🍂+6 000 projektów w obniżonej cenie!🍂
Sprawdź

Doradzamy 7 dni w tygodniu. Pon.-pt. 8-21, sob.-niedz. 9-17

Zadzwoń! 71 715 20 60 lub

Przegląd techniczny budynku - kiedy się odbywa i co warto wiedzieć?

Przegląd techniczny budynku - kiedy się odbywa i co warto wiedzieć?

Czy wiesz, że okresowy przegląd techniczny budynku należy przeprowadzić co kilka lat, a stan niektórych instalacji sprawdzać nawet co rok? Taki obowiązek ciąży na każdym właścicielu obiektu budowlanego lub na jego zarządcy. Sprawdź, co dokładnie na ten temat mówią przepisy i które z nich dotyczą właścicieli domów jednorodzinnych.

Przegląd techniczny budynku - na czym polega?

Posiadanie własnego domu ma wiele zalet, ale wiąże się także z szeregiem obowiązków - przede wszystkim budynek należy użytkować zgodnie z zasadami określonymi w przepisach i utrzymywać go w należytym stanie technicznym oraz estetycznym. Bagatelizowanie tych obowiązków niestety wiąże się z poważnymi sankcjami. Warto mieć tego świadomość, jeszcze zanim się wybierze konkretny projekt domu i podejmie decyzję o jego budowie.

Przestrzeganie przepisów przez właścicieli lub zarządców obiektów budowlanych musi być jakoś weryfikowane i właśnie do tego celu służy przegląd techniczny budynku. Jest to rodzaj kontroli przeprowadzanej przez uprawnionego fachowca, który sprawdza nieruchomość pod względem jej estetyki, stanu technicznego i przydatności do użytkowania.

Choć wielu właścicielom kontrole okresowe budynków wydają się jedynie uciążliwym i kosztownym obowiązkiem, tak naprawdę służą do zapewnienia bezpieczeństwa ich użytkownikom. Dzięki nim można wykryć poważne usterki np. w instalacji gazowej, czy uszkodzenia kluczowych elementów konstrukcyjnych, które mogłyby zagrażać nie tylko zdrowiu, ale nawet życiu mieszkańców.

Regularne kontrole techniczne powinny być przeprowadzane we wszystkich obiektach budowlanych. Pod tym pojęciem ustawodawca rozumie wszelkiego rodzaju budynki i budowle, a więc m.in.:Jakie budynki wymagają przeprowadzenia kontroli budowlanej?

Przepisy rozróżniają jednak zakres i rodzaj kontroli dla poszczególnych rodzajów budynków – dodatkowe obowiązki są przewidziane przede wszystkim dla większych obiektów o powierzchni powyżej 2000 m2.

W jakim celu wykonuje się przegląd budynku?

Przegląd stanu technicznego budynku ma na celu ocenę:

  • estetyki obiektu i jego otoczenia,
  • aktualnej kondycji obiektu pod względem technicznym i przydatności do użytkowania,
  • wykonania zaleceń z poprzedniej kontroli okresowej,
  • sprawności instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

Warto zauważyć,

że kontrole służą nie tylko bieżącej ocenie stanu technicznego budowli, ale także dają wskazówki, co należy naprawić.

W praktyce zalecenia takie mogą dotyczyć usunięcia konkretnych usterek lub uszkodzeń, a nawet większych remontów, jeśli jest to konieczne.

Przegląd budynku - przepisy prawne

Obowiązkowa kontrola budynków jest narzucona przez Prawo budowlane, czyli ustawę z dnia 7 lipca 1994 roku (aktualna wersja tego aktu prawnego została opublikowana w Dzienniku Ustaw 2020 r. poz. 1333). W Rozdziale 6 ustawy są szczegółowo opisane zasady przeprowadzania przeglądów technicznych i terminy ich wykonania, a także konkretne wskazania, kto może dokonywać takich kontroli i jak powinno się je dokumentować.

Oprócz tego istnieją odrębne przepisy regulujące konieczność przeprowadzania regularnych przeglądów poszczególnych instalacji w obiektach budowlanych.

Co jaki okres należy wykonać przegląd budynku?

Kontrole okresowe budynku muszą być przeprowadzane regularnie w konkretnych odstępach czasowych. Ustawodawca przewidział kilka różnych przeglądów i kilka terminów ich wykonywania.

Coroczna kontrola budynku (co najmniej raz w roku) dotyczy sprawdzenia:

  • elementów narażonych na szkodliwe wpływy warunków atmosferycznych (np. wiatrów, opadów) oraz niszczący wpływ czynników występujących podczas użytkowania budowli,
  • instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
  • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (czyli dymowych, spalinowych, a także tych wentylacyjnych). 
W zakresie powyższych elementów obowiązuje kontrola półroczna budynku o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 lub innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2.

Kontrola stanu technicznego budynku co 5 lat obejmuje kompleksowe sprawdzenie wszystkich kluczowych elementów obiektu pod względem technicznym i przydatności do użytkowania.

Przeglądowi poddawane są m.in.:

  •  elementy konstrukcyjne (ściany nośne, stropy, fundamenty i ściany fundamentowe, wieńce i nadproża, dach, schody zewnętrzne i wewnętrzne),
  • elementy techniczne (elewacje, kominy, rynny i rury spustowe, tynki i izolacja termiczna, stolarka okienna i drzwiowa itp.),
  • instalacje (wodno-kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, odgromowa, wentylacyjna itp.). Kontroler ocenia również estetykę – samego budynku, jak i jego otoczenia, chodnika, a nawet ogrodzenia.

Dodatkowy przegląd i kontrola budynku są konieczne poza powyższymi terminami w przypadku, gdy obiekt zostanie poddany działaniu czynnikom zewnętrznym np. po wichurze, pożarze, intensywnych opadach, czy wstrząsach sejsmicznych.

Warto też wiedzieć, że w przypadku domów wielorodzinnych ich mieszkańcy mają prawo domagać się od ich zarządców dodatkowych kontroli, jeśli uznają, że jest to konieczne.

Obowiązkowe przeglądy techniczne domu jednorodzinnego - jakie są?

Na właścicielach domów jednorodzinnych ciążą w zasadzie te same obowiązki pod względem kontroli stanu budynku co na zarządcach domów wielorodzinnych. Przede wszystkim muszą dokonywać przeglądów 5-letnich. Pewien wyjątek dotyczy natomiast tych przeprowadzanych raz w roku.

Coroczny przegląd techniczny domu jednorodzinnego dotyczy wyłącznie:

  •  instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (w praktyce chodzi tu o instalacje służące np. do oczyszczania ścieków, gromadzenia odpadów stałych itp.),
  • instalacji gazowych oraz przewodów kominowych.

W praktyce większość właścicieli domów prywatnych dokonuje głównie raz w roku przeglądów instalacji gazowych (najczęściej przed sezonem grzewczym) oraz wzywa kominiarzy. Tutaj warto pamiętać, że oprócz niezbędnych kontroli przewodów kominowych niezbędne jest również regularne ich czyszczenie. Zazwyczaj więc obie usługi (przegląd i czyszczenie) są wykonywane jednocześnie.

Zgodnie z przepisami kanały wentylacyjne należy czyścić minimum raz w roku, natomiast kanały dymowe i spalinowe wymagają czyszczenia co najmniej raz na 3 miesiące (jeśli obsługują paleniska na paliwa stałe) lub raz na pół roku w przypadku palenisk na paliwa płynne lub gazowe.

Przegląd budynków - inne obowiązkowe przeglądy

Obowiązkowy przegląd okresowy budynku narzucony przez ustawę Prawo budowlane powinien obejmować kontrolę techniczną wszystkich instalacji, a więc także centralnego ogrzewania. Warto jednak wiedzieć, że istnieją odrębne przepisy, które zobowiązują właścicieli obiektów budowlanych do przeprowadzenia dodatkowych przeglądów tego systemu. Chodzi o Ustawę z dn. 29 sierpnia 2014 r.

O charakterystyce energetycznej budynków, według której należy przeprowadzić kontrolę stanu technicznego kotła – wraz z oceną jego mocy (w stosunku do potrzeb użytkowych) oraz pod względem efektywności energetycznej. Takie badanie trzeba wykonać w następujących terminach:

  • raz na 5 lat – dla kotłów o nominalnej mocy cieplnej od 20 do 100 kW,
  • raz na 2 lata – dla kotłów opalanych paliwem ciekłym lub stałym o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW,
  • raz na 4 lata – dla kotłów opalanych gazem o nominalnej mocy cieplnej ponad 100 kW.

Odrębne przepisy przewidują również konieczność przeprowadzania regularnych przeglądów technicznych i czyszczenia systemów klimatyzacji (obowiązek dotyczy głównie zakładów pracy), czy też urządzeń dźwigowych (czyli wind).

Przegląd techniczny budynku a naprawy i remonty

Jeżeli podczas kontroli wykryte zostaną jakieś uszkodzenia, usterki lub nieprawidłowości, osoba dokonująca przeglądu może wskazać w protokole zalecenia dokonania niezbędnych napraw lub remontów, a także wyznaczyć terminy ich realizacji. Przy kolejnym badaniu technicznym będzie dokonana weryfikacja, czy właściciel wykonał wszystkie zalecenia.

Jakie osoby są uprawnione do wykonania przeglądu budynku?

O tym, kto wykonuje okresowy przegląd budynku, mówi wprost ustawa: może ją przeprowadzić wyłącznie osoba posiadająca stosowne uprawnienia budowlane. Oznacza to, że na przykład przegląd instalacji gazowej musi zrobić osoba, która ma udokumentowane świadectwo kwalifikacji E+D (eksploatacji i dozoru) w zakresie kontrolno-pomiarowym. W przypadku przeglądu systemów kominowych ustawa wskazuje, że może ich dokonywać kominiarz posiadający tytuł mistrza.

Warto też wiedzieć,

że w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w obiekcie mogących stanowić zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bądź bezpieczeństwa mienia lub środowiska naturalnego, może być przeprowadzona kontrola budynku przez nadzór budowlany.

Przegląd budynku - ile kosztuje?

W praktyce kontrolę techniczną należy zlecić firmie lub osobie mającej do tego odpowiednie uprawnienia. Takie usługi są odpłatne, a cena za przegląd okresowy budynku zależy od cennika określonego indywidualnie przez dany podmiot. Ceny ustalane są rynkowo, a więc mogą się różnić w poszczególnych firmach i regionach kraju. Pod tym względem muszą uważać osoby, które szukają na tym polu oszczędności - na rynku nie brakuje oszustów, którzy oferują usługi w bardzo atrakcyjnych cenach, nie mając jednak stosownych kwalifikacji bądź uprawnień do przeprowadzania przeglądów.

To, ile kosztuje przegląd techniczny budynku, w dużej mierze zależy od zakresu kontroli oraz powierzchni użytkowej budynku. Przykładowo, w jednej z warszawskich firm cena przeglądu rocznego budynku wynosi:

  • w przypadku powierzchni poniżej 1000m2 – od 400 do 700 zł (za całość)
  • w przypadku powierzchni powyżej 1000 i poniżej 1500 m2 – od 0,70 do 0,60 zł/1m²
  • w przypadku powierzchni powyżej 1500 i poniżej 2500 m2 – od 0,60 do 0,50 zł/1m².

Mieszkańcy domów wielorodzinnych również ponoszą koszty przeprowadzania przeglądów technicznych, ponieważ z reguły są one rozliczane w comiesięcznym czynszu.

Protokół z kontroli stanu technicznego budynku - co z nim zrobić?

Każda kontrola techniczna powinna być udokumentowana. Taki protokół z przeglądu budynku musi zawierać konkretne informacje – ich minimalny zakres wyszczególniony jest w ustawie. Jedną kopię dokumentu otrzymuje właściciel, który ma obowiązek przechowywać ją przez okres istnienia obiektu. Drugą kopię protokołu osoba wykonująca przegląd musi przekazać do powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Jak odbywa się okresowy budynku mieszkalnego w czasie pandemii?

W związku z pandemią koronawirusa wiele firm wstrzymało okresowo świadczenie usług, co uniemożliwiło przeprowadzenie przeglądów technicznych wielu budynków w wyznaczonym terminie. Wzbudziło to niepokój wśród wielu zarządców nieruchomości oraz właścicieli budynków jednorodzinnych.

Na ten problem zareagowało Ministerstwo Rozwoju, które wyjaśniło, że kontrole roczne nie muszą odbywać się w terminie równym do 365 dni od daty poprzedniego przeglądu, lecz po prostu co najmniej raz w danym roku kalendarzowym. Osobom, którym nie udało się ich przeprowadzić np. wiosną 2020 roku podczas okresowego zamrożenia gospodarki, powinne były to zrobić w późniejszym czasie, gdy możliwość świadczenia usług została odblokowana.

Brak aktualnego przeglądu budynku - jakie są konsekwencje?

Kara za brak przeglądu okresowego budynku może być dotkliwa, dlatego nie warto lekceważyć tego obowiązku. Grozi za to bowiem grzywna do 5 tys. zł (mandat nakłada nadzór budowlany), a nawet postępowanie karne przed sądem, które może skutkować ograniczeniem wolności lub pozbawieniem wolności na okres do 12 miesięcy. Z reguły najbardziej dotkliwe sankcje dotykają zarządców budynków wielorodzinnych, w których zaniedbania stanu technicznego budynku zagrażają życiu i zdrowiu wielu osób.

Warto też pamiętać,

że na sankcje narażają się również właściciele domów, którzy nie usuną nieprawidłowości wskazanych w protokole kontrolnym, czyli na przykład nie naprawią zwisającej rynny z dachu, nie usuną usterki pieca, czy nie przeprowadzą remontu sypiącej się elewacji.

Autor artykułu

Nowości w tej kategorii

Formalności budowlane
Tablica informacyjna budowy
12 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Tablica informacyjna budowy – jakie dane powinna zawierać tablica informacyjna budowy domu?

Tablica informacyjna budowy przez wiele osób postrzegana jest jako drobiazg i...

Formalności budowlane
Elektroniczne księgi wieczyste
9 sierpnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Elektroniczne księgi wieczyste – co to jest elektroniczna księga wieczysta?

Postępująca digitalizacja, która obejmuje również urzędy sprawiła, że tradycy...

Przepisy i formalności
Powierzchnia użytkowa – co to jest i jak ją liczyć?
23 lipca 2021 r. Adrianna Bartusik

Powierzchnia użytkowa – czym jest powierzchnia użytkowa i jak ją liczyć?

Powierzchnia użytkowa to pojęcie, które ma nieco inne znaczenia w zależności...

Formalności budowlane
Protokół odbioru instalacji elektrycznej
16 lipca 2021 r. Diana Pidlesetska

Protokół odbioru instalacji elektrycznej – co powinien zawierać i jak go wypełnić?

Protokół odbioru instalacji elektrycznej to zaświadczenie, bez którego żadna...

Formalności budowlane
Tablica informacyjna budowy
12 sierpnia 2021 r. Adrianna Bartusik

Tablica informacyjna budowy – jakie dane powinna zawierać tablica informacyjna budowy domu?

Tablica informacyjna budowy przez wiele osób postrzegana jest jako drobiazg i...

Formalności budowlane
Elektroniczne księgi wieczyste
9 sierpnia 2021 r. Diana Pidlesetska

Elektroniczne księgi wieczyste – co to jest elektroniczna księga wieczysta?

Postępująca digitalizacja, która obejmuje również urzędy sprawiła, że tradycy...

Przepisy i formalności
Powierzchnia użytkowa – co to jest i jak ją liczyć?
23 lipca 2021 r. Adrianna Bartusik

Powierzchnia użytkowa – czym jest powierzchnia użytkowa i jak ją liczyć?

Powierzchnia użytkowa to pojęcie, które ma nieco inne znaczenia w zależności...

Formalności budowlane
Protokół odbioru instalacji elektrycznej
16 lipca 2021 r. Diana Pidlesetska

Protokół odbioru instalacji elektrycznej – co powinien zawierać i jak go wypełnić?

Protokół odbioru instalacji elektrycznej to zaświadczenie, bez którego żadna...