Samowola budowlana – czym jest i jak sprawdzić czy budynek jest samowolą budowlaną?

O samowoli budowlanej zrobiło się głośno po wypadku, jaki miał miejsce 10 lutego 2020 roku w Bukowinie Tatrzańskiej. Wtedy to silny wiatr zerwał dach prowizorycznego budynku, w którym znajdowała się wypożyczalnia nart. W wyniku nieszczęśliwego zdarzenia zginęły trzy osoby. Niedługo później okazało się, że obiekt był samowolą budowlaną.

Jak widać, pomimo regulacji prawnych samowola budowlana w Polsce nadal istnieje i ma się dobrze. Do jej wykrycia zazwyczaj dochodzi w wyniku donosu lub na skutek tragedii, tak jak to miało miejsce w Bukowinie Tatrzańskiej.

Czym jest samowola budowlana?

W Ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku – Prawo budowlane na próżno szukać definicji samowoli budowlanej, gdyż jej tam po prostu nie ma. Są jednak aspekty, które jednoznacznie wskazują na to, że dany projekt domu lub innego obiektu nie powinien zostać zrealizowany. Zatem co jest samowolą budowlaną?

Przez samowolę budowlaną należy rozumieć prowadzenie robót budowlanych naruszających obowiązujące przepisy, w tym przede wszystkim Prawa budowlanego. Zgodnie z tym za naruszenie uznawana jest przede wszystkim budowa obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia prac budowlanych. Samowola budowlana to także realizacja inwestycji pomimo wniesienia sprzeciwu przez organy administracji architektoniczno-budowlanej do zgłoszenia.

Skoro wiemy już, co to jest samowola budowlana, warto jeszcze mieć świadomość, kiedy występuje. Możemy mieć z nią do czynienia zarówno na etapie budowy, jak i utrzymania bądź rozbiórki obiektów budowlanych.

Decyzję o przekroczeniu przepisów w każdym przypadku wydaje inspektor nadzoru budowlanego. Jeśli obiekt został wzniesiony bezprawnie, może on nakazać jego rozbiórkę. W szczególnych sytuacjach samowola budowlana może zostać zachowana.

Odkryj projekty domów bez pozwolenia na budowę!

Lido 2 C dom mieszkalny, całoroczny z antresolą

2 699 zł

2 699 zł

Laba A

2 277 zł

2 679 zł

L-307

2 200 zł

2 500 zł

Projekty domów bez pozwolenia na budowę

Jakie budowy uznawane są za samowolę budowlaną?

Brak wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia dotyczącego budowy, a także sprzeciw do wniesionego zgłoszenia, to tylko trzy z wielu przykładów samowoli budowlanej. Z samowolą budowlaną mamy do czynienia również wtedy, gdy:

• roboty budowlane są wykonywane pomimo ich uprzedniego wstrzymania,
• budowa prowadzona jest niezgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym,
• sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części został zmieniony bez wymaganego zgłoszenia,
• wykonano rozbiórkę obiektu budowlanego bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia na rozbiórkę,
• przystąpiono do użytkowania obiektu budowlanego bez wcześniejszego zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy lub pomimo braku ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

Biorąc pod uwagę, że przepisy prawa nie zawierają sztywnej definicji samowoli budowlanej, ostateczna decyzja w tej kwestii należy do inspektora nadzoru budowlanego.

Sprawdź też: Organizacja budowy - od czego zacząć budowę domu?

Gdzie i jak zgłosić samowolę budowlaną?

Jeśli istnieją przesłanki ku temu, że dany obiekt narusza przepisy prawa budowlanego, można dokonać anonimowego zgłoszenia. Samowola budowlana – gdzie zgłosić fakt, że nasz sąsiad wybudował obiekt bez pozwolenia na budowę ani nie dokonując wcześniejszego zgłoszenia dotyczącego budowy?

W tym celu trzeba wypełnić odpowiedni dokument, czyli pismo do nadzoru budowlanego o samowoli budowlanej. Wzór pisma bez większych trudności znaleźć można w internecie. Organem właściwym w sprawach dotyczących samowoli budowlanej jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego i to do niego należy złożyć wniosek. Można to zrobić osobiście lub przez stronę internetową właściwego miejscowo inspektora nadzoru budowlanego.

Warto wspomnieć, że organy nadzoru budowlanego działają z urzędu. Zgłoszenie samowoli budowlanej jest swego rodzaju impulsem, który sprawia, że organ podejmuje czynności sprawdzające i przeprowadza postępowanie w sprawie.

Nie trzeba się obawiać, że osoba, której sprawa dotyczy, dowie się, że to my dokonaliśmy zgłoszenia. Nadzór ma bowiem obowiązek podjąć działania uniemożliwiające identyfikację tego, kto złożył zawiadomienie o możliwości popełnienia samowoli budowlanej.

Prawo budowlane a samowola budowlana – co warto wiedzieć?

W polskim prawie budowlanym samowola budowlana występuje wtedy, gdy obiekt został wzniesiony bez pozwolenia na budowę. Istnieją sytuacje, kiedy pozwolenie nie jest wymagane, ale wtedy najczęściej trzeba dokonać zgłoszenia prac budowlanych. O tym, kiedy trzeba mieć pozwolenie, a kiedy wystarczy jedynie zgłoszenie, stanowią przepisy prawne.

W prawie budowlanym zostały wyszczególnione przypadki, kiedy budowa nie wymaga pozwolenia na budowę, jak również wskazane inwestycje, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę co prawda nie jest potrzebna, ale trzeba dokonać zgłoszenia. Wyliczenia zarówno jednych, jak i drugich przypadków znaleźć można w art. 29 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 30 ustawy Prawo budowlane.

Analizując wskazane przepisy, można zatem dojść do wniosku, kiedy będzie mieć miejsce samowola budowlana. Na podstawie katalogów z ustawy Prawo budowlane zobaczyć można, że zazwyczaj, gdy inwestycja nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, to konieczne jest zgłoszenie przed jej rozpoczęciem. Są jednak przypadki, których jedno ani drugie nie dotyczy.

Kiedy musimy wnioskować o pozwolenie na rozbiórkę?

Samowola budowlana – jakie wiążą się z nią kary?

Kary za samowolę budowlaną mogą mieć różnoraką postać. Przewidziano sankcje o charakterze administracyjnym lub karnym. Widać zatem, że konsekwencje samowoli budowlanej w dużej mierze zależą od przypadku.

Jedną z kar za samowolę budowlaną jest wydanie decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego wzniesionego bez pozwolenia na budowę lub uprzedniego zgłoszenia inwestycji. Nie ma znaczenia, kiedy taki budynek został wybudowany – w praktyce nakaz rozbiórki może dotyczyć zarówno inwestycji zrealizowanych 5, 15, jak i 30 lat temu. Innym rodzajem sankcji administracyjnej jest konieczność wniesienia opłaty legalizacyjnej, za dopuszczenie samowoli budowlanej do użytkowania

Jak wynika z przepisów karnych, zgodnie z art. 90 ustawy Prawo budowlane każdy, kto wykonuje roboty budowlane bez uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia inwestycji podlega karze grzywny, ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. O ile kary ograniczenia lub pozbawienia wolności za samowole budowlane raczej nie są praktykowane, to grzywny nakładane są stosunkowo często.

Samowola budowlana – kara czy rozbiórka? Za każdym razem przeprowadzane jest postępowanie administracyjne, podczas którego ma miejsce sprawdzenie, czy obiekt może zostać zalegalizowany. Jeśli nie, konieczna jest jego rozbiórka.

Dowiedz się także: Przegląd techniczny budynku - kiedy się odbywa i co warto wiedzieć?

Jak uniknąć kary za samowolę budowlaną?

Ukarany za samowolę budowlaną może wystąpić o umorzenie postępowania ze względu na znikomą szkodliwość społeczną czynu. Może także wskazać, że nie miał świadomości, że konieczne jest dopełnienie określonych formalności. Mowa tutaj oczywiście o wymaganym pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu inwestycji przed rozpoczęciem robót budowlanych.

Osoba ukarana swoje słowa musi jednak poprzeć dowodami przed sądem, co jednak wcale nie jest takie łatwe, więc tak naprawdę rzadko kiedy komuś udaje się uniknąć kary.

Legalizacja samowoli budowlanej w 2020 roku

Gdy organ nadzoru budowlanego stwierdzi wystąpienie samowoli budowlanej, zanim nakaże rozbiórkę takiego obiektu bądź wybranej jego części, przeprowadza tzw. postępowanie legalizacyjne. Innymi słowy, sprawdza, czy istnieją przesłanki ku temu, że budynek może być zalegalizowany. Warunki dopuszczalnej legalizacji samowoli budowlanej znaleźć można w art. 45 ustawy Prawo budowlane.

Nakaz rozbiórki budynku orzekany jest tylko i wyłącznie wtedy, gdy nie występują prawne możliwości jego legalizacji. Dotyczy to sytuacji, kiedy obiekt nie spełnia wymogów techniczno-budowlanych albo narusza przepisy dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym razie może zostać przeprowadzona legalizacja samowoli budowlanej.

Jest jeszcze jeden warunek, aby obiekt uznany za samowolę budowlaną, nie musiał zostać rozebrany. Poza obowiązkiem przedłożenia wymaganych zgodnie z przepisem art. 48 ust. 3 ustawy Prawo budowlane dokumentów, jego właściciel musi jeszcze uiścić opłatę legalizacyjną.

Postępowanie legalizacyjne w sprawie samowoli budowlanej

W sytuacji, gdy obiekt nie koliduje z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani z przepisami techniczno-budowlanymi i nadaje się do doprowadzenia do stanu zgodnego z aktualnymi przepisami prawa budowlanego, legalizacja jest możliwa.

W trakcie czynności legalizacyjnych obiekt nie może być modernizowany ani wykańczany, dlatego wszelkie prace, jeśli takowe są prowadzone, muszą zostać przerwane. Postanowienie o przerwaniu prac wydaje inspektorat nadzoru budowlanego.

Podstawą rozpoczęcia procedur legalizacyjnych jest dostarczenie niezbędnej dokumentacji. Inwestor, który chce zalegalizować obiekt, musi dostarczyć organowi nadzoru budowlanego dokumenty takie jak:

• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy obiektu z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego (gdy plan nie został jeszcze opracowany – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu),
• aktualne na dzień opracowania projektu oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• projekt budowlany wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, wymaganymi przepisami szczególnymi (w czterech kopiach).

Przedłożenie w wyznaczonym terminie wyżej wymienionych dokumentów traktowane jest jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (dotyczy budowy niezakończonej). Niedotrzymanie terminu równoznaczne jest z niespełnieniem nałożonych przez inspektora obowiązków i skutkuje wydaniem nakazu rozbiórki samowoli budowlanej.

Nie przegap: Formalności związane z zakończeniem budowy domu - na co należy zwrócić uwagę?

Opłata legalizacyjna w przypadku samowoli budowlanej

Opłata legalizacyjna przy samowoli budowlanej jest stosowana głównie po to, aby zniechęcić nowych inwestorów do rozpoczynania inwestycji bez pozwolenia na budowę lub wymaganego zgłoszenia prac budowlanych. Jej wysokość jest ustalana według wzoru opisanego w załączniku do ustawy Prawo budowlane.

Przy opłacie legalizacyjnej zastosowanie mają przepisy dotyczące kar w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w obowiązkowej kontroli obiektu, lecz stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Pod uwagę przy jej ustalaniu brany jest rodzaj obiektu budowlanego i jego wielkość.

Inwestor, który pominie konieczne zgłoszenie prac do odpowiedniego urzędu i rozpocznie budowę, musi liczyć się z opłatą legalizacyjną w wysokości od 2 500 zł do maksymalnie 5 000 zł. W dużo gorszej sytuacji jest ten, który nie dopełnił obowiązku otrzymania pozwolenia na budowę. W najlepszym wypadku koszty, jakie przyjdzie mu ponieść, wyniosą 25 000 zł. Najwyższa opłata to aż 900 000 zł, więc niekiedy bardziej taki obiekt opłaca się rozebrać niż zalegalizować.

Kiedy niemożliwa jest legalizacja samowoli budowlanej?

Wielu inwestorom udaje się uniknąć rozbiórki nielegalnie wybudowane obiektu, ale nie każdy ma tyle szczęścia. Przepisy dokładnie określają, kiedy legalizacja samowoli budowlanej nie wchodzi w grę. Mowa tutaj przede wszystkim o przypadkach, gdy budowa:

• jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym przede wszystkim z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
• narusza przepisy, w szczególności techniczno-budowlane, w taki sposób, że doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem jest zwyczajnie niemożliwe.

Do legalizacji nie dojdzie również wtedy, gdy inwestor nie dostarczy w wyznaczonym terminie wskazanych przez inspektora dokumentów lub nie uiści opłaty legalizacyjnej. Rozbiórka będzie koniecznością także w przypadku braku dopełnienia obowiązków nałożonych przez nadzór budowlany, mających na celu doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem.

Samowola budowlana i jej przedawnienie

Być może zastanawiasz się teraz, po jakim czasie samowola budowlana ulega przedawnieniu. Tylko czy samowola budowlana w ogóle ulega przedawnieniu? Okazuje się, że nie. W praktyce znaczy to tyle, że organ nadzoru budowlanego może w dowolnym momencie przeprowadzić kontrolę legalności budowy obiektu budowlanego.

Niebagatelne znaczenie ma jednak fakt, że ustawa Prawo budowlane weszła w życie 1 stycznia 1995 roku. W związku z tym nie ma zastosowania dla inwestycji zakończonych przed tą datą. W ich przypadku obowiązuje poprzednia ustawa – z 1974 roku. Zatem w przypadku domów wzniesionych przez 1995 rokiem konsekwencje samowoli budowlanej mogą być nieco inne, niż te, które przewiduje aktualnie obowiązujące prawo.

Warto wiedzieć: Kontrola nadzoru budowlanego – kiedy się odbywa i na czym polega?

Zakup domu, który okazał się samowolą budowlaną – co robić w takim przypadku?

Nie ulega wątpliwości, że kupno domu, który okazał się samowolą budowlaną, niesie za sobą spory problem. Gdy niezgodność obiektu z prawem budowlanym wyjdzie na jaw, nie można powołać się na swoją niewiedzę czy nieświadomość istnienia faktów powszechnie znanych. Niezbędne informacje na temat nabywanej nieruchomości można było bowiem z łatwością pozyskać choćby w urzędzie.

Na początek warto upewnić się, czy aby na pewno mamy do czynienia z samowolą budowlaną. W końcu sprzedaż samowoli budowlanej i to z udziałem notariusza jest praktycznie niemożliwa.

Jak sprawdzić, czy budynek jest samowolą budowlaną? W tym celu należy zwrócić się z oficjalnym pismem do nadzoru budowlanego z prośbą o stwierdzenie, czy zakupiony dom to rzeczywiście samowola budowlana. Jeśli uzna on, że tak, przysługuje nam prawo wystąpienia przeciwko sprzedającemu z roszczeniem z tytułu wad prawnych nieruchomości.

Po uzyskaniu informacji należy powiadomić sprzedawcę o istnieniu wady prawnej – samowoli budowlanej oraz wezwać go do niezwłocznego naprawienia tej wady prawnej poprzez legalizację samowoli budowlanej na koszt sprzedającego. Najlepiej zrobić to na piśmie, dołączając do niego kserokopię dokumentu wydanego przez nadzór budowlany stwierdzający ten fakt.

Musimy liczyć się z sytuacją, że sprzedawca samowoli budowlanej zaniecha usunięcia wady prawnej, wtedy nie pozostaje nam nic innego, jak skierować sprawę do sądu. W procesie cywilnym możemy wnieść o usunięcie wady prawnej poprzez legalizację samowoli budowlanej przez sprzedawcę, rzecz jasna na jego koszt. W przypadku, gdy legalizacja nie będzie możliwa, możemy żądać odstąpienia od umowy i zwrotu kosztów zakupu domu.

W razie chęci dochodzenia swoich roszczeń na drodze sądowej kluczowe znaczenie mają dwa aspekty. Pierwszy dotyczy terminu, w jakim można to zrobić. Czas na podjęcie stosownych działań wynosi maksymalnie rok i jest liczony od momentu, gdy dowiedzieliśmy się o istnieniu samowoli budowlanej.

Drugi odnosi się do konieczności wcześniejszego zawiadomienia sprzedawcy o występowaniu wady prawnej i wezwanie go do jej naprawienia w określonym terminie. Dopiero dopełnienie obu warunków pozwala wstąpić na drogę sądową.