Świadectwo energetyczne – kompleksowy przewodnik dla właścicieli mieszkań i domów

W artykule:

• Świadectwo energetyczne – czym jest i co ma na celu jego sporządzenie?
  • Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?
  • Czemu służy świadectwo energetyczne w praktyce?
• Świadectwo energetyczne w świetle przepisów. Podstawy prawne
  • Świadectwo energetyczne a klasy energetyczne - co się zmieni?
• Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane?
• Kto może sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?
• Jak uzyskać świadectwo energetyczne?
  • Świadectwo energetyczne mieszkania – jak wygląda procedura?
  • Świadectwo energetyczne budynku – dom jednorodzinny
• Ile ważne jest świadectwo energetyczne budynku?
• Ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej i jaki jest czas jego realizacji?
  • Czy można zrobić świadectwo zdalnie?
  • Kary za brak świadectwa energetycznego
• Jak poprawić klasę energetyczną budynku?
• Podsumowanie: Korzyści z posiadania świadectwa energetycznego
• Najczęściej zadawane pytania (FAQ)
• Bibliografia

Świadectwo energetyczne – czym jest i co ma na celu jego sporządzenie?

Świadectwo energetyczne, którego pełna nazwa brzmi świadectwo charakterystyki energetycznej, to dokument, który ocenia efektywność energetyczną budynku lub jego części (np. mieszkania w bloku). Mówiąc prościej: określa zapotrzebowanie obiektu lub lokalu na energię potrzebną do jego użytkowania – np. do ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej oraz ewentualnie chłodzenia i oświetlenia. Jego sporządzenie jest wymagane m.in. przy sprzedaży, wynajmie czy odbiorze nowo powstałego budynku, dlatego stanowi istotny element formalności związanych z budową domu.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest nazywane potocznie również certyfikatem energetycznym.

Co zawiera świadectwo charakterystyki energetycznej?

Elementami składowymi każdego świadectwa charakterystyki energetycznej są:

• dane identyfikacyjne budynku lub lokalu – adres, funkcja użytkowa (np. budynek mieszkalny jednorodzinny), powierzchnia użytkowa, rok budowy i liczba kondygnacji;
• opis zastosowanych instalacji – informacje o źródłach ciepła, wentylacji, klimatyzacji, przygotowaniu ciepłej wody użytkowej oraz – jeśli dotyczy – wbudowanym oświetleniu;
• wskaźniki charakterystyki energetycznej – w tym EP (energia pierwotna), EK (energia końcowa), EU (energia użytkowa) i EUco;
• klasa energetyczna – graficzna skala od A+ (najbardziej energooszczędne) do G (najmniej efektywne), obrazująca poziom zużycia energii przez budynek;
• zapotrzebowanie na energię końcową dla poszczególnych systemów – osobno podane wartości dla ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, przygotowania c.w.u. i oświetlenia (jeśli dotyczy);
• uwagi i zalecenia – dodatkowe komentarze eksperta, np. dotyczące potencjalnych możliwości poprawy efektywności energetycznej;
• dane osoby sporządzającej świadectwo – imię, nazwisko, numer uprawnień, podpis, data oraz numer wpisu do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków;
• kod identyfikacyjny świadectwa – unikalny numer potwierdzający zarejestrowanie dokumentu w CRCHB.

Zapytaliśmy eksperta portalu rynekpierwotny.pl, na które parametry warto zwrócić szczególną uwagę, analizując świadectwo charakterystyki energetycznej, zwłaszcza przy zakupie lub wynajmie nieruchomości?

Oprócz wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną EP prezentowanego na kolorowej skali, warto też sprawdzić, jakie są składowe tego wyniku (tzn. zapotrzebowanie energetyczne na potrzeby ogrzewania, wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, a także na potrzeby oświetlenia). W polskich warunkach niestety również trzeba zwracać uwagę na to, czy świadectwo wystawiła rzetelna firma, bo jakość części certyfikatów (zwłaszcza tych oferowanych online, za niewielkie pieniądze) może budzić wątpliwości. 

 

-wskazuje Andrzej Prajsnar, rynekpierwotny.pl

Czemu służy świadectwo energetyczne w praktyce?

W praktyce świadectwo energetyczne nie tylko identyfikuje obecne zużycie energii, ale może również sugerować sposoby na polepszenie jego efektywności i zalecane prace termomodernizacyjne. Jego wprowadzenie miało na celu zwiększenie świadomości użytkowników budynku w zakresie zużycia energii oraz promowanie energooszczędnych rozwiązań.

Dokument z jednej strony pozwala kupującemu lub najemcy ocenić, jakie będą koszty eksploatacji nieruchomości, a z drugiej stanowi narzędzie wspierające politykę klimatyczną, będąc odpowiedzią na wymogi unijne w zakresie ograniczania emisji CO₂ oraz poprawy efektywności energetycznej sektora budowlanego.

W naszym kraju dane ze świadectw trafiają do Centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Umożliwia on weryfikację autentyczności dokumentów oraz monitorowanie stanu energetycznego zasobów budowlanych w kraju.

Pamiętaj! 

Świadectwo nie jest tym samym, co audyt energetyczny i ocena energetyczna. O ile bowiem określa ono jedynie poziom zużycia energii, o tyle audyt stanowi szczegółową analizę techniczną wraz z rekomendacjami modernizacji. Ocena natomiast to wstępne oszacowanie charakterystyki energetycznej, wykorzystywane głównie na etapie projektowym, bez mocy urzędowej.

Świadectwo energetyczne w świetle przepisów. Podstawy prawne

Obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej nie jest przypadkowy – wynika z unijnych i krajowych regulacji mających na celu poprawę efektywności energetycznej oraz ograniczenie emisji gazów cieplarnianych. Dążenie do neutralności klimatycznej w ramach pakietu Fit for 55 obejmuje nie tylko przemysł i transport, ale również sektor budownictwa. Budynki odpowiadają bowiem za znaczną część zużycia energii końcowej w Unii Europejskiej, dlatego ich energooszczędność stała się jednym z kluczowych celów polityki klimatycznej.

Sprawdź gotowe projekty domów energooszczędnych!

JB60

7 380 zł

D21-2B

5 500 zł

Janek Bobo (1953)

3 192 zł

Projekty domów energooszczędnych

Podstawą prawną obowiązku sporządzania świadectw w Polsce jest Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Wdraża ona przepisy Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD), która została zaktualizowana w 2018 r., a jej kolejna nowelizacja jest już procedowana w ramach Europejskiego Zielonego Ładu.

Świadectwo energetyczne stało się obowiązkowym dokumentem m.in. przy sprzedaży, wynajmie czy oddaniu do użytkowania nowego budynku. Od 28 kwietnia 2023 r. obowiązują znowelizowane przepisy, które zaostrzyły wymogi wobec właścicieli i zarządców nieruchomości. Od tego momentu:

• świadectwo musi być przekazywane nabywcy lub najemcy z urzędu, a nie tylko na żądanie;
• dokument należy przedstawić już na etapie ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie – wraz z podaniem wskaźników zużycia energii;
• rozszerzono obowiązki informacyjne inwestorów i właścicieli w kontaktach z urzędami.

Świadectwo energetyczne a klasy energetyczne - co się zmieni?

W planach są również dalsze zmiany. Trwają prace nad nowelizacją unijnych przepisów, które mają wprowadzić bardziej przejrzysty system oceny energetycznej – zamiast znanego obecnie „suwaka” z wartością EP, świadectwa mają opierać się na klasach energetycznych, przypisanych według jednolitej, znormalizowanej skali (podobnie jak w oznaczeniach sprzętu AGD). Celem tych zmian jest ułatwienie porównywania budynków i mobilizowanie inwestorów do sięgania po rozwiązania niskoemisyjne i zeroenergetyczne.

Kiedy świadectwo energetyczne jest wymagane?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem wymaganym w konkretnych sytuacjach związanych z obrotem lub użytkowaniem nieruchomości. Obowiązek jego posiadania dotyczy zarówno właścicieli, jak i inwestorów – niezależnie od tego, czy mówimy o budynku mieszkalnym, lokalu użytkowym czy obiekcie komercyjnym.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, świadectwo energetyczne jest wymagane w przypadku:

• sprzedaży budynku lub jego części (np. mieszkania czy lokalu użytkowego) – musi zostać przekazane nabywcy najpóźniej przy podpisaniu aktu notarialnego;
• wynajmie budynku lub lokalu – obowiązek dotyczy również umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego;
• oddania do użytkowania nowego budynku – jest niezbędne, by uzyskać pozwolenie na użytkowanie;
• zamieszczenia ogłoszenia o sprzedaży lub wynajmie – już na etapie publikacji oferty należy podać podstawowe dane ze świadectwa (EP, EK czy klasa energetyczna);
• przekazania budynku do użytkowania w wyniku przebudowy lub remontu – jeżeli w wyniku prac zmienia się charakterystyka energetyczna obiektu.

Z obowiązku sporządzanie świadectwa charakterystyki energetycznej zwolnione są:

• budynki wolnostojącej o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²;
• budynki użytkowane sezonowo – np. domki letniskowe, z których właściciel korzysta mniej niż 4 miesiące w roku;
• obiekty zabytkowe – wpisane do rejestru zabytków, o ile charakterystyka energetyczna mogłaby negatywnie wpłynąć na ich wartość historyczną;
• budynki sakralne i inne miejsca kultu religijnego – np. kościoły i kaplice;
• niektóre budynki gospodarcze, magazynowe i przemysłowe – niewyposażone w instalacje zużywające energię (np. ogrzewanie czy wentylację);
• budynki rolnicze – o rocznym zapotrzebowaniu na energię pierwotną EP nieprzekraczającym 50 kWh/m²;
• ruiny i budynki przeznaczone do rozbiórki.

Jak wygląda egzekwowanie przepisów i czy wprowadzenie obowiązku posiadania świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub wynajmie wpłynęło na ceny nieruchomości? O tym, jak zareagował rynek mówi Andrzej Prajsnar z portalu rynekpierwotny.pl:

Jeżeli chodzi o najem, to obowiązek przedstawiania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej nadal nie jest mocno egzekwowany. W przypadku sprzedaży używanych domów i lokali, sytuacja wygląda inaczej po zmianach z kwietnia 2023 r. Jednak większa rynkowa reakcja będzie widoczna po wprowadzeniu klas energetycznych budynków, które są bardziej sugestywne i łatwiejsze do zrozumienia przez przeciętnego Kowalskiego niż wskaźnik EP. Na razie jednak nie wiemy, czy wspomniane klasy pojawią się na świadectwach energetycznych przed końcem 2026 r. 

Kto może sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej może sporządzić wyłącznie osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje oraz wpis do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCHB), czyli rejestru prowadzonego jest przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Najczęściej mowa tu o inżynierach, architektach oraz specjalistach z branży budowlanej lub instalacyjnej, którzy spełniają odpowiednie kryteria:

• mają pełną zdolność do czynności prawnych;
• nie zostali skazani prawomocnym wyrokiem za przestępstwa przeciwko wiarygodności dokumentów (np. fałszerstwo);
• ukończyli odpowiednie studia wyższe (np. budownictwo, architektura czy energetyka);
• posiadają uprawnienia budowlane (o których mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane) lub ukończyli szkolenie i zdali państwowy egzamin.

Jak uzyskać świadectwo energetyczne?

Proces uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej jest prosty, ale wymaga współpracy z uprawnionym certyfikatorem oraz przygotowania kilku podstawowych dokumentów. W zależności od rodzaju nieruchomości – np. mieszkania lub domu parterowego jednorodzinnego – jego przebieg może się nieco różnić.

Świadectwo energetyczne mieszkania – jak wygląda procedura?

W przypadku lokalu mieszkalnego (np. w bloku) procedura uzyskania świadectwa jest szybka i nieskomplikowana – często możliwa do zrealizowania zdalnie.

1. Wybór uprawnionego certyfikatora. Skorzystaj z Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków lub sprawdź ofertę firm dostępnych online. Upewnij się, że osoba wykonująca świadectwo ma ważny wpis do CRCHB.
2. Przekazanie danych i dokumentów. Właściciel mieszkania musi dostarczyć podstawowe informacje, w tym adres i dane techniczne lokalu (powierzchnia użytkowa oraz liczba pomieszczeń), dokumentację projektową, dane dotyczące źródła ciepła oraz opis przegród zewnętrznych.
3. Obliczenia i sporządzenie świadectwa. Certyfikator dokonuje obliczeń na podstawie przekazanych danych – najczęściej bez konieczności wizyty w mieszkaniu.
4. Otrzymanie dokumentu. Gotowe świadectwo jest rejestrowane w CRCHB i otrzymujesz je w formie elektronicznej (PDF z kwalifikowanym podpisem) lub papierowej.

Świadectwo energetyczne budynku – dom jednorodzinny

W przypadku domu jednorodzinnego certyfikator musi dokładniej przyjrzeć się budynkowi, dlatego często wymagana jest wizyta na miejscu lub pełna dokumentacja projektowa.

1. Kontakt z certyfikatorem. Wybierz specjalistę z uprawnieniami (wpis do CRCHB) i ustal zakres współpracy. Warto porównać kilka ofert.
2. Przygotowanie dokumentów. Do wykonania świadectwa potrzebne będą: projekt budowlany, informacje o systemach grzewczych, wentylacyjnych, chłodniczych i c.w.u., dane dotyczące przegród zewnętrznych (grubość, materiał czy izolacyjność), informacje o rodzaju i powierzchni okien, drzwiach zewnętrznych oraz połaci dachowych.
3. Oględziny budynku (jeśli konieczne). Certyfikator może dokonać wizji lokalnej, szczególnie w przypadku braku dokumentacji lub nietypowych rozwiązań konstrukcyjnych.
4. Sporządzenie świadectwa i rejestracja. Po wykonaniu obliczeń, świadectwo jest wprowadzane do Centralnego Rejestru i otrzymuje unikalny numer identyfikacyjny. Właściciel otrzymuje dokument w wybranej formie.

Sprawdź: Projekty domów parterowych energooszczędnych

Ile ważne jest świadectwo energetyczne budynku?

Świadectwo energetyczne mieszkania lub domu jest ważne przez 10 lat od daty jego wystawienia. Po tym czasie dokument traci moc i – jeżeli nadal zachodzi obowiązek jego posiadania (np. planowana sprzedaż lub wynajem) – należy uzyskać nowy.

Warto jednak pamiętać, że świadectwo może stracić ważność wcześniej, jeżeli w budynku:

• przeprowadzono remont lub modernizację, która wpłynęła na zmianę charakterystyki energetycznej (np. wymiana źródła ciepła lub okien, ocieplenie ścian czy zmiana systemu wentylacji);
• zmieniono sposób użytkowania budynku, np. został przebudowany, przeprowadzono adaptację poddasza albo zmieniono funkcję pomieszczeń.

W takich przypadkach dokument przestaje być aktualny i należy zlecić sporządzenie nowego świadectwa. Datę ważności możesz sprawdzić w Centralnym Rejestrze Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCHB).

Ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej budynku i jaki jest czas jego realizacji?

Koszt i czas realizacji świadectwa charakterystyki energetycznej budynku zależą przede wszystkim od rodzaju i wielkości nieruchomości, a także od dostępności dokumentacji technicznej i lokalizacji obiektu.

• Cena świadectwa energetycznego mieszkania wynosi średnio od 300 do 500 zł.
• Cena świadectwa energetycznego domu jednorodzinnego wynosi średnio od 500 do 1000 zł.
• Cena świadectwa energetycznego budynku usługowego lub lokalu komercyjnego ustalana jest indywidualnie.

Proces uzyskiwania certyfikatu energetycznego trwa zwykle od kilku dni do kilku tygodni. W przypadku mieszkań z pełną dokumentacją czas oczekiwania nie powinien trwać dłużej niż 48 godzin.

Czy można zrobić świadectwo zdalnie?

Tak, w wielu przypadkach możliwe jest sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej zdalnie, bez konieczności wizyty specjalisty na miejscu. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań w budynkach wielorodzinnych oraz domów, dla których dostępna jest kompletna i aktualna dokumentacja techniczna.

Jeżeli zależy Ci na ograniczeniu formalności do minimum, znajdź firmę oferującą świadectwa energetyczne online i dostarcz mu wszelkie niezbędne dokumenty oraz jak najdokładniejsze dane.

Kary za brak świadectwa energetycznego

Właściciele nieruchomości mają obowiązek przekazać świadectwo energetyczne przyszłym nabywcom lub najemcom. W przypadku sprzedaży dokument musi być oryginałem, natomiast przy wynajmie dopuszczalne jest przekazanie kopii w formie papierowej lub elektronicznej.

Za brak świadectwa charakterystyki energetycznej grozi kara grzywny do 5 000 zł. Ponadto nabywca lub najemca ma prawo w ciągu 14 dni od zawarcia umowy na piśmie odstąpić od niej, jeżeli dokument nie zostanie dostarczony, i wezwać właściciela do wypełnienia tego obowiązku. W przypadku niewywiązania się z niego, kupujący lub wynajmujący może zlecić sporządzenie świadectwa na koszt sprzedającego lub wynajmującego.

Jak poprawić klasę energetyczną budynku?

Poprawa klasy energetycznej budynku to nie tylko sposób na uzyskanie lepszego świadectwa, ale przede wszystkim sposób na obniżenie kosztów eksploatacji o podniesienie komfortu użytkowników. Sposobów na to jest kilka, a do tych najważniejszych zaliczamy:

• docieplenie przegród zewnętrznych – ścian, dachów i podłóg (kluczowe jest zastosowanie nowoczesnych materiałów izolacyjnych, które zmniejszą straty ciepła);
• wymianę okien i drzwi na energooszczędne – nowoczesna, szczelna stolarka z wysokim współczynnikiem izolacyjności termicznej znacząco ogranicza straty ciepła;
• modernizację systemu grzewczego – instalacja kotła kondensacyjnego, pompy ciepła lub systemu solarnego zwiększa efektywność i zmniejsza zużycie energii;
• montaż systemów wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła (rekuperacji) – pozwala ona na wentylowanie pomieszczeń bez strat ciepła;
• zastosowanie odnawialnych źródeł energii – instalacja paneli fotowoltaicznych, kolektorów słonecznych lub turbin wiatrowych wspiera samowystarczalność energetyczną;
• automatykę i inteligentne sterowanie – regulacja ogrzewania czy oświetlenia pozwala optymalizować zużycie energii zgodnie z potrzebami mieszkańców np. w systemie smart home.

Wdrożenie tych działań nie tylko poprawi ocenę w świadectwie energetycznym, ale także przyczyni się do obniżenia rachunków za ogrzewanie i zwiększy wartość nieruchomości na rynku.

Czy posiadanie dobrej klasy energetycznej budynku może być przewagą konkurencyjną przy sprzedaży domu? Poprosiliśmy o komentarz eksperta:

Wydaje się, że znaczenie kwestii energochłonności będzie rosło. Już teraz pojawiają się sygnały z rynku o kłopotach ze sprzedażą starszych domów do remontu. Na przykład w Niemczech, gdzie system klas energetycznych obowiązuje dość długo, wpływ klasy energetycznej budynku na jego cenę jest lepiej widoczny. Natomiast w Polsce już teraz widzimy znaczenie remontowego rabatu, czyli wartości spodziewanych, coraz droższych remontów obniżających realną wartość rynkową budynku/lokalu. Oczywiście, niektórzy właściciele starszych nieruchomości mieszkaniowych (zwłaszcza domów) wyceniają swoje lokum nie uwzględniając w pełni wymaganych nakładów, co oznacza kłopoty ze sprzedażą.

 

-wskazuje Andrzej Prajsnar, rynekpierwotny.pl

Podsumowanie: Korzyści z posiadania świadectwa energetycznego

Świadectwo energetyczne to nie tylko obowiązek prawny, ale też praktyczne narzędzie dla nabywców i najemców, którzy dzięki niemu mogą ocenić przyszłe koszty eksploatacji nieruchomości. Dokument ułatwia porównanie budynków pod względem zużycia energii i pomaga w podjęciu świadomej decyzji zakupowej lub najmu.

Dla właścicieli to z kolei szansa na zidentyfikowanie obszarów do poprawy efektywności energetycznej i zwiększenie atrakcyjności obiektu na rynku. Lepsza klasa energetyczna to niższe rachunki, większy komfort oraz wyższa wartość nieruchomości – dlatego uzyskanie świadectwa energetycznego jest zdecydowanie rekomendowane.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy świadectwo energetyczne i certyfikat energetyczny to to samo?

Tak, świadectwo energetyczne jest nazywane potocznie certyfikatem energetycznym. Pełna nazwa to świadectwo charakterystyki energetycznej budynku.

Kto wydaje świadectwo energetyczne mieszkania w bloku?

Świadectwo wystawia osoba z uprawnieniami wpisana do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCHB).

Czy trzeba mieć świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania?

Tak, świadectwo jest obowiązkowe przy sprzedaży mieszkania i należy przekazać je nabywcy.

Czy świadectwo energetyczne wpływa na cenę mieszkania?

Pośrednio tak – wyższa klasa energetyczna może zwiększyć atrakcyjność i wartość nieruchomości.

Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?

Tak, w większości przypadków sprzedaży, wynajmu lub oddania budynku do użytkowania jest ono wymagane.

Co trzeba zrobić aby uzyskać świadectwo energetyczne?

Należy skontaktować się z certyfikatorem, przekazać wymagane dane i dokumenty, a następnie odebrać gotowy dokument.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne?

Cena świadectwa wynosi zazwyczaj od 300 do 1000 zł, w zależności od rodzaju i wielkości obiektu.

Czy każdy dom musi mieć świadectwo energetyczne?

Nie każdy – obowiązek dotyczy domów sprzedawanych, wynajmowanych lub nowo wybudowanych.

Kto jest zwolniony ze świadectwa energetycznego?

Zwolnione są m.in. budynki o powierzchni do 50 m², zabytkowe, gospodarcze, sakralne, sezonowe oraz pozbawione instalacji zużywających energię.

Bibliografia