Ile kosztuje budowa domu 120 m2?

W artykule:

• Ile kosztuje budowa domu 120 m² w 2026 roku?
  • Budowa domu 120 m² – cena za metr kwadratowy
  • Co wpływa na koszt budowy domu 120 m² w 2026 roku?
• Koszt budowy domu 120 m² na poszczególnych etapach
  • Koszt budowa domu 120 m² – stan surowy
  • Koszt domu 120 m² w stanie deweloperskim
  • Koszt domu 120 m² pod klucz
• Budowa domu 120 m²: parterowy czy z poddaszem?
• Dom 120 m² a 100 m² – różnice w kosztach i funkcjonalności
• Jak obniżyć koszty budowy domu 120 m²?
• Czy dom 120 m² się opłaca?

Projekty domów o powierzchni około 120 m² oferują dużą różnorodność – od prostych brył po nowoczesne rozwiązania i różne technologie budowy. Już na etapie wyboru projektu zapadają decyzje, które wpływają na koszt budowy domu 120 m². Technologia, standard materiałów oraz sposób realizacji inwestycji mają bezpośrednie przełożenie na to, ile kosztuje budowa domu 120 m². Dlatego w dalszej części artykułu pokazujemy orientacyjne koszty i podpowiadamy, gdzie można szukać oszczędności bez utraty jakości.

Ile kosztuje budowa domu 120 m² w 2026 roku?

W 2026 roku koszty budowy domów jednorodzinnych są znacznie bardziej przewidywalne niż jeszcze kilka lat temu. Rynek wyhamował gwałtowne skoki cen, jednak budowa domu nie staje się tańsza. Ceny materiałów budowlanych rosną dziś wolniej, natomiast coraz większy wpływ na budżet inwestycji mają koszty robocizny i dostępność ekip wykonawczych.

Planując budowę domu 120 m², warto już na początku sprawdzić, jakim budżetem trzeba realnie dysponować, aby bezpiecznie przejść przez proces inwestycyjny. Na podstawie aktualnych danych rynkowych można przyjąć, że średni koszt budowy domu 120 m² w stanie deweloperskim w 2026 roku mieści się w przedziale około 660–725 tys. zł. Podane widełki dotyczą budowy realizowanej metodą zleconą, przy standardowych rozwiązaniach technologicznych.

Budowa domu 120 m² – cena za metr kwadratowy

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Sekocenbud, IV kwartał 2025 r.

Według aktualnych danych Sekocenbud średni koszt budowy domu w 2026 roku oscyluje w granicach około 5500–6100 zł/m² netto. Różnice w stawkach wynikają przede wszystkim z lokalizacji inwestycji, dostępności ekip budowlanych oraz stopnia skomplikowania projektu. Orientacyjnie, dla potrzeb szacowania budżetu inwestycji, można przyjąć, że średnia cena za m² wynosi ok. 5700 zł. 

Co wpływa na koszt budowy domu 120 m² w 2026 roku?

Tym, co ma największe znaczenie dla ostatecznego kosztu budowy domu 120 m², jest sam projekt budynku i decyzje podjęte jeszcze przed rozpoczęciem prac.

• Prosta, zwarta bryła z dachem dwuspadowym jest łatwiejsza i tańsza w realizacji niż dom z rozbudowaną architekturą, wieloma załamaniami ścian czy skomplikowanym dachem.
• Podobnie wygląda kwestia stolarki – standardowe okna w typowych wymiarach pozwalają lepiej kontrolować budżet niż duże przeszklenia, lukarny czy niestandardowe rozwiązania.
• Znaczenie ma również liczba kondygnacji i sposób zaprojektowania przestrzeni. Dom parterowy generuje wyższe koszty fundamentów i dachu, natomiast budynek z poddaszem użytkowym lub piętrem wymaga wykonania stropu i schodów. Przy metrażu 120 m² różnice te często się równoważą, dlatego ostateczna cena zależy bardziej od konkretnego projektu niż samego układu kondygnacji.
• Na budżet budowy wpływają także rozwiązania konstrukcyjne i instalacyjne – od rodzaju technologii budowy, przez system ogrzewania, po zakres instalacji wewnętrznych. 

Choć pojedyncze decyzje mogą wydawać się drobne, łącznie mają realny wpływ na to, ile finalnie kosztuje realizacja domu o powierzchni 120 m².

Jak już wspomnieliśmy, rynek budownictwa jednorodzinnego w 2026 roku pozostaje względnie stabilny, jednak koszty budowy wciąż stopniowo rosną (ok. 2% rok do roku). W tym roku inwestorów czekają również ważne zmiany w planowaniu przestrzennym i zasadach wydawania warunków zabudowy, które mogą wpłynąć na proces uzyskania pozwolenia na budowę. Więc na ten temat pisaliśmy w artykule: Zmiany w zasadach wydawania Warunków Zabudowy od 1 lipca 2026.

Istotna pozostaje również sytuacja na rynku kredytowym. Choć finansowanie nie jest dziś tak łatwo dostępne jak w okresie bardzo taniego kredytu, warunki są bardziej stabilne i przewidywalne niż w czasie gwałtownych zmian stóp procentowych. Warto więc poświęcić czas na spokojne zaplanowanie budżetu, dokładne przygotowanie kosztorysu budowy domu i wybór dogodnego momentu rozpoczęcia inwestycji dopasowanego do swoich możliwości finansowych.

Zobacz projekty domów na wąską działkę do 120 m2

APS 336 wariant 2 ECO

4 549 zł

5 099 zł

Cena regularna

4 549 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

APS 337 ECO

4 149 zł

4 699 zł

Cena regularna

4 149 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

APS 347 ECO

4 449 zł

4 999 zł

Cena regularna

4 449 zł najniższa cena

Najniższa cena z 30 dni
przed obniżką

Projekty domów na wąską działkę do 120 m2

Koszt budowy domu 120 m² na poszczególnych etapach

Aby lepiej zrozumieć, skąd bierze się całkowity koszt budowy domu 120 m², warto spojrzeć na inwestycję przez pryzmat poszczególnych etapów. Przyjmując, że średni koszt budowy domu 120 m² w stanie deweloperskim w 2026 roku wynosi ok. 660–725 tys. zł, poniżej przedstawiamy orientacyjne widełki kosztów dla każdego z nich oraz czynniki, które najczęściej powodują różnice w cenach. Koszty zostały oszacowane dla domu z poddaszem użytkowym i prostej bryle z dachem dwuspadowym.

Koszt budowa domu 120 m² – stan surowy

Stan surowy to etap, na którym powstaje bryła budynku i jego konstrukcja. Zwykle pochłania on około 60-65% całkowitego kosztu budowy domu. Dla domu o powierzchni 120 m² oznacza to wydatek rzędu 415–450 tys. zł według średniego kosztu budowy.

Różnice w kosztach realizacji domu o powierzchni 120 m² w stanie surowym zamkniętym wynikają przede wszystkim z kilku konkretnych decyzji projektowych:

• dom parterowy i dom z poddaszem użytkowym przy powierzchni ok. 120 m² mogą generować porównywalny koszt całkowity, ale inaczej rozkładają się wydatki na poszczególne prace; dom parterowy oznacza zwykle wyższy koszt fundamentów i większą powierzchnię dachu, natomiast budynek z poddaszem wymaga wykonania stropu, schodów i często większej liczby okien połaciowych;
• przy tym metrażu dach dwuspadowy pozostaje najtańszym i najczęściej wybieranym rozwiązaniem; dach czterospadowy lub bardziej rozbudowany zwiększa koszt zarówno konstrukcji, jak i robocizny, co przy 120 m² jest już wyraźnie odczuwalne w budżecie;
• w przypadku domów o prostej, zwartej bryle prefabrykacja drewniana bywa kosztowo porównywalna lub nieco tańsza od technologii tradycyjnej murowanej, natomiast prefabrykaty betonowe lub keramzytowe są zwykle droższe o kilka procent, ale pozwalają znacząco skrócić czas budowy i szybciej przejść do kolejnych etapów;
• przy domu o metrażu 120 m² różnice w liczbie i wielkości okien mają realny wpływ na koszt stanu surowego zamkniętego (szczególnie w domach parterowych lub z poddaszem).

Zakres prac w stanie surowym domu 120 m² obejmuje m.in.:

Orientacyjne widełki cenowe. Koszty mogą różnić się w zależności od technologii, regionu i standardu wykonania.

Koszt domu 120 m² w stanie deweloperskim

Doprowadzenie budynku do stanu deweloperskiego oznacza wykonanie wszystkich kluczowych instalacji oraz przygotowanie domu do prac wykończeniowych. Ten etap stanowi zwykle około 30-35% całkowitego kosztu inwestycji (licząc od stanu zera do stanu deweloperskiego deweloperskiego). W 2026 roku koszt budowy domu 120 m² w stanie deweloperskim wynosi średnio około 660–725 tys. zł. Prace wykończeniowe na tym etapie mogą kosztować inwestora ok. 200–250 tys. zł.

Orientacyjne koszty prac pozwalających uzyskać stan deweloperski domu o metrażu 120 m² przedstawiają się następująco:

Różnice w kosztach doprowadzenia domu o powierzchni 120 m² do stanu deweloperskiego mogą wynikać przede wszystkim z decyzji podejmowanych przez inwestorów w zakresie instalacji oraz standardu przygotowania budynku do wykończenia t.j.:

• rodzaju i rozbudowania systemu grzewczego – rozwiązania energooszczędne, takie jak pompa ciepła czy ogrzewanie podłogowe w całym domu podnoszą koszt tego etapu, ale jednocześnie ograniczają przyszłe wydatki eksploatacyjne;
• rekuperacja, instalacja fotowoltaiczna czy przygotowanie pod system smart home nie są obowiązkowe, ale na tym metrażu często uznawane są już za standard, co wyraźnie różnicuje koszt stanu deweloperskiego;
• standardu izolacji cieplnej i elewacji – gdy inwestorzy decydują się na grubszą warstwę ocieplenia lub droższe materiały elewacyjne, zmiany te wpływają na ostateczny koszt wykończenia.

Koszt domu 120 m² pod klucz

Wykończenie domu tzw. „pod klucz” to ostatni etap inwestycji. Budowa domu pod klucz oznacza, że po jego odebraniu możesz się do niego od razu wprowadzić, bez konieczności wykonywania dodatkowych prac. To właśnie na tym etapie inwestorzy najczęściej podejmują bardzo indywidualne decyzje dotyczące standardu wykończenia, które mają bezpośredni wpływ na ostateczny koszt.

Część inwestorów decyduje się na sprawdzone rozwiązania – np. standardowe podłogi, prostą armaturę, gotowe zestawy do łazienek czy kuchnię wykonywaną etapami. Inni traktują ten moment jako okazję do podniesienia komfortu i estetyki domu, wybierając wyższej jakości materiały wykończeniowe, zabudowy stolarskie na wymiar, ogrzewanie podłogowe w całym budynku lub przygotowanie instalacji pod systemy smart home.

Przyjmując standard średni, najczęściej wybierany przez inwestorów, należy doliczyć około 1 500–2 000 zł/m². Dla domu o powierzchni 120 m² oznacza to dodatkowy koszt rzędu 180–240 tys. zł, przez co łączny koszt domu 120 m² pod klucz wyniesie około 840–965 tys. zł. 

Za dom 120 m² gotowy do zamieszkania w standardzie premium zapłacimy natomiast od ok. 930 tys. do nawet 1,06 mln zł, przyjmując, że prace wykończeniowe będą kosztować 2200-2800 zł/m².

Budowa domu 120 m²: parterowy czy z poddaszem?

W przypadku budowy domu o metrażu ok. 120 m² wybór między budynkiem parterowym a domem z poddaszem użytkowym nie jest oczywisty kosztowo. Różnice w całkowitym koszcie budowy domu 120 m² o prostej byle, z tradycyjnym dachem dwuspadowym, często nie są bardzo duże, ale inaczej rozkładają się wydatki na poszczególne etapy prac. To właśnie dlatego przy tym metrażu warto patrzeć nie tylko na kwotę końcową, ale również na to, za co faktycznie płacimy w obu wariantach.

Na grafice: projekt domu Kwadra Prima (1857) KRD3001 oraz projekt domu Rodzinek 5 WOF1251

Koszt budowy domu parterowego 120 m²

Dom parterowy o powierzchni 120 m² to rozwiązanie wygodne i funkcjonalne, jednak od strony budżetowej generuje wyższe koszty na wybranych etapach budowy. Największe różnice pojawiają się przy fundamentach i dachu. Większa powierzchnia zabudowy oznacza wyższy koszt robót ziemnych i fundamentowych. Natomiast dach w domu parterowym ma zwykle większą powierzchnię, co zwiększa koszt konstrukcji, pokrycia i robocizny.

Z drugiej strony dom parterowy nie wymaga wykonania stropu nośnego ani schodów, ma prostszy układ komunikacyjny i bywa tańszy w wykończeniu wnętrz przez brak klatki schodowej.

W praktyce koszt budowy domu parterowego 120 m² bywa o kilka procent wyższy niż domu z poddaszem, zwłaszcza przy rozbudowanym dachu lub większej liczbie przeszkleń.

Koszt budowy domu z poddaszem 120 m²

Dom z poddaszem użytkowym 120 m² zwykle oznacza mniejszą powierzchnię zabudowy, co pozwala ograniczyć koszty fundamentów i dachu. Jednocześnie pojawiają się inne wydatki, charakterystyczne dla tego rozwiązania, jak koszt wykonania stropu, koszt schodów oraz, często droższa, stolarka dachowa (okna połaciowe, lukarny).

Zaletą domu z poddaszem jest natomiast mniejsza powierzchnia dachu, łatwiejsze dopasowanie budynku do węższej działki, a często niższy koszt budowy w przeliczeniu na metr kwadratowy.

W efekcie koszt budowy domu z poddaszem użytkowym 120 m² jest zazwyczaj porównywalny lub nieco niższy od wariantu parterowego, pod warunkiem zastosowania prostej bryły i nieskomplikowanego dachu.

Szacunkowy koszt budowy domu 120 m² w stanie deweloperskim w technologii murowanej o prostej bryle na podstawie średnich cen.

Planujesz większy dom? Sprawdź: Ile kosztuje budowa domu 150 m²?

Dom 120 m² a 100 m² – różnice w kosztach i funkcjonalności

Wybór między domem o powierzchni 100 m² a 120 m² często nie sprowadza się wyłącznie do budżetu. Choć różnica metrażu wynosi „zaledwie” 20 m², w praktyce przekłada się ona zarówno na inne koszty budowy, jak i zupełnie różne możliwości funkcjonalne budynku i aranżacji przestrzeni. Szczególnie gdy planujesz powiększenie rodziny.

Różnice w kosztach budowy domu 100 m² i 120 m²

Na pierwszy rzut oka dom 100 m² wydaje się rozwiązaniem wyraźnie tańszym. W praktyce jednak koszt budowy w przeliczeniu na metr kwadratowy bywa niższy przy większym metrażu, co wynika z tzw. efektu skali – część kosztów (projekt, przyłącza, instalacje) ponosi się niezależnie od wielkości domu. W przypadku domu 100 m² i 120 m² różnice te nie będą jednak bardzo duże.

W praktyce oznacza to, że dopłata do 20 m² więcej przestrzeni nie jest proporcjonalna do wzrostu ceny, a często okazuje się bardziej opłacalna niż budowa bardzo kompaktowego domu.

Dom 120 m² czy 100 m² – różnice w funkcjonalności

Różnice funkcjonalne między domem 100 m² a 120 m² są odczuwalne najbardziej już na etapie projektowania układu pomieszczeń.

Jeśli priorytetem jest minimalizacja budżetu i prostota, dom 100 m² będzie dobrym wyborem. Jeżeli jednak liczy się komfort, elastyczność układu i przyszłe potrzeby rodziny, budowa domu 120 m² często okazuje się rozwiązaniem bardziej opłacalnym w dłuższej perspektywie. 

Decydujesz się na mniejszy dom? Sprawdź: Ile kosztuje budowa domu 100 m²?

Jak obniżyć koszty budowy domu 120 m²?

Znając orientacyjny koszt budowy domu 120 m², łatwiej zrozumieć, że na ostateczną cenę inwestycji największy wpływ mają decyzje podjęte jeszcze przed rozpoczęciem prac. Bez konkretnego projektu i technologii trudno dokładnie określić udział robocizny i materiałów, jednak wiele elementów można zaplanować w sposób pozwalający ograniczyć wydatki bez obniżania jakości.

• Jednym z najskuteczniejszych sposobów na obniżenie kosztów jest wybór projektu domu taniego w budowie. Prosta, zwarta bryła oraz nieskomplikowany dach pozwalają zmniejszyć zużycie materiałów i skrócić czas realizacji, co bezpośrednio przekłada się na niższe koszty robocizny.
• Na koszt inwestycji wpływa również sposób prowadzenia budowy. System gospodarczy pozwala ograniczyć wydatki, ale wymaga dużego zaangażowania i doświadczenia. W zależności od zakresu samodzielnie wykonanej pracy, zaoszczędzić można na kosztach pracy ekip budowlanych, czyli w granicach 5–20% kosztów inwestycji.
• Dla wielu inwestorów źródłem oszczędności okazuje się budowa z generalnym wykonawcą lub wybór gotowego domu prefabrykowanego - mówimy tu jednak nie o obniżeniu kosztów, ale o oszczędności czasu, mniejszym ryzyku nieprzewidzianych kosztów i większym komforcie na etapie realizacji.
• Szukając oszczędności, warto zachować rozsądek w doborze materiałów. Na elementach konstrukcyjnych, izolacji czy systemie grzewczym nie warto oszczędzać, ponieważ mają one bezpośredni wpływ na późniejsze koszty użytkowania domu. Źródłem oszczędności mogą być natomiast standardowe rozwiązania projektowe, wybór tańszego, trwałego pokrycia dachu czy etapowanie wykończenia wnętrz.

Czy dom 120 m² się opłaca?

Dom o powierzchni 120 m² to jeden z najbardziej uniwersalnych wyborów wśród inwestorów. Pozwala zachować rozsądny budżet budowy, a jednocześnie oferuje wyraźnie większą swobodę aranżacyjną niż mniejsze domy, bez skokowego wzrostu kosztów.

Pod względem funkcjonalności dom 120 m² dobrze sprawdza się zarówno dla par, jak i rodzin 2+1 lub 2+2. Często na tym metrażu można wygospodarować 3, a nawet 4 pokoje lub dodatkowe pomieszczenia gospodarcze.

Kosztowo dom 120 m² pozostaje rozsądnym kompromisem między kompaktowym domem 100 m² a większymi budynkami. Przy dobrze dobranym projekcie i technologii pozwala utrzymać budżet pod kontrolą, bez rezygnacji z komfortu.