Czy kredyt mieszkaniowy #naStart spowoduje wzrost cen nieruchomości w 2024 roku?

Przyglądam się sytuacji na rynku i mogę powiedzieć, że najprawdopodobniej nie. Jak to możliwe?

Zastój na rynku nieruchomości w 2022 roku był przyczyną wzrostów cen mieszkań

Żeby zrozumieć przyczynę tego zjawiska, trzeba się cofnąć do 2022 roku, kiedy to wysokie stopy procentowe i restrykcyjne rekomendacje KNF dotyczące wyliczania zdolności kredytowej sprawiły, że duża część Polaków nie mogła otrzymać kredytu w potrzebnej wysokości, a tym samym nie była w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Praktycznie przez cały rok 2022 mieliśmy do czynienia z sytuacją, kiedy to tysiące ludzi musiało zrewidować swoje plany lokalowe właśnie z powodów finansowych. 

Ograniczony popyt na rynku nieruchomości, który panował od połowy 2021 roku i przez cały 2022 rok, spowodował, że deweloperzy zdecydowali się wstrzymać lub spowolnić tempo prowadzonych inwestycji. A to znacząco ograniczyło podaż mieszkań w kolejnym roku. 

Ponieważ inwestycja mieszkaniowa trwa wiele miesięcy, a w przypadku osiedli nawet kilka lat, podaż mieszkań uległa znacznemu zmniejszeniu. Niestety, pojawienie się na rynku Bezpiecznego Kredytu 2% zbiegło się w czasie z dołkiem inwestycyjnym u deweloperów. 

Kredyt #naStart – kontrowersyjna obietnica nowego rządu

Duże zainteresowanie Bezpiecznym Kredytem 2% sprawiło, że od początku było jasne, że nowy rząd będzie musiał przedstawić swoją własną wersję tego programu. Już w trakcie kampanii wyborczej padały obietnice dotyczące kredytu 0%.  

Kredyt na Start ma dużo bardziej skomplikowane zasady niż jego poprzednik. Co prawda spełnia przedwyborczą obietnicę obecnej Koalicji, która mówiła o kredycie 0%, jednak będzie tak tylko w wybranych przypadkach. Dla młodych ludzi, zwłaszcza singli, jest on dużo mniej przyjazny.  Część ekspertów zwraca uwagę, że jego wsparcie dla prowadzących jednooosobowe gospodarstwa młodych ludzi jest wręcz symboliczne.

Więcej o nowej propozycji rządu: Kredyt Mieszkanie na Start - jakie są założenia rządowego programu wspierania zakupu mieszkań w 2024 roku?

Czy kredyt #naStart przyczyni się do wzrostu cen nieruchomości?

W tym miejscu można postawić pytanie, czy kredyt mieszkanie #naStart wywołana rynku nieruchomości takie samo skutki jak jego poprzednik? 

Myślę, że nie. I wynika to z kilku powodów. 

• Sytuację na rynku nieruchomości jest inna niż rok temu, a wiele wznowionych w połowie 2023 roku inwestycji trafi do sprzedaży w drugim, najpóźniej trzecim kwartale tego roku. 

• Część kredytobiorców, którzy wcześniej zmuszeni byli odłożyć decyzję o zakupie nowego mieszkania z powodu niskiej zdolności kredytowej, nabyło już swoje wymarzone lokum w zeszłym roku, dzięki czemu zmalał nieco popyt na rynku. 

• Zgodnie z przedstawioną propozycją program mieszkanie #naStart ma być rozłożony w czasie na transze – inaczej niż w przypadku Bezpiecznego Kredytu. Planowane są 4 transze - po około 15 000 kredytów udzielanych kwartalnie. To dość istotne, ponieważ w ubiegłym roku w ramach Bezpiecznego Kredytu 2% przyznano ponad 60 000 kredytów w samym tylko drugim półroczu, co doprowadziło do kumulacji popytu i zakłócenia równowagi na rynku. 

• W programie kredyt Na Start zasady uczestnictwa są zdecydowanie bardziej skomplikowane a kwoty dopłat niższe, więc kupujący będą mieli mniejszą pulę środków do dyspozycji. To ważne, ponieważ w przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% to właśnie maksymalna kwota kredytu (razem z wkładem własnym) stała się swego rodzaju wyznacznikiem cen nieruchomości na rynku. 

Program kredyt 0 procent jest w znacznej mierze spełnieniem wyborczych obietnic nowej ekipy rządzącej i wydaje się, że uzyska Sejmie niezbędną większość, aby wejść w życie w drugiej połowie tego roku. 

Może dom zamiast mieszkania? Sprawdź: Ile będzie kosztować budowa domu w 2024 roku?

O ile wzrosną ceny mieszkań w 2024 roku?

Według mnie wzrosty cen mieszkań wywołane przez kredyt mieszkanie #naStart będą niższe niż w zeszłym roku. Wynika to z kilku powodów: 

• częściowego zaspokojenia głodu mieszkaniowego już w 2023 roku, 

• wznowienia i przyspieszenia wielu inwestycji przez deweloperów, 

• rozłożenia napływu pieniędzy pochodzących z kredytów na kolejne kwartały, 

• wprowadzenia progu dochodowego, który uniemożliwia najzamożniejszym skorzystanie z kredytu na preferencyjnych warunkach, 

• ograniczenia wysokości dopłat i uzależnienie ich od liczby członków rodziny. 

Wszystkie powyższe czynniki sprawiają, że wpływ obiecanego przez nową ekipę kredytu 0% będzie zdecydowanie mniejszy niż jego poprzednika BK2%. Zmniejszyło się grono osób uprawnionych do skorzystania z dopłat, ograniczeniu uległa maksymalna kwota kredytu, a napływ pieniędzy na rynek zostanie rozłożony w czasie. 

Nie zmienia to jednak faktu, że kredyt niewątpliwie wywrze presję popytową na rynek, a wzrosty cen mieszkań zapewne będą mniejsze niż w drugiej połowie 2023 roku, ale z pewnością pozostaną odczuwalne. Gdybym dzisiaj miał prognozować, jakiej będą wysokości, to przypuszczam, że w największych miastach wyniosą one od kilkunastu do kilkudziesięciu procent, osiągając mniej więcej 2/3 zeszłorocznych wzrostów.

W tej sytuacji budowa domu staje się bardzo atrakcyjną opcją, ponieważ możemy lepiej zaplanować w czasie cały proces budowy i lepiej dopasować swoje nowe lokum indywidualnych potrzeb, a przy okazji nie będziemy musieli wybierać wyłącznie spośród ofert, które są aktualnie dostępne u deweloperów.  

Przeczytaj koniecznie: Dom czy mieszkanie, czyli co będzie lepszym wyborem w 2024 roku?