Ile może kosztować nadbudowa domu i czy wymaga zgłoszenia?

Nadbudowa domu - na czym polega i jak krok po kroku ją zrealizować?

Nadbudowa domu to najczęściej rozwiązanie, które pozwala powiększyć powierzchnię użytkową domu bez rozbudowania go na boki. Nadbudową można nazwać również między innymi remont dachu, zakładający jego podwyższenie oraz dobudowanie pomieszczenia nad garażem. Z tym typem robót budowlanych wiąże się szereg formalności, których trzeba dopełnić, aby móc ingerować w budynek zgodnie z prawem. Z jakimi trudnościami musisz się liczyć, projektując nadbudowę domu? Ile to będzie kosztować i czy zawsze warto decydować się na taką formę rozbudowy domu? Odpowiadamy!

Nadbudowa domu - co oznacza?

Nadbudowa domu jednorodzinnego to rodzaj robót budowlanych, wpływających na pierwotny projekt domu. Mają one na celu powiększenie kubatury oraz powierzchni użytkowej budynku z zastrzeżeniem, że na ich skutek nie zmieni się powierzchnia zabudowy, a jedynie jej wysokość. Oznacza to, że dobudowana część nie będzie posadowiona na gruncie, a na istniejącym już elemencie domu. Jak więc łatwo się domyślić, nadbudowa nie obejmuje robót ziemnych oraz fundamentowych.

Przykłady nadbudowy domu

Do najczęściej przeprowadzanych prac budowlanych, które kwalifikuje się jako nadbudowa, należą:

  • adaptacja poddasza związana z podniesieniem ścianki kolankowej,
  • podwyższenie ścian szczytowych,
  • wybudowanie nowych pomieszczeń nad garażem przylegającym do domu,
  • podwyższenie istniejącej kondygnacji,
  • dobudowanie zupełnie nowej kondygnacji.

Nadbudowa domu a przepisy prawne

Z punktu widzenia przepisów ustawy o Prawie budowlanym z dnia 7 lipca 1994 roku, nadbudowa jest rodzajem budowy, a ta zdefiniowana jest w artykule 3 punkcie 6 tejże ustawy. W niektórych przypadkach więc rozróżnienie pomiędzy nadbudową a budową jest wyłącznie kwestią teoretyczną.

W celu dopełnienia formalności w urzędach, w praktyce wymagane jest bowiem dostarczenie tych samych dokumentów. Inaczej wygląda to jednak podczas analizy MPZP, czyli miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni. W tym przypadku określenie budowa oraz nadbudowa mają inne znaczenia.

Najważniejsze formalności związane z nadbudową domu

Z nadbudową domu wiąże się szereg formalności, które niekiedy zniechęcają do rozpoczęcia prac budowlanych. Ich dopełnienie jest jednak konieczne, abyś mógł przeprowadzić nadbudowę zgodnie z prawem. Od czego powinieneś zacząć?

Zanim podejmiesz decyzję o nadbudowie domu, musisz zapoznać się MPZM. To ten dokument określa warunki, na jakich może być kształtowania zabudowa w terenie nim objętym, a więc odnosi się również do możliwości rozbudowy domu. Nie każda gmina ma jednak sporządzony plan zagospodarowania. Jeżeli takiego nie ma, będziesz musiał wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy uzyskana w urzędzie będzie określać dopuszczalną powierzchnię zabudowy oraz wysokość elewacji frontowej. Wzór pisma, które musisz złożyć, znajdziesz w Twoim urzędzie gminy lub też na jego stronie internetowej. Stosowny wniosek musisz wypełnić, wskazując w nim planowaną rozbudowę oraz docelowe wymiary budynku.

Warto wiedzieć!

Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy gmina ma dwa miesiące. W praktyce jednak procedury te potrafią się przeciągać nawet do sześciu miesięcy ze względu na konsultacje w tej sprawie pomiędzy starostą, marszałkiem województwa oraz wojewodą.

Nadbudowa domu - pozwolenie czy zgłoszenie?

Kiedy rozpatrywana jest budowa domu, kluczem do zgromadzenia wymaganych dokumentów jest odpowiedź na pytanie: pozwolenie czy zgłoszenie. W tym aspekcie może pojawić się wiele wątpliwości, gdyż zakres prac pochodzących pod remont oraz pod budowę może być niejasny. Aby mieć pewność, że wykonujesz przebudowę zgodnie z prawem, warto dopytać w urzędzie o wymagania stawiane w Twojej sytuacji.

W jakich przypadkach przy nadbudowie domu nie jest wymagane pozwolenie?

Są pewne sytuacje, w których możliwa jest nadbudowa domu bez pozwolenia. Takie ułatwienie spraw formalnych możliwe jest, jeżeli:

  • dom nie został wpisany do rejestru zabytków,
  • adaptowane poddasze jest w na tyle dobrym stanie technicznym, że nie będzie konieczne przeprowadzenie robót budowlanych,
  • zaplanowane roboty nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę.

W praktyce na zgłoszenie możesz więc wykonać:

  • remont poddasza,
  • rozbudowę instalacji wewnętrznych,
  • przebudowę, która nie będzie obejmować przegród zewnętrznych, ani elementów konstrukcyjnych.

Zgłoszenie nadbudowy domu - co powinno zawierać?

Nadbudowa domu na zgłoszenie pozwala ograniczyć zakres potrzebnej dokumentacji. Wciąż jednak przygotować trzeba kilka niezbędnych elementów, które dołącza się do zgłoszenia. Wśród nich jest:

  • rysunek, który pokazuje położenie domu na działce wraz z zaznaczeniem, w którym miejscu chcesz zmienić sposób jego użytkowania,
  • opis techniczny, który charakteryzuje budynek oraz jego konstrukcję,
  • zaświadczenie od wójta, burmistrza lub prezydenta o zgodności zamierzonych działań z miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni, lub warunkami zabudowy,
  • oświadczenie o tytule prawnym do dysponowania nieruchomością na cele budowlane złożone na stosownym druku pobranym z urzędu,
  • ekspertyzę techniczną stworzoną przez projektanta z uprawnieniami,
  • ewentualne inne dokumenty uzależnione od specyfiki projektu.

Warto wiedzieć...

Zgłoszenie nadbudowy składa się w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta, jeśli dom znajduje się w mieście na prawach powiatu. Urząd powinien przyjąć zgłoszenie lub wyrazić sprzeciw w ciągu 30 dni od złożenia dokumentów.

Nadbudowa domu - jakie dokumenty będą potrzebne?

Jeśli nadbudowa domu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, do urzędu oraz do projektanta trzeba dostarczyć jeszcze więcej dokumentacji. Jakie dokumenty zwykle są potrzebne?

  • mapy do celów projektowych w skali 1:500 wykonane przez geodetę,
  • oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością,
  • wypis z rejestru gruntów,
  • kopia mapy ewidencyjnej,
  • oświadczenie o dostępie do drogi publicznej,
  • wykonany przez architekta protokół inwentaryzacji stanu istniejącego,
  • wystawiona przez konstruktora w porozumieniu z architektem opinia o stanie technicznym budynku,
  • potwierdzenie legalności domu.

Zakres dokumentacji może przypominać Ci sytuację, kiedy budowałeś dom. Jako że pod względem prawnym nadbudowa jest rodzajem budowy, uzyskanie pozwolenia na nią niewiele różni się od uzyskania pozwolenia na budowę. Dlatego też powinieneś przygotować się na to, że procedury będą czasochłonne i lepiej zabrać się za nie z wyprzedzeniem.

Ile może kosztować nadbudowa domu?

Wśród wątpliwości, które pojawiają się u inwestorów popularne jest pytanie o to, ile kosztuje nadbudowa domu. Koszty takiego przedsięwzięcia uzależnione są od stopnia skomplikowania prac budowlanych. Zwykle najbardziej atrakcyjną pod kątem ekonomicznym jest przebudowa domu utrzymanego w dobrym stanie. Jeśli bowiem konstrukcja domu jest stabilna, a tylko dach wymaga remontu, nadbudowa nie powinna być aż tak kosztowna. Inaczej wygląda to, jednak kiedy chcesz dobudować nową kondygnację w domu.

Jeśli nadbudowa domu ma skutkować nowym piętrem, koszt zdecydowanie będzie wyższy, niż położenie nowego dachu. Wciąż jednak jest to tańsze niż rozbudowanie domu w dom. Takie prace budowlane nie wymagają bowiem budowania fundamentów, czy naruszania izolacji w gruncie.

Dodatkowym kosztem będzie jednak konieczność dobudowania schodów. Kiedy bierzesz pod uwagę przedsięwzięcie, jakim jest nadbudowa domu, cena projektu powinna być pierwszym elementem, który przeanalizujesz. Dopiero na podstawie pracy architekta dowiesz się, jak wysoki będzie koszt, z jakim wiąże się nadbudowa domu. Projekty w takich przypadkach wyceniane są jednak bardzo indywidualnie.

Nadbudowa domu a powiększenie domu – różnice

Nadbudowa to pojęcie, które łatwi pomylić z rozbudową domu. Cechą charakterystyczną rozbudowy są prowadzone prace ziemne, które skutkują powstaniem nowych ław fundamentowych, płyty fundamentowej oraz słupów. W przeciwieństwie do nadbudowy, podczas rozbudowy zmienia się nie tylko kubatura oraz powierzchnia użytkowa, ale również powierzchni zabudowy. Wśród najczęściej wykonywanych prac związanych z rozbudową domu są:

  • dobudowanie nowych pomieszczeń do istniejących,
  • rozbudowanie istniejących pomieszczeń,
  • zabudowanie tarasu w celu stworzenia dodatkowego pomieszczenia,
  • zabudowanie pocienia w celu stworzenia nowego pomieszczenia,
  • powiększenie garażu wolnostojącego.

Jak wykonać nadbudowę domu?

Konkretne kroki, które należy wykonać, przeprowadzając rozbudowę domu, zależą od tego, jaki jest zakres planowanych prac budowlanych. Pewne kroki są jednak uniwersalne i warto o nich pamiętać, zastanawiając się nad tym, jak ma wyglądać nadbudowa krok po kroku.

Krok 1. Oceń stan budynku

Jeśli nie masz doświadczenia z pracami budowlanymi, z jakimi wiąże się nadbudowa dachu, “od czego zacząć” jest pytaniem, które na pewno chodzi Ci po głowie. Zanim zabierzesz się na formalności związane z nadbudową, oceń czy dom nadaje się do tego, aby podwyższyć go o kolejną kondygnację. Najlepiej już na samym początku skorzystać z pomocy eksperta, który wypowie się na temat stanu technicznego oraz prawnego budynku. Dobry konstruktor pomoże ocenić nośność, wytrzymałość na obciążenia oraz stan fundamentów.

Krok 2. Poproś o wykonanie projektu przez architekta

Jeśli stan domu pozwala na przeprowadzenie prac budowlanych, potrzebny będzie projekt, który dokładnie określi zakres takich prac. Architekt poprosi Cię o przedstawienie posiadanej dokumentacji technicznej budynku oraz przeprowadzi jego inwentaryzację. Dopiero po ustaleniu faktycznego stanu domu, zacznie wprowadzać zmiany do projektu.

Krok 3. Poprawienie nośności stropu

Zwykle podczas nadbudowy wzmacnia się istniejący już lub wykonuje nowy strop, który będzie się charakteryzował odpowiednio dużą nośnością. Drewniany strop wzmacnia się nadbitkami, belkami oraz słupami. Użyć można również stalowych elementów. Strop monolityczny oraz gęstożebrowy wzmacnia się natomiast dwuteownikami wraz z warstwą nadbetonu i siatką zbrojeniową. Na tym etapie wykonuje się również nowy otwór na schody. Nie może on jednak osłabić stropu, a szczególnie nie powinien przecinać elementów nośnych.

Krok 4. Nadmurowanie ścian zewnętrznych kolankowych

Podczas nadbudowy konieczne jest zwykle również wzmocnienie ścian. W tym celu wykonuje się nadmurowanie ścian zewnętrznych kolankowych oraz szczytowych. Do nadmurowania nadaje się ten sam materiał, w którego były wykonane, ale możesz również zastosować nowocześniejsze technologie, które poprawią parametry termiczne budynku oraz będą łatwiejsze w kładzeniu. Materiały te muszą być jednak stosunkowo lekkie, aby dodatkowo nie obciążały konstrukcji. Tak powstałe ścianki kolankowe muszą być połączone z wieńcem dachowym. Na nich zostanie oparta więźba dachowa.

Sprawdź też: Jak wybrać odpowiedni materiał na więźbę dachową?

Krok 5. Dobór ogrzewania, instalacji oraz wentylacji

Jeśli wykonujesz dodatkową kondygnację, pamiętaj o instalacjach. Na nowym piętrze najlepiej jest zastosować te same rozwiązania, które wykorzystano w niższej części domu. Najlepszym wyjściem będzie przedłużenie pionów oraz zamocowanie potrzebnych odpowietrzników. Niezbędne będzie także przedłużenie przewodów dymowych, kominowych oraz spalinowych. Warto też pamiętać o tym, aby rozkład pomieszczeń był dopasowany do ograniczeń narzucanych przez instalacje wodne oraz kanalizacyjne.

Krok 6. Wykończenie nowej kondygnacji

Nowopowstała kondygnacja wymaga dokładnego docieplenia. W tym celu możesz wykorzystać wełną mineralną oraz zabezpieczyć ją dodatkowo przed zawilgoceniem. Całość warto obłożyć płytkami g-k. Kondygnację możesz podzielić na pomieszczenia, wykorzystując lekkie ściany konstrukcji szkieletowej. Jeśli parametry nośności na to pozwalają, wstawić możesz nawet ściany murowane. Ważne jest jeszcze odpowiednie oświetlenie kondygnacji. Najczęściej wykorzystuje się okna dachowe. Im wyżej zostaną one zamocowane, tym lepsze oświetlenie wnętrza.

Dowiedz się więcej: Sprawdź, jak zaaranżować sypialnię na poddaszu!

Nadbudowa domu - kiedy warto się zdecydować?

Nadbudowa domu nie zawsze się opłaca, jednak są sytuacje, że warto ją przemyśleć. Jeżeli działka jest stosunkowo mała, taka forma rozbudowy domu może być jedynym wyjściem na powiększenie domu. Poleca się ją szczególnie, jeśli masywne ściany domu są w dobrym stanie. W takim przypadku nadbudowa nie powinna sprawić trudności konstrukcyjnych, a koszty pozwalają pokryć również konieczny remont zadaszenia. Niekiedy zbudowanie domu nad rozbudowanym piętrem, może być nawet bardziej opłacalne od remontu starego zadaszenia.

Jeśli masz możliwość rozbudowy domu w bok, również warto w pierwszej kolejności rozważyć nadbudowę. Zwykle jest to rozwiązanie korzystniejsze pod względem ekonomicznym, gdyż pozwala uniknąć dodatkowych opłat związanych z budową fundamentów, izolacji w gruncie oraz przebudową ogrodu.

Autor artykułu

Podobne artykuły

Przepisy i formalności
Prawo geodezyjne i kartograficzne
Przepisy i formalności
Audyt energetyczny
8 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Audyt energetyczny - co to jest i na czym polega?

Przepisy i formalności
Prawo geodezyjne i kartograficzne
Przepisy i formalności
Audyt energetyczny
8 kwietnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Audyt energetyczny - co to jest i na czym polega?

Nowości w tej kategorii

Technologie budowlane
Pompa do betonu – jak działa pompa do betonu?
1 kwietnia 2021 r. Daria Rek

Pompa do betonu – jak działa pompa do betonu?

Pompa do betonu jest jednym z częściej spotykanych sprzętów na placu budowy. Szczególnie jeśli mamy do czynienia z wysokim...

Technologie budowlane
Kompozyt – co to jest i jakie właściwości ma kompozyt?
19 marca 2021 r. Adrianna Bartusik

Kompozyt – co to jest i jakie właściwości ma kompozyt?

Kompozyt znajduje zastosowanie w wielu dziedzinach, w tym m.in. w budownictwie, w przemyśle środków transportu kołowego i...

Technologie budowlane
Wyrzynarka – rodzaje i najważniejsze funkcje wyrzynarki do drewna
15 lutego 2021 r. Diana Pidlesetska

Wyrzynarka – rodzaje i najważniejsze funkcje wyrzynarki do drewna

Precyzyjne cięcie w drewnie to nie kłopot, jeśli ma się pod ręką wyrzynarkę....

Technologie budowlane
Płyta pilśniowa - jakie ma zastosowanie?
10 lutego 2021 r. Diana Pidlesetska

Płyta pilśniowa - rodzaje, ceny i zastosowanie płyt pliśniowych w budownictwie

Płyty pilśniowe są coraz chętniej wykorzystywane przez producentów mebli. Z t...

Technologie budowlane
Pompa do betonu – jak działa pompa do betonu?
1 kwietnia 2021 r. Daria Rek

Pompa do betonu – jak działa pompa do betonu?

Pompa do betonu jest jednym z częściej spotykanych sprzętów na placu budowy. Szczególnie jeśli mamy do czynienia z wysokim...

Technologie budowlane
Kompozyt – co to jest i jakie właściwości ma kompozyt?
19 marca 2021 r. Adrianna Bartusik

Kompozyt – co to jest i jakie właściwości ma kompozyt?

Kompozyt znajduje zastosowanie w wielu dziedzinach, w tym m.in. w budownictwie, w przemyśle środków transportu kołowego i...

Technologie budowlane
Wyrzynarka – rodzaje i najważniejsze funkcje wyrzynarki do drewna
15 lutego 2021 r. Diana Pidlesetska

Wyrzynarka – rodzaje i najważniejsze funkcje wyrzynarki do drewna

Precyzyjne cięcie w drewnie to nie kłopot, jeśli ma się pod ręką wyrzynarkę....

Technologie budowlane
Płyta pilśniowa - jakie ma zastosowanie?
10 lutego 2021 r. Diana Pidlesetska

Płyta pilśniowa - rodzaje, ceny i zastosowanie płyt pliśniowych w budownictwie

Płyty pilśniowe są coraz chętniej wykorzystywane przez producentów mebli. Z t...