Jaka jest definicja powierzchni zabudowy i co powinieneś wiedzieć na jej temat?

Miałeś okazję przeglądać już projekty domów, które Cię interesują? Aby mieć pewność, że dany metraż okaże się dobry dla posiadanej przez Ciebie działki, powinieneś sprawdzić, jaka jest powierzchnia zabudowy wybranego budynku.

Jak obliczamy powierzchnię zabudowy?

Musisz wiedzieć, że w planie miejscowym, jak czasem potocznie nazywany jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), może zostać ujęta maksymalna powierzchnia zabudowy dla danej nieruchomości. Ma to istotne znaczenie, zatem zanim wybierzesz projekt domu, sprawdź, ile wynosi ona dla wybranej przez Ciebie działki.

Przeczytaj także: Jak sprawdzić, czy wybrany projekt zmieści się na działce?

Co zrobić gdy brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego budzi Twoje wątpliwości? O tym przeczytasz w naszym artykule wyjaśniającym co w przypadku gdy działka nie jest objęta MPZP?

Odpowiadając na pytanie zadane w tytule, powierzchnia zabudowy obejmuje cały metraż, jaki realnie zajmuje budynek. Co ciekawe, prawo budowlane nie podaje jednej, konkretnej definicji powierzchni zabudowy, z czego czasem wynikają utrudnienia. 

Sposób jej obliczania zawiera norma PN-ISO 9836:2015-12. Zgodnie z nią powierzchnia zabudowy, to powierzchnia, jaką zajmuje budynek w stanie wykończonym. Powierzchnia ta jest wyznaczana przez rzut wymiarów zewnętrznych budynku na powierzchnię terenu.

O ile w przypadku samego domu definicja powierzchni zabudowy jest w miarę zrozumiała, o tyle inne elementy budynku, lub zabudowy znajdującej się na działce, nadal mogą budzić pewne wątpliwości. Dodatkowo sytuację komplikuje fakt, że chociaż norma PN-ISO 9836:2015-12 zastąpiła formalnie poprzednią normę 9836:1997, to nie uległy zmianie przepisy wykonawcze, co powoduje, że są one różnie interpretowane w poszczególnych urzędach. 

Czy zatem garaż lub piwnica również będą wliczać się do powierzchni zabudowy? A co, gdy budujesz dom z garażem w piwnicy?  Czy w takim przypadku powierzchnia zabudowy domu będzie uwzględniać te elementy? 

Czego zgodnie z normą nie zaliczamy do powierzchni zabudowy?

W normie PN-ISO 9836:2015-12 wymienione są elementy, których nie wliczamy do powierzchni zabudowy. Do powierzchni zabudowy NIE ZALICZA się powierzchni:

• elementów budynku ani ich części niewystających ponad powierzchnię terenu,
• elementów drugorzędnych budynku, np. schodów zewnętrznych, ramp i pochylni zewnętrznych, daszków, markiz, okapów dachowych, oświetlenia zewnętrznego,
• zewnętrznych obiektów pomocniczych, np. szklarni i przybudówek.

Zatem w przypadku piwnicy i ścian fundamentowych niewystających ponad poziom gruntu sytuacja jest jasna, nie musimy ich liczyć do powierzchni zabudowy.

W przypadku elementów niewymienionych w normie takich jak wiata, taras czy balkon sytuacja jest bardziej skomplikowana.

Druga norma definująca powierzchnię zabudowy

Nie tylko norma PN-ISO 9836:2015 zawiera definicję powierzchni zabudowy. Znaleźć można ją również w innym dokumencie prawa budowlanego, tj. normie PN-70/B-02365. Zgodnie z jej treścią za powierzchnię zabudowy uznaje się powierzchnię rzutu poziomego budynku, która mierzona jest po zewnętrznym obrysie ścian kondygnacji przyziemnej.

Co ważne, może ona być także mierzona po obrysie ścian kondygnacji nadziemnej, ale tylko wtedy, gdy wykracza ona poza obrys kondygnacji przyziemnej, Dzieje się tak, kiedy na przykład na piętrze znajduje się nawis nad tarasem. Do powierzchni zabudowy wlicza się także wszystkie elementy budynku, które znajdują oparcie na ziemi, na przykład balkon podparty kolumnami.

Brak spójności w tym zakresie i fakt istnienia niejako równolegle dwóch norm PN-ISO sprawia, że interpretacja przepisów w tym zakresie bywa niestety różna i uzależniona często od konkretnego urzędu.

Zobacz projekty domów z tarasem i wybierz najlepszy dla Ciebie!

Ekoplanet 2b

4 400 zł

4 400 zł

Dom przy Bukowej 48

3 790 zł

3 790 zł

Dom przy Rubinowej 9

3 490 zł

3 490 zł

Projekty domów z tarasem

Powierzchnia zabudowy wiaty

Przepisy budowlane nie definiują powierzchni zabudowy wiaty, wiata najczęściej jest pojmowana jako obiekt budowlany nieposiadający przynajmniej jednej ściany.

Co zatem idzie, powierzchnia zabudowy wiaty nie jest wliczona do powierzchni zabudowy domu. Dodatkowo na budowę wiaty do 50 m² nie trzeba mieć pozwolenia, o ile na tej samej działce znajduje się budynek mieszkalny.

Powierzchnia zabudowy – taras

Taras bez wątpienia zwiększa dostępny metraż w domu. Czy zatem będzie zaliczany do powierzchni zabudowy? Jak się okazuje, tarasu naziemnego nie powinno się uwzględniać przy obliczeniach, choć może się to zmienić, gdy inwestor zechce wykonać nad nim zadaszenie.

W takim przypadku wiele zależy od rodzaju zadaszenia. Gdy będzie ono mieć formę wysuniętego fragmentu kolejnej kondygnacji, na której to zostanie urządzone poddasze, to wówczas powierzchnia zabudowy będzie obliczana poprzez rzut kondygnacji wyżej. 

Powierzchnia zabudowy – balkon

Wiesz już, jak wygląda kwestia wiaty czy tarasu, a co z balkonem? W końcu to element, który najczęściej pojawia się w budynkach mieszkalnych. Niemniej, zarówno balkon, jak i loggia nie są zaliczane do powierzchni zabudowy. Dzieje się tak, ponieważ podlegają rzutowaniu. 

Dzieje się tak, ponieważ są tak zwanymi elementami niezabudowanymi. Tak samo nie zalicza się do nich schodów, ramp, daszków, markiz i oświetlenia zewnętrznego. Niestety w tym przypadku interpretacja przepisów w poszczególnych urzędach też się różni, zwłaszcza że do powierzchni zabudowy wliczany jest każdy element mający oparcie na ziemi.

Powierzchnia zabudowy a ocieplenie

Pozostaje jeszcze jedno zagadnienia dotyczące powierzchni zabudowy, któremu warto się przyjrzeć, dotyczy ono ocieplenia budynku. W przypadku nowobudowanych domów ocieplenie wlicza się do powierzchni zabudowy.

Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku termomodernizacji. Co prawda powierzchnia zabudowy ulegnie zwiększeniu, ale zgodnie z orzeczeniem sądu (WSA) z Gorzowa Wielkopolskiego z 2019 roku, ocieplenie nie wlicza się do powierzchni zabudowy. Niestety w związku z różnymi interpretacjami przepisów w poszczególnych urzędach i tutaj należy zachować daleko idącą ostrożność.  

Czy fundamenty mają wpływ na powierzchnię zabudowy?

Można wyróżnić trzy sposoby podejścia projektantów do tego zagadnienia. Pierwsze „ostrożnościowe” polega na liczeniu do powierzchni zabudowy wszystkich elementów, których nie wymienia norma. Czyli wiat tarasów i wszelkich elementów powiększający obrys rzutu budynku.

Niewątpliwie jest to podejście bardzo bezpieczne, zapobiegające ewentualnym konfliktom z urzędem jeśli chodzi o powierzchnię zabudowy dozwoloną dla danej działki. Może jednak ograniczać listę projektów, jakie będziemy mieli do wyboru.

Najbardziej rozpowszechniony drugi sposób polega na wliczaniu do powierzchni zabudowy wszystkich elementów trwale związanych z gruntem, czyli po prostu posiadających fundamenty. 

W takim ujęciu taras ziemny na gruncie nie jest liczony do powierzchni zabudowy, ale jeśli ten sam taras będzie miał fundament, wtedy taki taras już zaliczamy do powierzchni zabudowy.

To samo dotyczy wiaty, jeżeli dach wiaty podparty będzie na słupkach wkopanych w ziemię, nie jest trwale związany z gruntem, jeśli jednak wykonamy fundamenty pod te słupki i je zabetonujemy wtedy należałoby liczyć powierzchnię wiaty do powierzchni zabudowy. Przy takim podejściu zasady wykonywania obliczeń komplikują się jeszcze bardziej, ponieważ część projektantów wlicza do powierzchni zabudowy całość powierzchni wiaty czy tarasu, a część tylko powierzchnię ich fundamentów.

Ta sytuacja może również dotyczyć balkonu. Ponieważ balkon jest elementem niezabudowanym, zwykle nie liczymy go do powierzchni zabudowy. Sytuacja ta ulegnie jednak zmianie, jeśli na przykład balkon nad wejściem do domu podparty jest kolumnami. Wtedy staje się „trwale związany” z gruntem i należy go liczyć do powierzchni zabudowy. 

Trzeci sposób liczenia powierzchni zabudowy opiera się na założeniu, że norma PN-ISO 9836:2015-12 nie wymienia wszystkich elementów, których nie musimy do niej wliczać. Konkretnie chodzi tu o użyte w ostatnim z cytowanych podpunktów sformułowania „np. – na przykład” zatem lista „zewnętrznych obiektów pomocniczych” pozostaje otwarta, a wyliczenie w normie ma jedynie charakter przykładowy.

W tej interpretacji projektanci za elementy drugorzędne pomocnicze uznają wszelkie elementy niezwiązane z podstawową, mieszkalną funkcją projektowanego domu.

Przyjmując zatem najbardziej rozpowszechnioną interpretację należy przyjąć, że wszystko, co posiada fundamenty i jest trwale związane z gruntem, należy zaliczyć do powierzchni zabudowy.

Czy sam będziesz musiał wyliczyć powierzchnię zabudowy?

Reasumując, skoro już mniej więcej wiemy, jakie elementy zaliczają się do powierzchni zabudowy, a jakich nie musimy brać pod uwagę, pozostaje już tylko dowiedzieć się, jak liczyć ją w sposób prawidłowy. Do tego celu wykorzystuje się tzw. wymiary liniowe. Co to oznacza? Są to wymiary, które liczy się w liniach zewnętrznych przegród. Otrzymany w ten sposób wynik należy zaokrąglić do drugiego miejsca po przecinku.

W większości przypadków nie będziesz musiał liczyć powierzchni zabudowy samodzielnie. Gdy decydujesz się na wybór projektu domu (co oczywiście jest konieczne przed rozpoczęciem budowy domu), to znajdziesz już w nim podaną wartość powierzchni zabudowy i powierzchni użytkowej.

Czy MPZP może definiować, co zaliczamy do powierzchni zabudowy?

Odpowiedź na pytanie co należy liczyć, a czego nie, znajduje się czasem w samym MPZP, który wymienia, jakie elementy budynku zaliczają się do powierzchni zabudowy. W skrajnej sytuacji może się bowiem okazać, że MPZP nakazuje zaliczać do powierzchni zabudowy podjazdy, miejsca postojowe czy ścieżki dojścia do budynku. Zatem zanim zaczniemy się zastanawiać, czy dom o danej powierzchni zabudowy może stanąć na naszej działce, warto wcześniej sprawdzić zapisy MPZP.

Wynika to z faktu, że MPZP często napotkamy zapisy określające jaka minimalna powierzchnia biologicznie czynna musi znajdować się na terenie danej nieruchomości. Jest to po prostu niezabudowana część działki, na której znajduje się trawniki, drzewa i krzewy. Ponieważ często jest ona wyrażana procentowo istotne jest by przy wyborze projektu właściwie określić stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni biologicznie czynnej.

Jaka jest róznica między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową?

W kontekście budynków mieszkalnych (i nie tylko) pojawia się często pojęcie powierzchni użytkowej. W praktyce to ono ma największy wpływ na codzienny komfort domowników. Jaka jest jej definicja?

Jest to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, a więc ta, z której realnie można korzystać. Do powierzchni tej nie wlicza się jednak szybów windowych i klatek schodowych. Wlicza się za to elementy, których nie uwzględnia powierzchnia zabudowy. Będą to przede wszystkim:

• sutereny,
• garaże podziemne,
• piwnice.

Niestety i w tym przypadku prawo bywa niejasne, dlatego w niektórych ustawach znajdziemy zapis, że kwestia zaliczania piwnic do powierzchni użytkowej jest dyskusyjna. 

Czy wiesz: Które zmiany łatwo wprowadzić w gotowym projekcie domu? Kliknij!

Powierzchnia zabudowy domu a powierzchnia użytkowa – podatek 

Różnice między powierzchnią zabudowy a powierzchnią użytkową nie powinny budzić wątpliwości. Ta pierwsza może mieć kluczowe znaczenie dla umiejscowienia budynku na działce, ta druga jest istotna, z punktu widzenia domowników. To na jej podstawie mogą oszacować, ile realnie mają miejsca do zagospodarowania wewnątrz domu.

Pewne niejasności mogą za to dotyczyć opodatkowania. Pojawia się bowiem pytanie: czy należy zapłacić podatek od powierzchni użytkowej nieruchomości, czy też od jej powierzchni zabudowy? Odpowiedź tylko pozornie jest jednoznaczna.

Podatek płaci się od powierzchni użytkowej, lecz wyliczanej znowu w nieco inny sposób. Wyliczenia dla celów podatkowych uwzględniają bowiem również powierzchnię ruchu czy powierzchnię usługową (techniczną). Wszystko to sprawia, że może ona okazać się większa nawet o 30 do 50% od powierzchni użytkowej, która wpisana jest w pozwoleniu na użytkowanie.

Jak widać, powierzchnia zabudowy domu to zawiły temat. Pewne nieporozumienia mogą wynikać z mnogości przepisów, które niekiedy wzajemnie się wykluczają. Dodatkowo sytuację komplikuje niejednoznaczna interpretacja przepisów dotyczących powierzchni zabudowy przez poszczególne urzędy. Niemniej warto zapoznać się ze wspomnianymi normami, aby dokładnie zweryfikować, co zostaje do niej zaliczone, a jakie elementy można pominąć.