Zakup starego domu jednorodzinnego z rynku wtórnego - plusy i minusy

Zastanawiasz się, czy starszy dom spełni Twoje oczekiwania? Jak podjąć właściwy wybór?  Ten tekst z pewnością pomoże Ci rozwiać wątpliwości i ułatwi podjęcie odpowiedniej decyzji. 

Jakie są zalety zakupu starego domu z rynku wtórnego?

Nabycie kilkudziesięcioletniego domu z rynku wtórnego zapewnia wiele korzyści i możliwości, szczególnie osobom ceniącym sobie niezależność i indywidualizm, zwłaszcza jeśli lubią aktywnie i kreatywnie wpływać na kształtowanie swojego otoczenia. A jakie są zalety takiego rozwiązania? 

Atrakcyjna cena – starsze domy jednorodzinne zazwyczaj kuszą przyszłych inwestorów niższą ceną, co jest oczywiście atrakcyjne dla nabywców z mniejszym budżetem. Należy przy tym być jednak ostrożnym, ponieważ może się to okazać złudne. Przy rozważaniu zakupu takiej nieruchomości musimy bowiem uwzględnić także wszelkie przyszłe wydatki związane z niezbędnymi remontami i modernizacjami. Będą one konieczne, żeby przystosować dom do obowiązujących przepisów i standardów, a przede wszystkim potrzeb mieszkańców.  

Dogodna lokalizacja – nieruchomości z rynku wtórnego, szczególnie te położone na terenie miast, wyróżniają się zwykle korzystnym położeniem. Często znajdują się one niezbyt daleko od centrum, w dzielnicach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. Ich niewątpliwym atutem jest bliskość miejsc ważnych ze względu na jakość życia, takich jak placówki oświatowe, medyczne, punkty handlowe i usługowe oraz dostępność środków transportu publicznego. Wszystko to z pewnością podnosi komfort mieszkańców. 

Piękny i niebanalny ogród – wiele nieruchomości posiada jeszcze jedną istotną zaletę w postaci ogrodów z różnorodną i bujną roślinnością. Znacząco podnosi to wygląd posesji i zapewnia większą prywatność mieszkańcom. Budowa domu trwa zwykle kilkanaście miesięcy, a krzewy i drzewa wymagają wielu lat, by w pełni wyrosnąć i cieszyć nas swoim wyglądem. 

Kredyt na zakup domu: hipoteczny czy gotówkowy? Który kredyt na dom wziąć?

Indywidualny charakter i urok – stare domy mają czasem bogatą historię i mogą posiadać unikatowe elementy architektoniczne, których nie spotykamy w nowoczesnych konstrukcjach. Znajdziemy tu stylowe drewniane ganki, oryginalne kominki czy wyjątkowe, zdobione drzwi. Wszystko to dodaje nieruchomości indywidualnego uroku i atmosfery, należy jednak pamiętać o dodatkowych kosztach, jakie może pociągnąć za sobą renowacja tych elementów. 

Możliwość negocjacji ceny – w przypadku zakupu domów z rynku wtórnego, zwłaszcza tych wymagających remontu, istnieje większe pole do negocjacji ceny. Należy się oczywiście do tego odpowiednio przygotować i pomocna będzie tutaj ekspertyza stanu technicznego budynku wraz ze wstępnymi kosztorysami niezbędnych prac remontowych.  

Potencjał do personalizacji – nowi właściciele mogą czerpać satysfakcję z remontowania i dostosowywania starego domu do własnych potrzeb. Szczególnie osoby mające talenty artystyczne albo lubiące własnoręcznie wykonywać prace remontowe i wykończeniowe znajdą tu prawdziwe pole do popisu. Jednak warto je starannie zaplanować i prowadzić etapami, aby nie stały się one zbyt kosztowne i wyczerpujące. 

Niższy podatek przy zakupie domu – to istotny aspekt finansowy. Nabywcy domu z rynku wtórnego nie muszą płacić podatku VAT, który jest standardowo naliczany przy transakcjach dotyczących nieruchomości kupowanych bezpośrednio od deweloperów. Zamiast tego nowi właściciele mają obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilno-prawnych – PCC, którego stawka wynosi 2 procent wartości rynkowej nieruchomości. Jest on obliczany na podstawie ceny transakcyjnej podanej w akcie notarialnym. 

O czym należy pamiętać, kupując starszy dom jednorodzinny – potencjalne pułapki 

Musimy mieć  na uwadze, że zakup domu jednorodzinnego z rynku wtórnego może nieść ze sobą różnego rodzaju wyzwania.  

Remonty i modernizacje – zakup starego domu będzie wiązać się z koniecznością dokonania znaczących inwestycji w remonty, modernizację i wymianę urządzeń oraz instalacji, by sprostać współczesnym standardom życia oraz bezpieczeństwa. Szczególnie istotne stają się prace związane z termomodernizacją. Przestrzeganie coraz bardziej restrykcyjnych przepisów i norm energetycznych wymaga od właścicieli przeprowadzenia kompleksowych i kosztownych działań, zmierzających do poprawienia efektywność energetycznej budynku. 

Niespodziewane naprawy – podczas remontu starego domu możemy napotkać niespodziewane problemy. Najpoważniejsze z nich to np. ukryte wady konstrukcyjne, konieczność wykonania odwodnienia, obecność pleśni, azbestu lub szkodników. Wszystko to może znacząco podnieść koszt całej inwestycji i znacząco ją wydłużyć. 

Dostosowanie do aktualnych przepisów – wyzwaniem dla przyszłych właścicieli może być dostosowanie starszego domu do obowiązujących przepisów prawa budowlanego oraz wymogów ekologicznych. Niewątpliwie najważniejsza będzie wymiana instalacji grzewczej oraz zapewnienie odpowiedniej izolacji termicznej, aby budynek spełniał wszystkie standardy efektywności energetycznej. 

Przestarzały układ pomieszczeń – problemem przy zakupie wiekowego domu może być przestarzały i mało funkcjonalny rozkład pomieszczeń, nieprzystający do dzisiejszych standardów. Do typowych niedogodności należą małe kuchnie, sztywny podział na pomieszczenia, brak otwartych wspólnych przestrzeni czy zbyt mała liczba łazienek. 

Oczekiwanie na przeprowadzkę – wszelkie remonty, zwłaszcza prowadzone w starym budynku, mogą być procesem długotrwałym i znacząco zakłócać lub wręcz uniemożliwiać mieszkanie w nim. Dlatego trzeba się liczyć z tym, że nie będziemy się mogli wprowadzić do swojego nowego lokum przynajmniej w czasie początkowych, najbardziej intensywnych prac remontowo-modernizacyjnych. 

Wyższe koszty utrzymania – posiadanie domu jednorodzinnego z wieloletnią historią może pociągać za sobą także wyższe wydatki eksploatacyjne ze względu na zastosowanie w budowie tradycyjnych technologii i materiałów. Chociaż posiadają one swoje unikalne zalety, zwykle wymagają częstszych prac konserwacyjnych i naprawczych. Dotyczy to m.in. drewnianych okien lub elementów wykończenia, jak balkony czy ganki.  

Kredyt hipoteczny na dokończenie budowy. Czy warto kontynuować czyjąś budowę domu?

Szczególnie ostrożni musimy być przy zakupie budynków pochodzących z lat 70 XX wieku i kolejnych dwóch dekad. Schyłkowy okres PRL był znany z powszechnych niedoborów wszelkich dóbr i towarów w tym również przeznaczonych dla budownictwa. Domy często powstawały z materiałów, które udało się „załatwić” lub „pozyskać” na innych budowach, po prostu nie było wtedy innej możliwości.

Niestety, często były one niskiej jakości lub z konieczności stosowane w niewłaściwych proporcjach. Warto o tym pamiętać, tak by nie okazało się, że w nowym domu czekają nas niekończące się remonty i liczne niespodzianki.  

W każdym przypadku przed podjęciem tak ważnej decyzji niezbędna jest konsultacja z ekspertami z branży. Rzeczoznawcy budowlani, architekci oraz inżynierowie będą w tym przypadku nieocenionymi doradcami, którzy pomogą fachowo ocenić stan techniczny obiektu oraz oszacować zakres i potencjalne koszty niezbędnych remontów i ewentualnych prac związanych z planowaną modernizacją i adaptacją nieruchomości. Oczywiście wiąże się to z poniesieniem pewnych wydatków, ale może nas uchronić przed dużo większymi kłopotami w przyszłości.  

W przypadku zakupu starych domów należy wszystko należycie sprawdzić, przeanalizować koszty remontu i przede wszystkim unikać podejmowania decyzji pod wpływem emocji.  

Wojciech Rynkowski  

Ekspert Extradom.pl