Koszty budowy domu w końcówce 2023 roku – cała Polska dogania stolicę

W praktyce okazuje się, że pozyskanie tej wiedzy z rzetelnego i sprawdzonego źródła wcale nie jest proste. Tym trudniejsza jest obserwacja długofalowych trendów związanych ze zmianami w kosztach budowy domów na terenie poszczególnych województw czy całego kraju.    

Opracowania Sekocenbudu podstawowym źródłem informacji 

Zacznijmy zatem od przedstawienia źródła danych. Są nim wydawane co kwartał przez SEKOCENBUD Biuletyny Cen Regionalnych w Budownictwie – BCR. Jak każde zestawienie danych opartych na statystyce, jest ono obciążone pewnym marginesem błędu, ale pozwala śledzić i porównywać trendy w budownictwie, także tym jednorodzinnym.  

Zwłaszcza w ostatnich kilku kwartałach trendy te są bardzo ciekawe i tym razem nie chodzi tu o konkretne województwo, ale o zjawisko obejmujące całą Polskę. Daje się bowiem wyraźnie zaobserwować swego rodzaju „spłaszczanie”, czy może raczej ujednolicenie kosztu budowy metra kwadratowego domu jednorodzinnego na terenie całego kraju. 

Trzy lata dynamicznych zmian kosztów budowy  

Tematyce kosztów budowy przyglądam się bacznie już od ponad trzech lat. Przez cały ten czas najdroższym miejscem na wybudowanie domu była i jest niezmiennie aglomeracja warszawska. Wydaje się to całkowicie zrozumiałe, biorąc pod uwagę zarówno możliwości finansowe jej mieszkańców jak i związane z tym oczekiwania płacowe ekip budowlanych. 

Jednak w ostatnich kilku kwartałach dynamika wzrostów ceny uległa tam wyraźnemu spowolnieniu, a nawet stagnacji. Widać to zwłaszcza na tle województwa mazowieckiego, które stanowi naturalne zaplecze dla szeroko rozumianej stolicy. W tym samym okresie w mazowieckim wzrosty były wręcz rekordowe.  

Czy metr kwadratowy domu kosztuję średnią pensję krajową?     

Przy omawianiu budżetu przyszłej inwestycji warto odnotować powiązanie wysokości kosztów budowy domu ze średnim wynagrodzeniem podawanym przez GUS. W  październiku 2023 wynosi ono około 5 350 zł netto. 

Mniej więcej tyle samo wynosi średni krajowy koszt budowy metra kwadratowego przykładowego domu w zestawieniach Sekocenbudu. Oznacza to, że przy takich dochodach na budowę domu o powierzchni 100 metrów kwadratowych trzeba będzie wydać 100 średnich krajowych.  

Koszty budowy domu - reszta Polski dogania stolicę 

Dane dotyczące kosztów budowy obejmują okres od ostatniego kwartału 2020 roku do trzeciego kwartału 2023 roku, a więc pełne trzy lata. Żeby ułatwić nieco lekturę, wszystkie kwoty zaokrągliłem do pełnej złotówki.  

Prezentowane koszty są kwotami netto, co wynika z  indywidualnych możliwości odliczania podatku VAT i korzystania z ulg podatkowych przez poszczególnych inwestorów. 

We wszystkich kolejnych kwartałach wyższe koszty budowy będą zawsze dotyczyły Warszawy.  

Zacznę od IV kwartału 2020 roku. Najtańszym województwem było wtedy kujawsko-pomorskie z kosztem budowy 3 619 zł/m², a najdroższa Warszawa, z kwotą 4346 zł/m². Różnica wynosiła 727 zł, co stanowiło 20,08%. Czyli za 100 m² w stolicy można było zbudować 120,08 m² domu w kujawsko-pomorskim.  

Największą różnicę między stolicą a resztą kraju mogliśmy zaobserwować w pierwszym kwartale 2021 roku. Wtedy, ale też przez kolejne dwa kwartały, najtańsze było pod tym względem kujawsko-pomorskie. Tam cena za metr kwadratowy wyniosła 3575 zł i odpowiednio 4303 zł, co daje nam 20,35% - najwyższą różnicę w analizowanym okresie. 

W kolejnych okresach było to odpowiednio 3672 zł/m² i 4387 zł/m² w II kwartale 2021, co daje spadek do 19,47%, oraz 3892 zł/m² i 4576 zł/m² w III kwartale 2021 co oznacza zmniejszenie różnicy kosztów między tym województwem a stolicą do 17,56%. 

W kolejnych okresach miano najtańszego województwa na pół roku przypadło województwu pomorskiemu i jest to odpowiednio: 

• w IV kwartale 2021 roku 4030 zł/m² i 4700 zł/m², co daje różnicę 16,61%.
• w I kwartale 2022 roku to 4160 zł/m² i 4846 zł/m². Daje nam to 16,50% różnicy w kosztach budowy pomiędzy Warszawą a resztą kraju.  
• W II kwartale 2021 roku w poszukiwaniu najniższych kosztów budowy przenosimy się do województwa lubuskiego, gdzie cena metra kwadratowego domu to 4516 zł, a w stolicy 5334 zł – różnica to 18,11%.  
• W III kwartale 2022 najtańszym miejscem na budowę wymarzonego domu jest świętokrzyskie z wynikiem 4709 zł/m²  vs. 5640 zł/m² – różnica to 19,79%. To ponowny wyraźny wzrost, ale od tego momentu obserwować będziemy już tylko spadki. 
• W IV kwartale 2022 roku najtańsze jest ponownie świętokrzyskie, z kwotą 4787 zł/m² wobec 5677 zł/m² – różnica to 18,60%.  
• W I kwartale 2023 przenosimy się na wschód kraju, do województwa lubelskiego, dla którego Sekocenbud podaje 4904 zł/m² vs. 5673 zł/m². Różnica to 15,68% i – co warto odnotować – widzimy w końcu spadek kosztów budowy w Warszawie! 
• W II kwartale 2023 przenosimy się z kolei do warmińsko-mazurskiego z kwotą 4997 zł/m² i 5613 zł/m² w Warszawie. To ostatni raz, kiedy w zestawieniu widzimy kwotę poniżej 5000 zł/m² i różnica to już tylko 12,33%. 
• W III kwartale 2023 pozostajemy w warmińsko-mazurskim z wynikiem 5072 zł/m² i 5651 zł/m² w Warszawie. Zbliżenie do cen do stolicy jest już bardzo widoczne i wynosi 11,42%. 

Jak łatwo możemy zauważyć, różnica kosztów budowy pomiędzy najtańszym pod tym względem regionem kraju i Warszawą zmniejszyła się niemal dwukrotnie, z 20,35% w I kwartale 2021 do zaledwie 11,42% w III kwartale 2023. 

Co ujednolicenie kosztów budowy w kraju oznacza dla przyszłych inwestorów?  

Co oznacza tak znaczące ujednolicenie cen na terenie całego kraju w relatywnie krótkim okresie czasu? Koszty budowy domu osiągnęły maksymalny poziom, jaki skłonni są obecnie zapłacić inwestorzy za metr kwadratowy swojego przyszłego domu. 

Niewątpliwie jest to dobry prognostyk dla wszystkich planujących budowę. Z dużym prawdopodobieństwem możemy przyjąć, że przez kolejnych kilka kwartałów ceny w stolicy będą rosły poniżej tempa inflacji, a jeśli to one wyznaczają maksymalny pułap, to dość dokładnie możemy oszacować koszty naszej potencjalnej inwestycji. 

Z drugiej strony jednak jest to poważny problem dla mieszkańców innych regionów kraju, których dochody i możliwości finansowe znacząco odbiegają od stołecznych. Może to również wskazywać na znaczny udział wydatków związanych z zakupem materiałów w ogólnym budżecie budowy. 

Wojciech Rynkowski  

Ekspert Extradom.pl