Przegląd techniczny budynku. Co ile trzeba go wykonać i kto może to zrobić?

Budowa własnego domu ma wiele zalet, ale wiąże się także z szeregiem obowiązków - przede wszystkim budynek należy użytkować zgodnie z zasadami określonymi w przepisach i utrzymywać go w należytym stanie technicznym oraz estetycznym. Bagatelizowanie tych obowiązków niestety wiąże się z poważnymi sankcjami. Warto mieć tego świadomość, jeszcze zanim się wybierze konkretny projekt domu i podejmie decyzję o jego budowie.

Przestrzeganie przepisów przez właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych musi być jakoś weryfikowane i właśnie do tego celu służy przegląd techniczny budynku jednorodzinnego. Jest to rodzaj kontroli przeprowadzanej przez uprawnionego fachowca, który sprawdza nieruchomość pod względem jej estetyki, stanu technicznego i przydatności do użytkowania.

Choć wielu właścicielom kontrola stanu technicznego budynku wydaje się jedynie uciążliwym i kosztownym obowiązkiem, tak naprawdę służy do zapewnienia bezpieczeństwa jego użytkownikom. Dzięki niej można wykryć poważne usterki, np. w instalacji gazowej, czy uszkodzenia kluczowych elementów konstrukcyjnych, które mogłyby zagrażać nie tylko zdrowiu, ale nawet życiu mieszkańców.

Jakie budynki podlegają pod przegląd techniczny?

Co zobowiązuje do regularnych przeglądów budynków? Prawo budowlane, czyli ustawa z dnia 7 lipca 1994 roku (aktualna wersja tego aktu prawnego została opublikowana w Dzienniku Ustaw 2020 r. poz. 1333). W Rozdziale 6 ustawy są szczegółowo opisane zasady przeprowadzania przeglądów technicznych i terminy ich wykonania, a także konkretne wskazania, kto może dokonywać takich kontroli i jak powinno się je dokumentować.

Oprócz tego istnieją odrębne przepisy regulujące konieczność przeprowadzania regularnych przeglądów poszczególnych instalacji w obiektach budowlanych.

Gdzie należy wykonywać takie kontrole techniczne? Regularne przeglądy budynku zgodnie z prawem budowlanym powinny być przeprowadzane we wszystkich obiektach budowlanych. Pod tym pojęciem ustawodawca rozumie wszelkiego rodzaju budynki i budowle, a więc m.in.:

• domy jednorodzinne,
• domy wielorodzinne (również bloki i wieżowce)
• budynki użyteczności publicznej (np. urzędy, placówki służby zdrowia)
• biurowce,
• budynki handlowe i usługowe,
• budynki przemysłowe itp.

Przepisy rozróżniają jednak zakres i rodzaj kontroli dla poszczególnych rodzajów budynków – dodatkowe obowiązki są przewidziane przede wszystkim dla większych obiektów o powierzchni powyżej 2000 m².

Czym jest opinia kominiarska i kiedy będzie wymagana?

ofe-5847238-71031 w-71031

W jakim celu wykonuje się przegląd budynku?

Przegląd budowlany ma na celu ocenę:

• estetyki obiektu i jego otoczenia,
• aktualnej kondycji obiektu pod względem technicznym i przydatności do użytkowania,
• wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli okresowej,
• sprawności instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Warto zauważyć, że przeglądy budowlane budynku służą nie tylko bieżącej ocenie stanu technicznego budowli, ale także dają wskazówki, co należy naprawić.

W praktyce zalecenia takie mogą dotyczyć usunięcia konkretnych usterek lub uszkodzeń, a nawet większych remontów, jeśli jest to konieczne. W sytuacji, gdy roczny przegląd budynku wykaże jakieś nieprawidłowości, osoba dokonująca przeglądu może wskazać w protokole zalecenia dokonania niezbędnych napraw lub remontów, a także wyznaczyć terminy ich realizacji. Przy kolejnym badaniu technicznym będzie dokonana weryfikacja, czy właściciel wykonał wszystkie zalecenia.

Jakie formalności są wymagane przy odbiorze domu?

Co jaki czas należy wykonać przegląd budynku?

Obowiązkowe przeglądy nieruchomości muszą być przeprowadzane regularnie w konkretnych odstępach czasowych. Ustawodawca przewidział kilka różnych przeglądów i kilka terminów ich wykonywania.

Przegląd roczny budynku (co najmniej raz w roku) dotyczy sprawdzenia:

• elementów narażonych na szkodliwe wpływy warunków atmosferycznych (np. wiatrów, opadów) oraz niszczący wpływ czynników występujących podczas użytkowania budowli,
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (czyli dymowych, spalinowych, a także tych wentylacyjnych). 

W zakresie powyższych elementów obowiązuje kontrola półroczna budynku o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m² lub innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m².

Przegląd budynku 5-letni obejmuje kompleksowe sprawdzenie wszystkich kluczowych elementów obiektu pod względem technicznym i przydatności do użytkowania.

Przeglądowi poddawane są m.in.:

• elementy konstrukcyjne (ściany nośne, stropy, fundamenty i ściany fundamentowe, wieńce i nadproża, dach, schody zewnętrzne i wewnętrzne);
• elementy techniczne (elewacje, kominy, rynny i rury spustowe, tynki i izolacja termiczna, stolarka okienna i drzwiowa itp.);
• instalacje (wodno-kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, odgromowa, wentylacyjna itp.).

Kontroler ocenia również estetykę – samego budynku, jak i jego otoczenia, chodnika, a nawet ogrodzenia.

Dodatkowy przegląd i kontrola budynku są konieczne poza powyższymi terminami w przypadku, gdy obiekt zostanie poddany działaniu czynnikom zewnętrznym np. po wichurze, pożarze, intensywnych opadach, czy wstrząsach sejsmicznych.

Powyższy haromonogram przeglądów budynków dotyczy również domów wielorodzinnych, jednak ich mieszkańcy mają prawo domagać się od zarządców dodatkowych kontroli, jeśli uznają, że jest to konieczne.

Jakie są obowiązkowe przeglądy dla domów jednorodzinnych?

Na właścicielach domów jednorodzinnych ciążą w zasadzie te same obowiązki pod względem kontroli stanu budynku co na zarządcach domów wielorodzinnych. Przede wszystkim muszą dokonywać 5-letnich obowiązkowych przeglądów w domu jednorodzinnym. Pewien wyjątek dotyczy natomiast tych przeprowadzanych raz w roku.

Coroczny przegląd budowlany domu jednorodzinnego dotyczy wyłącznie:

• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (w praktyce chodzi tu o instalacje służące np. do oczyszczania ścieków, gromadzenia odpadów stałych itp.),
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych.

W praktyce większość właścicieli domów prywatnych dokonuje głównie raz w roku przeglądów instalacji gazowych (najczęściej przed sezonem grzewczym) oraz wzywa kominiarzy. Tutaj warto pamiętać, że oprócz niezbędnych kontroli przewodów kominowych niezbędne jest również regularne ich czyszczenie. Zazwyczaj więc obie usługi (przegląd i czyszczenie) są wykonywane jednocześnie.

Zgodnie z przepisami kanały wentylacyjne należy czyścić minimum raz w roku, natomiast kanały dymowe i spalinowe wymagają czyszczenia co najmniej raz na 3 miesiące (jeśli obsługują paleniska na paliwa stałe) lub raz na pół roku w przypadku palenisk na paliwa płynne lub gazowe.

Do zapisywania wszystkich przeprowadzanych kontroli i badań technicznych obiektu służy książka przeglądów domu jednorodzinnego. Powinna być prowadzona przez każdego właściciela nieruchomości.

Świadectwo charakterystyki energetycznej obowiązkowe w 2023 roku

Jakie jeszcze przeglądy są obowiązkowe dla właścicieli budynków?

Obowiązkowy przegląd okresowy budynku narzucony przez ustawę Prawo budowlane powinien obejmować kontrolę techniczną wszystkich instalacji, a więc także centralnego ogrzewania. Warto jednak wiedzieć, że roczny przegląd budowlany to nie wszystko - istnieją odrębne przepisy, które zobowiązują właścicieli obiektów budowlanych do przeprowadzenia dodatkowych przeglądów tego systemu. Chodzi o Ustawę z dn. 29 sierpnia 2014 r.

O charakterystyce energetycznej budynków, według której należy przeprowadzić kontrolę stanu technicznego kotła – wraz z oceną jego mocy (w stosunku do potrzeb użytkowych) oraz pod względem efektywności energetycznej. Takie przegląd energetyczny domu trzeba wykonać w następujących terminach:

• raz na 5 lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 do 100 kW,
• raz na 2 lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW,
• raz na 4 lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW.

Odrębne przepisy przewidują również konieczność przeprowadzania regularnych przeglądów technicznych i czyszczenia systemów klimatyzacji (obowiązek dotyczy głównie zakładów pracy) czy też urządzeń dźwigowych (czyli wind).

Co charakteryzuje nowoczesny dom w 2023 roku?

Jakie są kary za brak aktualnego przeglądu budynku?

Kara za brak przeglądu okresowego budynku może być dotkliwa, dlatego nie warto lekceważyć tego obowiązku. Grozi za to bowiem grzywna do 5 tys. zł (mandat nakłada nadzór budowlany), a nawet postępowanie karne przed sądem, które może skutkować ograniczeniem wolności lub pozbawieniem wolności na okres do 12 miesięcy. Z reguły najbardziej dotkliwe sankcje dotykają zarządców budynków wielorodzinnych, w których zaniedbania stanu technicznego budynku zagrażają życiu i zdrowiu wielu osób.

Warto też pamiętać, że na reperkusje narażają się również właściciele domów bagatelizujących wyniki przeglądów budynków. Prawo budowlane surowo karze osoby, które nie usuną nieprawidłowości wskazanych w protokole kontrolnym, czyli na przykład nie naprawią zwisającej rynny z dachu, nie usuną usterki pieca, czy nie przeprowadzą remontu sypiącej się elewacji.

Jaka jest cena przeglądu okresowego budynku?

Kontrolę techniczną należy zlecić firmie lub osobie mającej do tego odpowiednie uprawnienia. Takie usługi są odpłatne, a cena za przegląd okresowy budynku zależy od cennika określonego indywidualnie przez dany podmiot.

Ile kosztuje przegląd 5-letni budynku? Ceny ustalane są rynkowo, a więc mogą się różnić w poszczególnych firmach i regionach kraju. Pod tym względem muszą uważać osoby, które szukają na tym polu oszczędności. Na rynku nie brakuje oszustów, którzy oferują usługi w bardzo atrakcyjnych cenach, nie mając jednak stosownych kwalifikacji bądź uprawnień do przeprowadzania przeglądów.

To, ile kosztuje przegląd techniczny budynku, w dużej mierze zależy również od zakresu kontroli oraz powierzchni użytkowej budynku. Przykładowo, w jednej z warszawskich firm cena przeglądu rocznego budynku netto wynosi:

• w przypadku powierzchni poniżej 500 m² – od 350 zł;
• w przypadku powierzchni od 501 do 2000 m² – od 400 zł;
• w przypadku powierzchni powyżej 2000 m² – od 450 zł.

Mieszkańcy domów wielorodzinnych również ponoszą koszty przeprowadzania kontroli budynków, ponieważ z reguły są one rozliczane w comiesięcznym czynszu.

Jakie osoby są uprawnione do wykonania przeglądu budynku?

O tym, kto wykonuje okresowe przeglądy budowlane (w tym przegląd 5-letni budynku), mówi wprost ustawa: może je przeprowadzić wyłącznie osoba posiadająca stosowne uprawnienia budowlane. Oznacza to, że na przykład przegląd instalacji gazowej musi zrobić osoba, która ma udokumentowane świadectwo kwalifikacji E+D (eksploatacji i dozoru) w zakresie kontrolno-pomiarowym. W przypadku przeglądu systemów kominowych ustawa wskazuje, że może ich dokonywać kominiarz posiadający tytuł mistrza.

Warto też wiedzieć, że w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w obiekcie mogących stanowić zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bądź bezpieczeństwa mienia lub środowiska naturalnego, może być przeprowadzona kontrola budynku przez nadzór budowlany.