Dom czy mieszkanie, czyli co będzie lepszym wyborem w 2024 roku?
Dynamiczne zmiany na rynku nieruchomości w drugiej połowie 2023 roku, które prowadziły do wzrostu cen mieszkań, kontrastowały ze stabilizacją kosztów materiałów budowlanych oraz zauważalnym spadkiem liczby wydawanych pozwoleń na budowę dla inwestorów indywidualnych. Potencjalni nabywcy stanęli przed coraz trudniejszym wyborem: zakup szybko drożejącego mieszkania czy budowa domu jednorodzinnego? Jakie są plusy i minusy obu tych rozwiązań na początku 2024 roku?
Wybór pomiędzy budową domu a zakupem mieszkania jest jedną z najważniejszych decyzji jakie podejmujemy. Czynnikiem, który może mieć wpływ na nasz wybór jest rosnąca popularność domów gotowych, które są atrakcyjną alternatywą dla mieszkań - zarówno pod względem ekonomicznym, jak i czasowym.
Jakimi kryteriami kierować się przy wyborze nieruchomości?
Zacznijmy od określenia naszych potrzeb i oczekiwań
W przypadku zakupu domu czy mieszkania jest to szczególnie istotne, ale również trudne, ponieważ trzeba myśleć w dłuższej perspektywie – nawet dwóch czy trzech dekad. Wiadomo, że inne oczekiwania wobec nowego lokum ma młode małżeństwo, inne rodzice z dziećmi, a jeszcze inne dojrzała para poszukująca wytchnienia od zgiełku miasta. Wszyscy chcą mieć łatwy dostęp do szeroko rozumianej infrastruktury, ale ich potrzeby znacząco się różnią. Co zatem wybrać i jakimi kryteriami się kierować? Zacznijmy od omówienia sytuacji w szeroko rozumianej “mieszkaniówce” oraz perspektyw na ten rok.
Warto przeczytać: Jak najlepiej dopasować projekt domu jednorodzinnego do potrzeb przyszłych mieszkańców?
Zdolność kredytowa Polaków kształtuje rynek mieszkaniowy
Czynnikiem, który miał zdecydowanie największy wpływ na kształtowanie rynku nieruchomości, w tym także wzrosty cen, był Bezpieczny Kredyt 2%. W zamyśle ustawodawców program ten był odpowiedzią na wysokie stopy procentowe, które w znacznym stopniu ograniczyły zdolność kredytową potencjalnych inwestorów, a co za tym idzie dostępność kredytów hipotecznych.
Sprawdź: Jak sfinansować budowę domu modułowego kredytem hipotecznym?
Właśnie brak możliwości pozyskania środków na zakup mieszkania spowodował powstanie popytu odroczonego. Tysiące osób musiały odłożyć plany zakupu mieszkania czy domu na bliżej nieokreśloną przyszłość, a to w konsekwencji spowodowało zastój na rynku nieruchomości.
Kiedy na rynku pojawił się Bezpieczny Kredyt 2%, sytuacja uległa gwałtownemu odwróceniu. Zainteresowanie przerosło oczekiwania, a do końca zeszłego roku podpisano ponad 55 tysięcy umów. Tak gwałtowna zmiana trendu spowodowała drenaż rynku, a lokali zaczęło brakować zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
Bezpieczny Kredyt 2% ustalił także górną granicę ceny nieruchomości na 795-800 tys. zł, bo tyle wynosił limit dostępny dla małżeństwa lub pary z dzieckiem. Sprzedawcy bardzo szybko dostosowali swoje oczekiwania do tego pułapu cenowego, a nabywcy, niestety, musieli się z tym pogodzić. Ta kwota stała się swego rodzaju wyznacznikiem na rynku i będziemy do niej jeszcze wielokrotnie wracać.
Może Cię zainteresować: Jak wybrać idealny dom dla rodziny 2+2?
Czy 2024 przyniesie upragnione spadki cen mieszkań?
Moim zdaniem w 2024 roku trudno spodziewać się znaczących zmian na rynku, bo w pewnym sensie mamy do czynienia z powtórką sytuacji z zeszłego roku. Zakończenie naboru wniosków do Bezpiecznego Kredytu 2% ograniczyło ponownie wielu osobom możliwości otrzymania kredytu hipotecznego i znowu wyhamowało popyt na nowe mieszkania i domy. Jednak nie spowodowało to spadków cen, bo przecież trwają już konsultacje i prace nad kolejnym programem wsparcia - Mieszkanie na Start. Sprzedawcy po prostu czekają na drugie półrocze i ani myślą obniżać ceny...
Pierwsze lokale z nowych inwestycji trafią na rynek najwcześniej pod koniec tego lub w pierwszej połowie przyszłego roku. Czy wtedy, przy zwiększonej podaży można spodziewać się spadków cen w mieszkaniówce? Najprawdopodobniej nie, ponieważ w tym samym czasie powinny ruszyć pierwsze inwestycje finansowane z KPO, a budownictwo, zarówno wielorodzinne, jak i jednorodzinne, będzie musiało konkurować z nimi o materiały i fachowców.
Biorąc to wszystko pod uwagę, możemy spodziewać się, że ceny mieszkań będą rosły wolniej niż dotychczas, ale wciąż będą to dwucyfrowe wzrosty, znacznie powyżej poziomu prognozowanej inflacji.
Obecnie na rynku mamy dwie główne alternatywy zaspokojenia naszych potrzeb lokalowych, a ostatnio pojawiła się trzecia - też warta Waszej uwagi.
Mieszkanie to wciąż najpowszechniejszy wybór Polaków
Polacy wciąż najchętniej kupują mieszkania - takie wnioski wynikają z danych opublikowanych przez PKO Bank Polski SA. Niemal 80% inwestorów przeznaczało środki z Bezpiecznego Kredytu 2%, na zakupu mieszkania, a zaledwie 20% na kupno lub budowę domu. To wyraźne zachwianie proporcji, bo w przypadku standardowych kredytów jest to około 62% do 38%.
Szybki wzrost cen mieszkań (często nawet o ponad 20%!) spowodował, że cena przekroczyła w Warszawie 15 000 zł/m2, we Wrocławiu i Gdańsku 13 000zł/m2, a w Łodzi 9 900 zł/m2. W wielu dużych miastach ceny lokali na rynku wtórnym są wyższe niż nowych mieszkań, oferowanych przez deweloperów.
Kupujący, którzy świadomie wybierają mieszkanie, zwracają coraz większą uwagę na lokalizację i łatwy dostęp do miejskiej infrastruktury. Lokale na peryferiach aglomeracji cieszą się mniejszym zainteresowaniem nabywców i z tego powodu są zdecydowanie tańsze. Z punktu widzenia dostępu do udogodnień czy rozrywek nie różnią się one praktycznie niczym od domu jednorodzinnego postawionego w sąsiedniej gminie, a w przeliczeniu na metr kwadratowy są dużo droższe. Także czas i koszty dojazdu do centrum będą podobne.
Temat kosztów budowy domu w 2024 rozwijam tutaj: Ile będzie kosztować budowa domu w 2024 roku?
Jakie mieszkanie możemy kupić w 2024 roku za 800 000 złotych?
Dysponując tą kwotą kupimy mieszkanie o powierzchni około 55 m2 w Warszawie i 85 m2 w Łodzi. W mniejszych ośrodkach to będą dużo większe lokale, ale trzeba przy tym pamiętać, że siła nabywcza ich mieszkańców jest też mniejsza. Poza stolicą, w ramach tej kwoty, można zostać właścicielem mieszkania wystarczającego dla rodziny 2+1, rzadziej 2+2.
Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego w 2024 roku?
Ile będzie kosztować budowa domu jednorodzinnego w 2024 roku? Według danych z cenników Sekocenbud koszt netto budowy metra kwadratowego domu na koniec 2023 roku wahał się od 5 140 zł/m2 w warmińsko-mazurskim do 5 580 zł/m2 w mazowieckim i 5 720 zł/m2 w Warszawie. Na podstawie trendów można przyjąć, że w 2024 roku koszty budowy będą rosły około 5-6%, w tempie zbliżonym do prognozowanego wskaźnika inflacji. Po uwzględnieniu tej podwyżki otrzymujemy odpowiednio od 5 400 zł/m2 do 5 850 zł/m2 i niemal dokładnie 6 000 zł/m2 w Warszawie. Przeliczając to na ceny najpopularniejszych domów z segmentu 80-100 m2, daje to nam od 430 000 zł, do około 600 000 zł w Warszawie.
Nawet jeśli do tego wydacie 200 000 zł na działkę, to jest to konkurencyjne rozwiązanie w przyjętym wcześniej limicie 800 000 zł, który - jak wspominałem - stał się swego rodzaju wyznacznikiem na rynku.
Domy gotowe - trzeci gracz na rynku
Wielu inwestorów chętnie zamieszkałoby we własnym domu. Jednak przed podjęciem ostatecznej decyzji powstrzymuje ich wizja wielomiesięcznego procesu budowy, poprzedzonego koniecznością załatwiania licznych pozwoleń i formalności. Chcieliby po prostu kupić dom, tak jak kupuje się samochód w salonie - wybrać model, dopasować go do własnych potrzeb i odebrać klucze po kilkunastu tygodniach.
A przecież jest to całkiem możliwe! Modułowe czy prefabrykowane domy gotowe, tak popularne choćby w Skandynawii, szturmem zdobywają rodzimy rynek.
Aby poznać bliżej domy gotowe, obejrzyj wideo:
Ile kosztuje budowa domu gotowego?
Jeśli wybierzecie dom w technologii ciężkiego szkieletu drewnianego, to możecie w nim zamieszkać już po niecałych trzech miesiącach. Niecały miesiąc zajmuje przygotowanie i suszenie płyty fundamentowej, w tym samym czasie w fabryce powstają elementy waszego przyszłego domu. Montaż jest bardzo szybki, w zależności od liczby kondygnacji trwa od 3 do 5 dni. Pozostały czas powinien wystarczyć Wam na wykończenie domu i przygotowanie się do przeprowadzki. Na wiele modeli samochodów czeka się obecnie dłużej!
Ile kosztuje dom prefabrykowany? Cena zależy od wybranej technologii i wybranego projektu, ale popularny wśród klientów Extradom.pl budynek ExtraKeramzytowy 1 na początku 2024 roku kosztuje 369 000 zł. Ten parterowy dom w stylu nowoczesnej stodoły oferuje swoim mieszkańcom 80 m2 powierzchni użytkowej, na którą składają się między innymi trzy ustawne pokoje i salon połączony z kuchnią.
Dzięki zwartej bryle ExtraKeramzytowy 1 bez trudu zmieści się na działce mającej 600 m2, w tym także na wąskiej, poniżej 16 m szerokości. Nawet jeśli do jego ceny doliczymy 200 000 zł na zakup parceli i wykonanie przyłączy, to otrzymamy w sumie 570 000 zł. Tyle kosztuje obecnie 55-metrowe mieszkanie w dużym mieście, a my w bonusie otrzymamy jeszcze miejsce parkingowe i niewielki ogród.
Gotowy dom prefabrykowany ExtraKremazytowy 1 HAK1001
Ze wspominanych 800 000 zł zostaje jeszcze ponad 200 000 złotych na wykończenie i wyposażenie domu, ogrodzenie posesji i założenie ogrodu - a to naprawdę sporo!
Co zatem kupić - dom czy mieszkanie?
Zakładając, że dysponujecie odpowiadającą Wam działką budowlaną, uważam, że warto decydować na budowę domu Co ważne, ta działka może być Waszym wkładem własnym przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.
Jeśli na co dzień intensywnie korzystacie z szeroko rozumianych uroków miasta, lubicie miejski zgiełk i bez uszczerbku dla Waszego poczucia komfortu możecie zadowolić się nieco mniejszym metrażem, to warto rozważyć kupno mieszkania.
Przyglądając się szybko drożejącym mieszkaniom i dość stabilnym cenom działek i materiałów budowlanych myślę, że coraz liczniejsze grono inwestorów będzie decydować się jednak na postawienie domu jednorodzinnego.
W tej sytuacji szczególnie polecam zapoznanie się z ofertą domów gtowych, która łączy w sobie większość zalet obu rozwiązań. Pozwala na swobodny wybór przyszłego miejsca zamieszkania, a dzięki specyfice prowadzenia budowy zdejmuje z Was większość obowiązków związanych z załatwianiem formalności i nadzorem nad placem budowy. Dzięki temu poziom stresu, który zwykle towarzyszy tak ważnej inwestycji, będzie zdecydowanie niższy.
Więcej o domach gotowych: Prefabrykowany dom drewniany, czyli osiem lat doświadczeń z perspektywy inwestora
Dodano: 16.02.2024 | Zaktualizowano: 29.02.2024
Autor artykułu
Zobacz profil
Zobacz inne artykuły tego autora
Następny artykuł
Czym najlepiej zaizolować dach płaski? Procedura i koszty
Dach płaski jest jednym z najpopularniejszych rodzajów – szczególnie chętnie wykorzystywany jest on w projektach domów now...
