Aby mieć pewność, że dany metraż okaże się dobry dla posiadanej przez Ciebie działki, powinieneś sprawdzić, jaka jest powierzchnia zabudowy wybranego budynku.

Powierzchnia zabudowy – co oznacza?

Odpowiadając na pytanie zadane w tytule, powierzchnia zabudowy obejmuje cały metraż, jaki realnie zajmuje budynek. Przynajmniej tak zazwyczaj ją pojmujemy. Przepisy na ten temat mogą mieć jednak nieco odmienne zdanie. Co ciekawe, prawo budowlane nie podaje jednej, konkretnej definicji powierzchni zabudowy, z czego wynikają pewne utrudnienia. 

Więcej informacji na ten temat pozwala uzyskać norma PN-ISO 9836: 1997. Zgodnie z nią powierzchnia zabudowy może być pojmowana dwojako. Pierwsze rozumowanie odnosi się do powierzchni terenu, która została zajęta przez budynek w stanie wykończonym. Jest to zatem definicja zbliżona do pierwszego zdania tego akapitu.

Co jednak ciekawe, przytoczona norma podaje także drugi opis powierzchni zabudowy, zgodnie z którym jest to powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Co to dokładnie oznacza? Powierzchnia zabudowa budynku jest w tym kontekście rozumiana jako obrys wszystkich elementów, które trwale przynależą do budynku.

Czy zatem garaż lub piwnica również będą wliczać się do powierzchni zabudowy? A co, gdy budujesz dom z garażem w piwnicy? I w tym przypadku możemy mieć pewne trudności z odpowiedzią na to pytanie.

Powierzchnia zabudowy

Powierzchnia zabudowy – co do niej wliczać, a czego nie?

Znalezienie sposobu wyliczenia zabudowy zgodnie z prawem budowlanym, okazuje się dość kłopotliwe. Istnieje przynajmniej kilka aktów prawnych, które podają różne definicje powierzchni zabudowy oraz sposobu jej obliczania. Kluczowe znaczenie ma zatem odpowiedź na pytania, w jakim celu podejmowana jest próba wykonania obliczeń. 

Jeśli chcemy dowiedzieć się, jak liczyć powierzchnię użytkową budynków mieszkalnych jednorodzinnych i lokali mieszkalnych, to musimy zajrzeć do rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Znajdziemy tam następującą informację zgodnie, z którą powierzchnię pomieszczeń lub ich części o:

  • wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, 
  • wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 50%, 
  • wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

Jak zatem widać, zgodnie z rozporządzeniem, pomieszczenia o wysokość mniejszej niż 1,40 metrów, nie zostają wliczone do powierzchni zabudowy. To jednak nie wszystko. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się również powierzchnie zajęta przez:

  • ściany wewnętrzne,
  • przejścia i otwory w ścianach,
  • wnęki ścienne,
  • występy ścienne, których powierzchnia sięga > 0,1 m².

Co zatem będzie się wliczać? Z pewnością będą to balkony, loggie i tarasy. Niemniej na uwadze trzeba mieć, że ich powierzchnia powinna mimo wszystko zostać podana oddzielnie. 

Powierzchnia zabudowy domu

A co kiedy dom wyposażony jest także w piwnicę lub garaż podziemny? Czy w takim przypadku powierzchnia zabudowy domu będzie uwzględniać te elementy? Jak się okazuje, niekoniecznie.

W normie PN-ISO 9836: 1997 zawarta jest bowiem informacja, że podziemne części budynku nie zaliczają się do powierzchni zabudowy. Będzie to zatem nie tylko piwnica, ale i np. ściany fundamentowe. O ile w przypadku samego domu definicja powierzchni zabudowy jest już znacznie bardziej zrozumiała, o tyle inne elementy budynku bądź zabudowy znajdującej się na działce, nadal mogą budzić pewne wątpliwości. Jak to zatem z nimi jest? 

Powierzchnia zabudowy wiaty

Przepisy budowlane nie definiują powierzchni zabudowy wiaty, co może rodzić pewne wątpliwości co do tego, czy należy ją wliczać do zabudowy domu. Niemniej wiata najczęściej jest pojmowana jako obiekt budowlany nieposiadający przynajmniej jednej ściany.

Rozwiać można także wątpliwości, gdyż powierzchnia zabudowy wiaty nie jest wliczona do powierzchni zabudowy domu. Ciekawostkę stanowi przy tym fakt, że na budowę wiaty do 50 m² nie trzeba mieć pozwolenia.

Powierzchnia zabudowy – taras

Taras bez wątpienia zwiększa dostępny metraż w domu. Czy zatem będzie zaliczany do powierzchni zabudowy? Jak się okazuje, tarasu naziemnego nie powinna się uwzględniać przy obliczeniach, choć może się to zmienić, gdy inwestor zechce wykonać nad nim zadaszenie.

W takim przypadku wiele zależy od rodzaju zadaszenia. Gdy będzie ono mieć formę wysuniętego fragmentu kolejnej kondygnacji, na której to zostanie urządzone poddasze, to wówczas powierzchnia zabudowy będzie obliczana poprzez rzut kondygnacji wyżej. Inna forma zadaszenia nie będzie brana pod uwagę przy obliczeniach powierzchni zabudowy domu. 

Powierzchnia zabudowy – balkon

Wiesz już, jak wygląda kwestia wiaty czy tarasu, a co z balkonem? W końcu to element, który najczęściej pojawia się w budynkach mieszkalnych. Niemniej, zarówno balkon, jak i loggia nie są zaliczane do powierzchni zabudowy. Dzieje się tak, ponieważ podlegają rzutowaniu. 

Powierzchnia zabudowy – norma

Nie tylko norma PN-ISO 9836:1997 zawiera definicję powierzchni zabudowy. Znaleźć można ją również w innym dokumencie prawa budowlanego, tj. normie PN-70/B-02365. Zgodnie z jej treścią za powierzchnię zabudowy uznaje się powierzchnię rzutu poziomego budynku, która to mierzona jest po zewnętrznym obrysie ścian kondygnacji przyziemnej.

Co więcej, może ona być także mierzona po obrysie ścian kondygnacji nadziemnej, ale tylko wtedy, gdy obrys wykracza poza obrys kondygnacji przyziemnej. To nie wszystko. Do powierzchni zabudowy wlicza się także wszystkie elementy budynku, które znajdują oparcie na ziemi.

Powierzchnia zabudowy domu

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa – różnice

W kontekście budynków mieszkalnych (i nie tylko) pojawia się nierzadko również pojęcie powierzchni użytkowej. W praktyce to ono ma największy wpływ na codzienny komfort domowników. Jaka jest jej definicja?

Jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, a więc ta, z której realnie można korzystać. Do powierzchni tej nie wlicza się jednak szybów windowych i klatek schodowych. Wlicza się za to elementy, których nie uwzględnia powierzchnia zabudowy. Będą to przede wszystkim:

Niestety i w tym przypadku prawo bywa niejasne, dlatego w niektórych ustawach znajdziemy zapis, że kwestia zaliczania piwnic do powierzchni użytkowej jest dyskusyjna. 

Różnice między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową nie powinny jednak budzić wiele wątpliwości. O ile ta pierwsza może mieć kluczowe znaczenie dla umiejscowienia budynku na działce, o tyle ta druga jest istotna z punktu widzenia domowników. To na jej podstawie mogą oszacować, ile realnie mają miejsca do zagospodarowania.

Pewne niejasności mogą za to dotyczyć opodatkowania. Pojawia się bowiem pytanie: czy należy zapłacić podatek od powierzchni użytkowej nieruchomości, czy też powierzchni zabudowy? Odpowiedź jest jednoznaczna, aczkolwiek nie do końca jasna.

Podatek płaci się od powierzchni użytkowej, lecz wyliczanej nieco inaczej. Wyliczenie dla celów podatkowych uwzględniają bowiem również powierzchnię ruchu czy powierzchnię usługową. Sprawia to, że może okazać się większa nawet o 50% od tej, która wpisana jest w pozwoleniu na użytkowanie.

Czy wiesz: Które zmiany łatwo wprowadzić w gotowym projekcie domu? Kliknij!

Powierzchnia zabudowy – jak liczyć prawidłowo?

Skoro mniej więcej wiesz już, jakie elementy zaliczają się do powierzchni zabudowy, a jakich nie musisz brać pod uwagę, pozostaje już tylko dowiedzieć się, jak liczyć ją w sposób prawidłowy. Do tego celu wykorzystuje się tzw. wymiary liniowe. Co to oznacza? Są to wymiary, które liczy się w liniach zewnętrznych przegród. Otrzymany w ten sposób wynik należy zaokrąglić do drugiego miejsca po przecinku.

W większości przypadków nie będziesz musiał liczyć powierzchni zabudowy samodzielnie. Gdy decydujesz się na wybór projektu domu (a masz taki obowiązek, gdy zamierzasz rozpocząć etap budowy domu), to znajdziesz już w nim podaną wartość zarówno dla powierzchni zabudowy, jak i również powierzchni użytkowej.

Co więcej, jeśli decydujesz się na zamówienie projektu domu, który zostanie stworzony z uwzględnieniem Twoich preferencji i uwag, to możesz od razu zaznaczyć, jaka ma być powierzchnia zabudowy budynku. 

Przeczytaj także: Jak sprawdzić, czy wybrany projekt zmieści się na działce?

Powierzchnia zabudowy a ocieplenie

Pozostaje jeszcze jedno zagadnienia dotyczące powierzchni zabudowy, któremu warto się przyjrzeć. Dotyczy ono ocieplenia budynku. Co w momencie, kiedy decydujesz się na dodatkową warstwę ocieplenia? Czy zwiększa ono powierzchnię zabudowy Twojego domu? W końcu obrys może się zwiększyć. Nie musisz się jednak o to martwić. Powierzchnia zabudowy a ocieplenie, to kwestia, która nie ma większego znaczenia.

Musisz wiedzieć, że w planie miejscowym lub w planie zagospodarowania przestrzennego, może zostać ujęta maksymalna powierzchnia zabudowy. Ta wartość będzie mieć dla Ciebie istotne znaczenie. Zanim wybierzesz projekt domu, sprawdź zatem, ile ona wynosi.

Co gdy brak planu zagospodarowania przestrzennego zaczyna budzić Twoje wątpliwości? O tym przeczytasz w naszym artykule wyjaśniającym co w przypadku gdy działka nie jest objęta MPZP?

Powierzchnia zabudowy domu to temat dość zawiły. Pewne nieporozumienia mogą wynikać z mnogości przepisów, które to niekiedy wzajemnie się wykluczają. Niemniej warto zerknąć do wspomnianych norm, aby dokładnie zweryfikować, co zostaje do niej zaliczone, a jakie elementy można pominąć.

Autor artykułu

Podobne artykuły

Ogrzewanie
Piec na ekogroszek – jak ustawić i jaki wybrać piec na ekogroszek?
Ogrzewanie
Bufor ciepła – kiedy warto go zastosować?
Ogrzewanie
Piec na ekogroszek – jak ustawić i jaki wybrać piec na ekogroszek?
Ogrzewanie
Bufor ciepła – kiedy warto go zastosować?

Nowości w tej kategorii

Przepisy i formalności
Prawo geodezyjne i kartograficzne
9 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Prawo geodezyjne i kartograficzne - jakie są najważniejsze zmiany?

31 lipca 2020 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo geodezyjne i karto...

Przepisy i formalności
Audyt energetyczny
8 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Audyt energetyczny - co to jest i na czym polega?

Audyt energetyczny to procedura, której celem jest zmniejszenie zużycia energii. Od 2016 roku jego przeprowadzenie w przyp...

Przepisy i formalności
Kubatura budynku – co oznacza i jak ją obliczyć?
12 marca 2021 r. Diana Pidlesetska

Kubatura budynku – co oznacza i jak ją obliczyć?

Kubatura budynku to jeden z najważniejszych parametrów technicznych, jakie prezentowane są w projekcie domu. Dzięki niej w...

Przepisy i formalności
ZUD — czym jest Zespół Uzgadniania Dokumentacji Projektowej?
11 marca 2021 r. Daria Rek

ZUD — czym jest Zespół Uzgadniania Dokumentacji Projektowej?

ZUD to organ istniejący w większości starostw powiatowych. Z całą pewnością spotkasz się z nim w sytuacji, gdy będziesz pl...

Przepisy i formalności
Prawo geodezyjne i kartograficzne
9 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Prawo geodezyjne i kartograficzne - jakie są najważniejsze zmiany?

31 lipca 2020 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo geodezyjne i karto...

Przepisy i formalności
Audyt energetyczny
8 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Audyt energetyczny - co to jest i na czym polega?

Audyt energetyczny to procedura, której celem jest zmniejszenie zużycia energii. Od 2016 roku jego przeprowadzenie w przyp...

Przepisy i formalności
Kubatura budynku – co oznacza i jak ją obliczyć?
12 marca 2021 r. Diana Pidlesetska

Kubatura budynku – co oznacza i jak ją obliczyć?

Kubatura budynku to jeden z najważniejszych parametrów technicznych, jakie prezentowane są w projekcie domu. Dzięki niej w...

Przepisy i formalności
ZUD — czym jest Zespół Uzgadniania Dokumentacji Projektowej?
11 marca 2021 r. Daria Rek

ZUD — czym jest Zespół Uzgadniania Dokumentacji Projektowej?

ZUD to organ istniejący w większości starostw powiatowych. Z całą pewnością spotkasz się z nim w sytuacji, gdy będziesz pl...