🍂+6 000 projektów w obniżonej cenie!🍂
Sprawdź

Doradzamy 7 dni w tygodniu. Pon.-pt. 8-21, sob.-niedz. 9-17

Zadzwoń! 71 715 20 60 lub

Powierzchnia zabudowy – definicja i najważniejsze informacje o powierzchni zabudowy

Powierzchnia zabudowy – definicja i informacje o powierzchni zabudowy

Powierzchnia zabudowy to jedno z pojęć, z którym warto się zapoznać, gdy przymierzasz się do budowy domu. Pojawia się najczęściej wraz z terminem powierzchni użytkowej, choć każde z nich oznacza coś innego. Jaka jest zatem dokładna definicja powierzchni zabudowy? I dlaczego właściwie warto ją znać?

Miałeś okazję przeglądać już projekty domów, które Cię interesują? Aby mieć pewność, że dany metraż okaże się dobry dla posiadanej przez Ciebie działki, powinieneś sprawdzić, jaka jest powierzchnia zabudowy wybranego budynku.

Powierzchnia zabudowy – co oznacza?

Musisz wiedzieć, że w planie miejscowym, jak czasem potocznie nazywany jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), może zostać ujęta maksymalna powierzchnia zabudowy dla danej nieruchomości. Ma to istotne znaczenie, zatem zanim wybierzesz projekt domu, sprawdź, ile wynosi ona dla wybranej przez Ciebie działki.

Przeczytaj także: Jak sprawdzić, czy wybrany projekt zmieści się na działce?

Co gdy brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego budzi Twoje wątpliwości? O tym przeczytasz w naszym artykule wyjaśniającym co w przypadku gdy działka nie jest objęta MPZP?

Odpowiadając na pytanie zadane w tytule, powierzchnia zabudowy obejmuje cały metraż, jaki realnie zajmuje budynek, przynajmniej tak zazwyczaj ją pojmujemy. Co ciekawe, prawo budowlane nie podaje jednej, konkretnej definicji powierzchni zabudowy, z czego czasem wynikają utrudnienia. 

Więcej informacji na ten temat pozwala uzyskać norma PN-ISO 9836:1997. Zgodnie z nią powierzchnia zabudowy może być pojmowana dwojako. Pierwsze rozumowanie odnosi się do powierzchni terenu, która została zajęta przez budynek w stanie wykończonym.

Przytoczona norma podaje także drugi opis powierzchni zabudowy, zgodnie z którym jest to powierzchnia wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Co to dokładnie oznacza? Powierzchnia zabudowa budynku jest w tym kontekście rozumiana jako obrys wszystkich elementów, które trwale przynależą do budynku.

Czy zatem garaż lub piwnica również będą wliczać się do powierzchni zabudowy? A co, gdy budujesz dom z garażem w piwnicy?  Czy w takim przypadku powierzchnia zabudowy domu będzie uwzględniać te elementy? Jak się okazuje, niekoniecznie.

W cytowanej już normie PN-ISO 9836:1997 zawarta jest bowiem informacja, że podziemne części budynku nie wliczają się do powierzchni zabudowy. Będzie to zatem nie tylko piwnica, ale i np. ściany fundamentowe.

O ile w przypadku samego domu definicja powierzchni zabudowy jest w miarę zrozumiała, o tyle inne elementy budynku, lub zabudowy znajdującej się na działce, nadal mogą budzić pewne wątpliwości. 

Powierzchnia zabudowy

Powierzchnia zabudowy – druga norma

Nie tylko norma PN-ISO 9836:1997 zawiera definicję powierzchni zabudowy. Znaleźć można ją również w innym dokumencie prawa budowlanego, tj. normie PN-70/B-02365. Zgodnie z jej treścią za powierzchnię zabudowy uznaje się powierzchnię rzutu poziomego budynku, która mierzona jest po zewnętrznym obrysie ścian kondygnacji przyziemnej.

Co ważne, może ona być także mierzona po obrysie ścian kondygnacji nadziemnej, ale tylko wtedy, gdy wykracza ona poza obrys kondygnacji przyziemnej, Dzieje się tak, kiedy na przykład na piętrze znajduje się nawis nad tarasem. Do powierzchni zabudowy wlicza się także wszystkie elementy budynku, które znajdują oparcie na ziemi, na przykład balkon podparty kolumnami.

Brak spójności w tym zakresie i fakt istnienia niejako równolegle dwóch norm PN-ISO sprawia, że interpretacja przepisów w tym zakresie bywa niestety różna i uzależniona często od konkretnego urzędu.

Powierzchnia zabudowy wiaty

Przepisy budowlane nie definiują powierzchni zabudowy wiaty, wiata najczęściej jest pojmowana jako obiekt budowlany nieposiadający przynajmniej jednej ściany.

Co zatem idzie, powierzchnia zabudowy wiaty nie jest wliczona do powierzchni zabudowy domu. Dodatkowo na budowę wiaty do 50 m² nie trzeba mieć pozwolenia, o ile na tej samej działce znajduje się budynek mieszkalny.

Powierzchnia zabudowy – taras

Taras bez wątpienia zwiększa dostępny metraż w domu. Czy zatem będzie zaliczany do powierzchni zabudowy? Jak się okazuje, tarasu naziemnego nie powinno się uwzględniać przy obliczeniach, choć może się to zmienić, gdy inwestor zechce wykonać nad nim zadaszenie.

W takim przypadku wiele zależy od rodzaju zadaszenia. Gdy będzie ono mieć formę wysuniętego fragmentu kolejnej kondygnacji, na której to zostanie urządzone poddasze, to wówczas powierzchnia zabudowy będzie obliczana poprzez rzut kondygnacji wyżej. 

Powierzchnia zabudowy – balkon

Wiesz już, jak wygląda kwestia wiaty czy tarasu, a co z balkonem? W końcu to element, który najczęściej pojawia się w budynkach mieszkalnych. Niemniej, zarówno balkon, jak i loggia nie są zaliczane do powierzchni zabudowy. Dzieje się tak, ponieważ podlegają rzutowaniu. 

Dzieje się tak, ponieważ są tak zwanymi elementami niezabudowanymi. Tak samo nie zalicza się do nich schodów, ramp, daszków, markiz i oświetlenia zewnętrznego. Niestety w tym przypadku interpretacja przepisów w poszczególnych urzędach też się różni, zwłaszcza że do powierzchni zabudowy wliczany jest każdy element mający oparcie na ziemi.

Powierzchnia zabudowy a ocieplenie

Pozostaje jeszcze jedno zagadnienia dotyczące powierzchni zabudowy, któremu warto się przyjrzeć, dotyczy ono ocieplenia budynku. W przypadku nowobudowanych domów ocieplenie wlicza się do powierzchni zabudowy.

Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku termomodernizacji. Co prawda powierzchnia zabudowy ulegnie zwiększeniu, ale zgodnie z orzeczeniem sądu (WSA) z Gorzowa Wielkopolskiego z 2019 roku, ocieplenie nie wlicza się do powierzchni zabudowy. Niestety w związku z różnymi interpretacjami przepisów w poszczególnych urzędach i tutaj należy zachować daleko idącą ostrożność.  

Powierzchnia zabudowy – jak liczyć prawidłowo?

Reasumując, skoro już mniej więcej wiemy, jakie elementy zaliczają się do powierzchni zabudowy, a jakich nie musimy brać pod uwagę, pozostaje już tylko dowiedzieć się, jak liczyć ją w sposób prawidłowy. Do tego celu wykorzystuje się tzw. wymiary liniowe. Co to oznacza? Są to wymiary, które liczy się w liniach zewnętrznych przegród. Otrzymany w ten sposób wynik należy zaokrąglić do drugiego miejsca po przecinku.

W większości przypadków nie będziesz musiał liczyć powierzchni zabudowy samodzielnie. Gdy decydujesz się na wybór projektu domu (co oczywiście jest konieczne przed rozpoczęciem budowy domu), to znajdziesz już w nim podaną wartość powierzchni zabudowy i powierzchni użytkowej.

Powierzchnia zabudowy domu

Powierzchnia zabudowy a powierzchnia użytkowa – różnice

W kontekście budynków mieszkalnych (i nie tylko) pojawia się często pojęcie powierzchni użytkowej. W praktyce to ono ma największy wpływ na codzienny komfort domowników. Jaka jest jej definicja?

Jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, a więc ta, z której realnie można korzystać. Do powierzchni tej nie wlicza się jednak szybów windowych i klatek schodowych. Wlicza się za to elementy, których nie uwzględnia powierzchnia zabudowy. Będą to przede wszystkim:

Niestety i w tym przypadku prawo bywa niejasne, dlatego w niektórych ustawach znajdziemy zapis, że kwestia zaliczania piwnic do powierzchni użytkowej jest dyskusyjna. 

Różnice między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową nie powinny jednak budzić wiele wątpliwości. O ile ta pierwsza może mieć kluczowe znaczenie dla umiejscowienia budynku na działce, o tyle ta druga jest istotna z punktu widzenia domowników. To na jej podstawie mogą oszacować, ile realnie mają miejsca do zagospodarowania.

Pewne niejasności mogą za to dotyczyć opodatkowania. Pojawia się bowiem pytanie: czy należy zapłacić podatek od powierzchni użytkowej nieruchomości, czy też powierzchni zabudowy? Odpowiedź jest jednoznaczna, aczkolwiek nie do końca jasna.

Podatek płaci się od powierzchni użytkowej, lecz wyliczanej nieco inaczej. Wyliczenie dla celów podatkowych uwzględniają bowiem również powierzchnię ruchu czy powierzchnię usługową. Sprawia to, że może okazać się większa nawet o 50% od tej, która wpisana jest w pozwoleniu na użytkowanie.

Czy wiesz: Które zmiany łatwo wprowadzić w gotowym projekcie domu? Kliknij!

Powierzchnia zabudowy domu a powierzchnia użytkowa – podatek 

Różnice między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową nie powinny budzić wątpliwości. Ta pierwsza może mieć kluczowe znaczenie dla umiejscowienia budynku na działce, ta druga jest istotna, z punktu widzenia domowników. To na jej podstawie mogą oszacować, ile realnie mają miejsca do zagospodarowania wewnątrz domu.

Pewne niejasności mogą za to dotyczyć opodatkowania. Pojawia się bowiem pytanie: czy należy zapłacić podatek od powierzchni użytkowej nieruchomości, czy też od jej powierzchni zabudowy? Odpowiedź tylko pozornie jest jednoznaczna.

Podatek płaci się od powierzchni użytkowej, lecz wyliczanej znowu w nieco inny sposób. Wyliczenia dla celów podatkowych uwzględniają bowiem również powierzchnię ruchu czy powierzchnię usługową (techniczną). Wszystko to sprawia, że może ona okazać się większa nawet o 30 do 50% od powierzchni użytkowej, która wpisana jest w pozwoleniu na użytkowanie.

Jak widać, powierzchnia zabudowy domu to zawiły temat. Pewne nieporozumienia mogą wynikać z mnogości przepisów, które niekiedy wzajemnie się wykluczają. Dodatkowo sytuację komplikuje niejednoznaczna interpretacja przepisów dotyczących powierzchni zabudowy przez poszczególne urzędy. Niemniej warto zapoznać się ze wspomnianymi normami, aby dokładnie zweryfikować, co zostaje do niej zaliczone, a jakie elementy można pominąć.

Autor artykułu

Nowości w tej kategorii

Formalności budowlane
Tablica informacyjna budowy
12 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Tablica informacyjna budowy – jakie dane powinna zawierać tablica informacyjna budowy domu?

Tablica informacyjna budowy przez wiele osób postrzegana jest jako drobiazg i...

Formalności budowlane
Elektroniczne księgi wieczyste
9 sierpnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Elektroniczne księgi wieczyste – co to jest elektroniczna księga wieczysta?

Postępująca digitalizacja, która obejmuje również urzędy sprawiła, że tradycy...

Przepisy i formalności
Powierzchnia użytkowa – co to jest i jak ją liczyć?
23 lipca 2021 r. Adrianna Bartusik

Powierzchnia użytkowa – czym jest powierzchnia użytkowa i jak ją liczyć?

Powierzchnia użytkowa to pojęcie, które ma nieco inne znaczenia w zależności...

Formalności budowlane
Protokół odbioru instalacji elektrycznej
16 lipca 2021 r. Diana Pidlesetska

Protokół odbioru instalacji elektrycznej – co powinien zawierać i jak go wypełnić?

Protokół odbioru instalacji elektrycznej to zaświadczenie, bez którego żadna...

Formalności budowlane
Tablica informacyjna budowy
12 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Tablica informacyjna budowy – jakie dane powinna zawierać tablica informacyjna budowy domu?

Tablica informacyjna budowy przez wiele osób postrzegana jest jako drobiazg i...

Formalności budowlane
Elektroniczne księgi wieczyste
9 sierpnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Elektroniczne księgi wieczyste – co to jest elektroniczna księga wieczysta?

Postępująca digitalizacja, która obejmuje również urzędy sprawiła, że tradycy...

Przepisy i formalności
Powierzchnia użytkowa – co to jest i jak ją liczyć?
23 lipca 2021 r. Adrianna Bartusik

Powierzchnia użytkowa – czym jest powierzchnia użytkowa i jak ją liczyć?

Powierzchnia użytkowa to pojęcie, które ma nieco inne znaczenia w zależności...

Formalności budowlane
Protokół odbioru instalacji elektrycznej
16 lipca 2021 r. Diana Pidlesetska

Protokół odbioru instalacji elektrycznej – co powinien zawierać i jak go wypełnić?

Protokół odbioru instalacji elektrycznej to zaświadczenie, bez którego żadna...