Projekty nawet -500 zł 🌞

Koniec oferty za:

0dni

00godz.

00min.

00sek.

Sprawdź

Projekty domów - szukasz wymarzonego?

Zadzwoń! 71 715 20 60 (pon.-pt. 8-21, sob. 9-17) lub

Dom na zgłoszenie czy dom z pozwoleniem na budowę?

Dom na zgłoszenie czy dom z pozwoleniem na budowę?

Każdy, kto zaczyna budowę, staje nie tylko przed wyborem, jaki dom będzie stawiał, ale też, według jakich procedur będzie to robił. Czy będzie to dom z pozwoleniem na budowę, czy na zgłoszenie? Jak wybrać najlepszą dla siebie opcję i jakimi kryteriami kierować się przy wyborze?

Zapowiadanych nowych przepisów, które miały zwalniać inwestorów z przymusu posiadania pozwolenia na budowę, również w przypadku większych domów powyżej 70 m2 powierzchni zabudowy nie udało się wprowadzić w życie od stycznia 2023. Niestety, nadal nie podano również daty dziennej ich wprowadzenia, ponieważ sejm jeszcze nie zakończył prac nad nowymi regulacjami. 

Dom na zgłoszenie bez limitu powierzchni zabudowy 

Podstawowym zamiarem wskazywanym przez twórców przepisów jest ujednolicenie procedury obowiązującej przy budowie domu do 70 m2 powierzchni zabudowy i powyżej. 

Czy zmiana przepisów o budowie domu jednorodzinnego na zgłoszenie będzie oznaczać rewolucję w budownictwie?  Z dużym prawdopodobieństwem można przyjąć, że nie. Domy na zgłoszenie można było w zasadzie budować już od 2015 roku, ale według danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego z tej możliwości korzysta niewiele osób, dla przykładu w 2019 roku było to niecałe 2%. 

Głównym czynnikiem decydującym o niesłabnącej popularności pozwolenia na budowę jest fakt, że pomyślne zakończenie procedury jest związane z wydaniem decyzji administracyjnej, która stanowi dokument wiążący. W tej sytuacji bardzo trudno będzie postawić inwestorom zarzut popełnienia samowoli budowlanej. W przypadku domów na zgłoszenie takiej decyzji nie ma. 

Obecnie, żeby zachować należytą staranność, po upływie wymaganego czasu należy się zwrócić do odpowiedniego organu o wydanie zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia, ale mało osób o tym wie i pamięta. Jak będzie to wyglądało po zmianie przepisów, trudno powiedzieć, ale nie należy spodziewać się rewolucji.   

Jakie dokumenty są niezbędne przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę? 

Podstawową wadą ubiegania się o pozwolenia na budowę jest konieczność skompletowania dużej liczby dokumentów i zaświadczeń. Warto tu wymienić te najważniejsze:  

  • projekt budowlany składający się z trzech części:
    • projektu architektoniczno-budowlanego,
    • projektu technicznego,
    • projektu zagospodarowania działki, 
  • oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  • mapa sytuacyjno-wysokościowa do celów projektowych, na której sporządzany jest projekt zagospodarowania terenu;
  • oświadczenie o możliwości dojazdu do działki z drogi publicznej, dotyczy to dróg krajowych i wojewódzkich;
  • jeśli jest taka potrzeba, również wyniki badań geologicznych i geotechniczne warunki posadowienia obiektu;
  • inne zaświadczenia i dokumenty wynikające ze specyfiki położenia nieruchomości, na przykład zgody na przyłączenie do kanalizacji czy mediów lub wynik badania archeologicznego. 

Pozwolenie na budowę jest wiążącą decyzją administracyjną 

Pozwolenie na budowę dużo lepiej zabezpiecza interesy inwestora przed dowolną interpretacją przepisów prawa budowlanego. Jest ono wiążącą decyzją administracyjną, wydawaną przez odpowiedni organ, niezbędna do rozpoczęcia robót budowlanych, niezależnie od tego, czy będzie to budowa, przebudowa czy odbudowa danego obiektu.  

Decyzję o wydaniu pozwolenia na budowę może uchylić organ, który ją wydał. Muszą jednak zajść ku temu poważne przesłanki, a od uchylenia takiej decyzji można się odwoływać do organów nadrzędnych.  

Zgodnie z nowelizacją prawa budowalnego z września 2020 roku po upływie pięciu lat od daty wydania pozwolenia na budowę nie można już takiego pozwolenia unieważnić. To samo dotyczy także decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektów, po pięciu latach od jej wydania staje się ona niepodważalna.  

Trzeba natomiast pamiętać, że pozwolenie na budowę może stracić ważność lub zostać anulowane, jeśli nie rozpoczniemy budowy w ciągu trzech lat od jego wydania, lub wstrzymamy prace budowalne na dłużej niż trzy lata.    

Jakie dokumenty są niezbędne przy budowie domu na zgłoszenie? 

W przypadku domów na zgłoszenie do 70 m2 powierzchni zabudowy ta lista jest zdecydowanie krótsza i obejmuje: 

  • projekt architektoniczno-budowlany, 
  • projekt zagospodarowania działki, 
  • oświadczenie o budowie domu na własne potrzeby mieszkaniowe,
  • oświadczenie o kompletności składanych dokumentów,
  • oświadczenie o wzięciu odpowiedzialności za kierowanie budową, jeśli rezygnujemy z zatrudnienia kierownika budowy

Jak widać z powyższego zestawienia – to właśnie na inwestorze, który nie zdecyduje się na zatrudnienie kierownika budowy, spoczywa bardzo duża odpowiedzialność. W praktyce odpowiada on niemal za wszystko, co jest związane z nowo powstającym obiektem.  

Dom z pozwoleniem na budowę czy dom na zgłoszenie, jaki wybrać? 

Kiedy warto zdecydować się na dom na zgłoszenie?  Zanim podejmiemy decyzję o tym, czy stawiamy dom na zgłoszenie, czy z pozwoleniem na budowę musimy się najpierw zastanowić, jaka jest nasza praktyczna wiedza na ten temat. Jeśli jest ona ograniczona i nie mamy nikogo, kto byłby dla nas istotnym wsparciem w tym procesie, warto zdecydować się na dom z pozwoleniem. 

Jeśli natomiast wśród rodziny lub najbliższych znajomych mamy osoby, które znają się na budownictwie i są gotowe nas wesprzeć w tym przedsięwzięciu, możemy zdecydować się na zgłoszenie. Trzeba jednak pamiętać, że jest to zadanie niełatwe, wiążące się z odpowiedzialnością i wyzwaniami, które mogą się odbić na najlepszych nawet układach.  

Dalsza część tekstu pod materiałem wideo.

Dom na zgłoszenie może wymagać pozwolenia na budowę!  

Kolejną wadą domu na zgłoszenie jest to, że w przypadku wprowadzenia istotnych zmian w nowo powstającym obiekcie będziemy musieli nanieść je w projekcie i ubiegać się o pozwolenie na budowę! Może to wstrzymać postęp prac nawet na kilka miesięcy. Część osób może zignorować tę konieczność i kontynuować inwestycję, będzie to jednak poważne naruszenie prawa, mogące skutkować sytuacją opisaną powyżej, czyli uznaniem za samowolę budowlaną.  

Sprzyja temu niejasność prawa budowlanego, jego interpretacja może się różnić nie tylko w zależności od powiatu czy gminy, w której powstaje dom, ale czasem nawet w obrębie tego samego urzędu. Wszystko to prowadzi do niepokojącej sytuacji, kiedy Polacy zaczynają obawiać się o przyszłość swojej budowy, domu i co za tym idzie rodziny. A przecież dla większości z nas, jest to zwykle najważniejsza inwestycja w życiu!  

Czy można dostać kredyt hipoteczny na dom na zgłoszenie? 

Ważną okolicznością mającą wpływ na podjęcie decyzji, czy będziemy budować dom z pozwoleniem na budowę, czy na zgłoszenie są regulacje obowiązujące w banku, w którym zamierzamy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Praktyka pokazuje, że wiele banków wciąż z dużą uwagą przygląda się zachodzącym zmianom oraz skali zjawiska i starannie je analizuje.

Zwykle w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu na zgłoszenie obowiązuje inna lista niezbędnych dokumentów, co w praktyce oznacza konieczność uzyskania dodatkowych zaświadczeń. W tym przypadku również uzyskanie pozwolenia na budowę może okazać się prostszym rozwiązaniem.    

Nowe przepisy nakładają obowiązek zatrudnienia kierownika budowy 

Żeby uniknąć sytuacji, w której inwestor ponosi odpowiedzialność za wszystko, co dotyczy powstającego domu, w przypadku tych, których powierzchnia zabudowy przekracza 70 m2, powstających na zgłoszenie ustawodawca wprowadził obowiązek zatrudnienia kierownika budowy. Wprowadził też nowe zadania i obowiązki w zakresie kontroli i monitorowania całego procesu. Zapewnia to swego rodzaju trójpodział nadzoru, na autorski, inwestorski i organizacyjno-budowlany.   

W myśl nowych przepisów to właśnie na podstawie decyzji kierownika budowy będzie można rozpocząć użytkowanie nowo powstałego obiektu. W tym celu będzie on musiał sporządzić odpowiednie oświadczenie i dołączyć do niego dokumentację potwierdzającą zakończenie budowy.  

Formalności związane z zakończeniem budowy domu

Czy zmiany w przepisach przyspieszą prace budowlane?  

W zamyśle ustawodawcy zmiana przepisów ma służyć zmniejszeniu ilości formalności niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji i skrócić czas do jej rozpoczęcia. Zgodnie z obowiązującym obecnie prawem, jeśli dokonamy zgłoszenia rozpoczęcia budowy domu, to pierwsze prace możemy zacząć po upływie 21 dni kalendarzowych, o ile w tym czasie starosta lub prezydent miasta nie wniosą sprzeciwu. Po zmianie przepisów będzie można przystąpić do rozpoczęcia prac zaraz po dokonaniu zgłoszenia.   

Zapewne wiele osób powita te zmiany z radością, ale jest też druga strona medalu. Dużo większa odpowiedzialność spoczywa na inwestorze, architekcie adaptującym i kierowniku budowy. To na podstawie ich oświadczeń można rozpocząć i prowadzić budowę.   

Jest to o tyle niebezpieczne, że jeśli któraś z tych osób nie dopełni należycie swoich obowiązków lub, co gorsza, świadomie złoży nieprawdziwe oświadczenie, to w skrajnej sytuacji tak powstały dom może zostać uznany za samowolę budowlaną. Konsekwencją takiej decyzji może być nawet wydanie nakazu rozbiórki! 

Czy można wybudować dom bez pozwolenia i bez zgłoszenia? 

Czy można postawić dom bez pozwolenia i bez zgłoszenia? Cześć osób uważa, że skoro są właścicielami gruntu, to mają prawo zrobić na nim to, na co mają ochotę. Niestety, a może na szczęście, tak nie jest i zgodnie z obecnie obowiązującym prawem budowlanym nie ma możliwości wybudowania domu bez pozwolenia i bez zgłoszenia.  

Budowa domów na zgłoszenie w 2023 roku  

Czy wprowadzenie kolejnych zmian w prawie budowlanym zwiększy ilość budowanych domów na zgłoszenie? Myślę, że w bardzo niewielkim stopniu, zwłaszcza że znowu mamy do czynienia z przerzuceniem części odpowiedzialność z organów Administracji Budowlanej, tym razem na kierownika budowy. 

Wydaje się, że zapowiadane zmiany są nieco kosmetyczne i nastawione na PR, a to za mało, żeby mieć realny wpływ na liczbę powstających w kraju nowych domów. Żeby postawić przysłowiową kropkę nad i warto przypomnieć, że w 2022 roku zgłoszono budowę zaledwie 1058 domów do 70 m2 powierzchni zabudowy. A przecież był to mocno promowany, sztandarowy wręcz projekt obecnej władzy.  

Wojciech Rynkowski 

Ekspert Extradom.pl 

Autor artykułu

Podobne artykuły

Ocieplenie i izolacja
mężczyzna układa folię izolacyjną na podłodze pod styropian
19.06.2024 r. Zuzanna Kaliska-Borowicz

Jaka folia pod styropian będzie najlepsza?

Ocieplenie i izolacja
mężczyzna układa folię izolacyjną na podłodze pod styropian
19.06.2024 r. Zuzanna Kaliska-Borowicz

Jaka folia pod styropian będzie najlepsza?

Nowości w tej kategorii

Formalności budowlane
Czym jest system e-CRUB
24.08.2023 r. Wojciech Rynkowski

Czym jest system e-CRUB i jakie jest jego znaczenie w procesie budowlanym?

Postępujący proces cyfryzacji w naszym kraju obejmuje również branżę budowlan...

Formalności budowlane
projekt budowlany zamienny
27.03.2023 r. Zuzanna Kaliska-Borowicz

Czym jest projekt budowlany zamienny i kiedy jest potrzebny?

Zamienny projekt budowlany pozwala na doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem w przypadku, w którym dopuściłeś się...

Formalności budowlane
Budowa domu kooperatywa mieszkaniowa
23.02.2023 r. Marta Kaleta-Domaradzka

Budowa domu a kooperatywa mieszkaniowa – szereg korzyści. Zobacz, co czeka na budujących od 1 marca 2023

1 marca 2023 r. wejdą w życie przepisy ustawy o kooperatywach mieszkaniowych...

Formalności budowlane
Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego w 2023 roku
27.01.2023 r. Wojciech Rynkowski

Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego w 2024 roku

Rok 2023 był kolejnym rokiem, w którym doszło do znaczące przyspieszenie cyfryzacji procesu inwestycyjno budowlanego w Pol...

Formalności budowlane
Czym jest system e-CRUB
24.08.2023 r. Wojciech Rynkowski

Czym jest system e-CRUB i jakie jest jego znaczenie w procesie budowlanym?

Postępujący proces cyfryzacji w naszym kraju obejmuje również branżę budowlan...

Formalności budowlane
projekt budowlany zamienny
27.03.2023 r. Zuzanna Kaliska-Borowicz

Czym jest projekt budowlany zamienny i kiedy jest potrzebny?

Zamienny projekt budowlany pozwala na doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z prawem w przypadku, w którym dopuściłeś się...

Formalności budowlane
Budowa domu kooperatywa mieszkaniowa
23.02.2023 r. Marta Kaleta-Domaradzka

Budowa domu a kooperatywa mieszkaniowa – szereg korzyści. Zobacz, co czeka na budujących od 1 marca 2023

1 marca 2023 r. wejdą w życie przepisy ustawy o kooperatywach mieszkaniowych...

Formalności budowlane
Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego w 2023 roku
27.01.2023 r. Wojciech Rynkowski

Cyfryzacja procesu inwestycyjno-budowlanego w 2024 roku

Rok 2023 był kolejnym rokiem, w którym doszło do znaczące przyspieszenie cyfryzacji procesu inwestycyjno budowlanego w Pol...

REKLAMA
Zamknij