Kontrola nadzoru budowlanego – kiedy się odbywa i na czym polega?

Kontrola nadzoru budowlanego - w jakim celu jest przeprowadzana?

Nadzór budowlany pełni w naszym kraju funkcję strażnika przepisów Prawa budowlanego i jest reprezentowany przez różne organy - głównie powiatowego i wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Do ich zadań należy między innymi przeprowadzanie kontroli obiektów budowlanych.

Jeśli planujesz inwestycję i właśnie wybierasz projekt domu, musisz mieć świadomość, że i na Twój plac budowy mogą zawitać inspektorzy. Kontrola nadzoru budowlanego domu jednorodzinnego następuje w zasadzie w dwóch przypadkach:

• jeśli konieczność jej przeprowadzenia wynika wprost z przepisów (wyjaśnimy to niżej),
• wskutek podejrzewania wystąpienia nieprawidłowości w procesie budowy obiektu lub co do stanu technicznego już wzniesionego budynku – najczęściej powodem powstania takich podejrzeń jest zawiadomienie organu nadzoru przez osoby trzecie np. sąsiadów (anonimowe donosy są najczęstszą przyczyną kontroli).

W przypadku inwestycji budowlanych ich kontrola przez inspektorów ma na celu sprawdzenie, czy przestrzegane są przepisy Prawa budowlanego, a więc m.in.: czy obiekt jest wznoszony zgodnie z warunkami zabudowy i projektem budowlanym.

Zobacz najnowsze projekty domów!

Kordian Sto (1887)

3 871 zł

3 871 zł

Dom w Nicei

3 875 zł

3 875 zł

Dom nad Sawą

3 875 zł

3 875 zł

Najnowsze projekty domów

Kiedy należy przeprowadzać kontrolę nadzoru budowlanego?

Kontrola nadzoru budowlanego możliwa jest w trakcie budowy i po jej zakończeniu. W niektórych przypadkach jest ona obowiązkowa i wynika to wprost z przepisów.

Jeśli zastanawiasz się, czy konieczny jest odbiór domu jednorodzinnego przez nadzór budowlany – kontrola taka rzeczywiście może być konieczna, ale tylko w przypadku, gdy złożysz wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku. Jeśli nie ma takiej potrzeby, wystarczy, że zgłosisz zakończenie budowy do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Jeśli w ciągu 21 dni nie otrzymasz sprzeciwu, możesz rozpocząć użytkowanie domu.

Obowiązkowa inspekcja czeka Cię, gdy do zamieszkania potrzebne Ci będzie pozwolenie na użytkowanie budynku. Jest ona konieczna w dwóch sytuacjach:

• gdy chcesz zalegalizować samowolnie wzniesiony budynek jednorodzinny,
• gdy chcesz się wprowadzić do nieukończonego budynku (np. z jeszcze nieukończonym poddaszem użytkowym).

Po złożeniu wniosku o wydanie zgody na użytkowanie domu w ciągu 21 dni zgłosi się do Ciebie inspektor nadzoru budowlanego, który przeprowadzi stosowną kontrolę i sporządzi protokół. Na jego podstawie zostanie podjęta decyzja o wydaniu pozwolenia na użytkowanie.

Kontrola nadzoru budowlanego a przepisy prawne

Kontrola z inspektoratu nadzoru budowlanego, a także zasady jej przeprowadzania są opisane w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414 oraz z 2020 r. poz. 1333).

Sprawdź przepisy prawa budowlanego po zmianach: Zmiany w prawie budowlanym 2020. Sprawdź co się zmieniło

Czy kontrola nadzoru budowlanego jest obowiązkowa?

Obowiązkowa kontrola nadzoru budowlanego w przypadku domów jednorodzinnych dotyczy wyłącznie sytuacji związanej z koniecznością uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku (a więc tylko w dwóch przypadkach opisanych wyżej).

Oprócz tego jednak można spodziewać się kontroli doraźnej – w przypadku, gdy urzędnicy zechcą sprawdzić prawidłowy przebieg budowy lub później, nawet gdy dom już będzie użytkowany od wielu lat. Zwykle takie kontrole mają na celu weryfikację informacji otrzymanych przez nadzór od osób trzecich na temat np. rzekomej samowoli budowlanej lub jakiś nieprawidłowości zauważonej podczas prac budowlanych.

Warto jednak wiedzieć, że obowiązkowa kontrola po zakończeniu budowy dotyczy domów wielorodzinnych, użyteczności publicznej (szkoły, przedszkola, szpitale), biurowych, hotelowych, przemysłowych, parkingów i innych tego rodzaju obiektów wyszczególnionych w przepisach, które muszą uzyskać pozwolenie na użytkowanie.

Co obejmuje kontrola nadzoru budowlanego?

Zacznijmy od tego, jak wygląda kontrola nadzoru budowlanego. Jeśli jest ona obowiązkowa, organ nadzoru zawiadamia inwestora o planowanej inspekcji. W przypadku kontroli doraźnych nie jest to zawsze praktykowane, dlatego można spodziewać się niespodziewanej wizyty na placu budowy.

Pamiętaj, że inspektor przed rozpoczęciem kontroli powinien okazać legitymację oraz upoważnienie do przeprowadzenia inspekcji. Wizytacja musi się odbyć w obecności inwestora, kierownika budowy, kierownika zakładu pracy lub wyznaczonego pracownika, właściciela lub zarządcy obiektu albo innej osoby upoważnionej. W trakcie inspekcji nie możesz utrudniać pracy urzędnikowi, a na jego żądanie musisz okazać wszelkie dokumenty i udzielić wszelkich informacji.

Sprawdź kogo nie powinno zabraknąć na budowie: Uczestnicy procesu budowlanego

A na czym polega kontrola nadzoru budowlanego? Głównie na sprawdzeniu, czy przestrzegane są przepisy budowlane, a więc między innymi:

• czy zagospodarowanie działki jest zgodne z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska,
• czy budowa jest prowadzona na podstawie stosownej zgody (jeśli jest wymagana przepisami),
• czy budynek jest wznoszony zgodnie z założeniami projektu architektoniczno-budowlanego (czy np. nie została zmieniona technologia budowy lub istotne zmiany w konstrukcji budynku np. układ ścian nośnych czy geometria dachu),
• czy przestrzegane są zasady bezpieczeństwa ludzi i mienia np. przy wykonywaniu robót budowlanych,
• czy stosowane są wyroby budowlane legalnie wprowadzone do obrotu i spełniające normy techniczne.

Inspektor podczas kontroli może dokonywać niezbędnych pomiarów. Może też sprawdzić, czy kierownik budowy ma stosowne uprawnienia.

Kto może wykonać kontrolę nadzoru budowlanego - organy nadzoru budowlanego

Centralnym organem nadzorczym jest Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, któremu podlegają organy na szczeblu lokalnym, czyli przede wszystkim:

• wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego,
• powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego.

Z ramienia powyższych organów działa inspektor nadzoru budowlanego, który jest uprawniony do wstępu na każdy obiekt budowlany i przeprowadzenia inspekcji. Inwestor, właściciel lub zarządca nie mogą mu odmówić możliwości skontrolowania budynku – nawet jeśli nie otrzymali pisma uprzedzającego o jego wizycie.

Jeśli jesteś właścicielem domu jednorodzinnego lub właśnie budujesz taki budynek, możesz spodziewać się głównie kontroli powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Nieprawidłowości wskazane podczas kontroli nadzoru budowlanego - co robić?

Jeśli kontrola nadzoru budowlanego wykaże nieprawidłowości w procesie budowy obiektu, możesz otrzymać postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. Może być ono wydane wyłącznie w przypadku, gdy prace prowadzone są:

• bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez dokonania zgłoszenia robót budowlanych,
• w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska,
• na podstawie zgłoszenia, ale z naruszeniem prawa budowlanego,
• w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w obowiązujących przepisach (również w MPZP).

Takie postanowienie o wstrzymaniu robót może obowiązywać do 2 miesięcy. W tym czasie organ nadzoru przeprowadza postępowanie wyjaśniające, lub jeśli jest to konieczne, postępowanie naprawcze.

W zależności od tego, czego dotyczą nieprawidłowości, może być konieczne przeprowadzenie dodatkowych ekspertyz, przygotowania nowego projektu budowlanego zamiennego w przypadku istotnych zmian lub dokonanie określonych czynności w celu doprowadzenia prac do stanu zgodnego z prawem. Dopiero po ich wykonaniu można oczekiwać decyzji nadzoru co do dalszych losów inwestycji. Zwykle zatwierdzany jest projekt zamienny i można kontynuować prace. Bywa jednak, że inwestorzy nie wypełniają zaleceń i wówczas grozi to nawet nakazem rozbiórki budynku.

Od postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych można wnieść zażalenie – w ciągu 7 dni. Nie powoduje to jednak możliwości wszczęcia prac.

Jak uniknąć kar, które może nałożyć nadzór budowlany

Jeśli kontrola nadzoru budowlanego wykaże nieprawidłowości, możliwa jest kara finansowa. Zgodnie z przepisami wylicza się ją według prostego działania: stawka 500 zł x współczynnik kategorii obiektu budowlanego x i współczynnik wielkości obiektu budowlanego.

Takie kary dotyczą jednak poważnych naruszeń dotyczących np. zgodności obiektu budowlanego z projekte architektoniczno-budowlanym. Co ważne, karę oblicza się odrębnie za każdą stwierdzoną nieprawidłowość, a potem sumuje. Mandat trzeba zapłacić w ciągu 7 dni od otrzymania zawiadomienia.

Aby uniknąć kar, trzeba zadbać, by kontrola budowy z nadzoru budowlanego nie wykazała żadnych uchybień. Niestety inwestorzy często popełniają dość niefrasobliwe błędy jak np. zbyt wczesne przystąpienie do budowy (zanim uprawomocni się zgłoszenie), nieprowadzenie dziennika budowy lub brak tablicy informacyjnej, zatrudnianie kierownika budowy bez ważnych uprawnień, czy nieprzestrzeganie przepisów dotyczących zachowania odległości od granicy sąsiedniej działki.

To bardzo częste błędy, które mogą skutkować surowymi sankcjami, a których można po prostu uniknąć – wystarczy znać przepisy i przede wszystkim powierzyć prace doświadczonym fachowcom, którzy na takie niedociągnięcia sobie nie pozwolą.