Czym jest projekt budowlany zamienny i kiedy jest potrzebny?

Jeśli planujesz inwestycję polegającą na budowie domu jednorodzinnego, z pewnością będziesz musiał wybrać dla siebie odpowiedni projekt. Gotowy projekt będzie tańszy niż taki, który od podstaw wykona architekt. Można go dostosować do własnych wymagań i warunków technicznych panujących na działce lub do wytycznych wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zmiany w projekcie budowlanym mogą być realizowane jednak tylko w określonych ramach. Jeśli dość kreatywnie podchodziłeś do trzymania się założeń projektowych przy budowie, to niewykluczone, że będziesz zmuszony pozyskać projekt budowlany zamienny. Czym on jest, kiedy ma zastosowanie i jak wygląda?

Co to jest projekt budowlany zamienny?

Zasadniczo projekt zamienny budowlany jest obowiązkowo przygotowywanym, jeśli podczas wznoszenia budynku doszło do odstąpienia od warunków, jakie uprzednio zostały określone w pozwoleniu na budowę. Organ budowlany nakłada obowiązek na inwestora do przygotowania projektu zamiennego.

Co zawiera taki dokument? Powinien uwzględnić zmiany związane z dotychczas zrealizowanymi robotami, tj. czynności i roboty budowlane odbiegające od warunków wskazanych w pozwoleniu na budowę, a które trzeba wykonać w celu doprowadzenia całej inwestycji do stanu zgodnego z obowiązującymi przepisami.

Warto zwrócić uwagę na przepisy, które wskazują na obowiązek sporządzenia projektu budowlanego zamiennego. Mowa tu o art. 51 ust. 1 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane. Konieczność sporządzenia i przedstawienia projektu zagospodarowania działki, terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego zamiennego powstaje w przypadku istotnego odstąpienia od:

• zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego,
• innych warunków decyzji o pozwoleniu na budowę.

Projekt zamienny budowlany musi być opracowaniem, które obejmie swoim zakresem całą inwestycję, a nie tylko zmiany stanowiące przy tym wyłącznie istotne odstępstwa od wcześniej poczynionych ustaleń.

Organ nadzoru budowlanego nie musi z miejsca zatwierdzać takiego projektu. Przed wydaniem decyzji w tej materii sprawdzi zgodność projektu zamiennego z:

• ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu, jeśli MPZP został uchwalony;
• wymaganiami ochrony środowiska;
• przepisami techniczno-budowlanymi.

Sprawdzi również, czy zamienny projekt budowlany jest kompletny, a inwestor ma wszystkie wymagane opinie, uzgodnienia i pozwolenia oraz sprawdzenia.

Kto powinien wykonać projekt zamienny? Projekt zamienny powinna wykonać osoba mająca odpowiednie uprawnienia budowlane i legitymująca się zaświadczeniem aktualnym na dzień wykonania projektu. Jeśli projekt zamienny spełnia wyżej wymienione wymagania, organ nadzoru budowlanego nie będzie mógł odmówić wydania zatwierdzającej go decyzji.

W przypadku typowych domów to pracownia architektoniczna będąca autorem pierwotnego projektu może wykonać zmiany. Może to zrobić także architekt adoptujący przy adaptacji domu na działkę.

Jakie zmiany może wprowadzić kierownik budowy?

To właściwie sam kierownik lub projektant adaptujący projekt oceniają, czy dane odstępstwo jest istotne, czy też nie. Zgodnie z prawem dopuszczalne jest odstępstwo od wymiarów z zatwierdzonego projektu w zakresie do 2 proc. i nie będzie to kwalifikowane jako istotna zmiana.

Wpisem do dziennika budowy kierownik lub projektant mogą wprowadzić zmiany nieistotne, dotyczące np.:

• pokrycia dachowego;
• rodzaju materiału, z jakiego będą wznoszone ściany, jeśli nie spowodują zmiany wielkości domu;
• przebiegu instalacji wodnej, elektrycznej, ogrzewania;
• przeznaczenia poszczególnych pomieszczeń;
• liczby i rodzaju okien oraz ich wielkości;
• elewacji domu;
• kąta nachylenia dachu, wysokości kalenicy czy układu połaci dachowych – z pewnymi wyjątkami.

Ile kosztuje i gdzie można uzyskać mapę do celów projektowych?

Kiedy wymagany jest projekt budowlany zamienny?

Jeśli w projekcie budowlanym wprowadzane są zmiany istotne oraz odstępstwa od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę, wówczas konieczne będzie przygotowanie projektu budowlanego zamiennego. Zakres takich modyfikacji powinien być tożsamy z tymi, jakie ujęto w decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.

W odróżnieniu od modyfikacji nieistotnych w projekcie budowlanym zmiany istotne rzutują na legalność wznoszonego obiektu. Dlatego projektu budowlanego zamiennego wymagają takie istotne zmiany, jak:

• zmiana usytuowania budynku względem granic i zabudowy na działkach sąsiednich – zmiany zakresu objętego projektem zagospodarowania terenu lub działki;
• zmiana charakterystycznych paramentów budynku, do których zalicza się kubaturę budynku, powierzchnię zabudowy, wymiary budynku czy liczbę kondygnacji;
• zapewnienie w obiekcie warunków niezbędnych do korzystania z niego przez osoby niepełnosprawne, wcześniej nieuwzględnionych w projekcie;
• zmiany zamierzenia budowlanego jako całości, w tym zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części.

Istotne zmiany dotyczyć mogą ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na przykład może to polegać na wybudowaniu zakładu przemysłowego na terenie rolnym.

Czy zamurowanie okna to zmiana istotna?

Jeśli zmiana w projekcie budowlanym dotyczy zamurowania okna, to zgodnie z przedstawionymi założeniami będzie uznana za zmianę nieistotną. Dotyczy bowiem liczby i rodzaju okien instalowanych w obiekcie. Dlatego taka modyfikacja projektu domu po uzyskaniu pozwolenia na budowę nie będzie wymagała przygotowania projektu zamiennego.

Czy zmiana kąta dachu to zmiana istotna?

Zasadniczo projekt budowlany zamienny budynku mieszkalnego nie jest absolutnie wymagany przy zmianie kąta nachylenia dachu, ale w pewnych przypadkach może być konieczny. Stanie się tak, gdy modyfikacja ta nie będzie zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydaną decyzją o warunkach zabudowy.

Co to jest projekt wykonawczy i czym się różni od projektu budowlanego?

Jak powinien wyglądać projekt budowlany zamienny?

Prawo wskazuje, co powinien zawierać projekt budowlany zamienny. Przepisy nakładają na inwestora obowiązek przygotowania projektu budowlanego zamiennego – wskazują, że ma on uwzględniać zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót. W razie potrzeby powinny się w nim znaleźć również określone czynności lub roboty budowlane, które pozwalają doprowadzić wykonywane prace do stanu zgodnego z prawem.

W praktyce przy przygotowywaniu zamiennego projektu budowlanego nie ma problemu, by wykorzystać wcześniejszą dokumentację techniczną. Oczywiście można to zrobić wyłącznie w zakresie, w którym pozostaje ona aktualna. Wszelkie zmiany w projekcie domu po pozwoleniu na budowę muszą zostać uwzględnione.

Trzeba podkreślić przy tym, że właściwy organ nadzoru może zatwierdzić w postępowaniu naprawczym przygotowany projekt zamienny wyłącznie po stwierdzeniu, że realizowany obiekt jest zgodny z parametrami, jakie ustalono w decyzji o warunkach zabudowy.

Ile kosztuje projekt zamienny domu jednorodzinnego?

Przy szacowaniu kosztów związanych z przygotowaniem projektu budowlanego zamiennego cena uzależniona jest od zakresu wprowadzanych zmian istotnych oraz wielkości budynku. Jest to każdorazowo negocjowane z inwestorem.

Ile kosztują zmiany w gotowym projekcie domu?