Jak wygląda procedura odbioru domu po latach i z jakimi kosztami jest to związane?

Budowa domu to długi proces, który obejmuje wiele etapów. Od chwili wbicia pierwszej łopaty na placu budowy prace przechodzą przez fazę stanu zerowego do surowego otwartego i zamkniętego. Kiedy już wszystko jest wykończone, a w domu można już zamieszkać, potrzebne jest dopełnienie formalności związanych z odbiorem obiektu.

Nadzór budowlany musi sprawdzić, czy wszystko zostało wykonane zgodnie ze sztuką budowlaną. A jak wygląda odbiór domu po latach, kiedy ten etap formalny z różnych przyczyn nie został zrealizowany przed wprowadzeniem się inwestora i jego najbliższych do obiektu mieszkalnego? Sprawdź to razem z nami!

Odbiór domu po latach – czy to możliwe?

Brak odbioru domu po jego wybudowaniu powoduje, że nie są dopełnione wszystkie wymagane formalności. W zasadzie w takiej nieruchomości nie można zamieszkać, ponieważ pozostaje ona placem budowy. Ze strony inwestora jest to zaniechanie obowiązków wynikających z ustawy Prawo budowlane. Jej przepisy wskazują, że w zależności od warunków pozwolenia na budowę należy zgłosić obiekt do użytkowania lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Zazwyczaj, jeśli chodzi o dom jednorodzinny, potrzebne jest skompletowanie wymaganej dokumentacji oraz przekazanie jej do właściwego urzędu celem zgłoszenia wybudowanego domu.

Odbiór obiektu po latach jest możliwy, ale wymaga dopełnienia wielu formalności. Na podkreślenie zasługuje fakt, że wydana decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeśli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym stała się ostateczna. Tak samo jest, kiedy budowa domu została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata (wcześniej 2 lata).

Jeśli więc wygasła udzielona uprzednio decyzja o pozwoleniu na budowę, a dom został wybudowany, ale nie odebrany, to cała zrealizowana inwestycja w świetle obowiązującego prawa będzie samowolą budowlaną i niezbędne stanie się nie tylko zgłoszenie jej odbioru, lecz także przeprowadzenie procesu legalizacji.

Jak sprawdzić, czy dom jest odebrany?

Odziedziczyłeś dom w spadku lub chcesz kupić taką nieruchomość, ale masz uzasadnione wątpliwości co do tego, czy została odebrana? Jak sprawdzić, czy dom jest odebrany? Możesz to zrobić w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego. Do takiego organu skieruj wniosek o wydanie zaświadczenia o zawiadomieniu o zakończeniu budowy. Wniosek ten złożysz nawet wtedy, gdy nie jesteś właścicielem danej nieruchomości. Wystarczy, że wykazujesz się interesem prawnym względem niej.

Jeśli sprzedawany dom czy dom odziedziczony w spadku nie mają zawiadomienia o zakończeniu budowy, nie oznacza to automatycznie, że budynek nie został przekazany do użytkowania. Inspektorat w celu potwierdzenia tego faktu musi przeanalizować swoje archiwa, na co poczekasz od 2 do 4 tygodni. Później możesz otrzymać duplikat pisma o odbiorze domu lub pismo z informacją, że takiego odbioru w ogóle nie dokonano.

Warto wiedzieć: Kontrola nadzoru budowlanego – kiedy się odbywa i na czym polega?

ofe-5847238-71986 w-71986

Jakie dokumenty potrzebne są do odbioru domu po latach?

Odbiór domu jednorodzinnego związany jest właściwie z dostarczeniem do urzędu miasta czy gminy odpowiednich dokumentów. Dzięki temu Inspektorat Nadzoru Budowlanego może wydać dokument potwierdzający przekazanie budynku do użytkowania.

W procesie odbioru obiektu mieszkalnego bardzo ważną rolę odgrywa dziennik budowy, w którym odnotowane są wszystkie czynności przeprowadzone na budowie.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 czerwca 2002 roku w sprawie dziennika budowy, montażu i rozbiórki, tablicy informacyjnej oraz ogłoszenia zawierającego dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia mówi, że w dzienniku budowy wpisów dokonują inwestor oraz kierownik budowy. Dziennik budowy musisz traktować priorytetowo, ponieważ stanowi on ważną część dokumentacji inwestycji. Powinna go posiadać osoba użytkująca nieruchomość.

Do odbioru obiektu budowlanego potrzebujesz prócz dziennika:

• oświadczenia kierownika budowy dotyczącego zgodności wykonania robót budowlanych z projektem budowlanym oraz z uzyskanym uprzednio pozwoleniem na budowę;
• kopii rysunków wraz z opisem i naniesionymi zmianami w projekcie budowlanym, jeśli podczas inwestycji dokonano odstępstwa od zatwierdzonego projektu;
• oświadczenia kierownika o doprowadzeniu terenu budowy do porządku;
• oświadczenia o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych;
• protokołów kominiarskich, odbioru instalacji gazowej, prób szczelności instalacji, odbioru instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej i wykonanych przyłączy;
• oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Straży Pożarnej, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy i Inspekcji Ochrony Środowiska;
• kopii świadectwa charakterystyki energetycznej budynku;
• geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Jeśli pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego zostało wydane przed 2000 rokiem, konieczne będzie dołączenie do wspomnianej dokumentacji oryginału lub kserokopii wydanego pozwolenia.

W ramach uproszczonej procedury legalizacji samowoli budowlanej organ nadzoru nakłada w drodze postanowienia na właściciela obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. Do dokumentów tych należą przy tym:

• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu;
• ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Dowiedz się więcej: Protokół odbioru robót – czym jest i jak napisać protokół odbioru robót budowlanych?

Jak zrobić odbiór techniczny domu po latach?

Najważniejsze z Twojego punktu widzenia jest, aby dokonać odbioru technicznego domu po latach możliwie jak najszybciej – mieszkanie „na budowie” może bowiem rodzić wiele różnych, przykrych konsekwencji. W zależności od tego, ile czasu minęło od momentu wydania pozwolenia na budowę domu, nieco inaczej mogą wyglądać procedura legalizacyjna i odbiór obiektu po latach.

Odbiór domu po 10 latach

Masz dom, który stoi już 10 lat, ale nigdy nie został odebrany przez organ nadzoru budowlanego? Dowiedz się, jak zrobić odbiór domu po 10 latach.

W tym czasie, jeśli nie były dokonywane żadne wpisy w dzienniku budowy, najpewniej pozwolenie na inwestycję już wygasło. Musisz więc liczyć się ze zgłoszeniem i zalegalizowaniem samowoli.

Możliwość legalizacji takich stosunkowo nowych budynków istnieje, jeśli zgodnie z art. 48 Prawa budowlanego wybudowany obiekt lub rozbudowana część są zgodne z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Będzie to możliwe także wtedy, gdy obiekt lub rozbudowana część są zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi.

Jeśli oba te punkty są spełnione, możesz dokonać legalizacji i odbioru budynku mieszkalnego. Wymagać to będzie złożenia dokumentacji budowlanej wykonanych zmian oraz uiszczenia kary pieniężnej. Istniejący obiekt trzeba będzie objąć kontrolą.

Odbiór domu po 15 latach

Jeśli nie minęło jeszcze 20 lat od czasu wydania pozwolenia na budowę czy rzeczywistego zakończenia prac na Twojej działce, nie będziesz mieć możliwości posłużenia się uproszczoną procedurą legalizacyjną przy odbiorze. Tak będzie w przypadku odbioru domu po 15 latach.

Musisz wtedy zweryfikować zgodność budynku z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz dokonać wyliczonej opłaty legalizacyjnej.

Odbiór domu po 20 latach

Paradoksalnie w dobrej sytuacji są inwestorzy, którzy chcą dokonać odbioru domu po 20 latach od jego wybudowania. Wszystko dlatego, że w 2020 roku podczas nowelizowania ustawy Prawo budowlane wprowadzono w niej wiele ciekawych zmian. Jak zrobić odbiór domu po 20 latach? Skorzystaj z uprzywilejowanej ścieżki prowadzącej do zalegalizowania samowoli budowlanej.

To na Tobie spoczywa obowiązek udowodnienia przed organem nadzoru budowlanego, że dom stoi dłużej niż 20 lat. Jednak zgodnie z art. 49f ustawy Prawo budowlane, gdy stwierdzona jest budowa obiektu lub jego części bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia – to jeśli od zakończenia inwestycji upłynęło co najmniej 20 lat, organ nadzoru wszczyna uproszczone postępowanie legalizacyjne. Prowadzone jest ono na żądanie właściciela lub zarządcy tego obiektu.

Wspominana nowelizacja Prawa budowlanego daje Ci możliwość legalizowania budynków starszych niż 20 lat bez wnoszenia opłat i bez weryfikacji zgodności budynku z MPZP. Musisz jedynie złożyć do organu nadzoru budowlanego inwentaryzację powykonawczą takiej nieruchomości, oświadczenie o prawie do dysponowania nią i o dacie zakończenia budowy oraz ekspertyzę techniczną. Data zakończenia budowy może być poświadczona relacjami świadków lub zdjęciami.

Odbiór domu po 30 latach

Podobnie jak w poprzednim przypadku, odbiór domu po 30 latach jest możliwy. Zastosujesz też przy tym uproszczoną procedurę legalizacyjną. Właściwie na pytanie o to, jak zrobić odbiór domu po 30 latach, trzeba odpowiedzieć, że to zależy, kiedy dokonane zostały ostatnie wpisy w dzienniku budowy. Jeśli doszło do tego w latach 90. XX wieku, z pewnością pozwolenie na budowę nie jest już ważne. Trzeba będzie zastosować ustawę Prawo budowlane z 1994 roku – tym samym będziesz musiał zgromadzić szereg dokumentów w tym celu i uiścić opłatę legalizacyjną.

Dowiedz się więcej: Budowa domu w 2022 a nowe warunki techniczne – co warto wiedzieć?

Ile wynosi opłata legalizacyjna za oddanie domu do użytku po latach?

Opłata legalizacyjna jest karą pieniężną, jaka nakładana jest na inwestorów za legalizację samowoli budowlanej. Kara w postaci opłaty legalizacyjnej za zmiany w projekcie czy wykonanie go w praktyce, wymagające jedynie zgłoszenia, nakładana jest w wysokości 2,5-5 tys. zł.

Jeśli zmiany są istotne lub wybudowałeś budynek bez pozwolenia na budowę, opłata legalizacyjna wynosi do 50 tys. zł dla budynku jednorodzinnego.

Odbiór domu po latach – czy możliwe jest umorzenie opłaty legalizacyjnej?

Jeśli dokonujesz odbioru domu po latach, czyli właściwie legalizujesz samowolę, możesz przy takim zgłoszeniu ubiegać się o odroczenie płatności opłaty legalizacyjnej albo nawet o umorzenie jej we właściwym dla Ciebie urzędzie skarbowym. Na decyzję fiskusa będzie miał wpływ całokształt okoliczności, które doprowadziły do braku terminowego odbioru technicznego budynku. Znaczenie ma także Twoja sytuacja majątkowa.

O ostatecznej treści rozstrzygnięcia w sprawie umorzenia opłaty legalizacyjnej nie decyduje wola organu skarbowego. Natomiast to, czy uzyskasz umorzenie opłaty legalizacyjnej, zależne jest od dokonania oceny określonych kryteriów, tj. wystąpienia ważnego interesu strony lub interesu publicznego opartych na sytuacji majątkowej. Organ administracyjny podejmujący decyzję w takiej sprawie – w przedmiocie umorzenia opłaty legalizacyjnej – może dokonać wyboru treści rozstrzygnięcia.

Sprawdź też: Formalności związane z zakończeniem budowy domu – na co należy zwrócić uwagę?

Ile wynosi kara za mieszkanie w domu bez odbioru budowlanego?

Na inwestora, który nie dokonał odbioru domu jednorodzinnego, może być nałożona kara grzywny. Kara za mieszkanie w domu bez odbioru budowlanego nie jest tym samym co opłata legalizacyjna.

W aktualnie obowiązującej ustawie Prawo budowlane wskazano, co dzieje się, jeśli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że Twój dom lub jego część są użytkowane z naruszeniem art. 54 lub 55 ustawy Prawo budowlane. Art. 54 stanowi, że użytkowanie obiektu budowlanego może nastąpić dopiero po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu inwestycji, jeśli organ ten w terminie 14 dni nie zgłosi sprzeciwu. Z kolei drugi ze wspominanych artykułów (ar. 55) wskazuje, że przed przystąpieniem do użytkowania obiektu musisz uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Jeśli odbędzie się kontrola, to w protokole pokontrolnym inwestor zostanie pouczony odpowiednim wpisem. Po upływie 60 dni od wpisu lub doręczenia pouczenia na piśmie jeszcze raz zostanie dokonana kontrola obiektu przez organ nadzoru budowlanego. Jeśli naruszenia nie zostały usunięte, to musisz wiedzieć, że zostaniesz ukarany karą z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu. Wysokość kary ustalona zostanie na podstawie 10-krotnie podwyższonego iloczynu stawki opłaty (5000 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego.

Kolejne 30 dni zostanie Ci dane na usunięcie problemu prawnego. Zostanie dokonana kontrola, a jeśli organ nadzoru budowlanego stwierdzi dalsze naruszenia, ponownie wymierzy Ci karę za mieszkanie w domu bez odbioru. Stawka opłaty będzie podlegać pięciokrotnemu podwyższeniu (2500 zł). Wielokrotnie możesz spotkać się z wydaniem pozwolenia o nałożeniu kary wobec Ciebie za niezgłoszenie odbioru domu.

Ponadto grozi Ci kara związana z brakiem uiszczania za kolejne lata podatku od nieruchomości, ponieważ nie jest on formalnie naliczany, jeśli nadal trwa budowa. Naliczany jest jedynie podatek gruntowy.

Przeczytaj: Zgłoszenie robót budowlanych – jak wypełnić i ile jest ważne zgłoszenie robót budowlanych w 2022 roku?

Czy kary za nielegalne użytkowanie obiektu ulegają przedawnieniu?

Niektórzy zastanawiają się, czy jest o co wszczynać postępowanie o odbiór domu, jeśli np. przez 20 czy 30 lat nie było z tym żadnego problemu. Okazuje się, że przedawnienie odbioru domu nie występuje, ale już opłaty karne nakładane z tego tytułu rzeczywiście mogą ulec przedawnieniu.

Właściwie organ budowlany zobowiązany jest nałożyć na inwestora sankcję w postaci kary finansowej za przystąpienie do użytkowania obiektu bez odbioru domu. Kara może jednak ulec przedawnieniu po upływie 3 lub 5 lat od dnia przystąpienia do użytkowania, jak przewidują przepisy ordynacji podatkowej. Trzyletni okres przedawnienia kary z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu następuje, jeśli inwestor złożył zawiadomienie lub wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, a data dokonania tych czynności oznacza początek biegu terminu przedawnienia.

Z kolei 5-letni okres przedawnienia będzie stosowany w sytuacji niezłożenia zawiadomienia lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, czyli jeśli jego odbiór nie został dokonany, a Ty zacząłeś samowolnie korzystać z obiektu.